Situation Générale et Rôle du Gérant

Tout d’abord, la gestion de l’immeuble n’a pas de personnalité morale. Cela signifie qu’en règle générale, le gérant de l’immeuble ou le conseil de gestion n’a pas la capacité indépendante d’intenter une action en justice ou d’être partie à une procédure. Conformément à l’article 38 de la loi sur la copropriété, le gérant est responsable envers les copropriétaires exactement comme un mandataire. Le gérant et les copropriétaires entretiennent une relation définie comme une relation de mandat. En cette qualité, le gérant peut, en vertu des pouvoirs qui lui sont conférés par la loi et le règlement de copropriété, conclure des contrats entraînant des relations de dette et de créance avec des tiers, et il peut intenter des actions en justice en raison de ces contrats, tout comme des actions peuvent être intentées contre lui

L’article 35 du KMK énumère les devoirs du syndic. Ces devoirs comprennent l’exécution des décisions prises par l’assemblée des copropriétaires et la prise des mesures nécessaires à la protection de l’immeuble principal. De plus, conformément à certains alinéas de l’article 35 du KMK, le syndic est également chargé d’engager des poursuites judiciaires et des procédures d’exécution contre les copropriétaires qui ne respectent pas leurs dettes et obligations en matière de copropriété. 

Le pouvoir du syndic d’intenter une action en justice et d’accomplir des actes juridiques 

Situations nécessitant une autorisation spéciale (Nécessité d’une décision de l’assemblée des copropriétaires) : Pour les litiges ou actes juridiques qui dépassent les tâches de gestion courante, le syndic doit être autorisé par une décision spéciale de l’assemblée des copropriétaires.

Par exemple, il a été stipulé que le pouvoir d’agir concernant un litige juridique relatif au logement du concierge et de désigner un représentant avait été conféré par une décision de l’assemblée des copropriétaires, et qu’en vertu de cette autorisation, le syndic pouvait être partie au procès. Dans ce cas, pour que la procuration donnée par le syndic à l’avocat soit valide, il est nécessaire que l’assemblée des copropriétaires ait autorisé le syndic à intenter l’action en justice.

Par exemple, dans une affaire, il a été indiqué que le conseil des copropriétaires avait décidé d’engager les procédures légales nécessaires pour la suppression des modifications sur les terrasses, et que, sur la base de cette décision, le conseil de gestion avait décidé de donner procuration à l’avocat. Le tribunal a admis que le syndic avait la capacité d’être partie active au procès, puisque l’autorisation d’intenter cette action en justice lui avait été donnée par le conseil des copropriétaires.

Par exemple, dans une affaire, le tribunal a rendu une décision de résistance (rejet de l’opposition) au motif que les copropriétaires avaient donné pouvoir au syndic pour la réparation des défauts dans les parties communes, et qu’il n’y avait aucune violation du RDC (Règlement de Copropriété) en ce que le syndic donnait procuration, conformément aux articles 35 (exécution des décisions du RDC) et 40 (droit de représentation) du RDC. Cela indique clairement que le pouvoir de procuration du syndic est basé sur l’autorisation donnée par le RDC pour cette action.

Par exemple, dans une affaire, il a été admis que le pouvoir général du syndic n’était pas suffisant pour certaines actions, telles que les actions en dommages-intérêts pour acte illicite ou les actions pour la réparation de travaux défectueux, que ces actions ne relevaient pas des devoirs et pouvoirs reconnus au syndic par le RDC, et que le syndic n’avait pas la capacité d’être partie active au procès. Cela indique qu’une autorisation supplémentaire est requise pour intenter des actions spécifiques.

En revanche, dans les cas où une décision d’autorisation du conseil des copropriétaires est nécessaire, il ne suffit pas de donner uniquement au syndic le pouvoir de donner procuration à un avocat. Il doit y avoir une décision, qu’elle soit positive ou négative, des copropriétaires concernant l’engagement d’une action en justice.

Situations ne nécessitant pas d’autorisation spéciale (pouvoir de représentation légale du syndic) Le syndic pourra intenter des actions en justice dans le cadre des pouvoirs conférés par la Loi sur la propriété par étages (KMK). Il dispose du pouvoir de représentation légale découlant de l’article 35 du KMK. Ce pouvoir peut inclure la délégation à un avocat pour l’exécution de certaines tâches (notamment le recouvrement des charges).

Dans les affaires découlant de l’article 35 du KMK et relevant de la mission légale du syndic (notamment le recouvrement des créances de charges), il est clair que le pouvoir du syndic de déléguer à un avocat pour l’exécution de cette tâche découle de sa qualité de syndic (qualité acquise par l’élection du conseil des copropriétaires et découlant du pouvoir de représentation légale), et qu’une décision spécifique de délégation de pouvoir n’est pas toujours requise pour de telles tâches légales. Cependant, même dans ces cas, il est important que le syndic ait été élu à ce poste par une décision du conseil des copropriétaires.

Par exemple, il a été stipulé qu’en vertu de l’article 35 du KMK, la tâche d’engager des poursuites judiciaires et des procédures d’exécution contre les copropriétaires est confiée au syndic, qu’il suffit qu’il soit le syndic du site pour accomplir cette tâche et qu’il peut désigner un mandataire pour intenter de telles actions, et même délivrer une procuration formellement établie à un avocat. C’est-à-dire que le pouvoir conféré par l’article 35 du KMK sera suffisant pour la délégation à un avocat.

Il est par exemple indiqué que, dans le cadre de ses fonctions au titre de l’article 35 de la loi sur la copropriété (KMK), le syndic peut conclure divers contrats en vertu de son pouvoir de représentation découlant de la loi, et qu’il peut intenter (ou être poursuivi dans) des actions en justice en cas de litiges résultant de ces contrats. Le syndic n’est pas un mandataire désigné par procuration, mais un représentant légal habilité par la loi.

Portée de l’Autorité et Exceptions: Dans certains cas, le syndic ne peut être autorisé, même par une décision de l’assemblée des copropriétaires. Par exemple, dans des situations telles que des malfaçons, il n’est pas légalement possible d’accorder au syndic le pouvoir d’intenter une action en justice, même par une décision de l’assemblée des copropriétaires. Il a été précisé que les actions en justice, notamment celles visant à recouvrer les dommages subis en raison de malfaçons à l’encontre de l’entrepreneur, doivent être intentées par les copropriétaires eux-mêmes et qu’elles ne font pas partie des actions pouvant être intentées par le syndic sur décision de l’assemblée des copropriétaires.

Cependant, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation, dans ses dernières jurisprudences, a réinterprété la règle selon laquelle seuls les copropriétaires peuvent intenter une action en justice, assouplissant ainsi cette règle stricte. En effet, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation, dans ses décisions pertinentes, a estimé que « …Compte tenu du nombre élevé de copropriétaires dans les complexes résidentiels collectifs ou les immeubles à plusieurs étages, comme l’exige la vie moderne, et de la nécessité d’entretenir, de protéger et de réparer de manière disciplinée les installations et les zones d’usage commun des copropriétaires ; en d’autres termes, considérer que seuls tous les copropriétaires peuvent intenter une action en justice ou qu’une action en justice doit être intentée contre tous les copropriétaires en raison des dépenses engagées pour la gestion des lieux communs, aboutirait à laisser les litiges sans solution, entraverait le droit d’accès à la justice et la liberté de recours, et ne serait pas conforme au principe d’économie de procédure. Concernant l’élimination des travaux défectueux ou incomplets qui mettent en danger la vie, la sécurité des biens et la santé des personnes dans les parties communes du bâtiment, le syndic peut être habilité par l’assemblée des copropriétaires du site et de l’immeuble conformément à l’article 34 de la loi sur la copropriété. De même, en vertu de l’article 35 de la même loi, le syndic est chargé de prendre les mesures nécessaires pour la protection et l’entretien de l’immeuble principal dans l’intérêt des copropriétaires. Il doit donc être admis que ces questions relèvent des fonctions du syndic, et qu’il serait une solution conforme aux principes de droit, de justice, d’équité et d’économie de procédure que le syndic demande l’élimination des travaux défectueux ou incomplets dans les parties communes du site et de l’immeuble. Par conséquent, dans les litiges découlant des contrats que le syndic a conclus avec des tiers pour des affaires relevant de son pouvoir de représentation, ainsi que dans les procès qui doivent être intentés pour l’élimination des travaux défectueux ou incomplets qui mettent en danger la vie, la sécurité des biens et la santé des personnes dans les parties communes du bâtiment, il doit être présumé que le syndic a la capacité d’intenter une action en justice au nom des copropriétaires. ». En conséquence, le syndic pourra également intenter une action en justice au nom des copropriétaires pour l’élimination des travaux défectueux ou incomplets. (Voir la décision n° 2021/7671 E. 2022/2246 K. du 15/03/2022 de la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation).

En conclusion, il est entendu que pour que le syndic de copropriété puisse donner procuration à un avocat, la décision de l’assemblée des copropriétaires est généralement requise, mais que la question de savoir s’il s’agit d’une nécessité absolue ou l’étendue de cette exigence peut varier en fonction de la nature de l’acte juridique effectué par le syndic.

Pourquoi devriez-vous obtenir un avis d’expert ?

Le droit de la copropriété est un domaine fréquemment rencontré dans la gestion d’immeubles et de résidences, particulièrement dans les régions en développement rapide comme Istanbul, Maltepe, Kartal, Pendik, Tuzla, mais dont les détails sont souvent négligés. Les questions telles que les actes nécessitant une décision spéciale de l’assemblée des copropriétaires, les situations où le syndic est directement autorisé, et la validité de la procuration donnée, peuvent varier selon le cas concret. Par conséquent, il est d’une grande importance d’obtenir des conseils juridiques spécialisés d’un avocat avant des actions telles que l’introduction d’une action en justice par le syndic de copropriété ou la délivrance d’une procuration à un avocat. Dans le cas contraire, les affaires pourraient être rejetées en raison d’erreurs de procédure ou le syndic et les copropriétaires pourraient faire face à des responsabilités légales inutiles.

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