Kısa cevap: Alt katınızdaki iş yeri, yönetim planında yasak yoksa tabela asabilir. Ancak bu tabela kendi bağımsız bölümünün dış cephe ve tavan–tabliye sınırını aşamaz, ortak alana taşamaz, mimari projeye aykırı olamaz ve size ışık, görüntü veya manzara yönünden rahatsızlık veremez. Bu sınırlardan biri aşılmışsa, kat maliki sıfatınızla doğrudan müdahalenin men’i ve eski hale getirme davası açabilirsiniz. Mahkeme çoğu olayda tabelayı tamamen kaldırmak yerine, bilirkişi ve ölçekli kroki ile uygun yer ve ebadı belirleyerek uyuşmazlığı çözer.

Yeni bir daire almak, çoğu zaman binanın geçmişindeki çözülmemiş sorunları da devralmak anlamına geliyor. Bu sorunların en sık karşılaşılanlarından biri de zemin kattaki dükkânın yıllar içinde büyüte büyüte cepheye yaydığı tabela. Kimi zaman tabela üst kattaki dairenin pencere hizasına kadar çıkıyor, kimi zaman balkonun altında koca bir çıkıntı oluşturuyor, kimi zaman da geceleri yanan ışığı yatak odasını aydınlatıyor.

Bu yazıda, kat maliki olarak bu tablo karşısında hangi hukuki araçlara sahip olduğunuzu, Yargıtay’ın hangi ölçütlerle karar verdiğini ve mahkemenin sizi nasıl bir sonuca götüreceğini adım adım ele alıyoruz.

1. Genel İlkeler ve İş Yeri Tabelası Asma Hakkının Sınırları

Yargıtay içtihatlarında, iş yeri niteliğindeki bağımsız bölümlerin tanıtım ve reklam amacıyla bina cephesine tabela asması kural olarak kabul edilmektedir. Ancak bu hak mutlak ve sınırsız değildir; belirli yasal çerçevelere ve sınırlamalara bağlanmıştır.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 19.06.2014 tarihli, E. 2014/5927, K. 2014/10979 sayılı; Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 11.12.2017 tarihli, E. 2017/8767, K. 2017/10335 sayılı ve 09.04.2018 tarihli, E. 2017/2898, K. 2018/2763 sayılı; yine 18. Hukuk Dairesinin 29.06.2004 tarihli, E. 2004/3650, K. 2004/5470 sayılı ve 07.03.2011 tarihli, E. 2011/1690, K. 2011/3004 sayılı kararlarında ilke şu şekilde ortaya konulmuştur:

“Yargıtay uygulamalarında yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararıyla konulmuş bir yasaklama bulunmaması halinde işyerini tanıtma ve reklam amacıyla bina cephesine binanın dış görünümünü ve estetiğini bozacak şekilde abartılı boyutlarda olmamak ve de ait olduğu bağımsız bölümün dış cephe sınırlarını aşmamak kaydıyla tabela ve reklam panosu asılabileceği kabul edilmektedir.”

Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 28.11.2011 tarihli, E. 2011/8538, K. 2011/12044 sayılı kararında da benzer şekilde, iş yeri niteliğindeki bir bağımsız bölümün dış duvarına, o bağımsız bölümün tavan tabliye sınırlarını aşmayacak, diğer bağımsız bölüm maliklerinin hakkını kısıtlamayacak ve onlara rahatsızlık vermeyecek biçimde reklam panosu asılabilmesi için ilgili kat malikinin diğer kat maliklerinden izin almasına gerek olmadığı tespiti yapılmıştır.

Tabelanın hukuka uygun sayılması için aranan üç şart

• Yasaklama bulunmaması: Yönetim planında veya kat malikleri kurulu kararında tabela asılmasını yasaklayan bir hüküm olmamalıdır.
• Sınır aşımı olmaması: Tabela, ait olduğu bağımsız bölümün dış cephe ve tavan–tabliye sınırlarını aşmamalıdır.
• Ölçülülük: Abartılı boyutlarda olmamalı, binanın mimari estetiğini bozmamalı ve diğer bağımsız bölüm maliklerine rahatsızlık vermemelidir.

Kendi cephesine tabela asmak ile cepheyi reklama kiralamak aynı şey değildir

Uygulamada en çok karıştırılan nokta budur. İş yeri sahibinin kendi işini tanıtan tabelayı kendi bağımsız bölümünün cephesine asması yukarıdaki koşullarla mümkündür ve ayrıca izin gerekmez. Buna karşılık ana yapının dış duvarının, çatısının veya damının üçüncü kişilere reklam amacıyla kiraya verilmesi tamamen farklı bir işlemdir ve Kat Mülkiyeti Kanunu m. 45 uyarınca bütün kat maliklerinin oybirliğini gerektirir. Bu ayrımın ayrıntısı için bina dış duvarı, çatı veya damının reklam amacıyla kiraya verilmesi başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz. İş yeri sahibinin bakış açısından konunun ele alındığı yazımız ise iş yerinin bina cephesine tabela asması için kat maliklerinin onayı gerekir mi? başlığı altındadır.

2. Yönetim Planının Bağlayıcılığı ve Kat Malikleri Kurulu Kararları

Kat mülkiyetine tabi yapılarda yönetim planı, tüm kat malikleri açısından bağlayıcı bir sözleşme niteliğindedir. Bu nedenle dosyanın ilk incelenecek belgesi tapu kaydı değil, yönetim planıdır.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 20.11.2023 tarihli, E. 2023/7716, K. 2023/11200 sayılı kararında, yönetim planının taraflar arasında sözleşme niteliğinde olduğu; ana taşınmazda kat mülkiyeti kurulduğu andaki malikleri ve ana taşınmazda sonradan bağımsız bölüm edinen tüm malikleri bağladığı ifade edilmiştir. Bu tespit, yeni malik açısından iki yönlü sonuç doğurur: yönetim planındaki yasak sizi de korur, oradaki serbesti de sizi bağlar.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 09.11.2017 tarihli, E. 2017/4287, K. 2017/9250 sayılı kararında, kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda öncelikle yönetim planının uygulanması gerektiği ve yönetim planının tüm kat maliklerini bağladığı belirtilerek, yönetim planındaki kullanım amacına ve kısıtlamalara aykırı olarak konulan tanıtım levhalarının kaldırılmasına karar verilmiştir. Karara konu olayda, yola cephe balkonlardaki 1,68 m² birim alanlı iki adet tanıtım levhası ile apartmanın ana giriş kapısı yanındaki 15×30 cm ebadındaki levhanın kaldırılmasına hükmedilmiştir.

Buna karşılık Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 09.10.2017 tarihli, E. 2017/4508, K. 2017/7407 sayılı kararında, yönetim planında herhangi bir yasaklama bulunmadığı takdirde, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesinde öngörülen hakkaniyet kurallarına göre, estetiği bozmayacak şekilde iş yerlerine ait tanıtıcı tabelaların asılabileceği vurgulanmıştır.

Yönetim planında yasak yoksa sonradan yasak getirilebilir mi?

Kat malikleri kurulu, ortak yerlerin kullanımına ilişkin karar alma yetkisine sahiptir ve tabela ölçüsü, konumu, ışıklandırma saatleri gibi konularda düzenleyici kararlar alabilir. Ancak yönetim planının kendisinin değiştirilmesi Kat Mülkiyeti Kanunu m. 28 uyarınca bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyunu gerektirir. Bu nedenle pratikte iki yol izlenir: dosyanın niteliğine göre ya mevcut yönetim planına dayanılarak dava açılır, ya da kurul kararı alınarak tabelaya ölçü ve konum sınırı getirilir. Ortak alanlarda yapılacak değişikliklerin genel çerçevesi için bina ortak alanlarında değişiklik yapılabilir mi? yazımıza bakabilirsiniz.

3. Dış Cephe Sınırlarının Aşılması, Ortak Alanlara Müdahale ve Mimari Projeye Aykırılık

İş yerinin astığı tabela, ait olduğu bağımsız bölümün dış cephe ve tabliye sınırlarını aşıp üst katta yer alan konutun cephesine taşıyorsa, ortak alanlara tecavüz ediyorsa veya mimari projeye aykırı yapılmışsa, müdahalenin men’i ve eski hale getirme talep edilebilir. Yeni malik açısından en güçlü dayanaklar bu başlık altında toplanmaktadır.

Üst katın cephesine veya parapetine taşma

Yargıtay 11. Hukuk Dairesinin 30.04.2012 tarihli, E. 2011/1463, K. 2012/7018 sayılı kararında, davalının tabelasını ancak ait olduğu bağımsız bölümün dış cephesini aşmayacak şekilde asabileceği belirtilmiştir. Olayda davalı iş yerinin dışarıdan görülemeyecek konumda olması sebebiyle tabelanın davacı iş yerine ait parapetin üstüne konulduğu bilirkişi kurulunca tespit edilmiş; panonun davacının cephesine müdahale niteliği taşıdığı gerekçesiyle davanın kabulüne, müdahalenin men’ine ve panonun asılı bulunduğu yerden kaldırılmasına karar verilmiştir.

Bu karar, uygulamada çok duyulan bir savunmayı da geçersiz kılmaktadır: “İş yerim görünmüyor, tabelayı yukarı almak zorundayım” savunması, sınır aşımını hukuka uygun hale getirmez.

Pencere altına monte etme ve dış cephe aşımı

Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 07.12.2015 tarihli, E. 2015/3856, K. 2015/17942 sayılı kararında davacı, davalının binanın mimarisini bozacak ve diğer kat maliklerinin haklarına tecavüz edecek şekilde tabela astığını belirterek el atmanın önlenmesi ve eski hale getirilmesini istemiştir. Mahkemece, dava konusu tabelanın ait olduğu bağımsız bölümün dış cephe sınırlarında yer almadığı ve üst katta bulunan bağımsız bölümün pencere altına gelecek şekilde monte edildiği anlaşıldığından müdahalenin önlenmesine karar verilmiştir.

Sınır aşımının ne kadar küçük olursa olsun sonuç doğurduğunu gösteren bir örnek de Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 09.10.2017 tarihli, E. 2017/4508, K. 2017/7407 sayılı kararıdır; bu dosyada bilirkişi raporuyla saptanan 47 cm’lik müdahalenin önlenmesine hükmedilmiştir.

Mimari durumun korunması: Kat Mülkiyeti Kanunu m. 19

634 sayılı Kanun’un 19. maddesinin birinci fıkrası uyarınca kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına, mimari durumu ile güzelliğine ve sağlamlığına titizlikle korumakla mecburdur. İkinci fıkrada ise kat maliklerinden birinin, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler ile değişik renkte dış badana veya boya yaptıramayacağı düzenlenmiştir. Kanun metnine Mevzuat Bilgi Sistemi üzerinden ulaşabilirsiniz.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 16.01.2024 tarihli, E. 2023/11329, K. 2024/518 sayılı ve 20.11.2023 tarihli, E. 2023/7716, K. 2023/11200 sayılı kararlarında; her kat malikinin ana gayrimenkulün mimari durum ve güzelliğini korumaya mecbur olduğu, aksinin ispatlanamadığı ve yapılan müdahalenin ortak alanlardaki kat maliklerinin mülkiyet hakkı aleyhine olduğu gözetilerek davanın kabulünün yerinde olduğu vurgulanmıştır. Aynı kararlarda, ana gayrimenkulde onaylı mimari tadilat projesi veya kat maliklerinin yeterli nisapta muvafakati bulunmadıkça bu tür aykırılıkların hukuka aykırı olduğu belirtilmiştir.

Projeye aykırı çıkıntı ve büyük panolar

Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 24.10.2017 tarihli, E. 2017/4310, K. 2017/8331 sayılı kararına konu olayda davacı, dükkân üzerindeki reklam panosunun 4,5 m genişliğinde ve 1,5 m derinliğinde çıkıntı oluşturduğunu, davalının bunu mülk sahibi ve apartman yönetiminin iznini almadan genişlettiğini ileri sürerek projeye aykırı yapının eski hale getirilmesini talep etmiştir. Mahkeme, zemin kattaki dükkânın tavanı ile birinci kattaki meskenin bulunduğu yerde, balkonun altında inşa edilmiş projeye aykırı reklam panosunun 7 gün içinde kaldırılarak projeye uygun hale getirilmesine karar vermiş; Yargıtay, projeye aykırılıklar tespit edilerek eski hale getirilmesine karar verildiği gerekçesiyle hükmü onamıştır.

Ortak alanlara müdahale

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 20.12.2021 tarihli, E. 2021/12021, K. 2021/15504 sayılı kararında, kat maliklerinin izni olmaksızın ortak alanlara tabela asılması uyuşmazlığında, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi göz önünde bulundurularak projeye aykırı müdahalelerin tespiti ile yönetim planı ve tapu belgesine aykırı kullanımların eski hale getirilmesine karar verilmesinde isabetsizlik bulunmadığı belirtilmiştir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 10.04.2014 tarihli, E. 2013/17476, K. 2014/6737 sayılı kararında da iş yeri tabelasının ortak alan olan bahçeye tecavüzlü olduğu gerekçesiyle tabelanın sökülüp kaldırılarak tecavüzün önlenmesi istemiyle dava açılabileceği teyit edilmiştir.

Belediye ilan ve reklam yönetmelikleri: ikinci bir denetim katmanı

Kat mülkiyeti hukukundan bağımsız olarak, her belediyenin ilan, reklam ve tanıtım yönetmeliği tabelanın ebadı, konumu, aydınlatması ve zemin kat üstündeki kullanımı bakımından ayrı kurallar getirir. Tabelanın ruhsatsız veya ölçüye aykırı olması hâlinde belediyeye yapılacak başvuru, dava yolunun yanında yürüyen ve çoğu zaman daha hızlı sonuç veren idari bir yoldur. İstanbul ve Kocaeli ilçelerinde uygulamalar farklılık gösterdiğinden, dosyanın açıldığı ilçenin yönetmeliği ayrıca incelenmelidir.

4. Komşuluk Hukuku, Rahatsızlık Vermeme Borcu ve Katlanma Sınırının Aşılması

Tabela, bağımsız bölümün sınırları içinde kalsa bile size rahatsızlık veriyorsa dosya bitmiş sayılmaz. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. maddesi ve komşuluk hukuku ilkeleri uyarınca bağımsız bölüm malikleri birbirlerini rahatsız etmemekle yükümlüdür.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 16.04.2009 tarihli, E. 2009/3582, K. 2009/4199 sayılı kararında, 634 sayılı Kanun’un 18. maddesinin birinci fıkrasına göre kat maliklerinin gerek bağımsız bölümleri gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek ve birbirinin haklarını çiğnememekle karşılıklı olarak yükümlü oldukları ifade edilmiştir.

Işık rahatsızlığı

Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 28.11.2011 tarihli, E. 2011/8538, K. 2011/12044 sayılı kararında, reklam panosunun davalıya ait bağımsız bölümün tavan tabliye sınırlarını aştığı gibi, özellikle geceleri panonun ışığının davacıya rahatsızlık verebileceği anlaşıldığından davanın kabulü gerekirken reddine karar verilmesinin doğru görülmediği belirtilmiştir. Bu karar, ışık rahatsızlığının tek başına dava sebebi olarak kabul edildiğini göstermesi bakımından önemlidir.

Manzaranın ve ışıklanmanın kapatılması

Tabelanın manzarayı ve doğal ışıklanmayı engellemesi hâlinde komşuluk hukuku sınırları aşılmış sayılır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 03.06.2026 tarihli, E. 2025/4851, K. 2026/2922 sayılı kararında, davacının manzarasını ve ışıklanmasını önleyen tabelanın komşuluk hukuku ve hoşgörü sınırlarını aştığı tespit edilmiştir. Dikkat çekici olan çözüm biçimidir: mahkeme tabelayı tamamen kaldırmak yerine, 2×3,5 metre boyutlarında olabilecek şekilde küçültülmesi suretiyle kâline ve muarazanın bu şekilde giderilmesine karar vermiştir.

Denizli Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin 18.07.2025 tarihli, E. 2025/1561, K. 2025/1277 sayılı kararında ise hâkimin her somut olayın özelliğini, taşınmazın durumunu, niteliğini ve yerel âdetleri gözeterek komşuların birbirine göstermekle yükümlü oldukları tahammülün sınırını ve çıkar çatışmalarını olaya en uygun düşecek şekilde çözümlemesi gerektiği belirtilmiştir.

Ankara 5. Asliye Ticaret Mahkemesinin 14.01.2025 tarihli, E. 2021/591, K. 2025/36 sayılı kararına konu olayda ise apartman sakinleri, tabelanın aşırı büyük olması nedeniyle yönetimle sorunlar yaşandığını, tabelaların çok sayıda ve büyük olması nedeniyle apartmanın görüntüsünün bozulduğunu ve iş yeri sahibinden tabelaların kaldırılmasının istendiğini beyan etmiştir. Bu tür tanık beyanları, uyuşmazlığın seyrini doğrudan etkileyebilmektedir.

“Ben satın aldığımda tabela zaten oradaydı” savunması

Yeni malikler bu savunmayla sık karşılaşır. Ancak kat mülkiyetinden ve komşuluk hukukundan doğan müdahalenin men’i talepleri, kural olarak devam eden bir hukuka aykırılığa yöneliktir. Yönetim planındaki yasağın veya projeye aykırılığın önceki malik döneminde de var olması, tabelayı hukuka uygun hâle getirmez. Bir sonraki başlıkta göreceğimiz üzere, dava hakkı doğrudan kat maliki sıfatına bağlanmıştır.

5. Yasal Başvuru Yolu, Dava Hakkı ve Mahkemenin Karar Verme Usulü

A. Dava açma hakkı (aktif husumet)

Taşınmazda kat maliki sıfatını kazanan kişi, doğrudan doğruya müdahalenin men’i, mimari projeye aykırılığın giderilmesi ve eski hale getirme talepli dava açabilir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 09.02.2010 tarihli, E. 2009/13879, K. 2010/1697 sayılı kararında, böyle bir davayı ana taşınmazda kat maliki olan ya da kat malikleri kurulunca dava açılması konusunda kendisine açıkça yetki verilen yöneticinin açma hakkı bulunduğu belirtilmiştir.

Aynı Dairenin 16.04.2009 tarihli, E. 2009/3582, K. 2009/4199 sayılı kararında ise bağımsız bölümde oturan kimselerin de meydana gelen olumsuzluklardan etkilenmeleri hâlinde tıpkı kat malikleri gibi bu durumu dava etme hak ve yetkisine sahip olduğu tespit edilmiştir. Dolayısıyla daireyi kiraya vermişseniz, kiracınızın da rahatsızlığı dava konusu edebileceği kabul edilmektedir.

Görevli mahkeme kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesidir; yetkili mahkeme ise ana taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Talep, uygulamada “müdahalenin men’i ve eski hale getirme” olarak kurulur; koşulları varsa ayrıca tazminat da istenebilir.

B. Mahkemenin izleyeceği çözüm yolu (KMK m. 33 ve bilirkişi incelemesi)

Tabeladan kaynaklanan rahatsızlık ve sınır aşımlarında, yönetim planında mutlak bir yasak yoksa mahkeme tabelayı doğrudan tamamen kaldırmak yerine, tarafların hak dengesini gözeten hakkaniyete uygun bir çözüm üretir. Bu, davacı tarafın en sık şaşırdığı noktadır: talep “kaldırılsın” olsa bile sonuç çoğu zaman “küçültülsün ve şu noktaya alınsın” biçiminde çıkar.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 19.06.2014 tarihli, E. 2014/5927, K. 2014/10979 sayılı ve 07.03.2011 tarihli, E. 2011/1690, K. 2011/3004 sayılı kararlarında; mahkemece Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesinde öngörülen hakkaniyet kurallarına, yönetim planında öngörülen koşullara ve yukarıdaki ilkelere göre, davacıya verilen rahatsızlığı gideren ve davalının iş yerini tanıtıcı tabelanın asılabileceği, davalının dış cephe mülkiyet sınırlarını aşmayan uygun yerin bilirkişi incelemesiyle tespit ettirilip ölçekli bir krokiye bağlanması ve alınacak rapor doğrultusunda karar verilmesi gerekirken, tabelanın tamamen kaldırılmasına karar verilmesinin doğru görülmediği belirtilmiştir.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 09.04.2018 tarihli, E. 2017/2898, K. 2018/2763 sayılı kararında da aynı yöntem benimsenmiş; ana taşınmaza ilişkin tabela asılmasını önleyecek kat malikleri kurulu kararı yahut yönetim planı maddesi bulunmadığının tespiti hâlinde, KMK m. 33’teki hakkaniyet kurallarına göre uygun yerin bilirkişi incelemesiyle belirlenip ölçekli krokiye bağlanması ve ek rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerektiği vurgulanmıştır.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 29.06.2004 tarihli, E. 2004/3650, K. 2004/5470 sayılı kararında bu yöntem daha da ayrıntılandırılmıştır: KMK m. 33’teki hakkaniyet kurallarına göre iş yerinin tanıtımı bakımından birden fazla reklam panosu veya levhanın gerekli olup olmadığının, gerekliyse sayısının, ebatlarının ve asılabileceği uygun yerlerin bilirkişi incelemesiyle tespit ettirilip ölçekli krokiye bağlanması; mevcut panolar kaldırılmakla birlikte yeniden belirlenen panoların cins ve ebadı da açıklanarak krokide gösterilen yere asılmasına karar verilerek muarazanın giderilmesi gerekir.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 27.01.2016 tarihli, E. 2015/22343, K. 2016/1326 sayılı kararında da, müdahaleli ve davacıya sıkıntı oluşturacak şekilde yapılan cephe kaplamaları nedeniyle açılan müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirme davasında, davalının müdahaleli kısımları demonte ederek makul boyutlara indirmesi değerlendirilmiştir.

Talep nasıl kurulmalı?

Yukarıdaki içtihat hattı, dava dilekçesinin yazımını doğrudan etkiler. Yalnızca “tabela kaldırılsın” denip başka bir talep kurulmaması hâlinde, mahkeme hakkaniyet çözümüne yöneldiğinde davacı beklediği sonucu alamayabilir. Uygulamada tercih edilen yöntem, kademeli talep kurmaktır: öncelikle müdahalenin men’i ve eski hale getirme, mahkemece bu yönde karar verilmediği takdirde tabelanın ebadının küçültülmesi, konumunun değiştirilmesi ve ışıklandırma saatlerinin sınırlandırılması suretiyle muarazanın giderilmesi. Yönetim planında açık bir yasak varsa, bu ihtimalde tam kaldırma talebi çok daha güçlü şekilde savunulabilir.

6. Adım Adım Yol Haritası: Yeni Malik Ne Yapmalı?

Tabela nedeniyle bina cephesinde yapılan tadilat, boya ve onarım masraflarının kime ait olacağı da ayrı bir tartışma konusudur. Bu konuda çatı onarımı, yenileme ve dış cephe mantolama gideri ile zemin kattaki dükkânın ortak gidere katılma yükümlülüğü yazılarımızı inceleyebilirsiniz.

7. Özet Tablo: Durum, Yasal Dayanak ve Muhtemel Sonuç

8. Bu Dosyalarda Sürecin Doğru Yürütülmesi Neden Önemlidir?

Tabela uyuşmazlıkları görünüşte küçük, sonuçları itibarıyla kalıcı dosyalardır. Verilen karar yıllarca binanın cephesini belirler; yanlış kurulmuş bir talep ya da eksik toplanmış bir delil, aynı konuda yeniden dava açma imkânını fiilen ortadan kaldırabilir.

Rahatsız olan malik açısından kritik noktalar

• Yönetim planındaki yasağın varlığı ile yokluğu, davanın sonucunu baştan belirler.
• Sınır aşımı iddiası, ölçüye ve krokiye dayandırılmadıkça bilirkişi aşamasında zayıf kalır.
• Işık ve manzara rahatsızlığı, tabela kendi cephe sınırı içinde olsa bile bağımsız bir dava sebebidir.
• Kademeli talep kurulmadığında, hakkaniyet çözümüne yönelen mahkeme karşısında sonuç alınamayabilir.

İş yeri sahibi açısından savunma hatları

• Yönetim planında ve kurul kararlarında yasak bulunmadığının ortaya konulması.
• Tabelanın kendi bağımsız bölümünün cephe ve tabliye sınırları içinde kaldığının krokiyle gösterilmesi.
• Ebadın makul olduğunun ve binanın estetiğini bozmadığının bilirkişi incelemesiyle desteklenmesi.
• Tam kaldırma yerine KMK m. 33 çerçevesinde uygun yer ve ölçü belirlenmesinin talep edilmesi.

Bölgesel yoğunlaşma: ticari zemin katların yaygın olduğu ilçeler

Tabela uyuşmazlıkları, zemin katı ticarethane olan karma yapıların yoğun olduğu bölgelerde belirgin biçimde artmaktadır. İstanbul Anadolu Yakasında Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Ataşehir, Ümraniye, Üsküdar, Sancaktepe ve Sultanbeyli; Kocaeli tarafında ise Gebze, Çayırova, Darıca, Dilovası, İzmit, Körfez ve Başiskele ilçelerinde cadde üzerindeki apartmanların zemin katları büyük ölçüde iş yerine dönüşmüş durumdadır. Bu bölgelerde hem bina yoğunluğu hem de belediyelerin ilan ve reklam yönetmeliklerindeki farklılıklar, aynı olguya farklı sonuçlar bağlanmasına yol açabilmektedir.

9. Sık Sorulan Sorular

Alt kattaki dükkân tabela asmak için benden izin almak zorunda mı?

Hayır. Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 28.11.2011 tarihli, E. 2011/8538, K. 2011/12044 sayılı kararına göre, tabela kendi bağımsız bölümünün tavan tabliye sınırlarını aşmıyor, diğer maliklerin hakkını kısıtlamıyor ve rahatsızlık vermiyorsa ayrıca izin gerekmez. İzin gerekliliği, sınır aşıldığında veya ortak alana müdahale edildiğinde doğar.

Tabela dairemin penceresinin altına geliyorsa ne yapabilirim?

Bu, dış cephe sınırının açıkça aşıldığı hâldir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 07.12.2015 tarihli, E. 2015/3856, K. 2015/17942 sayılı kararında, üst kattaki bağımsız bölümün pencere altına monte edilen tabela için müdahalenin önlenmesine karar verilmiştir. Sulh hukuk mahkemesinde müdahalenin men’i ve eski hale getirme davası açabilirsiniz.

Tabelanın ışığı geceleri rahatsız ediyor; bu tek başına dava sebebi olur mu?

Evet. Yargıtay, reklam panosunun ışığının geceleri rahatsızlık verebileceğini müstakil bir gerekçe olarak kabul etmiş ve davanın reddini bozma sebebi saymıştır. Mahkeme bu hâlde tabelanın kaldırılmasına değil, çoğu zaman ışıklandırmanın veya ebadın sınırlandırılmasına karar verir.

Ne kadarlık bir taşma davaya değer?

Kanunda asgari bir ölçü yoktur. Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 09.10.2017 tarihli, E. 2017/4508, K. 2017/7407 sayılı kararına konu dosyada, bilirkişi raporuyla saptanan 47 cm’lik müdahalenin önlenmesine hükmedilmiştir. Belirleyici olan, taşmanın bilirkişi incelemesiyle ölçülebilir biçimde ortaya konulmasıdır.

Mahkeme tabelayı tamamen kaldırtır mı?

Yönetim planında veya kat malikleri kurulu kararında açık bir yasak varsa tam kaldırma kararı verilebilir. Böyle bir yasak yoksa mahkeme, KMK m. 33’teki hakkaniyet kurallarına göre bilirkişi incelemesi ve ölçekli kroki ile uygun yer, sayı ve ebadı belirleyerek uyuşmazlığı giderir; tabelanın doğrudan tamamen kaldırılması Yargıtay tarafından bozma sebebi sayılmaktadır.

Daireyi yeni aldım; tabela önceki malik döneminde asılmıştı. Yine de dava açabilir miyim?

Evet. Dava hakkı kat maliki sıfatına bağlıdır ve yönetim planı sonradan bağımsız bölüm edinen malikleri de bağlar. Tabelanın eski tarihli olması, devam eden bir sınır aşımını veya projeye aykırılığı hukuka uygun hale getirmez.

Dairemde kiracı oturuyor; kiracım dava açabilir mi?

Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 16.04.2009 tarihli, E. 2009/3582, K. 2009/4199 sayılı kararında, bağımsız bölümde oturan kimselerin de meydana gelen olumsuzluklardan etkilenmeleri hâlinde tıpkı kat malikleri gibi dava etme hak ve yetkisine sahip olduğu belirtilmiştir.

Apartman yöneticisi benim yerime dava açabilir mi?

Yönetici, ancak kat malikleri kurulunca dava açılması konusunda kendisine açıkça yetki verilmişse dava açabilir. Yetki kararı yoksa davanın kat maliki tarafından açılması gerekir.

Hangi mahkemede dava açılır?

Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise ana taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Belediyeye şikâyet etmem yeterli olur mu?

Belediyenin ilan ve reklam yönetmeliğine aykırılık varsa idari başvuru hızlı sonuç verebilir; ancak belediye kararı, kat mülkiyetinden doğan mülkiyet ve komşuluk uyuşmazlığını kendiliğinden çözmez. İki yol paralel yürütülebilir.

Tabela nedeniyle tazminat isteyebilir miyim?

Müdahalenin men’i talebinin yanında, koşulları oluşmuşsa zarar kalemleri ispatlanarak tazminat da istenebilir. Ancak uygulamada bu dosyaların asıl ağırlığı, tazminattan çok müdahalenin giderilmesi ve eski hale getirme taleplerindedir.

Binanın cephesini reklam şirketine kiralamak isteyen yönetime itiraz edebilir miyim?

Evet. Ana yapının dış duvarının, çatısının veya damının reklam amacıyla kiraya verilmesi, iş yerinin kendi tabelasını asmasından farklı bir işlemdir ve bütün kat maliklerinin oybirliğini gerektirir. Ayrıntısı için ilgili yazımıza bakabilirsiniz.

Bilgilendirme: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve somut bir uyuşmazlığa ilişkin hukuki görüş niteliği taşımaz. Her dosyanın sonucu yönetim planına, onaylı mimari projeye ve tabelanın fiilî konumuna göre değişir. Yazıda anılan mahkeme kararlarının güncel durumu için ilgili kaynaklardan teyit alınması önerilir.