Yasal Dayanak: 6306 Sayılı Kanun Madde 5/1 | Uygulama Yönetmeliği Madde 16/1-3

Kapınıza riskli yapı tebligatı geldiğinde ilk soru hep aynı olur: “Ne yapacağım şimdi?” Çoğu kişi bu noktada panikler; taşınmak zorunda mı kalacağını, devletten destek alıp alamayacağını, kiracıysanız elinizin boş kalıp kalmayacağını bilmez. Bu makale, 6306 Sayılı Kanun’un 5. maddesi ile Uygulama Yönetmeliği’nin 16. maddesini esas alarak hem maliklerin hem kiracıların somut haklarını, 2026 yılı güncel rakamlarını ve başvuru sürecini adım adım açıklamaktadır. (K. Md. 5 — Y. Md. 16)

Önce Anlaşma, Sonra Zorunluluk: Kanunun Temel Felsefesi

6306 Sayılı Kanun’un 5. maddesinin birinci fıkrası açıkça şunu söyler: Riskli yapıların yıktırılmasında öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esastır. Yani devlet, sizi sürpriz bir yıkımla karşı karşıya bırakmak yerine önce masaya oturur. Bu uzlaşı ilkesi hem malikler hem de kiracılar için önemli bir güvencedir; zira anlaşma sağlandığı anda çeşitli yardım mekanizmaları devreye girer. (K. Md. 5/1 — Y. Md. 16/1)

Anlaşma gerçekleşmeden yıkım yapılamaz. Kanun bu sırayı zorunlu kılmaktadır. Süreç işletilmeden doğrudan yıkıma gidilmesi hukuka aykırıdır ve idari yargıda itiraz konusu yapılabilir. (K. Md. 5/1 ve 5/3 — Y. Md. 8/1)

Kimler Yardım Alabilir?

Kanun’un 5. maddesi ve Yönetmelik’in 16. maddesi birlikte değerlendirildiğinde yardımdan yararlanabilecek kişiler dört grupta toplanır. (K. Md. 5/1-2 — Y. Md. 16/1-3)

Malikler: Bağımsız bölümün tapu sahibi olan kişilerdir. Malikler için riskli yapıda fiilen oturma şartı aranmaz. Yani kiraya verdiğiniz bir dairenin maliki olsanız bile kira yardımı hakkınız doğar. (K. Md. 5/1 — Y. Md. 16/1)

Kiracılar: Riskli yapıda fiilen ikamet ettiğini belgeleyen kişilerdir. Konut kiracısı veya işyeri kiracısı ayrımı gözetilmeksizin yardım tutarı aynıdır. Ancak kiracıların yardım alabilmesi için yapıda gerçekten oturduklarını fatura veya ikametgah kaydıyla ispat etmeleri zorunludur. (K. Md. 5/1 — Y. Md. 16/3)

Sınırlı Ayni Hak Sahipleri: Tapuda intifa hakkı gibi sınırlı bir hakkı bulunan ve riskli yapıyı tahliye etmek zorunda kalan kişilerdir. Yönetmelik’in 16. maddesi bu gruba ayrı bir katsayı uygulamaktadır. (K. Md. 5/1 — Y. Md. 16/3)

Kapıcılar: Yapıda kapıcı dairesinde ikamet edenler de yardım kapsamındadır. Yönetmelik’in 16/3. maddesi uyarınca bu gruba belirlenen aylık kira bedelinin beş katı kadar tek seferlik ödeme yapılabilmektedir. (Y. Md. 16/3)

Maliklere Yapılan Yardımlar: Aylık Kira Desteği

Anlaşma yoluyla tahliye edilen yapıların maliklerine Yönetmelik’in 16/1. maddesi kapsamında aylık kira yardımı yapılabilir. Bu yardımın süresi ve miktarı yapının statüsüne göre farklılaşır. (K. Md. 5/1 — Y. Md. 16/1)

Süre

Riskli yapılarda (bağımsız parseldeki dönüşümlerde) kira yardımı süresi 18 aydır. Riskli alan veya rezerv yapı alanı kapsamına giren, yani geniş çaplı kentsel dönüşüm projelerinde ise bu süre 48 aya kadar uzayabilmektedir. Riskli alanlardaki süreyi ilgili kurum, yani belediye veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı belirler. (Y. Md. 16/1)

2026 Yılı Güncel Tutarlar

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı kira yardımı tutarlarını her yıl günceller. Aralık 2024’te yapılan ilk güncellemenin ardından 2026 başında yeniden artırılan aylık malik kira yardımı tutarları şu aralıklarda uygulanmaktadır: (Y. Md. 16/1)

Bu tutarlar malikler için aylık olarak ödenir. Tutarların aralık göstermesinin nedeni, projenin türüne ve ilgili kurumun uygulamasına göre alt veya üst sınırın geçerli olabilmesidir. Başvuru öncesinde bağlı olduğunuz Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’nden ya da e-Devlet üzerinden güncel tutarı teyit etmeniz önerilir. (Y. Md. 16/1)

Not: Aralık 2024 tarihli eski genelgede İstanbul için 8.000 TL, Ankara/İzmir/Antalya/Bursa için 6.500 TL olarak belirlenen tutarlar, 2026 başındaki güncellemede yukarıdaki aralıklara yükseltilmiştir.

Geçici Konut veya İşyeri Tahsisi

Kanun’un 5. maddesi kira yardımının yanı sıra alternatif bir seçenek daha sunmaktadır: imkân varsa malike kira yardımı yerine, tahliye tarihinden inşaatın tamamlanmasına kadar geçici konut veya işyeri tahsisi yapılabilir. Bu seçenek özellikle TOKİ stoğunun yoğun olduğu illerde gündeme gelmektedir. (K. Md. 5/1 — Y. Md. 16/1)

Yapım İçin Ek Yardım

7471 sayılı Kanun’la 2023’te getirilen düzenlemeyle malik, kira yardımının ötesinde yapım için de ayrı bir yardım alabilme imkânına kavuşmuştur. Kanun’un 5/1. maddesi bu yardımın usul ve esaslarının Cumhurbaşkanınca belirleneceğini öngörmektedir. Uygulamada bu yardım, “Yarısı Bizden” kampanyası çerçevesinde hibe ve faiz destekli kredi biçiminde hayata geçirilmektedir. (K. Md. 5/1 — 7471 Sayılı Kanun Md. 9)

Kiracılara Yapılan Yardımlar: Tek Seferlik Taşınma Desteği

Kiracıların yardım yapısı maliklerden farklıdır. Yönetmelik’in 16/3. maddesi uyarınca kiracılara bir defaya mahsus, toplu taşınma yardımı yapılır. Aylık ödeme sistemi kiracılar için geçerli değildir. (K. Md. 5/1 — Y. Md. 16/3)

Hesaplama Yöntemi

Kiracılara ödenecek tutar, o ildeki malik kira yardımının aylık tutarının 2 katıdır. 2026 yılı güncel rakamlarıyla: (Y. Md. 16/3)

Konut kiracısı mı, işyeri kiracısı mı olduğunuz fark etmez; yardım tutarı aynıdır. (Y. Md. 16/3)

Sınırlı Ayni Hak Sahipleri İçin Katsayı

Tapuda intifa hakkı gibi sınırlı bir hakkı bulunan ve yapıyı tahliye eden kişilere aylık kira bedelinin 5 katı kadar tek seferlik ödeme yapılabilmektedir. 2026 yılı güncel rakamlarına göre: (Y. Md. 16/3)

Kapıcılar İçin Durum

Kapıcı dairesinde ikamet edenler de 5 kat katsayısından yararlanır. Bu uygulama Yönetmelik’in 16/3. maddesinde açıkça düzenlenmiştir. (Y. Md. 16/3)

Kiracının 6306 Dışında Borçlar Kanunu’ndan Doğan Ek Hakları

6306 Sayılı Kanun kiracıya öncelikle maddi destek sağlar; ancak sürece müdahale etme hakkı vermez. Yıkım kararı, paydaşların salt çoğunluğu ile alınır ve kiracının bu karara itiraz yetkisi yoktur. Bununla birlikte kiracı, Türk Borçlar Kanunu kapsamında birtakım önemli haklara sahiptir. (K. Md. 6/1 — TBK Md. 347-356)

Öncelikli kiralama hakkı: Bina yıkılıp yeniden inşa edildikten sonra malik, eski kiracısına yazılı bildirimde bulunmak zorundadır. Kiracı bu bildirimi aldıktan itibaren 1 ay içinde yeni kira bedeli üzerinden daireyi kiralamak isteyebilir. Malik, inşaattan sonraki 3 yıl içinde eski kiracıya yazılı bildirimde bulunmaksızın gayrimenkulü başkasına kiralayamaz. (TBK Md. 351)

Tazminat hakkı: Malik bu yükümlülüğü ihlal ederse eski kiracıya son kira yılı içindeki 1 yıllık kira bedelinden az olmayan tazminat ödemek zorundadır. (TBK Md. 355)

Depozito iadesi: Kiracı, tahliye sonrasında kiraya verenden depozitosunu geri isteme hakkına sahiptir. (TBK Md. 342)

Faydalı masraflar: Kiracının yapıya yaptığı faydalı ve zorunlu harcamaları, imalat tarihinden itibaren yıpranma payı düşülerek talep etme hakkı mevcuttur. (TBK Md. 303)

Kanun’un Kapsamadığı Kişilere de Yardım Yapılabilir

6306 Sayılı Kanun’un 5. maddesinin ikinci fıkrası, birinci fıkrada sayılanlar dışında kalan, yani tapu ya da kira sözleşmesi olmaksızın yapıda ikamet eden kişilere de yardım kapısını tamamen kapatmamıştır. Bu kişilerle yapılacak anlaşmanın usul ve esasları Cumhurbaşkanınca belirlenmektedir. 2016 yılında çıkarılan Bakanlar Kurulu Kararı bu kapsamda gecekondu sahiplerini ve fiili kullanıcıları belirli ölçüde güvence altına almıştır. (K. Md. 5/2 — Y. Md. 16/2)

Riskli Alan veya Rezerv Yapı Alanındaki Fark

Yönetmelik’in 16. maddesi, aynı yardım sistemini iki farklı statüde farklı sürelerle uygulamaktadır. Bağımsız bir binanın riskli çıkması ile mahallenin tamamının riskli alan ilan edilmesi arasındaki pratik fark şudur: (K. Md. 5/1 — Y. Md. 16/1)

Riskli yapı statüsünde kira yardımı süresi malikler için 18 aydır. Riskli alan veya rezerv yapı alanı statüsünde bu süre 48 aya kadar uzayabilir. Uzayan süreyi belediye veya ilgili kurum belirler; dolayısıyla aynı proje kapsamındaki iki malike farklı süreler uygulanabilir. Bu durumu başvuru öncesinde bağlı olduğunuz kuruma teyit ettirmeniz önemlidir. (Y. Md. 16/1)

Başvuru Süreci: Adım Adım Ne Yapmalısınız?

Başvuru Süresi

Yönetmelik’in 16/4. maddesi başvuru için tahliye veya yıkım tarihinden itibaren 1 yıllık kesin bir süre öngörmektedir. Bu süre hak düşürücü niteliktedir; süreyi kaçıranların yardım hakkı ortadan kalkar. (Y. Md. 16/4)

Başvuru Yeri

Riskli yapılarda başvurular Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetki devri yapılmışsa belediyeye yapılır. Riskli alan veya rezerv yapı alanlarında ise ilgili kurum olan belediye, TOKİ veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı muhatap alınır. Başvurular fiziken yapılabileceği gibi e-Devlet Kapısı üzerinden de gerçekleştirilebilir. (Y. Md. 16/4-5)

Gerekli Belgeler

Malikler için başvuruda genellikle şu belgeler istenir: (Y. Md. 16/4)

Kimlik fotokopisi

Tapu belgesi

Riskli yapı tespit raporu (onaylı) (K. Md. 3/1 — Y. Md. 7/4)

Tahliye belgesi veya yapının boşaltıldığına dair tutanak (Y. Md. 8/2)

Son 3 aya ait fatura (elektrik, su veya doğalgaz)

IBAN / banka hesap bilgisi (tercihen Ziraat Bankası vadesiz hesabı)

Kiracılar için ek olarak şunlar da istenir: (Y. Md. 16/3-4)

Kira sözleşmesi

İkametgah belgesi veya son dönem faturalar

Riskli yapıda ikamet ettiğini gösteren belge

Ödeme Yöntemi

Malikler için kira yardımı aylık olarak banka hesabına yatırılır. Yönetmelik, kira yardımının 1 yıla kadar olan kısmının peşin ödenmesine de imkân tanımaktadır. Bu seçenek her zaman geçerli olmayıp ilgili kurumun onayına bağlıdır. Kiracılara ise taşınma yardımı tek seferde ödenir. (Y. Md. 16/5)

Kira Yardımı ile Faiz Desteği Aynı Anda Alınamaz

Yönetmelik’in 16/7. maddesi bu konuda açık bir kural koymuştur: Aynı kişi hem kira yardımından hem de faiz destekli kentsel dönüşüm kredisinden birlikte yararlanamaz. İkisinden hangisinin daha avantajlı olduğu yapının değerine, yeni inşaat maliyetine ve inşaat süresine göre değişir. Başvuru öncesinde bu iki seçeneği karşılaştırmak önemlidir. (K. Md. 7/6 — Y. Md. 16/7)

İstanbul’a Özel: İBB Ek Kira Desteği ve “Yarısı Bizden” Kampanyası

İstanbul’da iki ayrı ek destek mekanizması devreye girmektedir. Bunlar Bakanlık kira yardımının üzerine eklenir, onun yerini almaz. (İBB Meclis Kararı No. 1277 — 12.11.2025)

İBB Riskli ve Rezerv Alan Desteği: 12 Kasım 2025 tarihli ve 1277 sayılı İBB Meclis Kararı ile güncellenen bu destek kapsamında İBB yetkisindeki riskli alan ve rezerv alanlarda aşağıdaki ek ödemeler yapılmaktadır: (İBB Meclis Kararı No. 1277 — K. Md. 5/1 — Y. Md. 16/1)

Güçlendirme Ruhsatı Alan Binalara Ek Destek: Hızlı Tarama yöntemiyle incelenip güçlendirme ruhsatı alan binalar için Bakanlık kira yardımına ek olarak İBB’nin ayrıca ödediği tutarlar şöyledir: (İBB Meclis Kararı No. 1277 — K. Md. 6/8 — Y. Md. 8/7)

“Yarısı Bizden” Kampanyası: Bu kampanyaya dahil olan İstanbul’daki hak sahipleri, Bakanlık kira yardımına ek olarak kampanya kapsamındaki hibe ve faiz destekli kredi imkânlarından da yararlanabilmektedir. Kampanya şartları ve başvuru için ilçe belediyesine başvurulması gerekmektedir. (K. Md. 5/1 — Y. Md. 16/6)

Pratik Uyarılar: Sık Yapılan Hatalar

1 yıllık başvuru süresini kaçırmayın. Tahliye tarihinden itibaren başlayan bu süre uzatılmaz. Geç yapılan başvurular için geriye dönük ödeme yapılmaz; bu nedenle riskli yapıdan çıkar çıkmaz başvuru sürecini başlatın. (Y. Md. 16/4)

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesini bekleyin. İtiraza konu olan bir yapı için kira yardımı başvurusu yapılamaz. Tespit kesinleşmeden süreç başlamaz. (K. Md. 3/1 — Y. Md. 7/5)

İkamet belgenizi güncel tutun. Kiracılar için riskli yapıda fiilen ikamet ettiğinin ispat yükü başvuru sahibindedir. Adres kayıtlarınızı ve faturalarınızı önceden düzenleyin. (Y. Md. 16/3)

Taşınma yardımı ile kira yardımını karıştırmayın. Malikler aylık kira yardımı, kiracılar ise tek seferlik taşınma yardımı alır. İkisi birbirinden farklı kavramlardır. (Y. Md. 16/1 ve Y. Md. 16/3)

Aynı türden tek taşınmaz için başvuru yapılabilir. Malikler, aynı nitelikteki en fazla bir bağımsız bölüm için kira yardımı alabilir. Ancak bir konut ve bir işyeriniz varsa her ikisi için ayrı ayrı başvuru yapmanız mümkündür. (Y. Md. 16/1)

Malik ile kiracı aynı daire için ayrı ayrı başvurabilir. Aynı bağımsız bölümden malik kira yardımı, kiracı ise taşınma yardımı alabilir. Ancak aile bireyleri arasındaki kiracılık ilişkisi kurgusu kabul edilmeyebilir. (Y. Md. 16/1 ve Y. Md. 16/3)

Anlaşma şartı: Her iki yardım türü de anlaşma yoluyla tahliye edilen yapılar için geçerlidir. Tahliyeyi reddedip zorla çıkarılan kişilerin yardım hakkı tartışmalı hale gelebilir. (K. Md. 5/1 — Y. Md. 16/1)

Sonuç

6306 Sayılı Kanun’un 5. maddesi ve Uygulama Yönetmeliği’nin 16. maddesi, riskli yapıda yaşayan herkesi tamamen korumasız bırakmamıştır. Malik iseniz aylık kira desteği ve ek yapım yardımı, kiracı iseniz tek seferlik taşınma desteği ve Borçlar Kanunu’ndan doğan öncelikli kiralama hakkı sizin için en kritik güvencelerdir. Bu haklardan yararlanabilmek için tahliye tarihinden itibaren 1 yıllık süreyi kaçırmamak, başvuruyu doğru kuruma yapmak ve belgelerinizi eksiksiz hazırlamak gerekir. (K. Md. 5/1-2 — Y. Md. 16/1-7 — TBK Md. 347-356)

Sürecinizin başında bir hukuki destek almanız, özellikle anlaşma şartlarında hak kaybı yaşamamanız açısından önemli bir adım olacaktır.

Bu makale 6306 Sayılı Kanun (Md. 5/1), Uygulama Yönetmeliği (Md. 16/1-3) ve Nisan 2026 itibarıyla erişilebilen açık kaynaklar esas alınarak hazırlanmıştır. Kira yardımı tutarları Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın 2026 başı güncellemesine dayanmaktadır; Bakanlık bu rakamları yıl içinde de değiştirebilir. Kesin ve kişiye özel rakam için Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü veya ilçe belediyenizle iletişime geçmeniz önerilir.