1. الطبيعة القانونية لإنشاء برجولة في حديقة المجمع: التمييز بين النفقات الكمالية والمفيدة والضرورية

في ضوء القرارات القضائية، يُعتبر بناء برجولة (مظلة حديقة) أو هياكل مماثلة في حديقة المجمع، ضمن نطاق قانون الملكية العقارية المشتركة (KMK)، بمثابة “تجديد وإضافة”. وتؤثر طبيعة هذه النفقات بشكل مباشر على الالتزام بالمشاركة في التكاليف:

التجديدات والإضافات المفيدة (المادة 42 من قانون الملكية العقارية المشتركة): التجديدات التي تهدف إلى تحسين الأماكن المشتركة، أو تسهيل استخدامها، أو زيادة فائدتها، تُنفذ بناءً على قرار يُتخذ بأغلبية عدد الملاك وحصصهم في الأرض. الدائرة العشرون المدنية في محكمة النقض (2017/6353 أساس، 2019/771 قرار، 07.02.2019) في قرارها، صُنفت إضافات مثل إنشاء بار فيتامين ونظام موسيقى في منطقة المسبح على أنها “مصاريف مفيدة” وذُكر أنه يمكن تنفيذها بقرار الأغلبية. وبالمثل، إذا كانت البرجولة التي سيتم بناؤها في حديقة المجمع تزيد من راحة الاستخدام، فيمكن اعتبارها ضمن هذا النطاق.

الإضافات والتجديدات الفاخرة (المادة 43 من قانون الملكية المشتركة): إذا كان التجديد المرغوب فيه مكلفًا للغاية أو يحمل صفة “الترف” وفقًا للحالة الخاصة للمبنى، فإن مالك الطابق الذي لا يرغب في الاستفادة منها ليس ملزمًا بالمساهمة في التكلفة. كما تم التأكيد في قرارات محكمة الاستئناف العليا، الدائرة المدنية الثامنة عشرة (2016/4929 ق، 2016/8102 م، 18.05.2016) ومحكمة الاستئناف العليا، الدائرة المدنية العشرون (2017/2971 ق، 2018/3385 م، 03.05.2018)، يُعفى المالك الذي لم يوافق في البداية على الإضافات الفاخرة من التكلفة؛ ولكن إذا رغب لاحقًا في الاستفادة من هذه الإضافة، فيجب عليه المساهمة في تكاليف الإنشاء بنسبة حصته في الأرض.

الإصلاح والصيانة الإلزامية (المادتان 19 و 20 من قانون الملكية المشتركة): لا يُعتبر بناء العريشة (pergola/gazebo) عادة ضمن نطاق “الإصلاح الإلزامي” (مثل إصلاح السقف، العزل الحراري، إلخ). في قرار محكمة الاستئناف العليا، الدائرة المدنية العشرون (2017/1984 ق، 2017/5948 م، 29.06.2017)، تم النص على أن الأعمال الإلزامية يجب أن يتحملها جميع مالكي الطوابق، ولكن تم التأكيد على أن الأعمال الفاخرة تقع خارج هذا الالتزام.

2. الإنشاءات في المناطق المشتركة ومخالفة المشروع المعماري

بما أن حديقة المجمع السكني هي منطقة مشتركة، فإنه يتطلب الحصول على موافقة خطية من أربعة أخماس (4/5) مالكي الطوابق لأي نوع من الإنشاءات والمنشآت، وذلك بموجب المادة 19/2 من قانون الملكية المشتركة.

الدائرة الثامنة عشرة للقانون في محكمة النقض (2014/14720 E., 2015/749 K., 20.01.2015) في قرارها، نصت على أن الإنشاءات مثل المظلة والشلال والمستودع التي يتم بناؤها في الحديقة يمكن أن تتم بموافقة 4/5، ولكن حتى مع هذه الموافقة، يجب ألا تكون مخالفة لأنظمة البناء ويجب ألا تعيق استخدام الملاك الآخرين.

وفقًا لقرار الدائرة الخامسة للقانون في محكمة النقض (2023/3152 E., 2023/8793 K., 11.10.2023)، إذا كانت التغييرات الهيكلية التي لا ترد في المشروع المعماري (مثل السلم الانتقالي أو الهياكل الإضافية كالعرائش) تتطلب مشروع تعديل، فإنه من الضروري البت في هذا الوضع بالإجماع. الإنشاءات المخالفة للمشروع وغير المرخصة لا يمكن اعتبارها “مفيدة”.

3. ما يجب على المالك المعارض فعله وطرق المطالبة بالحقوق

يمكن للمالك المعارض لبناء العرائش اللجوء إلى الطرق القانونية التالية:

تسجيل تحفظ الاعتراض في الاجتماع: لكي يتمكن من رفع دعوى ضد القرار، يجب عليه أولاً حضور اجتماع مجلس الملاك والتصويت بالرفض وتسجيل هذا الوضع في المحضر كـ “تحفظ اعتراض”. يذكر قرار الدائرة العشرون للقانون في محكمة النقض (2017/2242 E., 2018/5621 K., 17.09.2018) بأن القرارات التي لا يتم تسجيل تحفظ اعتراض عليها أو التي لا تُرفع دعوى بشأنها في الوقت المحدد ستعتبر سارية المفعول.

تدخل القاضي ودعوى الإلغاء (المادة 33 من قانون ملكية الطوابق): يجوز لمالك الوحدة أن يرفع دعوى في محكمة الصلح المدنية لإلغاء قرار مجلس الإدارة. مدة رفع الدعوى، بالنسبة للحاضرين في الاجتماع، هي من تاريخ القرار شهر واحد، وبالنسبة للغائبين، من تاريخ العلم بالقرار شهر واحد، وفي جميع الأحوال 6 أشهر.

دعوى منع التدخل وإعادة الوضع إلى ما كان عليه: إذا تم بناء العريشة دون الحصول على موافقة 4/5 أو بشكل مخالف للمشروع المعماري، يمكن لمالك الوحدة رفع دعوى “منع التدخل وإعادة المنطقة المشتركة إلى ما كانت عليه” . تؤكد قرارات الغرفة المدنية الخامسة في محكمة النقض (رقم الملف: 2025/6028، رقم القرار: 2025/11385، بتاريخ: 15.09.2025) و الغرفة المدنية الثامنة عشرة في محكمة النقض (رقم الملف: 2010/3217، رقم القرار: 2010/6331، بتاريخ: 27.04.2010) أنه في حال ثبوت وجود منشآت مخالفة للمشروع من قبل المحكمة، يمكن منح مهلة لإعادة الوضع إلى ما كان عليه، ثم يصدر قرار بهدمها.

رفض المشاركة في النفقات (ادعاء الإنفاق الفاخر): إذا ادعي أن المصروفات “فاخرة” ضمن نطاق المادة 43 من قانون ملكية الطوابق، يجوز للمالك الاعتراض على إجراءات التنفيذ أو رفع دعوى إثبات نفي الدين. في هذه الحالة، ستقوم المحكمة بإجراء معاينة من قبل خبير لتحديد ما إذا كان البناء فاخرًا أم لا، وفقًا للوضع الاجتماعي والاقتصادي للمجمع وخطة الإدارة (الغرفة المدنية العشرون في محكمة النقض، رقم الملف: 2017/2971، رقم القرار: 2018/3385).

4. تقييم المصادر الثانوية

وفقًا للمصادر التي تقدم معلومات ثانوية؛

الغرفة الثامنة عشرة للمحكمة العليا (2016/4929-2016/8102): إذا كانت الإضافات مثل العريشة ذات طبيعة فاخرة، فلا يلتزم المالك الذي لا يرغب في الاستفادة بالمشاركة في التكلفة. ولكن يمكن للمالك لاحقًا الحصول على حق الاستخدام عن طريق الدفع بنسبة حصته في الأرض.

الغرفة العشرون للمحكمة العليا (2017/4411-2018/7960): للعناصر التي لا توجد في المشروع المعماري مثل المصعد/العريشة، قد يلزم موافقة جميع مالكي الطوابق. وللتفرقة بين ما هو فاخر/مفيد، لا بد من فحص الخبراء.

المحكمة الدستورية (19/11/2020): لتحديد ما إذا كانت التعديلات في المناطق المشتركة تندرج ضمن المادة 19 (موافقة 4/5) أو المادة 42 (الأغلبية) من قانون ملكية الطوابق، فإن الحصول على تقرير فني من الخبراء وإبلاغ هذا التقرير للأطراف ومنحهم حق الدفاع هو مطلب من متطلبات الحق في محاكمة عادلة.

الخلاصة: إن بناء عريشة في حديقة الموقع، كقاعدة عامة، يمكن أن يتم بأغلبية عدد الحصص وحصص الأراضي، مع اعتبارها “تجديدًا مفيدًا” وفقًا للمادة 42 من قانون ملكية الطوابق؛ ولكن إذا اعتبرت المنشأة “فاخرة” بسبب تكلفتها وطبيعتها، يُعفى المالك المعترض من المصاريف. إذا كانت العريشة عبارة عن بناء يخالف المشروع المعماري، يُطلب موافقة 4/5 أو إجماع. يحق للمالك المعترض رفع دعوى إبطال أو إعادة الحالة إلى ما كانت عليه أمام محكمة الصلح المدنية خلال المدد القانونية.

Çardak yapımı zorunlu gider midir?

Hayır. Çardak yapımı genellikle zorunlu bakım ve onarım kapsamında değerlendirilmez. Daha çok faydalı veya lüks yenilik olarak kabul edilir

Çardak yapımına karşı çıkan kat maliki ödeme yapmak zorunda mı?

Eğer çardak lüks nitelikteyse, karşı çıkan kat maliki bu gideri ödemek zorunda değildir. Ancak sonradan kullanmak isterse payına düşen kısmı ödemesi gerekir.

Çardak yapılması için kaç kişinin onayı gerekir?

Ortak alanda yapılacak bu tür yapılar için genellikle:
Faydalı yeniliklerde çoğunluk kararı
Projeye aykırı veya yapısal değişikliklerde ise 4/5 çoğunluk veya oybirliği aranabilir.

لماذا يلزم دعم محامٍ متخصص؟

على الرغم من أن نزاعات ملكية الطوابق قد تبدو بسيطة على السطح، إلا أنها معقدة للغاية من الناحية الفنية والقانونية. خاصة في التدخلات في المناطق المشتركة مثل العريشة؛

يتطلب تحديد ما إذا كانت النفقة فاخرة أم مفيدة فحصًا من الخبراء

رفع دعوى خاطئة أو تفويت المواعيد النهائية يمكن أن يؤدي إلى فقدان الحقوق

في التدخلات في المناطق المشتركة يتم تقييم المشروع المعماري وتشريعات البناء واجتهادات محكمة النقض معًا

يجب إدارة عمليات مثل متابعة التنفيذ أو دعوى تحديد النفي أو الإلغاء باستراتيجية صحيحة

لهذا السبب، العمل مع محامٍ متخصص في قانون العقارات وملكية الطوابق منذ بداية العملية يوفر ميزة كبيرة من حيث الوقت والتكلفة. لاسيما، من أجل تحديد خارطة طريق صحيحة في التطبيق وتجنب فقدان الحقوق، فإن الحصول على الدعم من فريق ذي خبرة في هذا المجال مثل مكتب المحاماة 2M Hukuk يضمن تقدم العملية بشكل سليم.