«Я отремонтировал кухню, в этом месяце я не плачу аренду» или «я вычту расходы на покраску из арендной платы» фразы являются одними из наиболее частых источников арендных споров. Может ли арендатор в одностороннем порядке вычесть расходы на ремонт, произведенный в арендованной недвижимости, из арендной платы? Может ли арендодатель, имеющий обязательство о выселении, добиться выселения на основании документа с незаполненной датой? В этой статье мы рассматриваем проблему несанкционированного ремонта и зачета, действительность обязательства о выселении и процесс выселения по причине невыполнения обязательств в свете актуальных решений Верховного суда и положений Турецкого обязательственного кодекса (TBK).

Может ли арендатор в одностороннем порядке вычесть расходы на ремонт из арендной платы?

Краткий ответ: Нет. Согласно ст. 321 ТЗК, арендатор может вносить новшества и изменения в арендованное имущество только с письменного согласия арендодателя. Ремонт, выполненный без письменного разрешения, является нарушением обязанности бережного использования и использования в соответствии с договором, предусмотренной ст. 316 ТЗК.

Что еще более важно, арендная задолженность и задолженность по ремонту — это две независимые правоотношения. Арендатор не может в одностороннем порядке недоплатить арендную плату, ссылаясь на то, что «я понес расходы». Если в договоре нет четкого положения о вычете расходов на ремонт из арендной платы или письменного соглашения сторон по этому поводу, арендатор не имеет права на односторонний зачет. В противном случае это приведет к просрочке платежа арендатором и может стать основанием для выселения.

В стадии исполнительного производства ситуация еще более ясна: Если арендатор хочет зачесть расходы на произведенный им ремонт в счет арендной платы, он обязан доказать, что этот ремонт был произведен с согласия арендодателя, с помощью документов, указанных в ст. 269/c Исполнительного и банкротного закона (документ, составленный/утвержденный нотариусом, или признание арендодателя). Счет-фактура, свидетельские показания или обычная переписка на этом этапе не считаются достаточными для зачета.

Исключения: Дефект, Письменное разрешение и «Принятие»

Существуют некоторые исключения из правила, и их необходимо правильно различать:

Обязательные расходы, вызванные дефектом (ст. 306 Обязательственного кодекса): Если в арендуемом имуществе есть дефект, существенно препятствующий его использованию (например, серьезная поломка сантехники, утечка воды), и арендодатель не устранит дефект в предоставленный разумный срок; арендатор может устранить дефект за счет арендодателя и вычесть расходы из арендной платы. Это узкоспециализированное и обусловленное исключение; оно не распространяется на любой ремонт.

Полезные/обязательные расходы, произведенные с письменного согласия: В случаях нововведений и изменений, сделанных с письменного согласия арендодателя, если нет письменного соглашения об обратном, арендодатель не может требовать восстановления прежнего состояния.

Возмещение полезных и обязательных расходов (ведение чужих дел без поручения): Согласно практике Верховного суда, арендатор может требовать возмещения стоимости полезных и обязательных расходов, произведенных в арендованном помещении, которые были одобрены арендодателем, в соответствии с положениями статей 526 и далее Турецкого обязательственного кодекса (ТЗК) о ведении чужих дел без поручения. Однако это требование, как правило, подается после прекращения договора аренды и выселения из недвижимости, посредством судебного иска; это не является односторонним зачетом, пока аренда продолжается (см. 3-ю Гражданскую палату Верховного суда, Е. 2017/7043, К. 2019/3365).

Подразумеваемое одобрение: Если арендодатель одобрил несанкционированные работы после выселения, не требуя их восстановления в прежнее состояние, то может возникнуть вопрос о неосновательном обогащении/ведении чужих дел без поручения в отношении полезных и обязательных работ. Однако роскошные расходы, съемные пристройки и неодобренные работы не рассматриваются в этом контексте (см. 3-ю Гражданскую палату Верховного суда, Е. 2022/6869, К. 2022/9652). То есть одного лишь утверждения «я украсил дом» недостаточно.

Вкратце: Арендатор может иметь право на возмещение полезных/обязательных расходов; однако это не дает права на односторонний зачет арендной платы. Требование рассчитывается после выселения, путем судебного иска и экспертизы (с вычетом износа, по рыночной стоимости на дату производства работ).

Неполная оплата влечет за собой просрочку, просрочка является основанием для выселения

Суммы арендной платы, недоплаченные арендатором под предлогом «вычета за ремонт», считаются просроченными, если они не могут быть подтверждены действительным документом в рамках статьи 269/c Закона об исполнительном производстве и банкротстве (İİK). Процесс выселения из-за просрочки происходит следующим образом:

Беспротокольное (бесповерочное) производство по выселению (Пример № 13): Арендодатель инициирует производство, требуя выселения (согласно статье 315 Закона об обязательствах Турции) наряду с задолженностью по арендной плате и в связи с просрочкой.

30-дневный срок оплаты: Если в течение 30-дневного срока, предоставленного арендатору с момента вручения платежного поручения, вся задолженность не будет погашена, арендатор считается просрочившим платеж. До истечения этого срока о просрочке говорить нельзя.

Отмена возражения и выселение: Если оплата не будет произведена в срок, арендодатель в установленный законом срок требует от исполнительного суда отмены возражения и выселения. Защита арендатора о «зачете расходов на ремонт» будет отклонена, если она не может быть доказана документами согласно статье 269/c Закона об исполнительном производстве и банкротстве.

Альтернативный путь: Обязательство о выселении

Если у арендодателя есть действительное обязательство о выселении, выселение также может быть обеспечено на основании этого документа, независимо от процесса просрочки. Согласно ст. 352/1 ЗОТ, если арендатор, обязавшись письменно освободить арендованное имущество в определенную дату после его передачи, не освобождает его; арендодатель может начать исполнительное производство или подать иск о выселении в течение одного месяца, начиная с этой даты.

Основные условия, которые необходимо учитывать для действительности:

Должно быть оформлено после передачи арендованного имущества: Обязательство о выселении, полученное в ту же дату, что и договор аренды, не считается действительным, поскольку согласно Решению об объединении судебной практики оно не основано на свободной воле. Однако обязательство, полученное после установления арендных отношений, считается результатом свободной воли арендатора. Фразы типа «Я являюсь текущим арендатором» служат доказательством того, что обязательство было дано во время арендных отношений.

Должна быть четкая дата выселения: Обязательна конкретная (или определяемая) дата выселения в формате день/месяц/год. Если дата выселения не определена, обязательство не имеет юридической силы.

Должна быть подпись арендатора: Если арендаторов несколько, требуется подпись каждого.

Является ли действительным обязательство с пустой датой? Согласно устоявшейся судебной практике Верховного суда, если арендатор подписал пустой документ/обязательство без даты, то, как правило, он несет последствия этого действия; бремя доказывания того, что документ был заполнен вопреки соглашению, лежит на арендаторе и должно быть подтверждено письменными доказательствами той же силы. Действительно, в решении Генеральной ассамблеи по гражданским делам Верховного суда от 28.09.2021 г. № Е. 2017/975, К. 2021/1108 было подчеркнуто, что обязательство, подписанное с пустыми датами и впоследствии заполненное, не может быть признано недействительным по этой причине, и что утверждение о его заполнении вопреки соглашению должно быть доказано арендатором. Продолжение оплаты аренды арендатором также само по себе не делает обязательство недействительным.

Практическое примечание: Если в простых письменных обязательствах (не заверенных нотариусом) арендатор прямо оспаривает дату составления, спор может выйти за рамки узких полномочий исполнительного суда и потребовать судебного разбирательства. По этой причине правильное составление обязательства с самого начала и, по возможности, его нотариальное заверение имеют большое значение для целей доказывания.

Дорожная карта для арендодателя

Сбор документов: Собираются договор аренды, квитанции об оплате, при наличии — письменное разрешение/протокол и обязательство о выселении.

Исполнительное производство по выселению без судебного решения (Пример 13): Взыскание задолженности по арендной плате + выселение в связи с неисполнением обязательств требуются совместно.

Контроль 30-дневного срока: Если арендатор не платит, просрочка становится окончательной.

Выселение в исполнительном суде + отмена возражения: Если защита о зачете стоимости ремонта не может быть доказана документами согласно ст. 269/c Исполнительного и банкротного кодекса, она отклоняется.

Альтернатива: Производство на основании обязательства: При наличии действительного обязательства о выселении, в течение одного месяца с даты его составления инициируется исполнительное производство/судебный иск.

Часто задаваемые вопросы (ЧЗВ)

1. Может ли арендатор вычесть стоимость выполненного ремонта из арендной платы? В одностороннем порядке не может. Задолженность по арендной плате и требование о возмещении стоимости ремонта являются независимыми. Если в договоре нет явного положения или письменного соглашения о взаимозачете, неполная оплата приводит арендатора в просрочку.

2. Может ли арендатор, проводящий ремонт без разрешения, быть выселен? Существенные изменения, сделанные без письменного разрешения, являются нарушением ст. 316 Обязательственного кодекса Турции. Арендодатель может потребовать устранения нарушения письменным уведомлением с предоставлением не менее 30 дней; в противном случае он может прибегнуть к расторжению договора и выселению.

3. Совсем не может ли арендатор получить возмещение своих расходов? Может; однако, как правило, не путем одностороннего зачета во время действия аренды, а через суд после выселения. Стоимость полезных и необходимых работ, одобренных арендодателем, может быть истребована за вычетом износа.

4. Действительно ли обязательство об освобождении помещения, подписанное с незаполненной датой? Согласно устоявшейся судебной практике Верховного суда, как правило, оно действительно; бремя доказывания того, что оно было заполнено вопреки соглашению, лежит на арендаторе. В случае явного возражения арендатора против даты составления, спор может потребовать судебного разбирательства.

5. Действительно ли обязательство об освобождении помещения, полученное в тот же день, что и договор аренды? Нет. Обязательство, полученное в ту же дату, что и договор аренды, считается недействительным, поскольку предполагается, что оно не основано на свободной воле. Обязательство должно быть получено после передачи арендуемого имущества.

Почему необходима поддержка адвоката-специалиста?

Споры о ремонте–зачете и выселении – это технические области, где один неверный шаг (например, выбор неправильного вида исполнительного производства, неполный пункт требований или опора на недействительное обязательство) может завести весь процесс в тупик. Узкий режим доказывания статьи 269/c Закона об исполнительном производстве и банкротстве, тонкие различия между статьями 321/316/306 Обязательственного кодекса и условия действительности обязательства об освобождении помещения требуют специализации и отслеживания актуальной судебной практики. Для арендодателя правильное управление процессом просрочки платежа, а для арендатора надлежащее представление аргументов о полезных расходах и пороках воли имеют жизненно важное значение.

Адвокатское бюро 2M Hukuk, в Стамбуле (Анатолийская сторона) и Коджаэли; в основном в **Тузле, Пендике, Картале, Малтепе и Гебзе**, предоставляет юридическую поддержку арендодателям и арендаторам по вопросам арендного права, споров о несанкционированном ремонте, выселения на основании обязательства об освобождении, выселения по причине просрочки и в процессе исполнительного производства. Чтобы избежать потери прав, важно работать с адвокатом-специалистом с этапа заключения договора до выселения.

Наши связанные статьи

Источники и полезные ссылки