Введение

Эта статья была подготовлена с целью дать ответ на вопрос: «Как я могу выселить своего арендатора, достаточно ли отправить уведомление? Что мне нужно сделать, чтобы его выселить?» на основе решений Верховного апелляционного суда и Региональных административных судов. Изученные решения показывают, что выселение арендатора невозможно осуществить одним действием, в частности, только отправкой предупредительного уведомления, а наоборот, это многоэтапный процесс, строго привязанный к определенным юридическим процедурам, срокам и формальным требованиям. Эта статья суммирует основные динамики этого процесса, критические моменты, на которые следует обратить внимание, и подходы, различающиеся в зависимости от различных причин выселения.

Основные выводы, полученные из различных рассмотренных судебных решений, следующие:

Предупредительное уведомление само по себе недостаточно: Наиболее четкий вывод, подчеркнутый почти во всех решениях, заключается в том, что отправка предупредительного уведомления сама по себе недостаточна для выселения арендатора. Хотя предупредительное уведомление является обязательным начальным шагом в юридическом процессе, оно само по себе не обеспечивает выселение.

Судебное решение или исполнительное производство обязательно: Выселение возможно только на основании судебного решения (постановления о выселении) или исполнительного производства, начатого и завершенного по уважительной причине. Как указано 3-й Гражданской палатой Верховного суда (2019/5313), «…нельзя говорить о прекращении договора, пока не получено постановление о выселении по решению суда.» Этот принцип четко показывает, что арендодатель не может самостоятельно производить выселение.

Содержание и процедура уведомления имеют жизненно важное значение: Для того чтобы уведомление имело юридические последствия, его содержание должно соответствовать требованиям закона. Особенно в уведомлениях, выданных из-за неуплаты арендной платы (просрочки); должна быть четко указана запрашиваемая сумма арендной платы, установленный законом срок для оплаты (обычно 30 дней) и, что самое важное, «что в случае неуплаты арендной платы в установленный срок договор будет расторгнут и будет подан иск о выселении» требуется (6-я Гражданская палата Верховного суда, 2011/4965; 3-я Гражданская палата Верховного суда, 2018/3224). Отсутствие одного из этих элементов может сделать уведомление недействительным и привести к отклонению поданного иска.

Процедуры меняются в зависимости от причины выселения: Процесс выселения варьируется в зависимости от его правового основания. Основные причины, выделенные в изученных решениях, включают: неуплату арендной платы (просрочку), получение двух обоснованных предупреждений в течение одного арендного года, обязательство о выселении, потребность нового собственника и потребность в жилом/коммерческом помещении. Каждый сценарий имеет свои уникальные требования к уведомлению, срокам подачи иска и бремени доказывания.

Соблюдение юридических сроков и процедур обязательно: Даже если вы правы в делах о выселении, процедурные ошибки или пропуск сроков могут привести к отклонению иска. Например, иски, основанные на обязательстве о выселении, «должны быть поданы в течение одного (1) месяца с даты, указанной в обязательстве» (Верховный суд — 6-й гражданский отдел, 2011/13723) или иски после двух обоснованных предупреждений «должны быть поданы в течение одного месяца с момента окончания договора аренды» (Верховный суд — 6-й гражданский отдел, 2011/11846), требуют соблюдения таких критических сроков.

Шаги, которые необходимо предпринять, и моменты, на которые следует обратить внимание в процессе выселения

Решения предоставляют подробную информацию о том, как процесс выселения работает в соответствии с различными сценариями.

1. В случае неоплаты арендной платы (просрочка): 

Это наиболее распространенная причина выселения. Процесс включает следующие шаги:

Шаг 1: Надлежащее письменное предупреждение или платежное поручение: Арендатору должно быть отправлено письменное предупреждение (обычно через нотариуса), содержащее неоплаченную арендную плату, уведомление о предоставлении ему не менее 30 дней для оплаты этого долга, и о том, что в случае неоплаты в течение этого срока договор будет расторгнут и будет подан иск о выселении. В качестве альтернативы, можно инициировать исполнительное производство с требованием о выселении, и арендатору может быть отправлено платежное поручение, содержащее эти предупреждения.

Шаг 2: Обращение в суд или исполнительный суд: Если долг не будет оплачен в течение предоставленного 30-дневного срока, арендодатель может подать иск о выселении в Суд по гражданским делам (Sulh Hukuk Mahkemesi) или, если не было возражений против инициированного им исполнительного производства, запросить выселение в Исполнительном суде (İcra Hukuk Mahkemesi).

Важная цитата: 3-я Гражданская палата Верховного суда (2018/3224) чётко разъяснила, что произойдет, если в уведомлении не будет указано о возбуждении иска о выселении: «…хотя в уведомлении было указано, что арендная плата должна быть выплачена в течение 30 дней, в противном случае договор будет расторгнут, не было указано о возбуждении иска о выселении против ответчика.» Из-за этого недостатка решение суда о выселении было признано ошибочным.

2. В случае с новым собственником:

 Если вы новый собственник арендуемого имущества, процесс иной. Как указано 6-й Гражданской палатой Верховного суда (2013/6427), «…собственник, не являющийся арендодателем, или новый собственник, приобретший арендуемое имущество впоследствии, должен сначала отправить арендатору уведомление с требованием выплаты арендной платы ему, а если это уведомление останется безрезультатным, то подать иск, вручив ему юридически значимое предупреждение.» То есть, новый собственник должен сначала уведомить арендатора о том, что он купил имущество и что арендная плата теперь должна быть выплачена ему. Однако если после этого уведомления арендатор допустит просрочку, может быть применена стандартная процедура по неисполнению обязательств.

3. При наличии обязательства о выселении: Если имеется действующее письменное обязательство о выселении, это является веской причиной для выселения. Однако, как указано в решении 6-й Гражданской палаты Верховного суда (2011/13723), иск или исполнительное производство должны быть начаты в течение одного месяца после обещанной даты. В случае пропуска этого срока право на выселение, основанное на обязательстве, теряется.

4. Процессуальные ошибки и другие важные детали: Решения показывают, что иски о выселении могут быть проиграны из-за процессуальных ошибок:

Ненадлежащее уведомление: Уведомление или платежное поручение должно быть вручено арендатору в соответствии с законом. Например, если уведомление, предназначенное для компании, вручается не уполномоченному представителю, а неавторизованному сотруднику, это делает уведомление недействительным (Верховный суд Турции, 6-я палата, 2011/11557).

Уведомление неверному лицу: Уведомление должно быть отправлено арендатору, являющемуся стороной договора аренды. Уведомление, отправленное лицу, не являющемуся арендатором, не влечет правовых последствий (Верховный суд Турции, 6-я палата, 2010/973).

Недостаток в исполнительном производстве: При инициировании исполнительного производства с требованием о выселении обязательно четкое указание требования о «выселении» в заявлении о взыскании. В противном случае, выселение впоследствии не может быть потребовано (Верховный суд Турции, 6-я палата, 2012/2336).

Вывод

В свете представленных судебных решений однозначно ясно, что отправка уведомления для выселения арендатора является необходимой, но ни в коем случае не достаточной мерой. Процесс выселения — это юридическая процедура, которая должна основываться на законной базе и требует тщательного соблюдения формальных и временных условий.

Чтобы арендодатели могли успешно пройти процесс выселения:

они должны иметь вескую причину для выселения, указанную в Турецком обязательственном кодексе (просрочка, два обоснованных предупреждения, необходимость, обязательство о выселении и т. д.);

надлежащим образом вручить арендатору уведомление, соответствующее этой причине и содержащее все элементы, требуемые законом;

в установленные законом сроки подать иск о выселении в Мировой гражданский суд или начать исполнительное производство с требованием о выселении через Управление по исполнительному производству;

и соблюдать все процессуальные правила в ходе судебных и исполнительных процессов.

Учитывая сложность процесса и то, что даже небольшая процедурная ошибка может привести к проигрышу дела, настоятельно рекомендуется получить профессиональную юридическую помощь от адвоката. Предложение статьи.

Почему необходима поддержка адвоката в Тузле?

Процесс выселения арендатора — это многоэтапный юридический процесс, строго зависящий от процессуальных и временных условий, который не завершается одной лишь отправкой предупреждения. Малейшая ошибка в причинах выселения, содержании предупреждения, процедурах уведомления и судебных или исполнительных процедурах может привести к отклонению иска.

Поскольку Тузла является одним из районов Стамбула с наиболее интенсивным движением аренды и коммерческой недвижимости, специализирующиеся в этой области адвокаты играют критически важную роль. Адвокаты-специалисты, работающие в Тузле:

Хорошо знают региональные практики и судебную практику; обеспечивают быстрое и правильное продвижение процесса в Мировых гражданских судах и Исполнительных управлениях.

Обеспечивают подготовку уведомления или исполнительного производства с требованием о выселении в соответствии с законом и предотвращают возможные недостатки.

Определяют правильную стратегию в зависимости от причины выселения (просрочка, обязательство о выселении, необходимость нового собственника и т. д.) и минимизируют риски в процессе судебного разбирательства.

Предотвращая процедурные ошибки, предотвращают потерю прав и обеспечивают эффективное завершение процесса выселения.

Поэтому в таких районах, как Стамбул, адвокат в Тузле, адвокат в Пендике, адвокат в Картале, адвокат в Мальтепе, адвокат в Айдынлы, адвокат в Орханлы, адвокат в Гебзе, адвокат в Чайырова, адвокат в Тепеорен, адвокат в Дарыджа, адвокат в Байрамоглу, для предотвращения потери прав при выселении арендатора и для завершения процесса в кратчайшие и наиболее безопасные сроки, получение профессиональной поддержки от опытного адвоката по вопросам выселения в Тузле имеет большое значение.