Note d’information sur la législation en matière de transformation urbaine et de copropriété

Droit de propriété et quorum de décision : Conformément à l’article 6/1 de la loi n° 6306, la décision de reconstruire des bâtiments sur les parcelles où se trouvent des structures à risque, de vendre les parts et de déterminer les principes de partage est prise à la majorité simple des copropriétaires, proportionnellement à leurs parts détenues. Le critère pris en compte dans ce processus n’est pas l’usage réel, mais la quote-part de terrain enregistrée au registre foncier.

Relation entre lot privatif et quote-part de terrain : Conformément aux articles 2 et 3 de la loi n° 634 sur la copropriété ; un lot privatif est une unité déterminée selon un projet architectural approuvé et à laquelle une quote-part de terrain est attribuée. Les biens enregistrés au cadastre comme un seul lot privatif (duplex), même s’ils sont effectivement divisés, sont légalement considérés comme une seule unité et une seule quote-part de terrain.

Non-conformité au projet et sanctions d’urbanisme : Conformément à l’article 19 de la loi sur la copropriété (KMK), les copropriétaires sont tenus de préserver le projet architectural. La division d’un appartement duplex non conforme au projet est sujette à un procès-verbal de suspension des travaux et à une décision de démolition, conformément à l’article 32 de la loi sur l’aménagement du territoire n° 3194, et à une amende administrative, conformément à l’article 42. Dans le processus de transformation urbaine, de telles non-conformités n’acquièrent pas de statut légal tant que le consentement de tous les propriétaires n’est pas obtenu pour le nouveau projet et que la conformité à la législation sur l’urbanisme n’est pas assurée.

Condition de forme officielle : Conformément à l’article 706 du Code civil turc n° 4721, le transfert de propriété immobilière doit se faire sous forme officielle (au cadastre). L’utilisation effective par des personnes n’apparaissant pas comme propriétaires au cadastre ne confère pas le droit de propriété ni le statut de copropriétaire dans la transformation urbaine.

Note d’application : Dans la transformation urbaine, la prise en compte de la situation de fait (comme la conversion d’un duplex divisé en deux appartements) n’est possible que si le nouveau projet architectural, accepté à la simple majorité (ou par un protocole de partage préparé à l’unanimité), est dessiné conformément à cette situation et approuvé par la municipalité. Dans le cas contraire, le partage est effectué au prorata des anciennes parts de terrain.

1. Principe de l’ayant droit et de la quote-part foncière

Dans le processus de transformation urbaine, lors de la détermination des droits de propriété, des droits de vote et des principes de partage dans le nouveau projet, ce n’est pas la situation d’utilisation réelle, mais la quote-part foncière enregistrée au cadastre qui est prise en compte. Conformément à l’article 6/1 de la loi n° 6306, les décisions concernant les applications à réaliser sur les parcelles où se trouvent des structures à risque sont prises à la simple majorité des copropriétaires, proportionnellement à leurs parts.

Prise en compte du registre foncier : Selon l’arrêt de la 5e Chambre civile de la Cour de cassation daté du 21.05.2024, affaires n° 2024/2457 E. et 2024/6210 K. ; les limites de l’unité indépendante ne sont pas déterminées par l’usage réel, mais par le projet architectural approuvé par la municipalité et enregistré au cadastre. Conformément au principe de publicité du cadastre, il est considéré que le propriétaire a acquis l’immeuble avec les limites définies dans le projet architectural.

Immutabilité de la quote-part du terrain : Dans sa décision du 30.06.2025, dossier n° 2025/4788 E. et décision n° 2025/9964  K., la 5ème Chambre Civile de la Cour de Cassation a souligné qu’il n’est pas possible de demander la rectification des quotes-parts ou l’annulation et l’enregistrement de l’acte de propriété dans les immeubles soumis au régime de la copropriété, sous prétexte que les quotes-parts du terrain ne sont pas proportionnelles à la valeur de la partie indépendante.

2. Statut juridique des appartements duplex divisés de facto

Les immeubles enregistrés au cadastre comme une seule unité indépendante (duplex) mais utilisés de facto comme deux appartements distincts sont considérés légalement, dans le cadre de la transformation urbaine, comme une seule unité et une seule quote-part de terrain.

Conformité au projet architectural : Conformément à la décision de la 1ère Chambre Civile de la Cour de Cassation du 04.07.2012, dossier n° 2012/4071 E. et décision n° 2012/8361  K., ce qui est essentiel pour la détermination de la propriété est le projet architectural approuvé. Une fois l’enregistrement effectué conformément au projet, l’occupation de facto d’une autre partie ne constitue pas un motif d’annulation et d’enregistrement de l’acte de propriété.

Législation et sanctions : Conformément à la note d’information réglementaire, la division d’un appartement duplex non conforme au projet constitue une violation de l’article 19 du Code de la Copropriété (KMK). Cette situation peut entraîner une décision de démolition conformément à l’article 32 de la loi d’urbanisme n° 3194 et une amende administrative conformément à l’article 42. L’enregistrement de ces espaces comme deux appartements distincts dans le nouveau projet n’est possible qu’avec le consentement de tous les propriétaires et l’élaboration d’un nouveau projet conforme à la législation sur l’urbanisme.

3. Droit de propriété des personnes non enregistrées au cadastre

Les personnes résidant dans les combles ou dans des sections divisées mais qui n’apparaissent pas comme propriétaires dans le registre foncier n’ont pas de droit de propriété direct ni de droit de vote dans le processus de transformation urbaine.

Exigence de forme officielle : Conformément à l’article 706 du Code civil turc (TMK) et à la Note d’information réglementaire, le transfert de propriété immobilière doit être effectué sous forme officielle (au cadastre). L’usage effectif par des personnes non enregistrées comme propriétaires au cadastre ne confère pas de droit de propriété.

Principe de la copropriété : Selon la décision de la Cour Constitutionnelle du 14/9/2021, en copropriété, chaque copropriétaire est propriétaire de chaque parcelle de l’immeuble proportionnellement à sa part. Le fait de savoir à qui appartient l’utilisation effective ou la construction n’empêche pas l’inclusion de l’ensemble de l’immeuble dans le processus de construction à risque et l’exécution de transactions sur la base de la part de terrain.

4. Contrôle Juridictionnel dans les Processus de Prise de Décision et de Partage

Les décisions prises à la simple majorité et les partages effectués dans le cadre de la transformation urbaine sont soumis aux garanties procédurales protégeant le droit de propriété et sont ouverts au contrôle juridictionnel.

Objections à l’évaluation et au partage : Dans son arrêt du 14.12.2023, n° 2023/12152 E. et 2023/7053  K. de la 4e Chambre du Conseil d’État, il a été stipulé que les allégations selon lesquelles le partage dans le nouveau projet était inéquitable devaient être contrôlées par une expertise basée sur les caractéristiques de l’immeuble et les données d’aménagement.

Violation du Droit de Propriété : Dans sa décision du 30/6/2021 (Atanur Ekin et autres) de la Cour Constitutionnelle, il a été souligné que les applications de transformation urbaine doivent respecter les critères de certitude et de prévisibilité, et que les applications incertaines imposant un fardeau excessif au propriétaire violeraient le droit de propriété.

5. Tableau Récapitulatif : Situation Factuelle vs. Statut Juridique

Sources secondaires et contexte additionnel

Les décisions suivantes, qui constituent des sources secondaires, sont de nature à étayer le cadre juridique susmentionné :

6ème Chambre du Conseil d’État (2021/2884-2023/3174 ): Confirme que dans le cadre de la transformation urbaine, les procédures sont menées sur la base des parts enregistrées via la servitude d’étage ou la copropriété de l’immeuble démoli, plutôt que sur la situation de fait.

6ème Chambre du Conseil d’État (2019/15170-2020/11080 ): Souligne que la propriété de la quote-part foncière est déterminante dans le processus décisionnel, indépendamment de la situation de fait de la construction ou du fait d’être copropriétaire de celle-ci.

Cour d’appel régionale d’Istanbul, 2e chambre civile (2017/1152-2017/1256 ): Elle stipule que les allégations d’usage réel individuel ou les objections relatives à l’emplacement ont un effet limité face au protocole de décision commune adopté à la majorité légale.

14e Chambre du Conseil d’État (2016/7079-2017/436 ): Elle affirme que le fait d’être un « co-propriétaire enregistré au cadastre » est le seul critère déterminant dans les processus de prise de décision et de transfert de propriété en matière de transformation urbaine.

Résultat Direct

Les critères d’éligibilité, de droit de vote et de part dans le nouveau projet, dans le processus de transformation urbaine, ne sont pas déterminés par l’état d’utilisation réel de l’immeuble ou par les sections réalisées en contradiction avec son projet architectural, mais exclusivement en fonction de la quote-part de terrain enregistrée au cadastre. Même si un bien immobilier enregistré au cadastre comme une seule unité indépendante (logement avec combles aménagés) est en réalité utilisé comme deux appartements distincts, il confère un seul droit d’éligibilité et un seul droit de vote dans le cadre de la Loi n° 6306. L’utilisation réelle ne peut produire un effet juridique que si cette situation est prise en compte dans un protocole de partage accepté par la majorité simple de tous les copropriétaires, et si le nouveau projet architectural est conçu comme deux unités distinctes conformément à la législation sur l’urbanisme.

Cadre Conceptuel et Terminologie

Quote-part de terrain: Conformément à l’article 2 de la loi n° 634 sur la copropriété (KMK), il s’agit de la part de copropriété du terrain attribuée aux unités indépendantes. Dans la transformation urbaine, la « copropriété » et l' »éligibilité » sont définies par cette quote-part.

Lot indépendant : unité propre à être utilisée de manière autonome selon le projet architectural approuvé et à laquelle est attribuée une quote-part de terrain. Les appartements avec combles (duplex) constituent légalement une seule unité indépendante où l’étage inférieur et le comble forment un tout.

Usage effectif : est la manière dont un bien est physiquement utilisé sur la base de la possession, indépendamment de son enregistrement foncier ou de son projet architectural. Dans la littérature, cette situation est traitée au niveau du « droit personnel » ou de la « possession », et n’est pas considérée comme équivalente au droit de propriété L

Principales Approches Doctrinales

La doctrine considère la « quote-part de terrain » comme le fondement de la propriété et du pouvoir de décision dans le processus de transformation urbaine :

Mécanisme de Décision Basé sur la Quote-part de Terrain : Conformément à l’article 6/1 de la loi n° 6306, la reconstruction des bâtiments et les principes de partage dans les parcelles où se trouvent des constructions à risque sont décidés par la simple majorité des copropriétaires en fonction de leurs parts. Lors du calcul de cette majorité, ce n’est pas le nombre effectif d’appartements qui est pris en compte, mais les quotes-parts enregistrées au cadastre.

Principe de Protection de la Propriété : Lorsque la copropriété prend fin, le bien immobilier revient au régime de la copropriété indivise, et chaque propriétaire devient actionnaire à hauteur de sa quote-part de terrain. À ce stade, les espaces effectivement partagés mais non indépendants au cadastre (tels que les parties divisées d’un duplex) n’acquièrent pas la qualité de « lot indépendant » juridique.

Effet Limité de la Situation de Fait : Bien que la loi reconnaisse certains droits (aide à l’expulsion, etc.) aux personnes qui utilisent effectivement la structure mais n’en sont pas propriétaires (par exemple, les membres de la famille ou les locataires utilisant l’étage supérieur d’un duplex comme un appartement séparé), cela ne leur confère pas de « droit de propriété » ni de « pouvoir de décision ».

Divergences et Conflits entre les Approches

Dans la littérature, l’incompatibilité entre la « part de terrain » et la « valeur réelle » est considérée comme un domaine de conflit fondamental :

Part de Terrain vs. Évaluation : Certaines opinions soutiennent que les parts de terrain ne sont pas toujours proportionnelles à la valeur réelle de l’unité indépendante (emplacement, vue, état des pièces), et que cette situation entraîne des injustices dans la transformation urbaine.

Protection du Partage de Fait : Une opinion soutient que le partage de fait (division) dans les structures en copropriété ne peut pas être entièrement supprimé par les décisions de transformation urbaine, et que le droit de propriété des propriétaires minoritaires ne devrait pas être violé. Cependant, cette opinion ne signifie pas que l’usage de fait prime sur le registre foncier, mais qu’il faut protéger les droits en termes d’« emplacement et de qualité » dans le nouveau projet. 

Divergence des Droits d’Usage : Une distinction est faite entre la règle selon laquelle le droit d’usage sur les parties communes doit être proportionnel à la part de terrain et l’usage (ascenseur, escaliers, etc.) conforme aux « besoins et à l’équité ». Cependant, cette discussion concerne davantage la gestion des parties communes que la propriété des unités indépendantes.

Conséquences Procédurales et Impacts sur la Stratégie Contentieuse

Identification du bâtiment à risque : Dans les lieux où la copropriété n’est pas établie ou où le titre de propriété est avec une part de terrain, l’identification du bâtiment existant comme étant à risque ne doit pas être effectuée par l’occupant réel, mais par le « propriétaire de la part de terrain qui est propriétaire du bâtiment ».

Action en rectification de la part de terrain : Si la part de terrain de l’appartement en duplex est disproportionnée par rapport à sa taille réelle et à sa valeur (par exemple, si une très petite part a été attribuée), il est recommandé aux propriétaires, avant la fin du processus de transformation, d’intenter une action en « rectification de la part de terrain ». Cette action affecte directement la valeur de la section indépendante qui sera due après la transformation.

Notification et Expulsion : Les notifications d’expulsion destinées aux occupants réels du bâtiment sont effectuées sur la base du droit de propriété. Si l’utilisateur réel n’a pas la qualité de propriétaire, il ne peut pas intervenir dans le processus de prise de décision par voie de recours judiciaire. 

Conséquences du droit matériel et domaines de risque

Non-conformité à la législation d’urbanisme : La division d’un appartement en duplex en violation de son projet et l’ouverture d’une entrée séparée constituent une construction illégale conformément à l’article 19 du KMK et à l’article 32 de la loi sur l’urbanisme n° 3194. Dans la transformation urbaine, cette situation ne confère pas automatiquement le droit à deux appartements dans le nouveau projet ; au contraire, elle comporte le risque de démolition et d’amende administrative.

Exigence de forme officielle : Conformément à l’article 706 du Code civil turc (TMK), la propriété immobilière ne peut être transférée que sous forme officielle au cadastre. Quelle que soit la durée d’utilisation réelle, une opération de division non enregistrée au cadastre ne crée pas de droit de propriété.

Liberté contractuelle et ses limites : Les propriétaires peuvent élaborer un protocole de partage à la majorité simple. Cependant, ce protocole ne peut être basé sur la situation de fait (deux appartements) que si la nouvelle situation d’urbanisme et le projet architectural le permettent.

Conclusions applicables au cas concret

Droit de propriété : Le propriétaire de l’appartement avec combles est considéré comme le seul propriétaire d’une unité indépendante dans le cadre de la transformation urbaine. Sa puissance de vote et sa part dans le nouveau bâtiment sont proportionnelles à sa quote-part foncière.

Division de fait : La division de fait du duplex en deux n’a aucune validité auprès de la municipalité et du cadastre. Pour obtenir deux appartements distincts dans le nouveau bâtiment, il est nécessaire que la quote-part foncière soit suffisante ou qu’un accord soit trouvé avec l’accord des autres propriétaires et le paiement d’une soulte/différence de valeur.

Statut des occupants : La personne occupant les combles mais dont le nom ne figure pas sur le titre de propriété (par exemple, l’enfant du propriétaire ou un locataire) ne peut pas s’asseoir à la table des négociations en tant que « titulaire de droit » lors de la transformation. Les droits de ces personnes restent dans le cadre de leur relation personnelle avec le propriétaire (bail, prêt à usage, etc.) 

Questions ouvertes, exceptions et incertitudes

Certificats d’attribution de titre de propriété : Si l’utilisation effective est basée sur un certificat d’attribution de titre de propriété, bien que ce document n’assure pas l’enregistrement de la propriété, il peut offrir une certaine protection des droits personnels et de la possession dans le cadre de la transformation urbaine. 

Contrôle d’équité : Les approches de la Cour de cassation selon lesquelles l’utilisation proportionnelle à la quote-part du terrain peut ne pas toujours être équitable, laissent une marge d’appréciation quant à l’interprétation du critère de « localisation et qualité » (loi 6306, art. 6) au stade de la répartition. Cependant, cela ne signifie pas que la situation de fait primera sur le statut légal.

Conclusion et Évaluation Pratique

La règle fondamentale en matière de transformation urbaine est ** »la primauté du registre foncier et de la quote-part du terrain »**. Le fait qu’un appartement avec combles aménagés soit effectivement divisé ne modifie pas son statut juridique. Le droit de propriété est déterminé en fonction de la quote-part du terrain. Les propriétaires souhaitant préserver la situation de fait doivent intenter une action en rectification de la quote-part du terrain avant la décision de transformation, ou s’assurer que cette situation est prise en compte dans le protocole de répartition préparé à la majorité simple. Dans le cas contraire, la répartition sera effectuée sur la base des anciennes quotes-parts du terrain, et la division de fait ne trouvera pas de correspondance légale dans le nouveau projet.

Pourquoi le soutien d’un avocat expert est-il nécessaire ?

Une petite erreur juridique commise durant le processus de transformation urbaine peut entraîner de graves conséquences sur la valeur de l’unité indépendante, les droits de propriété et la qualité de l’appartement à recevoir dans le nouveau projet. En particulier pour les biens immobiliers avec mezzanine (duplex) enregistrés comme une seule unité indépendante au cadastre mais utilisés comme deux appartements distincts, l’évaluation correcte de la part de terrain, l’examen du protocole de décision commun, le contrôle des principes de partage et l’ouverture en temps voulu d’actions en correction ou en annulation de la part de terrain, si nécessaire, revêtent une grande importance. De plus, les non-conformités de projet, les rapports d’évaluation et les contrats pouvant entraîner une perte de droits nécessitent des examens juridiques spécialisés. Par conséquent, obtenir un soutien juridique dès le début du processus auprès d’un avocat expérimenté dans le domaine de la transformation urbaine constitue une garantie importante pour prévenir des pertes de droits difficilement réparables.

Questions Fréquemment Posées

1. Un bien immobilier apparaissant comme un seul duplex au cadastre mais utilisé comme deux appartements distincts donne-t-il droit à deux unités indépendantes dans le cadre de la transformation urbaine ?

Non. L’enregistrement au cadastre et la part de terrain sont pris comme base. L’utilisation effective seule ne confère pas le droit à deux unités indépendantes.

2. Dans la transformation urbaine, le droit de propriété est-il déterminé selon la part de terrain ou l’usage effectif ?

Le droit de propriété et le droit de vote sont déterminés selon la part de terrain enregistrée au cadastre, en vertu de la loi n° 6306. L’utilisation effective seule ne crée pas de droit.

3. Une personne résidant dans les combles mais non propriétaire au cadastre peut-elle devenir titulaire de droits pendant le processus de transformation ?

Non. Les personnes non enregistrées comme propriétaires au cadastre n’ont ni droit de vote ni droit de propriété direct dans les décisions de transformation.

4. Un duplex divisé en deux contrairement au projet se transforme-t-il automatiquement en deux appartements dans le nouveau projet ?

Non. Pour que cela soit possible, un nouveau projet conforme à la réglementation d’urbanisme doit être préparé et les consentements nécessaires des propriétaires doivent être obtenus.

5. Quelles sont les situations dans lesquelles une action en justice doit être intentée pour éviter la perte de droits dans la transformation urbaine ?

Des recours juridiques peuvent être exercés dans des situations telles que la détermination erronée de la part foncière, l’objection au rapport d’évaluation, les irrégularités dans le protocole de décision commun ou une répartition inéquitable.