Информационная записка по законодательству о городской регенерации и кондоминиумах

Право собственности и кворум для принятия решений: В соответствии со статьей 6/1 Закона № 6306, решения о строительстве нового здания на участках с аварийными строениями, о продаже долей и о принципах распределения принимаются простым большинством совладельцев пропорционально их долям. Критерием, принимаемым за основу в этом процессе, является не фактическое использование, а доля земельного участка в земельном кадастре.

Взаимосвязь между независимой секцией и долей земельного участка: В соответствии со статьями 2 и 3 Закона № 634 о кондоминиумах, независимая секция — это единица, определенная согласно утвержденному архитектурному проекту и которой выделена доля земельного участка. Объекты, зарегистрированные в кадастре как одна независимая секция (дуплекс), даже если они фактически разделены, юридически считаются одной единицей и одной долей земельного участка.

Нарушение проекта и градостроительные санкции: В соответствии со статьей 19 Закона о кондоминиумах, собственники этажей обязаны сохранять архитектурный проект. Разделение квартиры-дуплекс в нарушение проекта, в соответствии со статьей 32 Закона № 3194 о градостроительстве, влечет за собой протокол о приостановлении строительства и решение о сносе, а в соответствии со статьей 42 — административный штраф. В процессе городской регенерации такие нарушения не приобретают законного статуса до тех пор, пока в новом проекте не будет получено согласие всех собственников и обеспечено соответствие градостроительному законодательству.

Требование к официальной форме: В соответствии со статьей 706 Гражданского кодекса Турции № 4721, передача права собственности на недвижимость должна осуществляться в официальной форме (в кадастровой книге/ТАПУ). Фактическое использование лицами, не указанными в кадастровой книге (ТАПУ) как собственники, не предоставляет права собственности или статуса дольщика при городской трансформации.

Примечание по применению: Учет фактического положения (например, передача разделенного дуплекса как двух квартир) при городской трансформации возможен только в том случае, если новый архитектурный проект, принятый простым большинством (или протоколом раздела, подготовленным единогласно), разработан в соответствии с этим положением и утвержден муниципалитетом. В противном случае раздел осуществляется пропорционально старым долям земельного участка.

1. Принцип правомочности и доли земельного участка

При определении правомочности, права голоса и принципов распределения в новом проекте в процессе городской трансформации за основу берется не фактическое использование, а доля земельного участка в кадастровом реестре. В соответствии со статьей 6/1 Закона № 6306, решения по реализации проектов на участках с рискованными строениями принимаются простым большинством голосов дольщиков, пропорционально их долям.

Основание на записи в кадастровой книге: Согласно решению 5-го Гражданского департамента Кассационного суда от 21.05.2024 за № 2024/2457 E. и 2024/6210  K. границы независимой секции определяются не по фактическому использованию, а по архитектурному проекту, утвержденному муниципалитетом и зарегистрированному в кадастровой книге (ТАПУ). Согласно принципу публичности в кадастровой книге (ТАПУ), считается, что собственник приобрел недвижимость в границах, указанных в архитектурном проекте.

Неизменяемость земельной доли: В решении 5-й Гражданской палаты Кассационного суда от 30.06.2025, дело № 2025/4788 и решение № 2025/9964, было подчеркнуто, что в недвижимом имуществе, подлежащем кондоминиуму, нельзя требовать корректировки долей или отмены и перерегистрации правоустанавливающего документа на основании утверждения, что доли земли не пропорциональны стоимости независимой секции.

2. Правовой статус фактически разделенных двухуровневых квартир

Недвижимое имущество, зарегистрированное в кадастре как единая независимая секция (дуплекс), но фактически используемое как две отдельные квартиры, в процессе городской трансформации юридически считается одной единицей и одной долей земли.

Соответствие архитектурному проекту: Согласно решению 1-й Гражданской палаты Кассационного суда от 04.07.2012, дело № 2012/4071 и решение № 2012/8361, основным при определении права собственности является утвержденный архитектурный проект. После создания записи в соответствии с проектом фактическое использование другой секции не является основанием для отмены и перерегистрации правоустанавливающего документа.

Законодательство и санкции: Согласно информационной записке по законодательству, разделение двухуровневой квартиры в нарушение проекта является нарушением статьи 19 Закона о кондоминиумах (KMK). Эта ситуация может привести к решению о сносе согласно статье 32 Закона о градостроительстве № 3194 и к административному штрафу согласно статье 42. Регистрация этих помещений как двух отдельных квартир в новом проекте возможна только при согласии всех собственников и разработке нового проекта, соответствующего градостроительному законодательству.

3. Право собственности лиц, не зарегистрированных в кадастре

Лица, проживающие на чердаке или в разделенных секциях, но не фигурирующие в кадастровой записи как собственники, не имеют прямого права собственности или права голоса в процессе городской трансформации.

Требование к официальной форме: В соответствии со статьей 706 Гражданского кодекса Турции и Информационной запиской о законодательстве, передача прав собственности на недвижимое имущество должна осуществляться в официальной форме (в кадастровой книге). Фактическое использование лицами, не указанными в качестве собственников в кадастровой книге, не дает права собственности.

Принцип долевой собственности: Согласно решению Конституционного суда от 14/9/2021, при долевой собственности каждый дольщик владеет каждой частью недвижимого имущества пропорционально своей доле. Принадлежность фактического пользования или строения не препятствует включению всего объекта недвижимости в процесс по работе с рискованными строениями и проведению операций на основе доли земельного участка.

4. Судебный контроль в процессах принятия решений и распределения

Решения, принимаемые простым большинством голосов, и распределения, производимые в рамках городской трансформации, подлежат процедурным гарантиям, защищающим право собственности, и открыты для судебного контроля.

Возражения по оценке и распределению: В постановлении 4-й Палаты Государственного совета от 14.12.2023, № 2023/12152 Е. и 2023/7053  К. указано, что заявления о несправедливости распределения в новом проекте должны быть проверены экспертной оценкой, основанной на характеристиках недвижимости и данных зонирования.

Нарушение права собственности: В решении Конституционного суда от 30/6/2021 (Атанур Экин и другие) подчеркивалось, что программы городской трансформации должны соответствовать критериям определенности и предсказуемости, а неопределенные практики, создающие чрезмерное бремя для собственника, будут нарушать право собственности.

5. Сводная таблица: Фактическое положение против Юридического статуса

Вторичные источники и дополнительный контекст

Следующие решения, являющиеся вторичными источниками, поддерживают вышеуказанную правовую базу:

6-й Департамент Государственного совета (Даныштай) (2021/2884-2023/3174 ): Подтверждает, что в городской регенерации процедуры проводятся на основе долей, зарегистрированных по сервитуту этажа или праву собственности на этаж в снесенном здании, а не по фактическому состоянию.

6-й Департамент Государственного совета (Даныштай) (2019/15170-2020/11080 ): Подчеркивает, что владение долей земельного участка является определяющим в процессе принятия решений, независимо от фактического состояния строения или наличия долевого участия в нем.

Апелляционный суд Стамбульского региона, 2-я палата по гражданским делам (2017/1152-2017/1256 ): Указывает, что индивидуальные претензии на фактическое использование или возражения по расположению имеют ограниченное влияние по сравнению с протоколом общего решения, принятым законным большинством.

Государственный совет, 14-я палата (2016/7079-2017/436 ): Заявляет, что единственным определяющим критерием в процессах принятия решений и передачи прав собственности при городской регенерации является статус «зарегистрированного совладельца в кадастре».

Непосредственный вывод

Критерии правомочности, права голоса и получения доли в новом проекте в процессе городской трансформации определяются не в соответствии с фактическим использованием недвижимости или разделами, сделанными в нарушение архитектурного проекта, а исключительно на основании доли участка, зарегистрированной в земельном кадастре. Даже если недвижимость, зарегистрированная в кадастре как одна независимая секция (жилье с мансардой), фактически используется как две отдельные квартиры, она порождает одно правомочие и одно право голоса в рамках Закона № 6306. Фактическое использование может породить юридические последствия только в том случае, если это условие учитывается в протоколе раздела, который будет принят простым большинством всех совладельцев, и если новый архитектурный проект разработан как две отдельные единицы в соответствии с градостроительным законодательством.

Концептуальная основа и терминология

Доля участка: В соответствии со статьей 2 Закона № 634 о кондоминиуме (КМК), это доля совместной собственности участка, выделенная для независимых секций. В городской регенерации «совладение» и «правомочность» определяются через эту долю.

Независимая секция: Это единица, которая пригодна для самостоятельного использования в соответствии с утвержденным архитектурным проектом и которой выделена доля земли. Квартиры с мансардой (дуплексы) юридически являются единой независимой секцией, в которой нижний этаж и мансарда составляют одно целое.

Фактическое использование: Это форма физического использования недвижимого имущества на основе владения, независимо от записи в кадастре или архитектурного проекта. В литературе это рассматривается на уровне «личного права» или «владения» и не приравнивается к праву собственности L

Основные подходы в доктрине

Доктрина признает «долю земли» основой права собственности и полномочий по принятию решений в процессе городской трансформации:

Механизм принятия решений, основанный на доле земли: Согласно статье 6/1 Закона № 6306, решения о новом строительстве и принципах распределения на участках с рискованными строениями принимаются простым большинством голосов дольщиков в соответствии с их долями. При расчете этого большинства учитываются не фактическое количество квартир, а доли, указанные в кадастре.

Принцип защиты собственности: Когда кондоминиум прекращает свое существование, недвижимость возвращается в режим долевой собственности, и каждый владелец становится акционером в соответствии со своей долей земли. На этом этапе фактически разделенные, но не независимые в кадастре площади (например, разделенные части дуплекса) не приобретают статуса юридической «независимой секции»

Ограниченное влияние фактического положения: Хотя закон и предоставляет некоторые возможности (помощь в выселении и т.п.) лицам, фактически использующим строение, но не являющимся собственниками (например, члены семьи или арендаторы, использующие верхний этаж дуплекса как отдельную квартиру), это не дает им «права собственности» или «полномочий принимать решения».

Различия и конфликты между подходами

В литературе несоответствие между «долей земли» и «фактической стоимостью» рассматривается как основная область разногласий:

Доля земли против оценки: Некоторые мнения утверждают, что доли земли не всегда пропорциональны реальной стоимости независимой секции (расположение, вид, состояние помещения) и что это приводит к несправедливости в городской трансформации.

Сохранение фактического распределения: Одна точка зрения утверждает, что фактическое распределение (раздел) в строениях с долевой собственностью не может быть полностью отменено решениями о городской трансформации, и что право собственности миноритарных владельцев не должно нарушаться. Однако эта точка зрения не означает, что фактическое использование должно превалировать над записью в земельном кадастре, а скорее, что в новом проекте права должны быть защищены с точки зрения «местоположения и качества». 

Разделение права пользования: Проводится различие между правилом, согласно которому право пользования общими местами должно быть пропорционально доле земли, и использованием (лифт, лестница и т.п.) в соответствии с «потребностью и справедливостью». Однако эта дискуссия касается управления общими зонами, а не собственности на независимые секции.

Процессуальные последствия и их влияние на судебную стратегию

Определение рискованной (аварийной) постройки: В местах, где не установлено право собственности на отдельные помещения (кондоминиум) или имеется право собственности на долю земли, определение рискованного (аварийного) статуса фактически существующей постройки должно осуществляться не фактическим пользователем, а «собственником доли земли, являющимся владельцем постройки».

Иск о корректировке доли земли: Если доля земли двухуровневой квартиры непропорциональна её фактическому размеру и стоимости (например, выделена слишком маленькая доля), собственникам рекомендуется до завершения процесса преобразования подать иск о «корректировке доли земли». Этот иск напрямую влияет на стоимость независимой части, которая будет получена после преобразования.

Уведомление и выселение: Уведомления о выселении, адресованные фактическим пользователям постройки, осуществляются на основании права собственности. Если фактический пользователь не является собственником, он не может вмешиваться в процесс принятия решений через суд. 

Материально-правовые последствия и зоны риска

Нарушение градостроительного законодательства: Разделение двухуровневой квартиры вопреки её проекту и создание отдельного входа считается незаконным строительством согласно статье 19 Закона о кондоминиумах (KMK) и статье 32 Закона о градостроительстве № 3194. В условиях городской трансформации эта ситуация не даёт автоматически право на две квартиры в новом проекте; напротив, она несёт риск сноса и административного штрафа.

Требование к официальной форме: Согласно статье 706 Гражданского кодекса Турции (TMK), право собственности на недвижимость может быть передано только в официальной форме в кадастре. Независимо от продолжительности фактического использования, незарегистрированная в кадастре операция по разделу не порождает права собственности.

Свобода договора и ее ограничения: Собственники могут составить протокол о разделе простым большинством голосов. Однако этот протокол может основываться на фактической ситуации (две квартиры) только при условии, что это позволяет новый градостроительный план и архитектурный проект.

Выводы, применимые к конкретному случаю

Право собственности: Владелец квартиры с мансардным этажом считается единственным владельцем независимой секции в рамках городской трансформации. Какова бы ни была доля земли, такова и его доля голоса и доля в новом здании.

Фактическое разделение: Фактическое разделение дуплекса на две части не имеет юридической силы в муниципалитете и кадастре. Чтобы получить две отдельные квартиры в новом здании, необходимо, чтобы доля земли была достаточной, либо чтобы было достигнуто соглашение путем выплаты компенсации/разницы в стоимости с согласия других собственников.

Положение фактических владельцев (пользователей): Лицо, проживающее в мансардном этаже, но не указанное в кадастре (например, ребенок собственника или арендатор), не может участвовать в процессе трансформации в качестве «правообладателя». Права этих лиц остаются в рамках их личных отношений с собственником (аренда, ссуда на пользование и т.д.)

Открытые вопросы, исключения и неопределенности

Документы о выделении права на землю: Если фактическое пользование основано на документе о выделении права на землю, то, хотя этот документ не обеспечивает регистрацию права собственности, он может предоставить определенное личное право и защиту владения в рамках городской трансформации.

Проверка справедливости: Подходы Кассационного суда к тому, что использование в соответствии с долей земельного участка не всегда может быть справедливым,  оставляют усмотрение относительно того, как будет интерпретироваться критерий «расположение и качество» (ст. 6 Закона № 6306) на этапе распределения. Однако это не означает, что фактическое положение дел будет превалировать над правовым статусом.

Вывод и практическая оценка

Основное правило в городской трансформации — это **»преимущество свидетельства о праве собственности и доли земельного участка»**. Фактическое разделение квартиры с мансардой не изменяет ее правового статуса. Право собственности определяется по доле земельного участка. Владельцы, желающие сохранить фактическое положение дел, должны подать иск о корректировке доли земельного участка до принятия решения о трансформации или обеспечить учет этой ситуации в протоколе распределения, подготовленном простым большинством. В противном случае распределение будет производиться на основе старых долей земельного участка, и фактическое разделение не найдет правового отражения в новом проекте.

Почему необходима поддержка опытного адвоката?

Небольшая юридическая ошибка в процессе городской трансформации может привести к серьезным последствиям для стоимости независимой секции, прав собственности и качества квартиры, которая будет получена в новом проекте. Особенно в случае недвижимости с мансардой (дуплексов), которая зарегистрирована как одна независимая секция в кадастре, но фактически используется как две отдельные квартиры, большое значение имеет правильная оценка доли земли, изучение протокола совместного решения, контроль принципов распределения и своевременное возбуждение дел о корректировке или отмене доли земли при необходимости. Кроме того, несоответствия проекту, оценочные отчеты и договоры, которые могут привести к потере прав, требуют экспертной юридической экспертизы. По этой причине получение юридической поддержки от опытного адвоката в области городской трансформации с самого начала процесса обеспечивает важную гарантию предотвращения трудновосполнимых потерь прав.

Часто задаваемые вопросы

1. Предоставляет ли недвижимость, которая в кадастре числится как один дуплекс, но фактически используется как две отдельные квартиры, право на две независимые секции при городской трансформации?

Нет. Основой являются запись в кадастре и доля земли. Фактическое использование само по себе не дает права на две независимые секции.

2. В процессе городской трансформации права собственности определяются на основе доли земли или фактического использования?

Права собственности и право голоса определяются в соответствии с долей земли, указанной в кадастре, в рамках Закона № 6306. Фактическое использование само по себе не создает права.

3. Может ли человек, проживающий на мансарде, но не являющийся собственником по кадастру, стать правообладателем в процессе трансформации?

Нет. Лица, не зарегистрированные в кадастре как собственники, не имеют права голоса или прямого права собственности в решениях о трансформации.

4. Превратится ли дуплекс, разделенный на две части с нарушением проекта, автоматически в две квартиры в новом проекте?

Нет. Для того чтобы это стало возможным, должен быть подготовлен новый проект в соответствии с правилами зонирования и должно быть получено необходимое согласие собственников.

5. В каких случаях необходимо подавать иск при городской трансформации, чтобы не потерять права?

В таких случаях, как неправильное определение доли земли, возражение против отчета об оценке, незаконность в протоколе общего решения или несправедливое распределение, могут быть использованы правовые средства.