Votre appartement dans le nouveau bâtiment a-t-il été réduit ou votre part est-elle restée inférieure à vos attentes ? Souvent, l’origine de cette situation réside dans des parts de terrain erronées. Nous examinons en détail les deux principales voies de recours du propriétaire d’un appartement en attique — rectification de la part de terrain et plus-value/compensation — et le calendrier critique.

Les propriétaires d’appartements en attique et en duplex sont fréquemment confrontés au scénario suivant lors de la transformation urbaine : mon appartement dans le nouveau bâtiment a été réduit, celui de mon voisin a grandi, ou la part qui m’a été attribuée est bien en deçà de mes attentes. La raison fondamentale en est souvent des parts de terrain mal déterminées. Cet article examine en détail pourquoi le propriétaire d’un appartement en attique peut être désavantagé et les deux principales voies de recours à sa disposition — la rectification de la part de terrain et la plus-value/compensation —.

Pourquoi une part faible ? Le principe de la part de terrain

Dans la transformation urbaine, le partage dans le nouveau bâtiment se fait, en règle générale, selon le ratio de la part de terrain figurant sur l’ancien titre de propriété 6306 m.6/1. Le problème est que, dans notre pays, dans de nombreux bâtiments, les parts de terrain ne sont pas proportionnelles à la valeur réelle des appartements ; elles sont souvent distribuées de manière égale à tous les appartements ou uniquement en fonction du mètre carré. Or, la part de terrain d’un appartement spacieux ou avec terrasse situé à l’étage supérieur devrait être plus élevée que celle d’un petit appartement au rez-de-chaussée. Un propriétaire d’appartement en attique dont la part de terrain a été déterminée comme faible reçoit moins que ce à quoi il a droit après la transformation.

Première voie : L’action en rectification de la part de terrain

Si les parts de terrain sont déterminées de manière inéquitable, incompatible avec la valeur des parties indépendantes, les propriétaires peuvent intenter une action en rectification (correction) de la part de terrain KMK art.3. La subtilité vitale de cette action dans la transformation urbaine est la suivante : l’action ne peut être intentée et l’expertise réalisée que tant que l’immeuble conserve son statut de servitude d’étage/propriété par étages, c’est-à-dire avant la démolition du bâtiment. Une fois le bâtiment démoli et l’immeuble revenu à la copropriété indivise, cette action perd sa fonction car il ne peut plus être question de parties indépendantes ; chacun n’aura de droits qu’à hauteur de son ancienne part de terrain.

Selon la décision 2007/9977 E., 2008/2372 K. de la 18e Chambre civile de la Cour de cassation (3.3.2008), telle que rapportée par des sources ouvertes ; après la démolition de la structure principale, aucune action en redéfinition des parts de terrain ne peut être intentée, car il ne peut plus être question de parties indépendantes avec servitude d’étage/propriété par étages ; ces actions ne peuvent être intentées que tant que la structure principale conserve son statut de servitude d’étage/propriété par étages.

Une autre condition de l’action est que le demandeur soit de bonne foi et qu’il ait un intérêt juridique digne de protection ; la demande de rectification ultérieure par la personne qui a elle-même déterminé les parts de terrain lors de l’établissement de la servitude d’étage est évaluée sous cet angle.

« J’utilise en fait une plus grande surface » ne suffit pas

C’est le point où l’on se trompe le plus souvent dans la pratique. Utiliser concrètement une partie indépendante plus grande, avoir utilisé plus d’espace pendant longtemps ou payer un impôt foncier supplémentaire, ne suffit pas à lui seul pour augmenter la part de terrain. L’action en rectification ne se fonde pas sur l’habitude d’utilisation, mais sur l’ disproportion des parts de terrain par rapport à la valeur et leur caractère inéquitable.

Dans la décision 2025/4788 E., 2025/9964 K. de la 5e Chambre Civile de la Cour de Cassation, telle que rapportée par les sources ouvertes, il a été précisé que le fait que l’utilisation effective soit supérieure à la part de terrain ne justifie pas à lui seul l’attribution d’une part plus importante ; et que c’est la part de terrain figurant au registre foncier qui est prise comme base pour le partage. 

Deuxième Voie : Plus-value immobilière / Compensation (Enrichissement sans cause)

La plus-value immobilière (şerefiye) est le fait que des unités indépendantes dans le même bâtiment aient des valeurs différentes en fonction de facteurs tels que l’emplacement, l’étage, la vue, la taille. Lors de la transformation, certains appartements peuvent se transformer en duplex et prendre de la valeur, tandis que la superficie de d’autres peut se réduire. Dans ce cas, il peut être question que le propriétaire ayant gagné en valeur paie une compensation (şerefiye) aux propriétaires lésés, conformément aux dispositions relatives à l’ enrichissement sans cause. 

Dans l’affaire objet de la décision n° 2022/5267 E., 2023/1448 K. de la 3e Chambre Civile de la Cour de Cassation, telle que rapportée par les sources ouvertes ; après la transformation urbaine, la superficie de certaines unités indépendantes a augmenté, tandis que les appartements des demandeurs ont diminué, et un déséquilibre dans la zone d’utilisation a été constaté par l’expertise. La Cour de Cassation a reconnu que dans le cas d’un déséquilibre évident de valeur/utilisation, les propriétaires ayant bénéficié d’un avantage peuvent être tenus de verser une indemnisation aux propriétaires lésés dans le cadre de l’enrichissement sans cause. 

Stratégie : Ce qu’il faut faire avant le début de la transformation

Faites réaliser une analyse de la part de terrain. Votre part de terrain actuelle est-elle proportionnelle à la valeur réelle de votre appartement ? Si elle est disproportionnée, une action en rectification peut être envisagée.

Engagez une action avant la démolition du bâtiment. Une action en rectification de la part de terrain doit être intentée et l’expertise doit être réalisée tant que la servitude/propriété par étage est protégée ; après la démolition, cette voie est fermée.

Intégrez l’analyse de survaleur au contrat. Avant de signer le contrat avec l’entrepreneur, une analyse de valeur/survaleur doit être effectuée sur la base du projet préliminaire et un équilibre des paiements doit être établi.

Demandez une évaluation agréée par le CMB (Conseil des Marchés de Capitaux). La juste valeur et la répartition doivent être vérifiées par un rapport d’évaluation indépendant.

Ne tombez pas dans le piège du « j’ai autorisé » le rétrécissement. Le fait que vous n’ayez pas contesté la transformation ne signifie pas que vous avez consenti à la réduction injuste de votre appartement ; votre droit de réclamer une compensation est réservé.

    Questions fréquentes

    Pourquoi le propriétaire d’un appartement mansardé reçoit-il moins de mètres carrés lors de la rénovation urbaine ?

    Parce que, en règle générale, le partage est effectué proportionnellement à la part de terrain figurant sur l’ancien titre de propriété (article 6/1 de la loi n° 6306). Lorsque les parts de terrain ont été réparties de manière disproportionnée par rapport à la valeur dans le passé (égales ou uniquement basées sur les mètres carrés), le propriétaire d’un appartement mansardé peut recevoir une part inférieure à ce qu’il mérite. La solution est de corriger la part de terrain avant la transformation.

    Jusqu’à quand puis-je intenter une action en correction de la part de terrain ?

    Cette action en justice doit être intentée et une expertise doit être réalisée tant que le bien conserve son statut de servitude d’étage/copropriété, c’est-à-dire avant la démolition du bâtiment. Après la démolition, le bien redevient une propriété indivise, et l’action perd sa fonction. La décision de la 18e Chambre civile de la Cour de Cassation, dossier n° 2007/9977, décision n° 2008/2372, est citée dans ce sens ;

    J’utilise l’appartement comme s’il était plus grand que sa surface ; cela augmentera-t-il ma part de terrain ?

    Non. Le fait que l’utilisation réelle de l’appartement dépasse la part de terrain n’est pas suffisant à lui seul pour augmenter cette part ; l’action en correction est basée sur la disproportion de la valeur et l’équité. La 5e Chambre civile de la Cour de Cassation, dossier n° 2025/4788, décision n° 2025/9964, est dans ce sens ;

    Mon appartement a diminué dans le nouveau bâtiment, celui de mon voisin a augmenté. Puis-je demander une indemnisation ?

    S’il existe un déséquilibre manifeste de valeur/d’usage, une indemnisation peut être demandée aux propriétaires bénéficiaires au titre de l’enrichissement sans cause (plus-value/égalisation). La décision de la 3e Chambre civile de la Cour de cassation n° 2022/5267 E., 2023/1448 K. va dans ce sens ; veuillez vérifier auprès d’UYAP. Je n’ai pas contesté la transformation ; puis-je toujours réclamer mes droits ?

    Oui. Le fait que vous ayez effectivement autorisé la transformation ne signifie pas que vous avez consenti à la réduction injustifiée de votre appartement. En cas de déséquilibre de valeur, votre demande d’égalisation/de plus-value est réservée.

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    Les appartements avec combles aménagés (duplex) sont le type de section indépendante qui entraîne le plus de perte de droits et de litiges lors de la transformation urbaine : la non-concordance entre la quote-part foncière et la valeur, la division de fait, la différence de plus-value et les irrégularités de zonage sont étroitement liées dans un seul dossier. En tant que Cabinet d’Avocats 2M Hukuk, nous gérons le processus de bout en bout, de l’analyse du titre de propriété et du projet au protocole de partage, des actions en rectification de la quote-part foncière et en plus-value à la légalisation des irrégularités de zonage.

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    Ressources et Contenus Associés

    Sources Officielles / Primaires

    Loi n° 6306 et Règlement d’application (texte actuel, 04.02.2026) — mevzuat.gov.tr

    Loi n° 634 sur la Propriété par Étages ; Loi n° 3194 sur l’Aménagement du Territoire ; Code Civil Turc n° 4721 — mevzuat.gov.tr

    Règlement d’Urbanisme des Zones Aménagées (art. 40 Toits ; définitions) — mevzuat.gov.tr / resmigazete.gov.tr

    2M Droit — Articles Pertinents