مذكرة معلومات حول تشريعات التحول الحضري وملكية الشقق والطوابق

الأهلية القانونية والنصاب القانوني للقرار: وفقًا للمادة 6/1 من القانون رقم 6306، يتم اتخاذ القرار بشأن إعادة بناء المباني في القطع الأرضية التي تحتوي على منشآت خطرة، وبيع الحصص، وأسس التوزيع، بأغلبية مطلقة من الشركاء، بنسبة حصصهم التي يملكونها. المعيار الأساسي في هذه العملية ليس الاستخدام الفعلي، بل هو حصة الأرض في السجل العقاري.

العلاقة بين القسم المستقل وحصة الأرض: وفقًا للمادتين 2 و 3 من القانون رقم 634 بشأن ملكية الشقق والطوابق؛ القسم المستقل هو الوحدة المحددة وفقًا للمشروع المعماري المعتمد والمخصص لها حصة أرض. تُعتبر الأماكن المسجلة في السجل العقاري كوحدة مستقلة واحدة (دوبلكس)، حتى لو تم تقسيمها فعليًا، قانونًا وحدة واحدة وحصة أرض واحدة.

مخالفة المشروع وعقوبات التخطيط العمراني: بموجب المادة 19 من قانون ملكية الطوابق والشقق (KMK)، يلتزم مالكو الشقق بالحفاظ على المشروع المعماري. تقسيم شقة الدوبلكس بشكل مخالف للمشروع، يخضع وفقًا للمادة 32 من قانون التخطيط العمراني رقم 3194 لمحضر إيقاف البناء وقرار الهدم، ووفقًا للمادة 42 لغرامة إدارية. في عملية التحول الحضري، لا تكتسب هذه المخالفات وضعًا قانونيًا ما لم يتم الحصول على موافقة جميع الملاك في المشروع الجديد وتوافقها مع تشريعات التخطيط العمراني.

شرط الشكل الرسمي: وفقًا للمادة 706 من القانون المدني التركي رقم 4721 يجب أن يتم نقل ملكية العقار بشكل رسمي (في السجل العقاري). الاستخدام الفعلي للأشخاص الذين لا يظهرون كمالكين في السجل العقاري، لا يمنحهم حق الملكية أو صفة الشراكة في التحول الحضري.

ملاحظة التطبيق: مراعاة الوضع الفعلي في التحول الحضري (مثل اعتبار الدوبلكس المقسم شقتين)، ممكن فقط إذا تم رسم المشروع المعماري الجديد المقبول بالأغلبية المطلقة (أو ببروتوكول مشاركة مُعد بالإجماع) ليتوافق مع هذا الوضع وتمت الموافقة عليه من قبل البلدية. وإلا، تتم المشاركة بنسبة حصص الأرض القديمة.

1. أساس الأهلية وحصة الأرض

عند تحديد الأهلية وحق التصويت وأسس المشاركة في المشروع الجديد خلال عملية التحول الحضري، يتم الأخذ في الاعتبار حصة الأرض في السجل العقاري، وليس حالة الاستخدام الفعلي. وفقًا للمادة 6/1 من القانون رقم 6306، يتم اتخاذ القرارات بشأن التطبيقات التي ستتم في القطع الأرضية التي تحتوي على منشآت خطرة، بـ الأغلبية المطلقة للشركاء بنسبة حصصهم.

اعتماد السجل العقاري: وفقًا لقرار الدائرة المدنية الخامسة بالمحكمة العليا بتاريخ 21.05.2024، برقم أساس 2024/2457 ورقم قرار 2024/6210: يتم تحديد حدود القسم المستقل ليس وفقًا للاستخدام الفعلي، بل وفقًا للمشروع المعماري المعتمد من قبل البلدية والمسجل في السجل العقاري. بموجب مبدأ العلنية في السجل العقاري، يُعتبر أن المالك قد اكتسب العقار بحدوده الواردة في المشروع المعماري.

عدم قابلية حصة الأرض للتعديل: في قرار الدائرة الخامسة القانونية بمحكمة النقض بتاريخ 30.06.2025، رقم الأساس 2025/4788 ورقم القرار 2025/9964، تم التأكيد على أنه لا يمكن المطالبة بتصحيح حصص الأرض أو إلغاء وتسجيل السند في العقارات الخاضعة لملكية الطوابق، بحجة أن حصص الأرض ليست متناسبة مع قيمة القسم المستقل.

2. الوضع القانوني للشقق الدوبلكس المقسمة فعلياً

تُعتبر العقارات المسجلة في السجل العقاري كقسم مستقل واحد (دوبلكس)، ولكنها تستخدم فعلياً كشقتين منفصلتين، وحدة واحدة وحصة أرض واحدة من الناحية القانونية في مشاريع التحول الحضري.

الالتزام بالمخطط المعماري: وفقاً لقرار الدائرة القانونية الأولى بمحكمة النقض بتاريخ 04.07.2012، رقم الأساس 2012/4071 ورقم القرار 2012/8361، فإن الأصل في تحديد الملكية هو المخطط المعماري المعتمد. بعد إنشاء تسجيل يتوافق مع المخطط، فإن التصرف الفعلي في قسم آخر لا يشكل سبباً لإلغاء السند وتسجيله.

التشريعات والعقوبات: وفقاً لمذكرة المعلومات التشريعية، فإن تقسيم شقة الدوبلكس بشكل مخالف للمخطط يشكل مخالفة للمادة 19 من قانون ملكية الطوابق (KMK). هذا الوضع قد يؤدي إلى قرار بالهدم بموجب المادة 32 من قانون التخطيط العمراني رقم 3194، وغرامة إدارية بموجب المادة 42. تسجيل هذه المناطق كشقتين منفصلتين في مشروع جديد، لا يمكن إلا بموافقة جميع المالكين ورسم مخطط جديد يتوافق مع تشريعات التخطيط العمراني.

3. أهلية أصحاب الحقوق غير المسجلين في السجل العقاري

ليس للأشخاص الذين يقيمون في العلية (الطابق العلوي) أو في الأقسام المقسمة، ولكن لا يظهرون كمالكين في السجل العقاري، أهلية مباشرة للحقوق أو حق التصويت في عملية التحول الحضري.

شرط الشكل الرسمي: وفقًا للمادة 706 من القانون المدني التركي (TMK) ومذكرة المعلومات التشريعية، يجب أن يتم نقل ملكية العقار بشكل رسمي (في السجل العقاري). الاستخدام الفعلي من قبل أشخاص لا يظهرون كمالكين في السجل العقاري لا يمنح حق الملكية.

مبدأ الملكية المشتركة: وفقًا لقرار المحكمة الدستورية الصادر بتاريخ 14/9/2021، فإنه في الملكية المشتركة، يمتلك كل شريك جزءًا من العقار بنسبة حصته. إن كون الاستخدام الفعلي أو المبنى ملكًا لمن، لا يمنع إدراج العقار بأكمله في عملية المباني الخطرة وإجراء المعاملات على أساس حصة الأرض.

4. الرقابة القضائية في عمليات اتخاذ القرار وتقسيم الحصص

في التحول الحضري، تخضع القرارات المتخذة بأغلبية بسيطة والتقسيمات التي تتم للضمانات الإجرائية التي تحمي حق الملكية، وهي مفتوحة للرقابة القضائية.

اعتراضات التقييم وتقسيم الحصص: في قرار الدائرة الرابعة بمجلس الدولة بتاريخ 14.12.2023، رقم 2023/12152 E. ورقم 2023/7053  K.، نص على أنه يجب فحص ادعاءات بأن تقسيم الحصص في المشروع الجديد غير عادل، من خلال تقرير خبير بناءً على خصائص العقار وبيانات التخطيط العمراني.

انتهاك حق الملكية: في قرار المحكمة الدستورية الصادر بتاريخ 30/6/2021 (قضية أتانور إكين وآخرون)، تم التأكيد على أن تطبيقات التحول الحضري يجب أن تستوفي معايير الوضوح والقدرة على التنبؤ، وأن التطبيقات غير الواضحة التي تفرض عبئًا مفرطًا على المالك ستنتهك حق الملكية.

5. جدول ملخص: الوضع الفعلي مقابل الوضع القانوني

مصادر ثانوية وسياق إضافي

القرارات التالية التي تعتبر مصادر ثانوية، تدعم الإطار القانوني المذكور أعلاه:

مجلس الدولة، الدائرة السادسة (2021/2884-2023/3174 ): يؤكد أن الإجراءات في التحول الحضري تتم بناءً على الحصص المسجلة من حق الارتفاق الطابقي أو الملكية الطابقية في المبنى المهدوم، وليس بناءً على الوضع الفعلي.

مجلس الدولة، الدائرة السادسة (2019/15170-2020/11080 ): يؤكد على أن ملكية حصة الأرض حاسمة في عملية اتخاذ القرار، بغض النظر عن الوضع الفعلي للمبنى أو ما إذا كان هناك شركاء في المبنى.

محكمة إسطنبول الإقليمية للاستئناف، الدائرة المدنية الثانية (2017/1152-2017/1256 ): تفيد بأن ادعاءات الاستخدام الفعلي الفردي أو اعتراضات الموقع لها تأثير محدود مقابل بروتوكول القرار المشترك المتخذ بالأغلبية القانونية.

مجلس الدولة، الدائرة 14 (2016/7079-2017/436 ): يصرح بأن كون الشخص “شريكًا مسجلًا في السجل العقاري” هو المعيار الحاسم الوحيد في عمليات اتخاذ القرار ونقل الملكية ضمن التحول الحضري.

النتيجة المباشرة

في عملية التحول الحضري، تُحدد معايير الأحقية، وحق التصويت، وحصة المشروع الجديد؛ بناءً على حصة الأرض المسجلة حصريًا في السجل العقاري، وليس بناءً على حالة الاستخدام الفعلي للعقار أو الأقسام التي تم إنشاؤها بما يخالف مشروعه المعماري. فالعقار المسجل في السجل العقاري كوحدة مستقلة واحدة (مسكن مع جزء علوي في السقف)، حتى لو استخدم فعليًا كشقتين منفصلتين، فإنه يمنح حق ملكية واحد وحق تصويت واحد بموجب القانون رقم 6306. ولا يمكن أن يترتب على الاستخدام الفعلي أي نتيجة قانونية إلا إذا تم أخذ هذا الوضع في الاعتبار في بروتوكول تقسيم يقبله أغلبية الشركاء المطلقة، وتصميم المشروع المعماري الجديد كوحدتين منفصلتين بما يتوافق مع قوانين البناء.

الإطار المفاهيمي والمصطلحات

حصة الأرض: وفقًا للمادة 2 من قانون ملكية الطوابق رقم 634، هي حصة الملكية المشتركة المخصصة للأقسام المستقلة من الأرض. في التحول الحضري، يُعرّف “الشراكة” و”الأحقية” بناءً على هذه الحصة.

القسم المستقل: هو الوحدة الصالحة للاستخدام بذاتها وفقًا للمشروع المعماري المعتمد والمخصصة لها حصة من الأرض . الشقق ذات الطوابق العلوية (الدوبلكس)، هي قانونًا قسم مستقل واحد يشكل فيه الطابق السفلي والطابق العلوي وحدة متكاملة.

الاستخدام الفعلي: هو شكل الاستخدام الفعلي للعقار بناءً على الحيازة، بغض النظر عن سجل السند أو المشروع المعماري. في الأدبيات، يُنظر إلى هذا الوضع على مستوى “الحق الشخصي” أو “الحيازة”، ولا يُعتبر مكافئًا لحق الملكية L

النهج الرئيسية في الفقه القانوني

يعتبر الفقه القانوني أن أساس الملكية وسلطة اتخاذ القرار في عملية التحول الحضري هو “حصة الأرض”:

آلية القرار القائمة على حصة الأرض: وفقًا للمادة 6/1 من القانون رقم 6306، يتم اتخاذ القرار بشأن إعادة بناء المباني في القطع الأرضية التي تحتوي على هياكل خطرة ومبادئ التقاسم، بأغلبية مطلقة من الشركاء تتناسب مع حصصهم. عند حساب هذه الأغلبية، لا يؤخذ في الاعتبار العدد الفعلي للشقق، بل نسب الحصص في السجل العقاري.

مبدأ حماية الملكية: عند انتهاء ملكية الطوابق، يعود العقار إلى نظام الملكية المشتركة، ويصبح كل مالك شريكًا بنسبة حصته من الأرض. في هذه المرحلة، لا تكتسب المساحات المشتركة فعليًا ولكن غير المستقلة في السجل العقاري (مثل الأجزاء المقسمة من الدوبلكس) صفة “القسم المستقل” القانونية.

التأثير المحدود للوضع الفعلي: على الرغم من أن القانون يمنح بعض الإمكانيات (مثل المساعدة في الإخلاء وما إلى ذلك) للأشخاص الذين يستخدمون المبنى فعليًا ولكنهم ليسوا مالكين (على سبيل المثال، أفراد الأسرة أو المستأجرون الذين يستخدمون الطابق العلوي من شقة دوبلكس كشقة منفصلة)، فإن هذا الوضع لا يمنحهم “حق الملكية” أو “سلطة اتخاذ القرار”.

الاختلافات والصراعات بين المقاربات

في الأدبيات، يُنظر إلى عدم التوافق بين “حصة الأرض” و”القيمة الفعلية” على أنه مجال نزاع أساسي:

حصة الأرض مقابل التقييم: تجادل بعض الآراء بأن حصص الأرض ليست متناسبة دائمًا مع القيمة الحقيقية للقسم المستقل (الموقع، المنظر، حالة الغرف)، وأن هذا الوضع يؤدي إلى الظلم في التحول الحضري.

حماية التقسيم الفعلي: يرى أحد الآراء أن التقسيم الفعلي (التقسيم) في العقارات المشتركة لا يمكن إزالته بالكامل بقرارات التحول الحضري، وأنه لا ينبغي انتهاك حق الملكية للمالكين الأقلية. ولكن هذا الرأي لا يتعلق بتفضيل الاستخدام الفعلي على سجل السجل العقاري، بل يتعلق بضرورة حماية الحقوق من حيث “الموقع والجودة” في المشروع الجديد.

فصل حق الاستخدام: يتم التمييز بين قاعدة وجوب أن يكون حق استخدام الأماكن المشتركة متناسبًا مع حصة الأرض، والاستخدام (المصعد، الدرج وما إلى ذلك) بما يتماشى مع “الحاجة والإنصاف”. ومع ذلك، يتعلق هذا النقاش بإدارة المناطق المشتركة أكثر من ملكية الأقسام المستقلة.

النتائج الإجرائية وتأثيراتها على استراتيجية الدعوى القضائية

تحديد المباني الخطرة: في الأماكن التي لم تُنشأ فيها ملكية الوحدات السكنية (الطوابق) أو التي تكون فيها سندات الملكية بأسهم أرض، يجب أن يتم تحديد المبنى الموجود فعليًا كمبنى خطير، ليس من قبل المستخدم الفعلي، بل من قبل “مالك حصة الأرض الذي هو صاحب المبنى”.

دعوى تصحيح حصة الأرض: إذا كانت حصة الأرض للشقة الدوبلكس غير متناسبة مع حجمها الفعلي وقيمتها (على سبيل المثال، إذا تم تخصيص حصة صغيرة جدًا)، يُنصح المالكين برفع دعوى “تصحيح حصة الأرض” قبل اكتمال عملية التحويل. تؤثر هذه الدعوى بشكل مباشر على قيمة الوحدة المستقلة التي ستُستحق بعد التحويل.

الإخطار والإخلاء: تتم الإخطارات بغرض الإخلاء للمستخدمين الفعليين للمبنى، بناءً على ملكية حق الملكية. إذا لم يكن المستخدم الفعلي يحمل صفة المالك، فلا يمكنه التدخل في عملية اتخاذ القرار عن طريق دعوى قضائية. 

النتائج القانونية المادية ومجالات المخاطر

مخالفة تشريعات التخطيط العمراني: يعتبر تقسيم الشقة الدوبلكس بشكل مخالف لمشروعها الأصلي وفتح مدخل منفصل، بمثابة بناء غير قانوني وفقًا للمادة 19 من قانون ملكية الوحدات السكنية (KMK) والمادة 32 من قانون التخطيط العمراني رقم 3194. في التحول الحضري، لا يمنح هذا الوضع تلقائيًا حق الحصول على شقتين في المشروع الجديد؛ بل يحمل في طياته خطر الهدم والغرامة الإدارية.

شرط الشكل الرسمي: وفقًا للمادة 706 من القانون المدني التركي (TMK)، لا يمكن نقل ملكية العقارات إلا بشكل رسمي في السجل العقاري. بغض النظر عن طول فترة الاستخدام الفعلي، فإن عملية التقسيم غير المسجلة في السجل العقاري لا تُنشئ حق الملكية.

حرية التعاقد وحدوده: يمكن للمالكين إعداد بروتوكول تقسيم بأغلبية بسيطة. ومع ذلك، فإن اعتماد هذا البروتوكول على الوضع الفعلي (الشقتين) ممكن فقط إذا سمحت به حالة التخطيط العمراني الجديدة والمشروع المعماري.

استنتاجات قابلة للتطبيق على الحالة المحددة

الأهلية للملكية: يعتبر مالك الشقة ذات السطح المستغل (العلّية) مالكًا لوحدة مستقلة واحدة في التحول الحضري. حصته في الأرض تحدد قوته التصويتية وحصته في المبنى الجديد بنفس النسبة.

التقسيم الفعلي: إن تقسيم الدوبلكس فعليًا إلى قسمين لا يعتبر ساريًا لدى البلدية والسجل العقاري. للحصول على شقتين منفصلتين في المبنى الجديد، يجب أن تكون حصة الأرض كافية لذلك، أو يجب التوصل إلى اتفاق بدفع فرق قيمة (مثل الشرفية/فرق الثمن) بموافقة المالكين الآخرين.

وضع الحائزين: الشخص الذي يقيم في السطح المستغل (العلّية) ولكن اسمه غير مسجل في السجل العقاري (مثل طفل المالك أو المستأجر)، لا يمكنه الجلوس على الطاولة بصفة “صاحب حق” في التحول. حقوق هؤلاء الأشخاص تظل ضمن إطار العلاقة الشخصية بينهم وبين المالك (مثل الإيجار، أو عارية الاستعمال، إلخ.). 

أسئلة مفتوحة، استثناءات، وشكوك

وثائق تخصيص سند الملكية: إذا كان الاستخدام الفعلي يستند إلى وثيقة تخصيص سند ملكية، فإن هذه الوثيقة، على الرغم من أنها لا توفر تسجيل ملكية، قد توفر حقًا شخصيًا معينًا وحماية للحيازة في التحول الحضري. 

مراجعة الإنصاف: تترك مقاربات المحكمة العليا بأن استخدام حصة الأرض قد لا يكون عادلاً دائمًا، صلاحية تقديرية بشأن كيفية تفسير معيار “الموقع والخصائص” (المادة 6 من القانون 6306) في مرحلة التوزيع. ومع ذلك، هذا لا يعني أن الوضع الفعلي سيتفوق على الوضع القانوني.

الخلاصة والتقييم العملي

في التحول الحضري، القاعدة الأساسية هي **”أفضلية سند الملكية وحصة الأرض”**. إن كون الشقة ذات العلية مقسمة فعليًا لا يغير وضعها القانوني. يتم تحديد استحقاق الحقوق وفقًا لحصة الأرض. على المالكين الذين يرغبون في الحفاظ على الوضع الفعلي، رفع دعوى لتصحيح حصة الأرض قبل اتخاذ قرار التحول، أو التأكد من مراعاة هذا الوضع في بروتوكول التوزيع الذي يتم إعداده بأغلبية بسيطة. وإلا، سيتم التوزيع بناءً على حصص الأرض القديمة، ولن يجد التقسيم الفعلي أساسًا قانونيًا في المشروع الجديد.

لماذا الدعم من محامٍ متخصص ضروري؟

خطأ قانوني بسيط في عملية التحول الحضري يمكن أن يؤدي إلى عواقب وخيمة على قيمة الجزء المستقل، وحقوق الملكية، ونوعية الشقة التي سيتم الحصول عليها في المشروع الجديد. خاصة في العقارات التي تحتوي على طابق علوي (دوبلكس) مسجلة في السجل العقاري كقسم مستقل واحد ولكنها تُستخدم فعليًا كشقتين منفصلتين، فإن التقييم الصحيح لحصة الأرض، وفحص بروتوكول القرار المشترك، والإشراف على مبادئ التوزيع، ورفع دعاوى تصحيح أو إلغاء حصة الأرض في الوقت المناسب، يكتسب أهمية كبيرة. بالإضافة إلى ذلك، تتطلب مخالفات المشروع وتقارير التقييم والعقود التي قد تؤدي إلى فقدان الحقوق تدقيقات قانونية متخصصة. لذلك، الحصول على دعم قانوني من محامٍ ذي خبرة في مجال التحول الحضري منذ بداية العملية، يوفر ضمانة مهمة لمنع فقدان حقوق يصعب تعويضها.

أسئلة متكررة

1. هل يمنح العقار الذي يظهر في السجل العقاري كدوبلكس واحد ولكنه يُستخدم فعليًا كشقتين منفصلتين، حق قسمين مستقلين في التحول الحضري؟

لا. يعتمد على سجل السند العقاري وحصة الأرض. الاستخدام الفعلي وحده لا يمنح حق قسمين مستقلين.

2. هل يتم تحديد حق الملكية في التحول الحضري بناءً على حصة الأرض أم الاستخدام الفعلي؟

يتم تحديد حق الملكية وحق التصويت، ضمن نطاق القانون رقم 6306، وفقًا لحصة الأرض المسجلة في السجل العقاري. الاستخدام الفعلي وحده لا يشكل حقًا.

3. هل يمكن للشخص الذي يقيم في الطابق العلوي ولكنه ليس مالكًا في السجل العقاري أن يكون صاحب حق في عملية التحول؟

لا. ليس للأشخاص غير المسجلين كمالكين في السجل العقاري حق التصويت في قرارات التحول أو حق الملكية المباشر.

4. هل يتحول الدوبلكس المقسم إلى شقتين بشكل مخالف للمشروع تلقائيًا إلى شقتين في المشروع الجديد؟

لا. لكي يكون هذا ممكنًا، يجب إعداد مشروع جديد يتوافق مع أنظمة التخطيط العمراني وتأمين موافقات المالكين اللازمة.

5. ما هي الحالات التي تستدعي رفع دعوى قضائية لتجنب فقدان الحقوق في التحول الحضري؟

في حالات مثل التحديد الخاطئ لحصة الأرض، أو الاعتراض على تقرير التقييم، أو المخالفات القانونية في بروتوكول القرار المشترك، أو عندما يكون التقسيم غير عادل، يمكن اللجوء إلى الطرق القانونية.