Fermer la connexion d’un duplex ou d’un penthouse et ouvrir une entrée séparée n’est pas un «droit», mais souvent une violation de zonage et un risque de démolition/amende. Nous examinons en détail ce risque et les moyens de légaliser la situation dans le cadre de la transformation urbaine.

Un scénario très courant : Un duplex ou un penthouse a été converti de facto en un deuxième appartement au fil des ans, en fermant la connexion avec l’étage inférieur et en ouvrant une entrée séparée. Alors que le propriétaire le considère comme un « droit », légalement, c’est le risque inverse qui est en jeu. Cet article aborde le risque de démolition et d’amende pour un penthouse divisé en violation du projet, et comment cette situation peut être légalisée dans le cadre de la transformation urbaine.

Pourquoi la division est-elle contraire au zonage et à la loi sur la copropriété ?

Le Règlement de Zonage des Zones Planifiées interdit la création d’unités indépendantes dans les combles ; seules des pièces connectées à l’unité indépendante du dernier étage peuvent y être aménagées PAİY art. 40/7. Le règlement stipule également explicitement que le volume entre la toiture et le plancher du plafond de l’étage supérieur ne peut être divisé en ajoutant des planchers supplémentaires PAİY art. 40/8. En ce qui concerne la Loi sur la Copropriété, les copropriétaires sont également tenus de préserver l’état architectural de l’immeuble principal KMK art. 19. Par conséquent, fermer la connexion interne d’un duplex et ouvrir une entrée séparée constitue une violation du projet approuvé.

Sanctions encourues

Ces sanctions entrent en jeu lorsque l’infraction est constatée par la municipalité et apparaissent souvent lors des processus de transformation urbaine/permis.

Que se passe-t-il en matière de transformation urbaine ? L’attente d’un « deuxième appartement automatique » est fausse

La division de fait ne donne pas automatiquement droit à deux appartements dans le nouveau projet. Au contraire, la non-conformité au projet peut devenir un obstacle lors du processus d’obtention du permis et du certificat de conformité (iskân) du nouveau bâtiment. Dans la transformation urbaine, le partage se fait non pas selon la situation de fait, mais selon la quote-part de terrain et le nombre de lots indépendants enregistrés au cadastre. Même si deux appartements sont utilisés en réalité, si un seul lot indépendant est enregistré au cadastre, un seul lot indépendant sera pris en compte pour la transformation.

Comment obtenir un statut légal ?

Il est possible de régulariser la situation de fait dans le nouveau bâtiment, mais cela ne se fera pas spontanément :

Demander à la municipalité et l’intégrer au projet : Il faut clarifier avec la municipalité si ces étages peuvent être intégrés au nouveau projet architectural ; si possible, la modification du projet et l’autorisation d’occupation doivent être complétées.

Consentement de tous les propriétaires : Le fait que le nouveau projet présente cet endroit comme deux sections indépendantes distinctes requiert, en règle générale, le consentement de tous les propriétaires et la conformité à la réglementation d’urbanisme.

Part du terrain et arrangement de partage : Si une section indépendante supplémentaire est acquise, le paiement d’une différence de survaleur/prix aux autres propriétaires est mis à l’ordre du jour. Si le bâtiment ne peut être légalisé, le tribunal peut envisager l’enregistrement sur la base de la part du terrain au lieu d’un titre de propriété direct pour une section indépendante.

La portée et la validité actuelle des mécanismes tels que le certificat d’enregistrement de construction (amnistie de zonage) doivent être évaluées séparément et avec attention ; ce document seul ne peut pas créer une section indépendante ou une part du terrain. Par conséquent, la situation actuelle doit être confirmée dans chaque dossier.

Liste de contrôle avant transformation

Comparez la situation réelle avec le projet approuvé. L’entrée/la division séparée existe-t-elle dans le projet, ou constitue-t-elle une non-conformité ?

Renseignez-vous auprès de la municipalité sur l’état du zonage et les éventuelles infractions enregistrées. Y a-t-il un risque de procès-verbal d’arrêt de construction ou d’amende ?

Recherchez la possibilité de légalisation. Une solution est-elle possible par modification du projet, consentement et autorisation d’occupation ?

Intégrez le partage et la plus-value au contrat. L’acquisition d’appartements supplémentaires doit être établie avec un équilibre juste entre le prix et la plus-value.

Obtenez un soutien juridique et technique avant la signature. Dans les dossiers présentant des irrégularités, une seule mauvaise étape peut entraîner à la fois des amendes et une perte de droits.

Foire aux questions

Est-il légal de fermer la connexion d’un duplex et d’ouvrir une entrée séparée ?

Non, en règle générale, c’est contraire au projet. Le Règlement d’Urbanisme des Zones Aménagées interdit la création de sections indépendantes dans les combles (art. 40/7) et stipule que ce volume ne peut pas être divisé par un plancher d’étage supplémentaire (art. 40/8). Les copropriétaires sont également tenus de préserver l’état architectural (Loi sur la copropriété, art. 19).

Quelles sanctions puis-je encourir pour une division non conforme au projet ?

Conformément à l’article 32 de la Loi sur l’Urbanisme, un procès-verbal de suspension des travaux peut être dressé et la remise en état initial peut être exigée ; si elle n’est pas corrigée, la démolition par l’administration est à l’ordre du jour ; des amendes administratives peuvent être appliquées conformément à l’article 42. De plus, les autres copropriétaires peuvent intenter une action en remise en état initial en vertu de l’article 19 de la Loi sur la copropriété.

J’utilise de fait deux appartements ; obtiendrai-je automatiquement deux appartements lors de la transformation urbaine ?

Non. La division de fait ne donne pas automatiquement droit à deux appartements dans le nouveau projet ; au contraire, elle peut constituer un obstacle lors du processus de permis/occupation. Le partage se fait en fonction de la quote-part foncière et du nombre de sections indépendantes figurant dans l’acte de propriété, et non en fonction de la situation de fait. Comment puis-je légaliser cette situation ?

Il est nécessaire de déposer une demande auprès de la municipalité pour clarifier si les étages peuvent être intégrés au nouveau projet, si possible, de finaliser la modification du projet et le permis d’occupation, d’obtenir le consentement de tous les propriétaires et, si nécessaire, de payer la différence de plus-value/valeur. Si le bâtiment ne peut être légalisé, le tribunal peut évaluer l’enregistrement sur la base de la part foncière.

Le certificat d’enregistrement de construction (amnistie de l’urbanisme) résout-il ce problème ?

L’étendue et la validité actuelle du certificat d’enregistrement de construction doivent être évaluées avec soin ; ce document seul peut ne pas conférer une section indépendante ou une part foncière. La situation actuelle doit être confirmée pour chaque dossier.

Pourquoi 2M Hukuk ?Accompagnement Expert pour les Dossiers de Combles et Duplex

Les appartements avec pièces sous combles (duplex) sont le type de sections indépendantes qui entraînent le plus de pertes de droits et de litiges dans la transformation urbaine : déséquilibre entre la part foncière et la valeur, division de fait, différence de plus-value et irrégularités d’urbanisme s’entremêlent dans un même dossier. En tant que Cabinet d’Avocats 2M Hukuk, nous gérons le processus de bout en bout, de l’analyse du titre de propriété au protocole de partage, des actions en rectification de part foncière et en plus-value à la légalisation des irrégularités d’urbanisme.

Avant qu’une décision de transformation ne soit prise à Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Gebze, Darıca, Çayırova, Kocaeli, c’est-à-dire avant de franchir l’étape la plus critique qui protégera vos droits, vous pouvez nous contacter via notre page de conseil en transformation urbaine.

Ressources et Contenus Associés

Sources Officielles / Primaires

Loi n° 6306 et son Règlement d’application (texte actuel, 04.02.2026) — mevzuat.gov.tr

Loi n° 634 sur la copropriété ; Loi n° 3194 sur l’aménagement du territoire ; Code civil turc n° 4721 — mevzuat.gov.tr

Règlement d’urbanisme des zones planifiées (art. 40 Toits ; définitions) — mevzuat.gov.tr / resmigazete.gov.tr

Pour les décisions de la Cour de cassation citées : Jurisprudence UYAP / Recherche de décisions de la Cour de cassation (vérification avant publication recommandée).

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