1. Situation des installations ne figurant pas dans le projet architectural approuvé et obligation de cotisation 

Les décisions de la Cour de cassation ont subordonné la possibilité de réclamer aux copropriétaires les frais de construction et d’entretien des installations qui ne figurent pas dans le projet architectural approuvé ou qui ont été ajoutées ultérieurement, à certaines conditions. Dans l’arrêt de la 18e Chambre civile de la Cour de cassation daté du 03.10.2011, dossier n° 2011/9626 et décision n° 2011/9525  , il a été explicitement indiqué que les coûts de construction d’éléments hors projet, tels qu’une plateforme de systèmes d’énergie solaire et un tapis de course, qui n’existent pas dans le projet architectural, ne peuvent pas être inclus dans l’avance à percevoir auprès des copropriétaires. De même, dans l’arrêt de la 20e Chambre civile de la Cour de cassation daté du 15.05.2019, dossier n° 2019/449 et décision n° 2019/3476  , il a été souligné que si une décision conforme aux procédures n’a pas été prise par l’assemblée des copropriétaires pour une rénovation constituant une modification du projet (construction d’une salle de réunion), aucune charge ou cotisation ne peut être exigée pour cette installation.

2. Coûts d’entretien, de réparation et de remise en état des constructions illégales 

Il existe également des décisions de la Cour de cassation imposant une responsabilité concernant les frais d’entretien et de réparation des constructions réalisées en dehors du projet ou de manière illégale. Selon l’arrêt de la 18e Chambre civile de la Cour de cassation, daté du 31.01.2013, numéros 2012/14026 (fond) et 2013/1285 (décision), tous les propriétaires d’étages sont responsables, proportionnellement à leurs parts de terrain, des constructions réalisées illégalement (hors projet) et en violation du projet architectural approuvé lors de la construction initiale du site. L’arrêt a confirmé que la protection, la réparation et la remise en état de l’immeuble principal font partie des devoirs du syndic, et que, dans ce cadre, une avance/des charges peuvent être demandées aux propriétaires d’étages pour les frais d’entretien, de réparation et de remise en état des constructions illégales.

3. Statut juridique des installations situées en dehors des limites de la parcelle 

La force obligatoire des décisions prises pour les installations (piscine, route, etc.) situées en dehors des limites de parcelle enregistrées du site est limitée. Dans l’arrêt de la 5e Chambre civile de la Cour de cassation, daté du 13.11.2023, numéros 2023/5627 (fond) et 2023/10753 (décision), il a été jugé que la décision de l’assemblée générale concernant la rénovation d’une piscine située en dehors des limites de parcelle constituant le site n’était pas contraignante pour tous les propriétaires tant qu’il n’existait pas de plan de gestion de la copropriété, et que cette dépense ne pouvait pas être réclamée en tant que charge. L‘arrêt de la 20e Chambre civile de la Cour de cassation, daté du 14.09.2020, numéros 2020/132 (fond) et 2020/2888 (décision), confirme également que les décisions prises pour les installations situées en dehors des limites de parcelle n’engagent que les propriétaires ayant voté favorablement.

4. Évaluation dans le cadre des innovations et ajouts utiles 

Il est crucial pour la demande de frais de savoir si les installations ajoutées ultérieurement relèvent de la « nouveauté utile ». Dans l’arrêt n° 2017/6353 de dossier et 2019/771 de décision, daté du 07.02.2019, de la 20e Chambre Civile de la Cour de Cassation, des éléments tels qu’un bar à vitamines et un système de musique ajoutés à la zone de la piscine ont été considérés comme une « nouveauté utile » au sens de l’art. 42 de la Loi sur la Propriété par Étages (KMK) et il a été implicitement admis que la participation aux dépenses pouvait être demandée par une décision majoritaire conforme à la procédure. Cependant, dans une autre décision de la même chambre, datée du 02.10.2017 (n° de dossier 2017/3082, n° de décision 2017/7185 ), il a été stipulé que la participation aux dépenses était obligatoire conformément à l’art. 20 de la KMK, dès lors qu’une piscine prévue dans le projet mais construite ultérieurement devenait un espace commun.

5. Sources Secondaires et Analyse Contextuelle Supplémentaire Les points suivants ont été compilés à partir des résumés de décisions présentés comme sources secondaires :

Ajouts Hors Projet et Condition de Consentement : Dans l’arrêt de la 18e Chambre Civile de la Cour de Cassation, daté du 20.01.2015 (n° de dossier 2014/14720, n° de décision 2015/749 ), considéré comme une source secondaire, il a été souligné que les ajouts aux parties communes (cascade, entrepôt, etc.) pouvaient être réalisés avec le consentement écrit des 4/5e, conformément à l’art. 19/2 de la KMK, mais que ces installations ne devaient pas entraver l’utilisation par les autres propriétaires.

Exemple d’Ascenseur et Exemption d’Utilisation : Dans l’arrêt de la 18e Chambre Civile de la Cour de Cassation, daté du 18.06.2015 (n° de dossier 2014/20786, n° de décision 2015/10588 ), il a été stipulé que le propriétaire ne pouvait être tenu responsable des dépenses si aucune décision n’avait été prise pour l’ajout d’un étage d’ascenseur non inclus dans le projet. De plus, dans la décision du 03.06.2010 (n° de dossier 2010/6097, n° de décision 2010/8413 ), il a été indiqué que certains étages pouvaient être exemptés des frais d’entretien/réparation par le plan de gestion, mais que l’exemption des frais de construction nécessitait une disposition explicite.

Applications coopératives et OIZ : Selon des sources secondaires (Bakırköy 3e ATM, 2017/566 E. ; Cour de Cassation 3e Chambre Civile, 2025/1417 E. ), les cotisations peuvent être perçues pour les frais de fonctionnement courants, mais les coûts importants liés à des projets non prévus ou à des rénovations doivent être considérés séparément comme des « frais de participation » plutôt que comme des cotisations.

Impossibilité de légaliser les constructions illégales : Dans sa décision du 06.11.2023 (2023/4898 E., 2023/10399  K.) la 5e Chambre Civile de la Cour de Cassation a statué que le paiement d’une cotisation supplémentaire pour un jardin d’hiver illégal ne supprime pas le caractère non autorisé/illégal de la construction et ne légalise pas l’empiètement sur les parties communes.

Conclusion : La possibilité de réclamer des cotisations pour l’entretien et la rénovation d’installations non prévues au projet ou ajoutées ultérieurement (piscine, café, etc.) dépend de plusieurs conditions : que l’installation soit située à l’intérieur des limites de la parcelle, qu’une décision ait été prise en bonne et due forme par l’assemblée des copropriétaires (à l’unanimité dans certains cas, aux 4/5e ou à la majorité simple dans d’autres) et que cela soit conforme aux dispositions du règlement de copropriété. Alors qu’il est possible de collecter des cotisations/avances pour la remise en état des constructions illégales non prévues au projet, les frais de fonctionnement et d’entretien des nouvelles installations réalisées de manière irrégulière ne peuvent pas toujours être réclamés aux propriétaires qui n’ont pas participé à la décision ou qui contestent la conformité au projet.

Foire aux questions

Projede olmayan havuz için aidat ödemek zorunda mıyım?

Hayır. Onaylı projede yer almayan bir tesis için usulüne uygun karar yoksa aidat talep edilemez.

Site yönetimi sonradan yaptığı kafe veya sosyal alan için para isteyebilir mi?

Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun şekilde alınmış bir karar varsa ve gerekli çoğunluk sağlanmışsa talep edilebilir.

Kaçak yapılan bir tesisin giderlerinden sorumlu muyum?

Kaçak yapıların kaldırılması veya eski hale getirilmesi için yapılan giderlere kat maliklerinin katılması mümkündür.

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?

Dans les complexes immobiliers n’ayant pas encore acquis le statut de copropriété collective, les installations non prévues au projet, l’obligation de cotisation et la responsabilité des copropriétaires constituent un domaine hautement technique, façonné par la jurisprudence de la Cour de Cassation. Dans de tels litiges, un paiement erroné ou une objection juridique insuffisante peut entraîner de graves pertes de droits.

Surtout, avec le soutien d’un avocat spécialisé dans les ensembles immobiliers d’Istanbul, d’un avocat spécialisé dans les résidences de Tuzla, ou d’un juriste expert en matière de copropriété :

La conformité légale des demandes de charges est analysée.

L’annulation des décisions de gestion de la résidence peut être obtenue.

Le remboursement des paiements indus peut être demandé.

Des procédures judiciaires peuvent être menées contre les constructions illégales et les violations des parties communes. À ce stade, le cabinet d’avocats 2M Hukuk Avukatlık Ofisi, expérimenté dans les litiges de copropriété et de gestion de résidence, prévient la perte de droits en fournissant un soutien professionnel tant dans les procédures judiciaires que de conseil.