1. وضع المنشآت غير المدرجة في المشروع المعماري المعتمد وواجب الاشتراك
قرارات محكمة الاستئناف العليا ربطت إمكانية المطالبة بمصاريف إنشاء وصيانة المنشآت غير المدرجة في المشروع المعماري المعتمد أو التي أُضيفت لاحقًا من مالكي الوحدات بشروط معينة. في قرار الدائرة المدنية الثامنة عشرة لمحكمة الاستئناف العليا بتاريخ 03.10.2011، برقم أساس 2011/9626 ورقم قرار 2011/9525 ، نص بوضوح على أنه لا يمكن إدراج تكاليف إنشاء العناصر غير المدرجة في المشروع، مثل منصة أنظمة الطاقة الشمسية ومسار المشي غير الموجودة في المشروع المعماري، في الدفعة المقدمة التي سيتم جمعها من مالكي الوحدات. وبالمثل، في قرار الدائرة المدنية العشرين لمحكمة الاستئناف العليا بتاريخ 15.05.2019، برقم أساس 2019/449 ورقم قرار 2019/3476 ، تم التأكيد على أنه إذا لم يُتخذ قرارٌ صحيحٌ في اجتماع مالكي الوحدات بشأن تعديل يعتبر تغييرًا في المشروع (إنشاء غرفة اجتماعات)، فلا يمكن المطالبة بأي رسوم أو اشتراكات متعلقة بهذه المنشأة.
2. تكاليف صيانة وإصلاح وإعادة الوضع السابق للإنشاءات غير القانونية
توجد أيضًا قرارات من المحكمة العليا تفرض المسؤولية فيما يتعلق بتكاليف صيانة وإصلاح الإنشاءات التي أقيمت خارج نطاق المشروع أو بشكل غير قانوني. وفقًا لقرار الغرفة المدنية الثامنة عشرة بالمحكمة العليا بتاريخ 31.01.2013، بالرقم الأساسي 2012/14026 والرقم القراري 2013/1285 للقرار، >في القرار، تم تأكيد أن حماية العقار الأصلي وإصلاحه وإعادته إلى حالته السابقة هي من بين مهام المدير، وأنه في هذا النطاق، يمكن طلب دفعة مقدمة/رسوم اشتراك من مالكي الوحدات لتكاليف صيانة وإصلاح وإعادة الوضع السابق للإنشاءات غير القانونية.
3. الوضع القانوني للمنشآت خارج حدود القطعة الأرضية
إن قوة القرارات المتخذة بشأن المنشآت (مثل المسبح، الطريق، إلخ) الواقعة خارج حدود القطعة الأرضية المسجلة للموقع محدودة. ففي قرار الغرفة المدنية الخامسة بالمحكمة العليا بتاريخ 13.11.2023، بالرقم الأساسي 2023/5627 والرقم القراري 2023/10753 للقرار، حُكم بأن قرار الجمعية العمومية المتخذ لتجديد مسبح يقع خارج حدود القطعة الأرضية التي يتكون منها الموقع، ما لم تكن هناك خطة إدارة مجمع بناء، لجميع المالكين داخ
4. التقييم في نطاق الابتكارات والإضافات المفيدة
ما إذا كانت المرافق المضافة لاحقًا تندرج ضمن نطاق “الابتكار المفيد” أمر بالغ الأهمية لطلب الرسوم. في القرار الصادر عن الدائرة العشرين للقانون بالمحكمة العليا بتاريخ 07.02.2019، رقم الأساس 2017/6353 ورقم القرار 2019/771، تم اعتبار عناصر مثل بار الفيتامينات ونظام الموسيقى المضافة إلى منطقة المسبح “ابتكارًا مفيدًا” ضمن نطاق المادة 42 من قانون ملكية الطوابق (KMK) وتم التلميح إلى أنه يمكن طلب المشاركة في التكاليف بقرار أغلبية مناسب. ولكن في قرار آخر صادر عن نفس الدائرة بتاريخ 02.10.2017 (2017/3082 E., 2017/7185 K.)، وبعد أن أصبح المسبح الذي كان ضمن المشروع وتم بناؤه لاحقًا منطقة مشتركة، تم التصريح بأن المشاركة في النفقات إلزامية بموجب المادة 20 من قانون ملكية الطوابق (KMK).
5. المصادر الثانوية وتحليل السياق الإضافي تم تجميع النقاط التالية كمصادر ثانوية من ملخصات القرارات المقدمة:
الملحقات خارج المشروع وشرط الموافقة: في قرار الدائرة الثامنة عشرة للقانون بالمحكمة العليا بتاريخ 20.01.2015 (2014/14720 E., 2015/749 K.)، وهو مصدر ثانوي، تم التأكيد على أن الإضافات إلى المناطق المشتركة (مثل الشلالات والمستودعات وما إلى ذلك) يمكن إجراؤها بموافقة كتابية بنسبة 4/5 وفقًا للمادة 19/2 من قانون ملكية الطوابق (KMK)، ولكن يجب ألا تعيق هذه المرافق استخدام المالكين الآخرين.
مثال المصعد والإعفاء من الاستخدام: في قرار الدائرة الثامنة عشرة للقانون بالمحكمة العليا بتاريخ 18.06.2015 (2014/20786 E., 2015/10588 K.)، تم ذكر أنه إذا لم يتم اتخاذ قرار بإضافة طابق مصعد غير موجود في المشروع، فلا يمكن تحميل المالك مسؤولية التكاليف. بالإضافة إلى ذلك، في القرار الصادر بتاريخ 03.06.2010 (2010/6097 E., 2010/8413 K.)، تم التعبير عن أنه يمكن إعفاء بعض الطوابق من نفقات الصيانة/الإصلاح بموجب خطة الإدارة، ولكن الإعفاء من نفقات البناء يتطلب حكمًا صريحًا.
تطبيقات التعاونيات والمناطق الصناعية المنظمة (OSB): في المصادر الثانوية (محكمة الصلح المدنية الثالثة في بكركوي، 2017/566 أساس؛ الدائرة الثالثة لمحكمة الاستئناف العليا، 2025/1417 أساس)، توجد آراء تفيد بأن الرسوم يمكن جمعها لتغطية نفقات التشغيل الروتينية، ولكن التكاليف الكبيرة غير المدرجة في المشروع أو ذات طبيعة التجديد يجب تقييمها بشكل منفصل تحت مسمى “رسوم مشاركة” بدلاً من الرسوم الدورية.
عدم إمكانية إضفاء الشرعية على الإنشاءات غير القانونية: في قرار الدائرة الخامسة القانونية لمحكمة الاستئناف العليا بتاريخ 06.11.2023 (2023/4898 أساس، 2023/10399 قرار)، ذُكر أن دفع رسوم إضافية تحت مسمى “رسوم” لحديقة شتوية غير مرخصة، لن يزيل صفة عدم الترخيص/الإنشاء غير القانوني للبناء، ولن يضفي الشرعية على التدخل في المنطقة المشتركة.
الخلاصة: إن إمكانية طلب رسوم صيانة وتجديد للمرافق غير المدرجة في المشروع أو المضافة لاحقًا (مثل حمامات السباحة، المقاهي، إلخ) تعتمد على؛ كون المرفق ضمن حدود قطعة الأرض، واتخاذ قرار أصولي في جمعية مالكي الوحدات (بالإجماع في بعض الحالات، أو بأغلبية 4/5 أو الأغلبية المطلقة في حالات أخرى)، وعلى اللوائح الواردة في خطة الإدارة. وبينما يمكن جمع رسوم/سلفة لإعادة الإنشاءات غير القانونية وغير المدرجة في المشروع إلى حالتها الأصلية، فإن نفقات تشغيل وصيانة المرافق الجديدة المنشأة بشكل غير قانوني لا يمكن طلبها دائمًا من المالكين الذين لم يشاركوا في القرار أو الذين يدّعون مخالفة المشروع.
الأسئلة المتكررة
Projede olmayan havuz için aidat ödemek zorunda mıyım?
Hayır. Onaylı projede yer almayan bir tesis için usulüne uygun karar yoksa aidat talep edilemez.
Site yönetimi sonradan yaptığı kafe veya sosyal alan için para isteyebilir mi?
Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun şekilde alınmış bir karar varsa ve gerekli çoğunluk sağlanmışsa talep edilebilir.
Kaçak yapılan bir tesisin giderlerinden sorumlu muyum?
Kaçak yapıların kaldırılması veya eski hale getirilmesi için yapılan giderlere kat maliklerinin katılması mümkündür.
لماذا دعم المحامي المتخصص ضروري؟
في المجمعات التي لم تنتقل إلى وضع البناء الجماعي، تعد المنشآت غير المدرجة في المشروع، والالتزامات المتعلقة بالرسوم، ومسؤولية مالكي الوحدات، مجالًا تقنيًا للغاية يتشكل وفقًا لسوابق محكمة الاستئناف العليا. في مثل هذه النزاعات، قد يؤدي دفع خاطئ أو اعتراض قانوني ناقص إلى خسارة جسيمة للحقوق.
خاصةً بدعم من محامٍ متخصص في المجمعات السكنية في إسطنبول، أو محامٍ متخصص في مجمعات توزلا، أو محامٍ خبير في مجال ملكية الطوابق:
يتم تحليل مدى قانونية مطالبات الرسوم الشهرية
يمكن ضمان إلغاء قرارات إدارة المجمع
يمكن طلب استرداد المدفوعات غير المستحقة
يمكن رفع دعاوى قضائية ضد المباني غير المرخصة وانتهاكات المساحات المشتركة. في هذه النقطة، يقدم مكتب 2M للمحاماة، ذو الخبرة في نزاعات ملكية الطوابق وإدارة المجمعات السكنية، دعمًا احترافيًا في كل من عمليات التقاضي والاستشارات، مما يمنع حدوث فقدان للحقوق.
