1. Состояние объектов, не включенных в утвержденный архитектурный проект, и обязательство по оплате взносов 

Решения Верховного суда обусловили возможность требования от собственников помещений расходов на строительство и обслуживание сооружений, не предусмотренных в утвержденном архитектурном проекте или добавленных впоследствии, при определенных условиях. В постановлении 18-й Палаты по гражданским делам Верховного суда от 03.10.2011 под номерами 2011/9626 (основание) и 2011/9525  (решение) было четко указано, что расходы на строительство внепроектных элементов, таких как платформа для систем солнечной энергии и беговая дорожка, отсутствующих в архитектурном проекте, не могут быть включены в аванс, взимаемый с собственников помещений. Аналогично, в решении 20-й Палаты по гражданским делам Верховного суда от 15.05.2019 под номерами 2019/449 (основание) и 2019/3476  (решение) было подчеркнуто, что если для модификации, по сути являющейся изменением проекта (строительство конференц-зала), не было принято надлежащего решения на собрании собственников помещений, то никакая плата или взнос, связанный с этим сооружением, не может быть потребован.

2. Расходы на обслуживание, ремонт и восстановление незаконных построек 

Также существуют решения Кассационного суда, возлагающие ответственность за расходы на техническое обслуживание и ремонт сооружений, построенных вне проекта или незаконно. Согласно решению 18-й Гражданской палаты Кассационного суда от 31.01.2013, № 2012/14026 по существу и № 2013/1285 по решению, все собственники этажей несут ответственность пропорционально их долям в земельном участке за работы, выполненные во время первоначального строительства комплекса в нарушение утвержденного архитектурного проекта (незаконно). В решении подтверждено, что защита, ремонт и восстановление основного объекта недвижимости входят в обязанности управляющего, и в этом контексте за расходы на техническое обслуживание, ремонт и восстановление незаконных сооружений может быть затребована предоплата/взносы от собственников этажей.

3. Правовой статус объектов, находящихся за пределами границ участка 

Обязательность решений, принятых для объектов (бассейн, дорога и т.д.), расположенных за пределами зарегистрированных границ земельных участков комплекса, ограничена. В решении 5-й Гражданской палаты Кассационного суда от 13.11.2023, № 2023/5627 по существу и № 2023/10753 по решению, установлено, что решение общего собрания о ремонте бассейна, расположенного за пределами границ земельных участков, образующих комплекс, не является обязательным для всех собственников до тех пор, пока отсутствует план управления коллективным строением, и эти расходы не могут быть затребованы в качестве взносов. Решение 20-й Гражданской палаты Кассационного суда от 14.09.2020, № 2020/132 по существу и № 2020/2888 по решению, также подтверждает, что решения, принятые для объектов, расположенных за пределами границ земельных участков, обязывают только тех собственников, которые проголосовали за них.

4. Оценка в рамках полезных нововведений и дополнений 

Являются ли объекты, добавленные позднее, «полезным нововведением», критически важно для требования об оплате взносов. В решении 20-й Гражданской коллегии Верховного суда от 07.02.2019, № 2017/6353 (основание) и 2019/771 (решение), такие элементы, как витаминный бар и музыкальная система, добавленные в зону бассейна, были расценены как «полезное нововведение» в рамках ст. 42 Закона о кондоминиумах (KMK), и подразумевалось, что участие в расходах может быть запрошено по решению большинства, принятому в соответствии с процедурой. Однако в другом решении той же коллегии от 02.10.2017 (2017/3082 E., 2017/7185 K.) было указано, что с превращением бассейна, который был в проекте, но построен позднее, в общую зону, участие в расходах становится обязательным согласно ст. 20 KMK.

5. Вторичные источники и анализ дополнительного контекста Следующие положения были составлены как вторичные источники из представленных резюме решений:

Дополнения вне проекта и требование согласия: В решении 18-й Гражданской коллегии Верховного суда от 20.01.2015 (2014/14720 E., 2015/749 K.), являющемся вторичным источником, было подчеркнуто, что дополнения, внесенные в общие зоны (водопад, склад и т.п.), могут быть выполнены с письменного согласия 4/5 владельцев в соответствии со ст. 19/2 Закона о кондоминиумах (KMK), но эти объекты не должны препятствовать использованию другими собственниками.

Пример лифта и освобождение от использования: В решении 18-й Гражданской коллегии Верховного суда от 18.06.2015 (2014/20786 E., 2015/10588 K.) было указано, что если не принято решение о добавлении этажа с лифтом, не предусмотренного проектом, владелец не может быть привлечен к ответственности за расходы. Кроме того, в решении от 03.06.2010 (2010/6097 E., 2010/8413 K.) было заявлено, что некоторые этажи могут быть освобождены от расходов на обслуживание/ремонт согласно плану управления, но освобождение от расходов на строительство требует явного положения.

Применение в кооперативах и Организованных Промышленных Зонах (ОПЗ): Во вторичных источниках (Бакиркёй 3. АТМ, 2017/566 Е. ; Верховный суд 3. ГК, 2025/1417 Е. ) существуют мнения, что взносы могут собираться на текущие операционные расходы, но крупные расходы, не относящиеся к проекту или имеющие характер обновления, должны рассматриваться отдельно как «плата за участие» вместо членских взносов.

Невозможность легализации незаконных строений: В решении 5-й Гражданской коллегии Верховного суда от 06.11.2023 (2023/4898 Е., 2023/10399  К.) указано, что осуществление дополнительной оплаты под видом взноса за незаконный зимний сад не устраняет безлицензионный/незаконный характер строения и не легализует вмешательство в общее пространство.

Вывод: Возможность взимания взносов за обслуживание и ремонт объектов (бассейн, кафе и т.д.), не предусмотренных проектом или добавленных позднее, зависит от того, находится ли объект в границах участка, было ли принято соответствующее решение на собрании собственников (в некоторых случаях единогласно, в некоторых случаях 4/5 или простым большинством) и от положений плана управления. В то время как сбор взносов/авансов для восстановления незаконных строений, не предусмотренных проектом, возможен, расходы на эксплуатацию и обслуживание незаконно построенных новых объектов не всегда могут быть взысканы с собственников, не участвовавших в принятии решения или оспаривающих несоответствие проекту.

Часто задаваемые вопросы

Projede olmayan havuz için aidat ödemek zorunda mıyım?

Hayır. Onaylı projede yer almayan bir tesis için usulüne uygun karar yoksa aidat talep edilemez.

Site yönetimi sonradan yaptığı kafe veya sosyal alan için para isteyebilir mi?

Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun şekilde alınmış bir karar varsa ve gerekli çoğunluk sağlanmışsa talep edilebilir.

Kaçak yapılan bir tesisin giderlerinden sorumlu muyum?

Kaçak yapıların kaldırılması veya eski hale getirilmesi için yapılan giderlere kat maliklerinin katılması mümkündür.

Почему необходима поддержка адвоката-специалиста?

В жилых комплексах, не получивших статус единого строения, объекты, не предусмотренные проектом, обязанность по уплате взносов и ответственность собственников квартир являются крайне технической областью, формируемой прецедентами Верховного суда. В таких спорах неправильный платеж или неполная юридическая апелляция может привести к серьезной потере прав.

В частности, при поддержке адвоката по делам о многоквартирных домах в Стамбуле, адвоката по жилым комплексам в Тузле или юриста, специализирующегося в области кондоминиумов (совместной собственности):

Анализируется правомерность требований об уплате взносов

Может быть обеспечена отмена решений администрации жилого комплекса

Может быть запрошен возврат неправомерных платежей

Могут быть возбуждены судебные процессы против незаконных строений и нарушений использования общих зон. В этом отношении, Юридический офис 2M Hukuk, опытный в спорах по кондоминиумам и управлению жилыми комплексами, оказывает профессиональную поддержку как в судебных, так и в консультационных процессах, предотвращая потерю прав.