1. Règle Générale et Condition d’Unanimité pour la Location des Parties Communes  

Conformément à l’article 45 de la loi n° 634 sur la copropriété (KMK), les affaires de gestion importantes telles que la location des parties communes de l’immeuble ne sont possibles que sur la base d’une « décision prise à l’unanimité par tous les copropriétaires ». Dans les décisions de la Cour de cassation, il est souligné que pour la validité de la location des parties communes telles que l’entrepôt de l’immeuble, l’abri, le parking, le toit, le mur extérieur ou le logement du concierge, une décision doit être prise à l’unanimité par l’assemblée des copropriétaires, et que les décisions prises par le conseil d’administration ou à la simple majorité sont juridiquement nulles, ce qui est souligné.

20e Chambre Civile de la Cour de cassation, date 16.11.2017, Affaire n° 2017/4066, Décision n° 2017/9508 : Pour la location de parties communes telles que le bureau de gestion situé au sous-sol, la condition d’unanimité des copropriétaires est requise. Il n’est pas possible de louer les parties communes par décision du conseil d’administration ou de l’assemblée des copropriétaires (sans unanimité).

Cour de Cassation, 20ème Chambre Civile, date 25.06.2019, Décision E. 2019/2193, K. 2019/4422 : Pour la location des parties communes, l’unanimité de tous les copropriétaires est requise ; les dispositions du règlement de copropriété contraires à cela sont nulles.

Cour de Cassation, 18ème Chambre Civile, date 24.10.2013, Décision E. 2013/10734, K. 2013/14057 : La location des garages, qui sont des parties communes de la résidence, nécessite l’unanimité conformément à l’article 45 du Code de la Propriété par Étages (KMK). La décision de l’organe supérieur ne comportant pas l’unanimité est sans effet.

Cour de Cassation, 5ème Chambre Civile, date 18.03.2025, Décision E. 2024/3238, K. 2025/3635 : Il est obligatoire qu’il y ait une décision prise à l’unanimité de tous les copropriétaires pour louer une partie du jardin de la résidence afin d’y installer un distributeur automatique de billets (DAB).

2. Location et Utilisation des Abris à des Fins Autres que Celles Prévues

 Les abris sont considérés comme des « parties communes absolues » conformément à l’article 4 du Code de la Propriété par Étages (KMK), et leur location ou leur utilisation à des fins autres que celles prévues est soumise à des conditions strictes en vertu des dispositions de la législation spéciale.

Règlement sur les Abris et Ordre Public: Conformément à l’article 13 du Règlement sur les Abris, les abris ne peuvent être vendus, loués, transférés ou utilisés à des fins autres que celles prévues, de manière indépendante. L’article 14 du Règlement stipule qu’en temps de paix, avec une décision unanime de l’assemblée des copropriétaires et l’autorisation de l’autorité administrative locale, les abris peuvent être utilisés à d’autres fins, à condition de ne pas perdre leur fonction d’abri (Cour de Cassation, Assemblée Générale des Chambres Civiles, date 07.12.2011, Décision E. 2011/563, K. 2011/733 ).

Interdiction de louer : Selon les arrêts de la 20e Chambre Civile de la Cour de Cassation datés du 21.02.2019 (E. 2017/9217, K. 2019/1200) et du 11.12.2019 (E. 2017/7096, K. 2019/7362) ; il n’est pas possible de louer, même à l’unanimité, des parties communes dédiées à un usage spécial comme les abris, tant que cet objectif d’affectation n’est pas levé.

Conseil d’État, 6e Chambre, date 18.03.1996, Aff. 1995/4999, Déc. 1996/1273 : Les modifications concernant l’utilisation des abris à des fins autres que leur destination n’ont pas été jugées possibles, même avec l’accord de tous les copropriétaires.

3. Entrepôts d’immeubles et autres zones dédiées à un usage spécial

Les zones telles que les entrepôts, les chaufferies, les cages d’ascenseur relèvent de la catégorie des « parties communes dédiées à un usage spécial ». Pour que ces zones puissent être louées, non seulement l’unanimité n’est pas suffisante, mais une modification du projet architectural peut également être nécessaire.

Cour de Cassation, 5e Chambre Civile, date 25.11.2020, Aff. 2020/7809, Déc. 2020/10390 : L’utilisation ou la location de zones dédiées à un usage spécial telles que le logement du concierge, la salle technique, n’est pas possible sans que leurs caractéristiques ne soient supprimées par une modification du projet architectural, décidée à l’unanimité.

Cour de Cassation, 5e Chambre Civile, date 26.05.2021, Aff. 2021/2974, Déc. 2021/7722 : Il n’est pas possible de louer ou de dédier à certains copropriétaires des lieux tels que des abris, des chaufferies, sans que leur nature ne soit modifiée par un projet de rénovation.

4. Limites du règlement de copropriété et des décisions du conseil d’administration

 Même si le plan de gestion contient des dispositions autorisant la direction à louer les parties communes, ces dispositions ne peuvent pas annuler l’exigence impérative d’unanimité (art. 45) de la loi sur la copropriété (KMK).

Cour de Cassation, 20e Chambre Civile, du 07.05.2019, E. 2018/6662, K. 2019/3198 : Les décisions confiant l’exploitation des parties communes à la direction ou à un tiers sont contraires aux réglementations légales tant qu’elles ne sont pas prises à l’unanimité.

Cour de Cassation, 18e Chambre Civile, du 23.03.2009, E. 2008/11529, K. 2009/2967 : La location d’une partie du parking sans décision de location et sa transformation en entrepôt frigorifique a été jugée illégale.

5. Sources Secondaires et Contexte Supplémentaire 

Les points suivants ont été considérés comme des sources secondaires dans les notes de recherche fournies :

Source Secondaire (Cour de Cassation, 5e Ch. Civ., 14.10.2025, E. 2025/3347, K. 2025/12812 ): Il a été souligné que des espaces tels que les abris, les réservoirs d’eau et les entrepôts ne peuvent pas être exclusivement attribués à un propriétaire d’étage spécifique par le plan de gestion, et qu’un abri, étant un lieu destiné à un usage spécial, ne peut pas être spécifiquement alloué à l’usage de plusieurs sections indépendantes.

Source Secondaire (Cour de Cassation, Ass. Plén., 27.06.2012, E. 2012/102, K. 2012/424 ): Il a été illustré que si un consentement écrit des 4/5 peut être suffisant pour des utilisations de parties communes comme les jardins qui ne sont pas considérées comme des « actes de disposition ou des tâches de gestion importantes » (telles que l’installation de tables et de chaises), des opérations comme la location requièrent l’unanimité en vertu de l’article 45 de la loi sur la copropriété (KMK).

Source secondaire (Conseil d’État, 6e Chambre, 21.05.2021, E. 2019/19379, K. 2021/6603 ) : Du point de vue de la législation sur l’urbanisme, il a été précisé que les espaces communs au sous-sol (salle de gestion, espaces sociaux) doivent être « destinés uniquement à l’usage des occupants de l’immeuble et ne contenant pas de but commercial », et que cette situation pourrait limiter la location.

Source secondaire (Cour de cassation, 20e Chambre Civile, 17.04.2019, E. 2018/5687, K. 2019/2712 ) : Il a été précisé que même si le plan de gestion autorise la location, l’opération peut faire l’objet d’une action en « cessation d’ingérence » et en « remise en état » si elle entrave l’utilisation par les autres propriétaires.

Conclusion : Pour pouvoir louer un local d’appartement, un abri ou d’autres parties communes, il est en règle générale impératif que tous les copropriétaires prennent une décision à l’unanimité. En revanche, pour les lieux à usage spécifique tels que les abris et les loges de concierge, des conditions supplémentaires sont requises, en plus de l’unanimité, telles qu’une modification du projet architectural et, spécifiquement pour les abris, l’autorisation de l’autorité administrative. Les décisions de location prises à la majorité par le conseil d’administration ou l’assemblée des copropriétaires sont nulles et non avenues conformément à l’article 45 de la loi sur la copropriété (KMK).

Foire aux questions

Apartman ortak alanları kiraya verilebilir mi?

Evet, ancak bu işlem sıradan bir karar değildir. Ortak alanların kiraya verilmesi için Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre tüm kat maliklerinin oybirliği ile karar alması gerekir.

Oyçokluğu ile alınan kiralama kararı geçerli midir?

Hayır. Yönetim veya kat malikleri kurulunun oyçokluğu ile aldığı kiralama kararları hukuken geçersiz sayılır.

Sığınak veya depo gibi alanlar kiraya verilebilir mi?

Bu tür alanlar özel amaca tahsisli ortak yerlerdir. Sığınaklar çoğu durumda kiraya verilemez; depo gibi alanlarda ise hem oybirliği hem de proje değişikliği gerekebilir.

Yönetim planında yetki varsa kiralama yapılabilir mi?

Hayır. Yönetim planında yönetime kiralama yetkisi verilmiş olsa bile, bu durum kanundaki oybirliği şartını ortadan kaldırmaz.

Pourquoi l’assistance d’un avocat spécialisé est-elle nécessaire ?

La location d’espaces communs n’est pas une simple décision de gestion, mais une transaction juridique importante qui affecte directement le droit de propriété. Dans ce processus ;

Si la condition d’unanimité est correctement remplie,

Si l’espace est un « espace commun » ou un « espace à usage spécialisé »,

La conformité au projet architectural et à la législation sur l’urbanisme,

Le risque d’annulation des décisions prises,

Des questions critiques telles que les actions en cessation d’ingérence que d’autres copropriétaires pourraient intenter, revêtent une grande importance.

Une décision mal prise peut entraîner l’invalidation du contrat de location et de graves litiges juridiques. C’est pourquoi, obtenir le soutien d’un avocat d’Istanbul ou d’un avocat de Tuzla dès le début du processus prévient les pertes de droits.

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