Base légale : Loi n° 6306 Article 5/1 | Règlement d’application Article 16/1-3

Lorsque vous recevez un avis concernant un bâtiment à risque, la première question est toujours la même : « Que dois-je faire maintenant ? » La plupart des gens paniquent à ce stade ; ils ne savent pas s’ils devront déménager, s’ils peuvent obtenir un soutien de l’État, ou si, en tant que locataire, ils se retrouveront sans rien. Cet article, basé sur l’article 5 de la loi n° 6306 et l’article 16 du règlement d’application, explique étape par étape les droits concrets des propriétaires et des locataires, les chiffres actualisés pour l’année 2026 et le processus de demande. (Art. L. 5 — Art. R. 16)

D’abord l’accord, ensuite l’obligation : la philosophie fondamentale de la loi

Le premier paragraphe de l’article 5 de la loi n° 6306 stipule clairement ce qui suit : lors de la démolition de bâtiments à risque, il est essentiel de rechercher d’abord un accord avec les propriétaires. En d’autres termes, l’État, au lieu de vous confronter à une démolition surprise, s’assied d’abord à la table des négociations. Ce principe de conciliation est une garantie importante tant pour les propriétaires que pour les locataires ; car dès qu’un accord est trouvé, divers mécanismes d’aide sont mis en œuvre. (Art. L. 5/1 — Art. R. 16/1)

La démolition ne peut être effectuée sans qu’un accord soit conclu. La loi impose cet ordre. Procéder directement à la démolition sans respecter la procédure est illégal et peut faire l’objet d’un recours devant le tribunal administratif. (Art. L. 5/1 et 5/3 — Art. R. 8/1)

Qui peut bénéficier d’une aide ?

En combinant l’article 5 de la Loi et l’article 16 du Règlement, les personnes pouvant bénéficier de l’aide sont regroupées en quatre catégories. (Art. L. 5/1-2 — Art. R. 16/1-3)

Propriétaires : Ce sont les personnes qui sont titulaires du titre de propriété d’une partie indépendante. Il n’est pas exigé que les propriétaires résident effectivement dans la structure à risque. Ainsi, même si vous êtes propriétaire d’un appartement que vous avez loué, vous avez droit à une aide au loyer. (Art. L. 5/1 — Art. R. 16/1)

Locataires : Ce sont les personnes qui prouvent qu’elles résident effectivement dans la structure à risque. Le montant de l’aide est le même, qu’il s’agisse d’un locataire résidentiel ou commercial. Cependant, pour que les locataires puissent bénéficier de l’aide, il est obligatoire qu’ils prouvent leur résidence effective dans le bâtiment par une facture ou un enregistrement de domicile. (Art. L. 5/1 — Art. R. 16/3)

Titulaires de droits réels limités : Ce sont les personnes qui possèdent un droit limité, tel qu’un droit d’usufruit, inscrit au cadastre et qui sont contraintes d’évacuer la structure à risque. L’article 16 du Règlement applique un coefficient distinct à ce groupe. (Art. L. 5/1 — Art. R. 16/3)

Concierges : Les personnes résidant dans la loge de concierge du bâtiment sont également éligibles à l’aide. Conformément à l’article 16/3 du Règlement, un paiement unique équivalent à cinq fois le montant du loyer mensuel déterminé peut être effectué pour ce groupe. (Art. R. 16/3)

Aides accordées aux propriétaires : Aide mensuelle au loyer

Une aide mensuelle au loyer peut être accordée aux propriétaires d’immeubles évacués par accord, dans le cadre de l’article 16/1 du Règlement. La durée et le montant de cette aide varient en fonction du statut de l’immeuble. (Art. L. 5/1 — Art. R. 16/1)

Durée

Dans les bâtiments à risque (pour les transformations sur des parcelles indépendantes), la durée de l’aide au loyer est de 18 mois. Dans les zones à risque ou les zones de construction de réserve, c’est-à-dire dans les projets de transformation urbaine à grande échelle, cette période peut s’étendre jusqu’à 48 mois. La durée dans les zones à risque est déterminée par l’institution compétente, à savoir la municipalité ou la Présidence de la Transformation Urbaine. (Art. R. 16/1)

Montants Actuels pour l’Année 2026

Le Ministère de l’Environnement, de l’Urbanisation et du Changement Climatique met à jour les montants de l’aide au loyer chaque année. Après la première mise à jour effectuée en décembre 2024, les montants mensuels de l’aide au loyer pour les propriétaires, augmentés à nouveau début 2026, sont appliqués dans les fourchettes suivantes : (Art. R. 16/1)

Ces montants sont versés mensuellement aux propriétaires. La raison pour laquelle les montants varient est que la limite inférieure ou supérieure peut s’appliquer en fonction du type de projet et de la pratique de l’institution concernée. Il est recommandé de confirmer le montant actuel auprès de la Direction de la Transformation Urbaine à laquelle vous êtes rattaché ou via e-Devlet avant de faire votre demande. (Y. Md. 16/1)

Remarque : Les montants fixés dans l’ancienne circulaire de décembre 2024 à 8 000 TL pour Istanbul et 6 500 TL pour Ankara/Izmir/Antalya/Bursa ont été augmentés aux fourchettes ci-dessus lors de la mise à jour de début 2026.

Attribution d’un logement ou lieu de travail temporaire

L’article 5 de la Loi offre une option alternative en plus de l’aide au loyer : si possible, au lieu de l’aide au loyer, une attribution de logement ou de lieu de travail temporaire peut être faite au propriétaire, de la date d’évacuation jusqu’à l’achèvement de la construction. Cette option est particulièrement d’actualité dans les provinces où le stock de TOKİ est élevé. (K. Md. 5/1 — Y. Md. 16/1)

Aide supplémentaire à la construction

Avec la réglementation introduite en 2023 par la loi n° 7471, le propriétaire, au-delà de l’aide au loyer, a eu la possibilité de recevoir une aide distincte pour la construction. L’article 5/1 de la loi stipule que les procédures et principes de cette aide seront déterminés par le Président. En pratique, cette aide est mise en œuvre sous forme de subventions et de prêts à taux d’intérêt bonifié dans le cadre de la campagne « La moitié de notre part » (Yarısı Bizden). (Art. 5/1 de la Loi — Art. 9 de la Loi n° 7471)

Aides accordées aux locataires : Aide au déménagement unique

La structure d’aide aux locataires est différente de celle des propriétaires. Conformément à l’article 16/3 du Règlement, les locataires reçoivent une aide forfaitaire unique au déménagement. Le système de paiement mensuel n’est pas applicable aux locataires. (Art. 5/1 de la Loi — Art. 16/3 du R.)

Méthode de calcul

Le montant à payer aux locataires est deux fois le montant mensuel de l’aide au loyer du propriétaire dans cette province. Avec les chiffres actualisés pour 2026 : (Art. 16/3 du R.)

Que vous soyez locataire d’un logement ou d’un local commercial, peu importe ; le montant de l’aide est le même. (Art. 16/3 du R.)

Coefficient pour les titulaires de droits réels limités

Les personnes ayant un droit limité, tel qu’un droit d’usufruit sur le titre de propriété, et qui évacuent la structure, peuvent bénéficier d’un paiement unique équivalent à 5 fois le montant du loyer mensuel. Selon les chiffres actualisés pour 2026 : (Art. 16/3 du R.)

Situation pour les concierges

Ceux qui résident dans l’appartement du concierge bénéficient également du coefficient de 5. Cette application est explicitement réglementée à l’article 16/3 du Règlement. (Art. 16/3 du R.)

Droits supplémentaires du locataire découlant du Code des Obligations, en dehors de la loi 6306

La loi n° 6306 fournit avant tout un soutien financier au locataire ; toutefois, elle ne lui donne pas le droit d’intervenir dans le processus. La décision de démolition est prise à la majorité simple des actionnaires, et le locataire n’a pas le droit de s’opposer à cette décision. Cependant, le locataire dispose de certains droits importants en vertu du Code des Obligations turc. (Art. 6/1 de la L. — Art. 347-356 du COT)

Droit de location prioritaire : Après la démolition et la reconstruction du bâtiment, le propriétaire est tenu d’adresser une notification écrite à son ancien locataire. Après réception de cette notification, le locataire peut souhaiter louer l’appartement au nouveau prix de loyer dans un délai d’un mois. Le propriétaire ne peut pas louer le bien à une autre personne sans en informer par écrit l’ancien locataire dans les 3 ans suivant la construction. (Art. 351 du CO)

Droit à l’indemnisation : Si le propriétaire viole cette obligation, il doit verser à l’ancien locataire une indemnité qui ne peut être inférieure au montant du loyer d’un an de la dernière année de location. (Art. 355 du CO)

Restitution du dépôt de garantie : Le locataire a le droit de réclamer la restitution de son dépôt de garantie au bailleur après son départ. (Art. 342 du CO)

Frais utiles : Le locataire a le droit de réclamer les dépenses utiles et nécessaires qu’il a engagées pour la structure, déduction faite de la part d’amortissement à partir de la date de fabrication. (Art. 303 du CO)

Une aide peut également être accordée aux personnes non couvertes par la loi

Le deuxième paragraphe de l’article 5 de la loi n° 6306 n’a pas non plus complètement fermé la porte à l’aide pour les personnes ne figurant pas au premier paragraphe, c’est-à-dire celles qui résident dans la structure sans titre de propriété ni contrat de location. Les procédures et principes de l’accord à conclure avec ces personnes sont déterminés par le Président de la République. La décision du Conseil des ministres publiée en 2016 a, dans ce cadre, assuré une certaine protection aux propriétaires de bidonvilles et aux occupants de fait. (Loi Art. 5/2 — Règl. Art. 16/2)

Différence entre une zone à risque et une zone de réserve foncière

L’article 16 du Règlement applique le même système d’aide avec des durées différentes selon deux statuts différents. La différence pratique entre la déclaration d’un bâtiment indépendant comme risqué et la déclaration de tout un quartier comme zone à risque est la suivante : (Art. L. 5/1 — Art. R. 16/1)

La durée de l’aide au loyer pour les propriétaires dans le statut de bâtiment à risque est de 18 mois. Dans le statut de zone à risque ou de zone de construction de réserve, cette durée peut être prolongée jusqu’à 48 mois. La durée prolongée est déterminée par la municipalité ou l’institution concernée ; par conséquent, des durées différentes peuvent être appliquées à deux propriétaires dans le cadre du même projet. Il est important de confirmer cette situation auprès de l’institution à laquelle vous êtes rattaché avant de soumettre votre demande. (Art. R. 16/1)

Processus de demande : Que devez-vous faire étape par étape ?

Délai de dépôt des demandes

L’article 16/4 du Règlement prévoit un délai strict d’un an à compter de la date d’évacuation ou de démolition pour la demande. Ce délai est de nature péremptoire ; les personnes qui manquent ce délai perdent leur droit à l’aide. (Art. R. 16/4)

Lieu de dépôt des demandes

Dans le cas des bâtiments à risque, les demandes sont soumises à la Direction de la transformation urbaine ou à la municipalité si l’autorité a été déléguée. Dans les zones à risque ou les zones de construction de réserve, l’institution compétente est la municipalité, TOKİ ou la Présidence de la transformation urbaine. Les demandes peuvent être faites physiquement ou via le Portail e-Gouvernement. (Art. R. 16/4-5)

Documents requis

Les documents suivants sont généralement demandés aux propriétaires lors de la demande : (Art. R. 16/4)

Photocopie de la pièce d’identité

Titre de propriété

Rapport d’identification de structure à risque (approuvé) (K. Md. 3/1 — Y. Md. 7/4)

Certificat d’évacuation ou procès-verbal attestant que le bâtiment a été vidé (Y. Md. 8/2)

Facture des 3 derniers mois (électricité, eau ou gaz naturel)

IBAN / informations de compte bancaire (de préférence un compte courant Ziraat Bankası)

Pour les locataires, les documents supplémentaires suivants sont également requis : (Y. Md. 16/3-4)

Contrat de location

Certificat de résidence ou factures récentes

Document prouvant la résidence dans une structure à risque

Méthode de paiement

Pour les propriétaires, l’aide au loyer est versée mensuellement sur leur compte bancaire. Le règlement permet également le paiement anticipé de l’aide au loyer pour une période allant jusqu’à 1 an. Cette option n’est pas toujours applicable et dépend de l’approbation de l’institution concernée. Quant aux locataires, l’aide au déménagement leur est versée en une seule fois. (Y. Md. 16/5)

L’aide au loyer et le soutien aux intérêts ne peuvent pas être perçus simultanément

L’article 16/7 du Règlement a établi une règle claire à ce sujet : Une même personne ne peut pas bénéficier simultanément de l’aide au loyer et du crédit de transformation urbaine subventionné par des intérêts. L’option la plus avantageuse entre les deux dépend de la valeur de la structure, du coût de la nouvelle construction et de la durée de la construction. Il est important de comparer ces deux options avant de soumettre la demande. (K. Md. 7/6 — Y. Md. 16/7)

Spécifique à Istanbul : Soutien supplémentaire au loyer de l’IMM et campagne « La Moitié de Notre Part »

Deux mécanismes de soutien supplémentaires distincts sont mis en œuvre à Istanbul. Ceux-ci s’ajoutent à l’aide au loyer du Ministère, ils ne la remplacent pas. (Décision du Conseil Municipal d’IBB n° 1277 — 12.11.2025)

Soutien d’IBB pour les zones à risque et les zones de réserve : Dans le cadre de ce soutien, mis à jour par la décision du Conseil Municipal d’IBB n° 1277 du 12 novembre 2025, les paiements supplémentaires suivants sont effectués dans les zones à risque et les zones de réserve sous l’autorité d’IBB : (Décision du Conseil Municipal d’IBB n° 1277 — Art. 5/1 — Art. 16/1)

Soutien Supplémentaire aux Bâtiments ayant obtenu un Permis de Renforcement : Pour les bâtiments inspectés par la méthode de balayage rapide et ayant obtenu un permis de renforcement, les montants supplémentaires versés par l’IBB en plus de l’aide au loyer du Ministère sont les suivants : (Décision du Conseil Municipal d’IBB n° 1277 — Art. 6/8 — Art. 8/7)

Campagne « La Moitié de Nous » : Les bénéficiaires d’Istanbul participant à cette campagne peuvent également bénéficier de subventions et de crédits à taux bonifié dans le cadre de la campagne, en plus de l’aide au loyer du Ministère. Pour les conditions de la campagne et les candidatures, il est nécessaire de s’adresser à la municipalité du district. (K. Md. 5/1 — Y. Md. 16/6)

Avertissements pratiques : Erreurs fréquentes

Ne manquez pas le délai de candidature d’un an. Ce délai, qui commence à la date d’évacuation, n’est pas prolongé. Aucun paiement rétroactif n’est effectué pour les candidatures tardives ; par conséquent, démarrez le processus de candidature dès que vous quittez la structure à risque. (Y. Md. 16/4)

Attendez la finalisation de l’identification de la structure à risque. Une demande d’aide au loyer ne peut être faite pour une structure faisant l’objet d’une contestation. Le processus ne démarre pas avant que l’identification ne soit finalisée. (K. Md. 3/1 — Y. Md. 7/5)

Gardez votre preuve de résidence à jour. Pour les locataires, la charge de la preuve qu’ils résident effectivement dans la structure à risque incombe au demandeur. Préparez à l’avance vos relevés d’adresse et vos factures. (Y. Md. 16/3)

Ne confondez pas l’aide au déménagement avec l’aide au loyer. Les propriétaires reçoivent une aide au loyer mensuelle, tandis que les locataires reçoivent une aide au déménagement unique. Ce sont deux concepts différents. (Y. Md. 16/1 et Y. Md. 16/3)

Une seule demande peut être faite pour un bien immobilier du même type. Les propriétaires peuvent bénéficier d’une aide au loyer pour un seul logement indépendant de même nature. Cependant, si vous possédez une résidence et un lieu de travail, il est possible de faire des demandes distinctes pour chacun. (Y. Md. 16/1)

Le propriétaire et le locataire peuvent faire des demandes séparées pour le même appartement. Le propriétaire peut bénéficier d’une aide au loyer et le locataire d’une aide au déménagement pour le même logement indépendant. Cependant, une relation de location fictive entre membres de la famille pourrait ne pas être acceptée. (Y. Md. 16/1 et Y. Md. 16/3)

Condition d’accord : Ces deux types d’aide s’appliquent aux structures évacuées par accord. Le droit à l’aide des personnes qui refusent l’évacuation et sont expulsées de force peut devenir litigieux. (K. Md. 5/1 — Y. Md. 16/1)

Conclusion

L’article 5 de la loi n° 6306 et l’article 16 du Règlement d’application n’ont pas laissé entièrement sans protection toute personne résidant dans une structure à risque. Si vous êtes propriétaire, un soutien au loyer mensuel et une aide supplémentaire à la construction ; si vous êtes locataire, une aide au déménagement ponctuelle et le droit de location prioritaire découlant du Code des obligations sont les garanties les plus critiques pour vous. Afin de bénéficier de ces droits, il est essentiel de ne pas manquer la période d’un an à compter de la date d’expulsion, de faire la demande auprès de l’institution compétente et de préparer vos documents de manière complète. (Art. L. 5/1-2 — Art. R. 16/1-7 — Art. CO 347-356)

Obtenir un soutien juridique au début de votre processus sera une étape importante, notamment pour éviter toute perte de droits dans les termes de l’accord.

Cet article a été préparé sur la base de la loi n° 6306 (Art. 5/1), du Règlement d’application (Art. 16/1-3) et des sources ouvertes accessibles en avril 2026. Les montants d’aide au loyer sont basés sur la mise à jour du début 2026 du Ministère de l’Environnement, de l’Urbanisme et du Changement Climatique ; le Ministère peut également modifier ces chiffres au cours de l’année. Pour des chiffres précis et personnalisés, il est recommandé de contacter la Direction de la Transformation Urbaine ou la municipalité de votre district.