معاملات سند الملكية والإشغال

قانون تحويل المناطق المعرضة لخطر الكوارث واللائحة التنفيذية للقانون رقم 6306

إن استكمال البناء في عملية التحول الحضري لا يعني استكمال الإجراءات القانونية أيضًا. لكي يكون للتطبيق نتائج فعلية وقانونية، يجب الحصول على شهادة إذن استخدام المبنى (إذن الإشغال)، ثم إتمام إجراءات سند الارتفاق الطابقي أو سند الملكية الطابقية، وتسجيل الأقسام المستقلة الجديدة باسم أصحاب الحقوق تسجيلها في السجل العقاري وبدء عملية الإشغال الفعلي في المبنى الجديد. ينظم القانون رقم 6306 بالتفصيل كيفية إلغاء نظام السجل العقاري القديم بعد الهدم، وكيفية نقل الحقوق في البناء الجديد، ومن سيتم تسجيل الأقسام المستقلة الجديدة باسمه؛ في حين يحدد اللائحة التنفيذية بشكل خاص عمليات استحقاق الملكية، والتسجيل، والارتفاق الطابقي، والملكية الطابقية، والتسليم بعد الإشغال.

1. اكتمال البناء والحصول على رخصة إشغال المبنى (الإسكان)

لكي يصبح المبنى الذي تم إنشاؤه في نطاق التحول الحضري قابلاً للاستخدام قانونًا، يجب الحصول على رخصة إشغال المبنى، أو ما يعرف عمليًا باسم الإسكان. شهادة الإسكان هي وثيقة رسمية تبين أن المبنى الجديد قد اكتمل وفقًا للمشروع المعتمد، والرخصة، واللوائح الفنية ذات الصلة. بدون هذه الوثيقة، قد يؤدي الاستخدام الفعلي للمبنى الجديد، وتسليم الأقسام المستقلة بضمان قانوني كامل، وتنفيذ إجراءات الاشتراك والسند في العديد من الحالات بشكل آمن، إلى مشاكل خطيرة. خاصة في التطبيقات التي تتم تحت إشراف الرئاسة، ينص القانون، إذا توفرت الشروط المناسبة، على نظام خاص معجل ينص على منح رخصة البناء خلال ثلاثين يومًا من تاريخ الطلب، ومرة أخرى خلال ثلاثين يومًا بعد الانتهاء، يتم منح رخصة إشغال المبنى. وهذا يدل بوضوح على مدى مركزية مرحلة الإسكان في عملية التحول الحضري. القانون رقم 6306، المادة الإضافية 2.

في مرحلة الإسكان، الأساس ليس مجرد الانتهاء المادي من البناء؛ بل أيضًا الانتهاء منه وفقًا للترخيص، ونجاح عملية الإشراف على البناء، وتقديم المستندات الفنية اللازمة إلى الإدارة المختصة. تعتبر اللائحة، بالإضافة إلى إتمام المشروع أو أعمال البناء وفقًا للعقد والمواصفات، الحصول على رخصة إشغال المبنى أساسًا لرد الضمان. أي أن الإسكان ليس مجرد وثيقة لبدء الإقامة؛ بل هو أيضًا تأكيد إداري بأن المقاول قد أتم العمل على النحو الواجب. لائحة التنفيذ المادة 13/9-هـ.

2. تصفية نظام السجل العقاري القديم واستمرار الحقوق على قطعة الأرض

في التحول الحضري، بعد هدم المبنى القديم، لا يمكن أن يستمر نظام ملكية الطوابق القديمة أو نظام حق الارتفاق على الطوابق في السجل العقاري. لذلك، نص القانون رقم 6306 على أن حق الارتفاق على الطوابق أو ملكية الطوابق المنشأة مسبقًا في العقارات التي أصبحت أرضًا بعد هدم المبنى القائم عليها، سيتم إلغاؤها تلقائيًا دون الحاجة إلى موافقة الأطراف المعنية. بعد ذلك، يتم إعادة تسجيل العقار بصفته السابقة أو بإظهار شروط الاتفاق في السجل العقاري، وبنسبة حصص المالكين. هذا الانتقال مهم جدًا؛ لأنه في التطبيق العملي، لا يتم الانتقال من نظام الأقسام المستقلة القديم قبل التحول إلى نظام الأقسام المستقلة الجديد تلقائيًا في السجل العقاري، بل يتم عبر نظام خاص يستند إلى القانون. القانون رقم 6306، المادة 6/1.

علاوة على ذلك، فإن الرهون العقارية، والحجوزات، والحجوزات التحفظية، وحقوق الانتفاع، والتأشيرات، وغيرها من الحقوق العينية أو الشخصية الموجودة في السجل العقاري للمبنى القديم، كقاعدة عامة، لا تزول تمامًا؛ بل يعتبر القانون أن هذه الحقوق تستمر على حصص الأرض. وفي المرحلة التالية، عند إنشاء حق ارتفاق جديد على الطوابق وملكية جديدة على الطوابق، تستمر هذه الحقوق فقط على الأقسام المستقلة التي ستخصص للمالك المعني المدين. هذا مهم جدًا في التطبيق العملي، خاصة فيما يتعلق بالرهون العقارية البنكية والحجوزات وحقوق الانتفاع. أي أن التحول لا يمحو الأعباء الحالية بطريقة سحرية؛ بل تنتقل الحقوق إلى الأقسام المستقلة المناسبة في الهيكل الجديد. القانون رقم 6306، المادة 6/1؛ لائحة التنفيذ المادة 15/9.

3. إنشاء حق الارتفاق على الطوابق وملكية الطوابق

مع اكتمال المبنى الجديد، يجب تأسيس حق ارتفاق الطوابق أو مباشرة ملكية الطوابق المشتركة في السجل العقاري. قد يكتسب حق ارتفاق الطوابق أهمية في المرحلة التي لم يكتمل فيها البناء بعد، أو التي يراد فيها إنشاء البنية التحتية القانونية للأقسام المستقلة قبل التسليم؛ أما ملكية الطوابق المشتركة فهي المرحلة النهائية التي يكتمل فيها البناء وتتشكل الأقسام المستقلة قانونيًا بشكل كامل. في التحول الحضري، غالبًا ما تتم هذه الإجراءات، على عكس تطبيقات الشقق الكلاسيكية، بالاشتراك مع عقود خاصة وإجراءات إدارية. وقد نص القانون تحديدًا على استمرار الحقوق والقيود الموجودة في السجل العقاري، خلال مرحلة تأسيس حق ارتفاق الطوابق وملكية الطوابق المشتركة للمباني الجديدة، فقط على الأقسام المستقلة التي ستؤول للمالك المعني. القانون رقم 6306 المادة 6/1.

وتنص اللائحة التنفيذية، استكمالًا لهذه العملية، على أن عملية تأسيس حق ارتفاق الطوابق أو ملكية الطوابق المشتركة للمبنى الذي سيتم بناؤه بناءً على عقد إنشاء مقابل حصة من الطوابق أو عقد التنازل مقابل حصة من الطوابق، المبرم بين مالك الأرض والمقاول، يمكن إجراؤها أو تكليف جهة أخرى بإجرائها عند الطلب من قبل الرئاسة أو توكي (TOKİ) أو الإدارة المعنية. ويجب أن يكون العقد الذي يستند إليه هذا الطلب قد حدد الأقسام المستقلة التي ستؤول إلى أصحاب الحقوق. ويُعتمد في تسجيل السجل العقاري على المشروع المعماري وخطة الإدارة، اللذين يتم إعدادهما إلكترونيًا ويوافق عليهما الإدارة المعنية؛ وقد قُبل أيضًا أنه قد لا يُطلب توقيع المالك في هذه الوثائق. اللائحة التنفيذية للتطبيق المادة 15/12. هذا الحكم هو تسهيل بالغ الأهمية يمنع تعثر العملية، خاصة في ملفات التحول الحضري متعددة المالكين.

4. تسجيل الأقسام المستقلة الجديدة في السجل العقاري باسم أصحاب الحقوق

إحدى أهم مراحل التحول الحضري هي تحديد باسم من، وبأي نسبة حق، وبأي صفة قانونية سيتم تسجيل الأقسام المستقلة الجديدة التي تم بناؤها للتو في السجل العقاري. في هذه النقطة، ينص القانون رقم 6306 على أن العقارات الجديدة التي تنشأ نتيجة التطبيق على العقارات المحولة إلى الرئاسة أو إلى TOKİ أو الإدارة بناءً على طلب الرئاسة، تُسجل باسم الأشخاص الطبيعيين أو الورثة أو الأشخاص الاعتباريين الذين تم الاتفاق معهم. المادة 6/11 من القانون رقم 6306. يُبرز هذا الحكم أن ملكية الحقوق في سند الملكية للمبنى الجديد ستتحدد بناءً على أساس العقد والتسوية.

أما اللائحة التنظيمية فتوضح جانب ملكية الحقوق بشكل أكبر. فقد نُظم أنه يمكن للمالكين في منطقة التطبيق، أولاً إبرام عقد لمنحهم وحدات سكنية وأماكن عمل سيتم بناؤها في منطقة التطبيق، وإذا لزم الأمر، يمكن منحهم أيضاً من الأراضي أو الوحدات السكنية وأماكن العمل الجاهزة التي اشترتها الرئاسة. تُقارن قيمة العقار الحالي للمالك مع تكلفة البناء أو القيمة السوقية للقسم المستقل الذي سيُمنح له؛ وبناءً على ذلك، يصبح المالك إما دائناً أو مديوناً للمؤسسة. كما أن الحق في الحصول على أكثر من قسم مستقل ممكن بشروط معينة. المادة 13/1-3 من اللائحة التنفيذية. وبالتالي، فإن التسجيل لا يعتمد فقط على منطق “شقة جديدة مقابل شقة قديمة”؛ بل يتشكل بأخذ التقييم والمديونية ونموذج المشروع في الاعتبار.

5. تأثير القيود والحجوزات والرهون العقارية في السجل العقاري على البناء الجديد

أحد أكثر الأسئلة شيوعًا في التطبيق هو ما إذا كانت الحجوزات والرهون العقارية والملاحظات على المبنى القديم ستؤثر على سند ملكية الشقق الجديدة. لقد وضع التشريع نظامًا واضحًا في هذا الصدد. بعد هدم المبنى القديم، فإن الحقوق والملاحظات في السجل العقاري تستمر على حصة الأرض؛ لكنها لا تعيق عمليات التوحيد والفرز والتقسيم والتخلي والتسجيل وتأسيس حق الارتفاق الطابقي والتملك الطابقي. في المرحلة اللاحقة، عند تشكيل أقسام مستقلة جديدة، تستمر هذه الحقوق فقط على القسم المستقل الذي يخص المالك المدين أو الملزم المعني. القانون رقم 6306 المادة 6/1؛ لائحة التطبيق المادة 15/9.

النتيجة الأهم لهذا النظام هي: عدم توقف عملية تسجيل المشروع بأكمله بسبب حجز قديم أو رهن عقاري على مالك واحد. لقد قبلت تشريعات التحول الحضري، خصيصًا لمنع ذلك، أنه يمكن المضي قدمًا في إجراءات السجل العقاري دون الحاجة إلى موافقة، وأن الأعباء يمكن نقلها إلى الأقسام المستقلة المعنية. هذا ضمان مهم جدًا لاستدامة التحول في الممارسة العملية.

6. رفع قيد المبنى الخطر وتسجيل الوضع الجديد في السجل العقاري

من المهم أيضًا معرفة ما سيحدث لتصنيف “المبنى الخطير” في سند الملكية بعد الهدم والانتقال إلى المبنى الجديد. وفقًا للائحة، يتم شطب ملاحظة المبنى الخطير في خانة البيانات بسجل سند الملكية للعقار الذي أصبح قطعة أرض بعد هدم المبنى الخطير، بناءً على طلب المعنيين أو إشعار من الرئاسة أو الإدارة، من قبل مديرية السجل العقاري المعنية. لكن العملية لا تنتهي عند هذا الحد؛ هذه المرة، يتم وضع ملاحظة تفيد بأن العقار يقع ضمن نطاق القانون رقم 6306 في خانة البيانات بالعقار، وتُجرى جميع معاملات القطعة اللاحقة في إطار هذا القانون. المادة 8/9 من اللائحة التنفيذية. لذلك، يجب ملاحظة أن مراحل التحول القديمة والجديدة تُتبع بملاحظات مختلفة في السجل العقاري.

7. تسليم الأقسام المستقلة وبدء عملية الإقامة في المبنى الجديد

بعد اكتمال تسجيل الأقسام المستقلة الجديدة في السجل العقاري وإجراءات الإقامة، يتم التسليم الفعلي لأصحاب الحقوق وتبدأ عملية الإقامة في المبنى الجديد. هذه المرحلة هي التي تُثمر فيها عملية التحول الحضري نتائج ملموسة في الحياة اليومية. ومع ذلك، في التطبيق العملي، لا يقتصر التسليم على مجرد تسليم المفاتيح؛ بل يكتسب تحديد المالك الذي تُترك له الوحدة المستقلة، وحالة المناطق المشتركة، وتطبيق خطة الإدارة، ونظام الرسوم، وتشغيل المرافق المشتركة، وجدول السداد إن وجد، أهمية في هذه الفترة. تُقر اللائحة بأنه في حالة مديونية صاحب الحق للمؤسسة، يمكن تحديد أسس السداد على أساس المشروع، ويمكن تنظيم نظام الأقساط بشكل منفصل في حالة تسليم أكثر من وحدة مستقلة. المادة 13/2 من اللائحة التنفيذية.

وفي بعض التطبيقات الخاصة الأخرى، لا سيما بالنسبة للمستحقين ذوي الدخل المنخفض أو الفقراء، بدلاً من الملكية الكاملة المباشرة على الوحدة المستقلة، يمكن أيضاً توقع نماذج خاصة مثل منح حق السكن. في هذه الحالة، تؤخذ في الاعتبار معايير مثل قيمة العقار، والقدرة على الاقتراض، وما إذا كان صاحب الحق يمتلك مسكناً آخر. المادة 13/13 من لائحة التطبيق. لذلك، فإن مرحلة السكن في المبنى الجديد لا تؤدي إلى نفس النتائج القانونية في كل مشروع؛ ففي بعض المشاريع قد تكون هناك ملكية مباشرة، وفي بعضها تسليم بتمويل، وفي بعضها الآخر حلول مماثلة للحقوق العينية المحدودة.

8. نقاط حاسمة يجب عدم إغفالها في عملية سند الملكية والتسوية

على الرغم من أن إجراءات سند الملكية والتسوية غالباً ما تُعتبر “مجرد إجراء شكلي بعد انتهاء البناء” في الممارسة العملية، إلا أنها في الواقع أحد أكثر المجالات التي تثير النزاعات في ملفات التحول الحضري. تُعد النقاط التالية ذات أهمية بالغة: التسليم الفعلي قبل الحصول على شهادة السكن، عدم تحديد توزيع الوحدات المستقلة بوضوح في العقد، نقل الحقوق القديمة بشكل خاطئ إلى وحدة مستقلة عند تأسيس ملكية الطوابق، إعداد خطة الإدارة بشكل غير كامل، عدم إظهار حساب الاقتراض بوضوح، وعدم تسجيل الملاحظة الجديدة 6306 بشكل صحيح في السجل العقاري مع إزالة قيد البناء الخطير. عند قراءة القانون واللائحة معاً، يتضح أن مرحلة سند الملكية والتسوية ليست مجرد مسألة فنية فحسب، بل هي أيضاً مسألة خطيرة تتعلق بـقانون السجل العقاري وقانون العقود. قانون رقم 6306، المادة 6/1، 6/11، المادة الإضافية 2؛ لائحة التطبيق المادة 8/9، 13، 15/9، 15/12.

أسئلة متكررة حول إجراءات سند الملكية والتسوية

Kentsel dönüşümde iskan alınmadan daireye taşınılabilir mi?

Fiilen bazı projelerde bu durumla karşılaşılsa da, hukuken en güvenli yol iskân alındıktan sonra taşınılmasıdır. Çünkü iskan, yapının ruhsata ve projeye uygun tamamlandığını gösterir; ayrıca sonraki kat mülkiyeti, abonelik ve teslim uyuşmazlıklarında güçlü hukuki dayanak sağlar. Başkanlıkça yürütülen özel uygulamalarda yapı kullanma izninin otuz gün içinde verilmesine ilişkin özel düzenleme de iskanın ne kadar temel bir aşama olduğunu gösterir. 6306 sayılı Kanun Ek Madde 2.

Eski dairem üzerindeki ipotek yeni daireme geçer mi?

Kural olarak evet, dönüşüm öncesindeki ipotek, haciz, intifa ve benzeri haklar tamamen ortadan kalkmaz; önce arsa payı üzerinde devam eder, daha sonra yeni yapıda ilgili malike düşen bağımsız bölüm üzerinde sürdürülür. Ancak bu yükler tüm projeyi kilitlemez; mevzuat özellikle diğer maliklerin sürecinin tıkanmaması için bu hakların sadece ilgili bağımsız bölüm üzerinde devam ettirilmesini kabul eder. 6306 sayılı Kanun Madde 6/1; Uygulama Yönetmeliği Madde 15/9.

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı arasındaki fark kentsel dönüşümde neden önemlidir?

Kat irtifakı, yeni yapının bağımsız bölümlerinin hukuki çerçevesinin kurulmasını; kat mülkiyeti ise tamamlanmış ve hukuken olgunlaşmış bağımsız bölüm mülkiyetini ifade eder. Kentsel dönüşümde tapu tescili, bağımsız bölüm dağılımı ve müteahhit-hak sahibi ilişkisi bakımından bu ayrım çok önemlidir. Yönetmelik, kat irtifakı ve kat mülkiyeti işlemlerinin Başkanlık, TOKİ veya idare eliyle de yapılabileceğini düzenleyerek süreci kolaylaştırmıştır. Uygulama Yönetmeliği Madde 15/12

Kentsel dönüşümde yeni tapular neye göre dağıtılır?

Yeni tapular, her zaman yalnızca eski dairenin metrekaresine göre değil; çoğu zaman sözleşme, değerleme raporu, bağımsız bölüm paylaşımı, yapım maliyeti ve rayiç değer hesapları dikkate alınarak dağıtılır. Yönetmelik, malikin eski taşınmaz değerinin, kendisine verilecek yeni bağımsız bölümün yapım maliyeti veya rayiç değerinden mahsup edileceğini; buna göre malikin alacaklı ya da borçlu hale gelebileceğini kabul eder. Uygulama Yönetmeliği Madde 13/1-3.

Kentsel dönüşümde tapu işlemleri için bütün maliklerin imzası gerekir mi?

Her zaman gerekmez. 6306 sayılı Kanun, özellikle yıkım sonrası resen terkin, tescil, tevhit, ifraz, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin birçok işlemde muvafakat aranmaksızın ilerlenebilmesine imkan tanımaktadır. Yönetmelik de onaylı mimari proje ve yönetim planına dayanarak, bazı tapu işlemlerinde malik imzasının aranmayabileceğini açıkça düzenler. 6306 sayılı Kanun Madde 6/1; Uygulama Yönetmeliği Madde 15/12.

لماذا الدعم من محامٍ متخصص ضروري في التحول الحضري؟

تبدو إجراءات سند الملكية ورخصة الإشغال في التحول الحضري، للوهلة الأولى، مجرد مرحلة إغلاق فنية وبيروقراطية. لكن في الواقع، تظهر أخطر النزاعات في هذه المرحلة تحديدًا: مشكلات مثل التسجيل الخاطئ للقسم المستقل الجديد، نقل الرهون العقارية القديمة إلى شقة خاطئة، التسليم قبل الحصول على رخصة الإشغال، تأسيس ملكية الطوابق بشكل ناقص، إعداد خطة الإدارة بشكل خاطئ، ترك حساب المديونية غير محدد، ومعالجة سجلات سند الملكية بما يخالف العقد، يمكن أن تتحول لاحقًا إلى دعاوى قضائية أكثر تكلفة بكثير. نظرًا لأن القانون رقم 6306 ولائحته التنفيذية يتضمنان العديد من القواعد الخاصة في هذه المرحلة، فإن اعتبار العملية مجرد نقل عادي لسند ملكية قد يؤدي إلى خسائر فادحة في الحقوق.

ولهذا السبب، في ملفات التحول الحضري، دعم المحامي الخبير ضروري ليس فقط عند نشوء دعوى قضائية؛ بل ضروري أيضًا قبل الوصول إلى مرحلة سند الملكية ورخصة الإشغال. يمكن للمحامي ذي الخبرة، من خلال التقييم المشترك لجدول تقسيم الأقسام المستقلة، وعقد البناء مقابل حصة الأرض، والأعباء العقارية، وترتيب التسجيل، ونظام التسليم بعد رخصة الإشغال، وحسابات استحقاق الحقوق، أن يمنع النزاعات التي قد تنشأ في المستقبل. يصبح هذا الدعم أكثر أهمية في المشاريع متعددة المالكين وملفات المقاولين التي تتضمن حصة للمقاول.

في هذا السياق، يُعد مكتب 2M للمحاماة من المكاتب التي تقدم استشارات قانونية ودعمًا قضائيًا فيما يتعلق بعقود التحول الحضري، وخلافات الإنشاء مقابل حصة، ومشكلات تسجيل سندات الملكية، والنزاعات الناشئة عن المقاولين. خاصةً لأصحاب الأراضي والمستثمرين الذين يبحثون عن محامٍ للتحول الحضري في إسطنبول، فإن الحصول على دعم مهني لملف التحول ليس فقط في مرحلة العقد؛ بل أيضًا في مراحل التسوية (الإسكان)، وتسجيل سند الملكية، وملكية الطوابق، والتسليم يوفر ميزة كبيرة. أما في مشاريع توزلا والمناطق المحيطة بها، فإن دعم محامٍ للتحول الحضري في توزلا يحمل أهمية إضافية من حيث ممارسة التطبيق المحلي وإدارة عمليات البلدية.

في الختام، إن معاملات سند الملكية والتسوية (الإسكان) ليست المرحلة “الأخيرة” من التحول الحضري؛ بل غالبًا ما تكون أكثر العتبات القانونية أهمية. إدارة هذه المرحلة بدعم متخصص يحمي حقوق الملكية للمالكين ويضمن اكتمال المشروع حقًا.