إعلان المنطقة الخطرة والمبنى الخطير تلقائيًا (في نطاق المادة الإضافية 1 والمادة 6/أ من القانون رقم 6306)

في عملية التحول الحضري، يُعد إعلان المنطقة الخطرة وتحديد منطقة الاحتياطي الإنشائي من أكثر المراحل حرجًا التي تؤثر بشكل مباشر على حقوق الملكية وقرارات الاستثمار وعمليات تطوير المشاريع. هذه الإجراءات، التي تتم في نطاق قانون تحويل المناطق المعرضة لخطر الكوارث رقم 6306، تمنح الإدارة صلاحيات واسعة، خاصة بعد تعديلات القوانين رقم 7181 و 7410 و 7471.

أدناه، تم شرح العملية بالتفصيل مع ذكر مواد القانون ذات الصلة بين قوسين.

معايير إعلان المنطقة الخطرة (شرط 65% من المباني غير المرخصة)

(المادة الإضافية 1/1-أ،ب من القانون رقم 6306)

لكي يتم إعلان منطقة ما “منطقة خطرة”، يجب أن تتوافر الشروط المذكورة في المادة الإضافية 1. وعليه؛

الأماكن التي يتعطل فيها النظام العام أو الأمن لدرجة توقف الحياة الطبيعية،

المناطق التي تكون فيها خدمات التخطيط أو البنية التحتية غير كافية،

المناطق التي تحتوي على مبانٍ مخالفة لأنظمة البناء،

المناطق التي تحتوي على مبانٍ أو بنية تحتية متضررة،

الأماكن التي تكون على الأقل 65% من مبانيها غير مرخصة أو مخالفة لأنظمة البناء

يمكن أن يقرر الرئيس اعتبارها منطقة خطرة.

هذه المعايير هي المواضيع الأكثر إثارة للفضول، خاصة في عمليات البحث مثل “كيف يتم إعلان منطقة خطرة”، “ما هو شرط 65% من المباني غير المرخصة”، و “معايير المنطقة الخطرة للتحول الحضري”.

عند تحديد حدود المنطقة الخطرة، يُراعى “تكامل التطبيق”. أي أنه لا يمكن إدراج المباني الخطرة فحسب، بل يمكن أيضًا إدراج قطع الأراضي المجاورة التي تُعتبر ضرورية لتكامل المشروع (المادة الإضافية 1/1).

إعلان المنطقة الخطرة بقرار من الرئيس

(القانون رقم 6306، المادة الإضافية 1/1)

إن إعلان المنطقة الخطرة ليس إجراءً فنياً يعتمد على تقرير، بل هو إجراء إداري يتم مباشرة بقرار من الرئيس. يدخل القرار حيز التنفيذ بنشره في الجريدة الرسمية.

بعد هذا الإعلان؛

يمكن تغيير خطط التخطيط العمراني،

يمكن إجراء نزع ملكية أو تسجيل باسم الخزانة،

يمكن تنفيذ التطبيقات دون الحاجة لموافقة المالك،

يمكن إجراء المناقصات العامة ضمن نطاق المادة 21/ب من القانون رقم 4734 (المادة الإضافية 1/2-ب).

لذلك، فإن إعلان المنطقة الخطرة ليس إجراءً تخطيطيًا عاديًا؛ بل هو تصرف إداري قوي يؤثر مباشرة على حق الملكية.

مدة الدعوى القضائية (اعتبارًا من الجريدة الرسمية)

(القانون رقم 6306، المادة الإضافية 1/2-أ)

تبدأ مدة رفع الدعوى ضد قرار المنطقة الخطرة، من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية.

لقد نص القانون بوضوح على ما يلي:

لا يمكن رفع دعوى قضائية منفصلة ضد قرار المنطقة الخطرة بناءً على إجراءات التطبيق. (المادة الإضافية 1/2-أ)

بناءً على هذا الحكم، إذا فُوت إعلان الجريدة الرسمية، فلا يمكن المطالبة بإلغاء قرار المنطقة الخطرة بناءً على إجراءات الهدم أو الإخلاء أو التخطيط العمراني التي تُجرى لاحقًا. تُقيّم الأسئلة القانونية مثل “مدة دعوى منطقة التحول الحضري الخطرة”، و”مدة الاعتراض على قرار المنطقة الخطرة”، و”متى ترفع دعوى إلغاء المنطقة الخطرة” ضمن نطاق هذه المادة.

صلاحية التطبيق التلقائي دون الحاجة إلى موافقة المالك

(القانون رقم 6306 المادة 6/أ)

لقد منحت المادة 6/أ، خاصة مع تعديلاتها رقمي 7181 و 7471، الإدارة صلاحيات تدخل واسعة.

في المناطق التي توجد بها مبانٍ شديدة الخطورة لدرجة تتطلب هدمها، يمكن للرئاسة تنفيذ تطبيقات التحول (التجديد الحضري) تلقائياً دون الحاجة إلى موافقة الملاك (المادة 6/أ/1).

يمكن تحديد المباني الخطرة تلقائياً عن طريق فتح المناطق المغلقة بواسطة قوات إنفاذ القانون (المادة 6/أ/2).

إذا لم يتم الإخلاء في غضون فترة الإخلاء، يمكن تنفيذ الإخلاء والهدم بالقوة بواسطة قوات إنفاذ القانون (المادة 6/أ/3).

يمكن إجراء جميع المعاملات في السجل العقاري، بما في ذلك البيع والتحويل والرهن وإلغاء القيود، دون الحاجة إلى موافقة المالك (المادة 6/أ/4).

يمكن تسجيل العقارات المملوكة ملكية عامة وخاصة باسم الخزانة (المادة 6/أ/5).

تعتبر عقود الإنشاءات القائمة ملغاة دون موافقة الأطراف (المادة 6/أ/6).

تُجرى أعمال تحديد أصحاب الحقوق بناءً على قيمة العقار؛ ويمكن إبرام عقد اقتراض ولا يتم نقل سند الملكية قبل سداد المبلغ (المادة 6/أ/7).

تشكل هذه التنظيمات الأساس القانوني لتطبيقات مثل “الهدم دون موافقة المالك”، و”فسخ العقد في التحول الحضري”، و”عملية التسجيل باسم الخزانة”، و”تطبيق التحول الحضري التلقائي”.

تحديد منطقة البناء الاحتياطية

(في نطاق تطبيقات المادة 2 والمادة 6/أ من القانون رقم 6306)

منطقة البناء الاحتياطية هي منطقة استيطان جديدة محددة للاستخدام في تطبيقات التحول. يمكن تحديدها أيضاً خارج المناطق الخطرة.

في تطبيقات المناطق الاحتياطية؛

يمكن إجراء التسجيل باسم الخزانة (المادة 6/أ/5)،

يمكن تأسيس حقوق الارتفاق العقاري وملكية الطوابق باسم الخزانة (المادة 6/أ/5)،

يمكن طرحها للمناقصة دون الحاجة إلى مشروع تنفيذي (المادة 6/أ/5 – تعديل 7471).

عادة ما يتم تخطيط هذه المناطق بغرض نقل أصحاب الحقوق أو إنتاج مساكن جديدة.

تُقيّم عمليات البحث مثل “ما هي منطقة البناء الاحتياطي”، “إلغاء إعلان المنطقة الاحتياطية”، “نقل سند ملكية المنطقة الاحتياطية”، “أهلية الاستحقاق في منطقة البناء الاحتياطية” ضمن هذا النطاق.

شرط نقل الملكية بنسبة 30%

(تعديل القانون رقم 7471 – المادة 6/أ من القانون رقم 6306 واللوائح ذات الصلة)

بموجب القانون رقم 7471 الصادر بتاريخ 7/11/2023، تم إجراء تغيير مهم في تطبيقات المناطق الاحتياطية. ووفقًا لذلك، لبدء التنفيذ في حالات معينة، تم اشتراط نقل ملكية بنسبة 30%. في حين أن هذا الترتيب يوفر أمان المشروع للمستثمر، فقد أصبح عنصرًا قد يؤدي إلى مخاطر المساومة وفقدان الحقوق لأصحاب الأراضي.

حسابات الأهلية للاستحقاق؛

قيمة العقار الحالي،

قيمة القسم المستقل الجديد،

مبلغ الاقتراض،

يتم تنفيذها بناءً على نموذج المقابل العيني للطوابق أو مشاركة الإيرادات (المادة 6/أ/7).

لماذا الدعم من محامٍ متخصص ضروري؟ (البعد القانوني للتحول الحضري)

إعلان منطقة الخطر و منطقة البناء الاحتياطية؛ ليس مجرد موضوع “تخطيط عمراني”، بل هو مجموعة من الإجراءات الإدارية القوية التي تؤثر بشكل مباشر على حق الملكية وتؤدي إلى عواقب وخيمة. في العمليات التي تتم بموجب القانون رقم 6306، يخلق القرار مجالاً واسعاً للتأثير يمتد من تسجيل قيد في السجل العقاري إلى الإخلاء، ومن فسخ العقود إلى التسجيل باسم الخزانة. لهذا السبب، في عملية التحول الحضري، غالبًا ما لا يكون نهج “نصححها لاحقًا” ممكنًا؛ ففوات فترة قصيرة أو خطوة خاطئة، قد يؤدي إلى خسائر في الحقوق يصعب تعويضها يؤدي.

لماذا ترتفع المخاطر القانونية في التحول الحضري؟

غالبًا ما تتضمن تطبيقات التحول الحضري ما يلي:

تؤدي إلى نتائج تقيّد حق الملكية وتؤثر على سلطة الاستخدام/الاستفادة،

تتضمن إجراءات إدارية يمكن أن تغيّر سجلات الملكية (تسجيل، نقل، قيد، إلغاء)،

تؤدي إلى نزاعات قد تجعل عقود البناء القائمة مقابل حصة الأرض أو بروتوكولات مقابل الطوابق غير فعالة عملياً،

قد تتطور إلى مراحل لا رجعة فيها مثل الإخلاء القسري والهدم،

تدير العملية الفنية والقانونية في نفس الوقت، مثل التسجيل باسم الخزانة و تقييم استحقاق الحقوق و الديون.

هذا المشهد يفرض ضرورة “البدء بالاستراتيجية الأصح” لكل من أصحاب الأراضي و المستثمرين/المقاولين.

أكثر أسباب فقدان الحقوق شيوعًا

النقاط الأكثر إثارة للمشاكل في التطبيق هي:

تفويت تاريخ الإعلان في الجريدة الرسمية (أمر حاسم من حيث مدة الدعوى وحقوق الاعتراض)،

حساب مدة الدعوى بشكل خاطئ أو اختيار نوع الدعوى الخاطئ،

إجراء حسابات الاستحقاق والتقييم بشكل خاطئ (حصة الأرض، المساحة بالمتر المربع، مقابل القسم المستقل، التسوية)،

عدم مراجعة أحكام عقد المديونية / خطة الدفع،

الإدارة الخاطئة لعملية التخلف عن السداد والفسخ في عقد المقابلة بالحصص / مقابل حصة الأرض المبرم مع المقاول،

ارتكاب أخطاء إجرائية في قرارات أغلبية الملاك، الإخطارات، الاجتماعات والمحاضر.

جزء كبير من هذه الأخطاء لا يمكن “تصحيحه” لاحقًا؛ لأن العملية قد تمت في السجل العقاري، أو تم الإخلاء/الهدم، أو أصبحت قائمة أصحاب الحقوق نهائية.

استشارات التحول الحضري مع مكتب 2M القانوني (الجانب الآسيوي من إسطنبول وعموم تركيا)

في البعد القانوني للتحول الحضري؛ تحدد الاستراتيجية الصحيحة وإدارة الوقت وتنسيق الأدلة/المستندات مصير العملية. يقدم مكتب 2M القانوني للمحاماة، ومقره في الجانب الآسيوي من إسطنبول؛ استشارات قانونية شاملة لأصحاب الأراضي، وملاك الشقق، والمستثمرين في تطبيقات القانون رقم 6306 المتعلقة بالمناطق الخطرة، ومناطق المباني الاحتياطية، وتحديد المباني الخطرة، وذلك في جميع أنحاء تركيا.

ماذا يقدم مكتب 2M القانوني؟

1) تحليل العملية وخارطة الطريق
في كل ملف؛ يتم تقييم طبيعة المنطقة الخطرة/المنطقة الاحتياطية، وعملية الإخطار، وقرارات أغلبية الملاك، وقيود السجل العقاري والعقود معًا. الهدف هو توضيح “أين أنت” وتخطيط “ما سيتم فعله بعد ذلك” بدقة.

2) استراتيجية الدعاوى والطلبات الإدارية (تطبيقات القانون 6306)
في إعلان المناطق الخطرة، وعمليات مناطق البناء الاحتياطية، وإجراءات التنفيذ، ومراحل الإخلاء والهدم، ونزاعات أحقية الملكية؛ يعد نوع الدعوى الصحيح والتوقيت المناسب ذا أهمية حاسمة. تقوم 2M Hukuk (القانون 2M) بوضع استراتيجية للطلبات والدعاوى القضائية التي تعزز الموقف القانوني ضد الإجراءات الإدارية في العملية.

3) أمان العقد: عقود الإنشاء مقابل الحصة/الحصة العقارية
تعد مرحلة اختيار المقاول والعقد هي المجال الأكثر إنتاجًا للنزاعات في التحول الحضري. بنود مثل التخلف عن السداد، والفسخ، والشرط الجزائي، ومدة التسليم، ومساعدة الإيجار، والمواصفات الفنية، والرهن العقاري/الضمان؛ قد تتحول إلى معاناة تستمر لسنوات إذا لم يتم صياغتها بقوة لصالح مالك الأرض.

4) التحكم في الأحقية – التقييم – المديونية
مسائل مثل فقدان المتر المربع، ونزاع حصة الأرض، وتكلفة المديونية، ومخاطر عدم الاستلام؛ هي المجال “النتائج” الأكثر حرجًا لأصحاب الأراضي. تركز 2M Hukuk (القانون 2M) على تحديد المخاطر القانونية مسبقًا في عمليات التقييم والأحقية لمنع فقدان الحقوق.

5) قانون المشاريع للمستثمرين والمقاولين
في مشاريع المناطق الاحتياطية والتحول؛ يحدد توفير الأرض، وموافقة المالك، وتنسيق السجل العقاري-التخطيط العمراني-الترخيص، وإدارة النزاعات أمان قرار الاستثمار. تقدم 2M Hukuk (القانون 2M) استشارات تزيل المخاطر من العملية من منظور المستثمر أيضًا.