Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre 4/5 Çoğunluk Şartı (Detaylı Rehber)
Apartman ve site yönetimlerinde alınan kararların hukuki geçerliliği, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda öngörülen usul ve çoğunluk şartlarına sıkı sıkıya bağlıdır. Bu kararların en önemlilerinden biri de yönetim planı değişikliğidir. Uygulamada en sık hata yapılan konuların başında, yönetim planının basit çoğunlukla değiştirilebileceğinin sanılması gelmektedir.
Yönetim Planı Nedir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesine göre yönetim planı, bir apartman veya sitenin “anayasa”sı niteliğindedir. Tüm kat maliklerini, yöneticileri ve hatta bazı durumlarda üçüncü kişileri dahi bağlayan yazılı bir belgedir.
Yönetim planında genellikle şu hususlar düzenlenir:
Ana taşınmazın yönetim şekli
Bağımsız bölümlerin kullanım amacı
Ortak alanların kullanım esasları
Yönetici ve denetçilerin görev, yetki ve ücretleri
Ortak giderlerin paylaşım oranları tapu kütüğüne şerh verilmiş bir yönetim planı, sonradan bağımsız bölüm satın alan kişileri de bağlar.
Yönetim Planı Değişikliği Nasıl Yapılır? (4/5 Çoğunluk Şartı)
Yönetim planı, sıradan bir kat malikleri kurulu kararıyla değiştirilemez. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetim planının değiştirilebilmesi için, tüm kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı onayı şarttır.
Örnek:
20 bağımsız bölüm bulunan bir apartmanda → en az 16 kat malikinin onayı gerekir.
50 bağımsız bölüm bulunan bir sitede → en az 40 kat malikinin onayı zorunludur.
Önemli Hukuki Uyarılar
Oy çokluğu yeterli değildir.
Salt çoğunluk (yarıdan bir fazla) ile alınan yönetim planı değişiklikleri kesin hükümsüzdür.
4/5 çoğunluk sağlanmadan yapılan değişiklikler iptal davasına gerek olmaksızın geçersizdir.
Bu tür değişiklikler tüm kat maliklerini, mirasçıları (külli ve cüzi halefleri) ve yöneticileri bağlamaz.
Yönetim Planı Değişikliği Neden Bu Kadar Önemlidir?
Yönetim planı;
Apartman ve site yaşamının huzurunu,
Ortak giderlerin adil paylaşımını,
Ortak alanların kullanımını,
Yönetici yetkilerinin sınırlarını doğrudan etkiler. Bu nedenle azınlığın veya keyfi kararların yönetim planı üzerinden tüm siteye dayatılması hukuken mümkün değildir. Yanlış veya usule aykırı bir değişiklik;
Açılacak iptal davalarına,
Yönetim krizlerine,
Geriye dönük ciddi hukuki sorumluluklara neden olabilir. Bir yazı önerisi.
Yönetim planı değişikliği için kat maliklerinin oy çokluğu yeterli midir?
Hayır. Yönetim planı değişikliği için oy çokluğu yeterli değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, tüm kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) onayı zorunludur. Salt çoğunlukla (yarıdan bir fazla) alınan kararlar hukuken geçersizdir ve iptale gerek olmaksızın uygulanamaz.
4/5 çoğunluk sağlanmadan yapılan yönetim planı değişikliği geçerli olur mu?
Hayır. Beşte dört çoğunluk sağlanmadan yapılan yönetim planı değişiklikleri kesin hükümsüzdür. Bu tür kararlar; kat maliklerini, yöneticileri ve mirasçıları bağlamaz. Uygulamada bu kararlar, açılacak davalarda kolaylıkla geçersiz sayılmaktadır.
Yönetim planı değişikliği tapuya bildirilmezse ne olur?
Tapuya bildirilmeyen yönetim planı değişikliği üçüncü kişileri bağlamaz. Değişikliğin tüm kat maliklerini ve özellikle sonradan bağımsız bölüm satın alan kişileri bağlaması için, kararın usulüne uygun alınması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Aksi halde uygulamada ciddi hukuki uyuşmazlıklar doğabilir.
Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?
Yönetim planı değişikliği yalnızca bir toplantı kararı değildir; çok sayıda teknik ve hukuki aşama içerir:
4/5 çoğunluğun doğru şekilde tespiti
Kat maliklerinin imza ve iradelerinin geçerliliği
Kararın usulüne uygun şekilde zapta geçirilmesi
Yönetim planı değişikliğinin tapu müdürlüğüne bildirilmesi
Olası iptal davalarına karşı hukuki güvenliğin sağlanması
Özellikle İstanbul gibi büyük şehirlerde, Maltepe, Kartal, Pendik, Tuzla gibi ilçelerde bulunan çok bloklu sitelerde ve yüksek bağımsız bölüm sayısına sahip yapılarda süreç çok daha karmaşık hale gelmektedir. Bu nedenle kat mülkiyeti hukuku alanında uzman bir avukattan destek alınması, hem yapılan değişikliğin geçerli olmasını sağlar hem de ileride doğabilecek ciddi hak kayıplarının önüne geçer.
Nuray Olucay
Kat mülkiyeti tapuda bahçeli kâgir ev olarak gözüküyorsa bahçe yönetim planı değişikliği ile ortak alan ilanedilebilr mi
mehmetgunay
Kat mülkiyetine tabi bir taşınmazda, tapu kaydında bağımsız bölüme özgülenmiş veya mimari projede belirli bir statüye sahip olan bahçenin ortak alan ilan edilebilmesi, yönetim planında yapılacak beşte dört (4/5) çoğunluktaki bir değişiklikle tek başına mümkün değildir. Yargıtay kararlarına göre, yönetim planı sadece taşınmazın yönetim ve kullanım şeklini düzenleyebilir; ancak bir yerin ortak alan olarak belirlenmesi veya ortak alandan çıkarılması mülkiyet statüsünü ilgilendirdiği için tüm kat maliklerinin oybirliğini ve onaylı mimari projede buna uygun bir tadilat yapılmasını gerektirir Derin araştırma kararı 23. Yönetim planı değişikliği ile sadece bu alanın kullanım hakkı (ayni hak oluşturmayacak şekilde) bir veya birkaç malike tahsis edilebilir. Eğer yapılmak istenen değişiklik mimari projeye aykırıysa veya mülkiyet yapısını değiştiriyorsa, beşte dört çoğunlukla alınan karar geçersiz sayılacak ve tapuda tescilli mevcut durum korunacaktır. Ortak alanın belirlenmesi veya ortak alandan çıkarma tüm kat maliklerinin oybirliğini gerektirir; mülkiyet/arsa payı değişikliği doğuran oybirliği dışındaki kararlar mutlak butlanla hükümsüzdür. Yönetim planı onaylı mimari projeye aykırı olamaz; kanunun aradığı koşullara uygun olmayan yönetim planı tescil edilse dahi geçerlilik kazanmaz. Yönetim planı ile ayni hak bahşetmeksizin kullanım tahsisi yapılabilir; ancak mülkiyet devri veya kanunun 19/44. maddelerini bertaraf eden hükümler konulamaz. Ortak yerin (bahçe, otopark vb.) kullanımının bir bağımsız bölüme tahsisine ilişkin yönetim planı hükmü, KMK m. 28 uyarınca bütün kat maliklerinin 4/5 oyu ile değiştirilebilir. Yönetim planı değişikliği ile ortak alan bir bağımsız bölümün eklentisi haline getirilemez; bu tür düzenlemeler yok hükmündedir.