Apartman yöneticisinin olağan veya olağanüstü toplantıya çağrı görevini süresi içinde yerine getirmemesi durumunda, kat malikleri toplantı çağrısı yapabilir mi?

Evet, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre apartman yöneticisinin toplantıya çağrı görevini yerine getirmemesi halinde kat malikleri bu işlemi bizzat kendileri gerçekleştirebilir.

Kat Maliklerinin İzlemesi Gereken Yol

Yöneticiye yazılı başvuru: Üçte bir çoğunluğu oluşturan Kat malikleri, yöneticiden olağanüstü toplantının yapılmasını istemeli ve çağrı yapmasını yazılı olarak talep etmelidir. Kat malikleri yöneticiden olağanüstü toplantı çağrı işlemlerini yapma talebinde bulunmadan kendileri doğrudan bu işlemleri yerine getiremez. Yöneticiye başvuru ön şarttır. Bu adım, ilerideki süreçte ispat kolaylığı sağlar. Yazılı çağrı yazısının iadeli posta yoluyla veya noter ihtarı aracılığıyla yapılması ileride ispat açısından doğabilecek sorunları ortadan kaldırmaya yardımcı olur.

Yönetici çağrıyı yapmazsa: Üçte bir kat maliklerinin yazılı talebine rağmen yönetici toplantıya çağrı işlemlerine başlamazsa, savsaklarsa, pasif direniş gösterirse veya bu konudaki talebi yazılı olarak reddederse kat malikleri, toplam maliklerin en az üçte birinin yazılı istemiyle, kendileri toplantıya çağrı yapabilir. Yani talebe rağmen yönetici genel kurulu olağanüstü toplantıya çağırmak için gerekli yazıları hazırlayıp, kat maliklerine yazılı veya posta yoluyla bildirim işlemlerini yapmazsa, bu konuda harekete geçmezse, bu işlemleri çağrı talebinde bulunan kat malikleri bizzat yapabilir. Çünkü kat malikleri asildir. Yönetici vekil. Vekili yapacağı işlemleri asil her zaman yapabilir. Ancak bunun için öncelikle yöneticiye başvuru şarttır.

Çağrı usulü:

Tüm kat maliklerine toplantı tarihi, yeri, saati ve gündem maddelerini içeren yazılı çağrı gönderilmelidir. Çağrı elden imza karşılığı yapılabileceği gibi, iadeli taahhütlü mektupla da yapılabilir. En az 15 gün önceden bildirim yapılması gereklidir.

Toplantı ve karar alma:

Kat malikleri kurulu, çağrı usulüne uygun yapılmışsa geçerli şekilde toplanabilir ve çoğunlukla karar alabilir. Yapılan olağanüstü toplantıda çifte çoğunluk oyuyla yeni bir yönetici seçilebilir. Bir yazı önerisi.

Uzman Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Apartman veya site yönetimlerinde en sık karşılaşılan sorunlardan biri, yöneticinin kat malikleri kurulunu olağan ya da olağanüstü toplantıya çağırmamasıdır. Bu durum; bakım-onarım kararlarının alınamaması, ortak giderlerin belirlenememesi, hatta yönetici değişikliği sürecinin tıkanması gibi ciddi sonuçlar doğurabilir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, yöneticinin çağrı görevini yerine getirmemesi hâlinde kat maliklerine önemli bir hak tanımaktadır. Kanuna göre; kat maliklerinin en az üçte biri, gerekli usuli şartlar yerine getirildiğinde toplantı çağrısını bizzat yapabilir. Ancak bu hakkın yanlış veya eksik kullanılması, yapılan toplantının ve alınan kararların iptaline yol açabilmektedir.

Özellikle İstanbul gibi büyük şehirlerde; Maltepe, Kartal, Pendik, Tuzla başta olmak üzere çok sayıda bağımsız bölümün bulunduğu apartman ve sitelerde süreçler daha karmaşık hâle gelmektedir. Toplantı çağrısının yazılı yapılması, gündemin doğru belirlenmesi, 15 günlük çağrı süresine uyulması, çoğunlukların doğru hesaplanması ve alınan kararların hukuka uygun şekilde tutanak altına alınması büyük önem taşır.

Bu noktada, kat mülkiyeti hukuku alanında uzman bir avukattan destek alınması;

Usulsüz toplantı çağrısı nedeniyle karar iptali riskinin önlenmesini,

Yönetici görevini yapmazsa kat maliklerinin hak kaybı yaşamamasını,

Olağanüstü genel kurul çağrısının 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun şekilde yürütülmesini,

Olası dava ve ihtilaflarda zaman ve maliyet kaybının önüne geçilmesini sağlar.

Apartman ve site yaşamında alınan kararların geçerli, bağlayıcı ve uygulanabilir olması için sürecin başından itibaren profesyonel hukuki destekle ilerlenmesi, hem kat maliklerinin menfaatine hem de yönetimsel istikrarın sağlanmasına katkı sunar.