Imaginez un immeuble construit dans les années 1990. Seul l’un des appartements de l’immeuble est désigné dans son titre de propriété comme un « logement avec pièce en attique » ; car cet appartement a bénéficié d’une pièce supplémentaire dans l’entretoit dans le projet, sa part de terrain est supérieure à celle des autres appartements. Les autres appartements sont des appartements d’étage standard. Aujourd’hui, la direction, conjointement avec les deux bâtiments voisins, fait effectuer des carottages en vue d’une transformation urbaine, et un protocole préliminaire basé sur le principe « un appartement égal pour tous » est en cours de préparation. Les autres propriétaires signent le protocole ; cependant, le propriétaire de l’appartement avec pièce en attique ne signe pas. On lui dit : « Un appartement de même taille que les autres vous sera attribué au dernier étage. » D’autre part, il se demande comment la réception d’un procès-verbal de suspension de travaux et d’une amende d’urbanisme pour le bâtiment affectera le processus.

Ce scénario illustre un problème fréquent rencontré dans la transformation urbaine : Comment le propriétaire d’un appartement avec pièce en attique, dont la part de terrain dans l’acte de propriété est supérieure à celle des autres, protège-t-il ses droits face à l’imposition d’une répartition égale ? Dans cet article, nous examinons la version actuelle de la loi n° 6306, la modification du Règlement d’application datée du 04.02.2026, les règles de la majorité simple et de la consolidation, le rôle de la part de terrain et de la pièce en attique dans la répartition, les voies de recours légales pour le propriétaire minoritaire, et l’impact du procès-verbal de suspension de travaux sur le processus, en nous basant sur la jurisprudence de la Cour de cassation et les sources officielles.

1. Scénario et questions à résoudre

Dans la situation ci-dessus, il y a quatre questions fondamentales auxquelles les propriétaires doivent répondre :

• Caractère contraignant : Le protocole préliminaire préparé par la direction et signé par la majorité lie-t-il les propriétaires non-signataires ?
• Critère de répartition : Le propriétaire d’un appartement en attique (avec pièce sous combles) ayant une quote-part foncière plus importante dans l’acte de propriété peut-il réclamer plus de mètres carrés ou une plus grande valeur dans le nouveau bâtiment ; la répartition d’un « appartement égal pour tous » est-elle conforme à la loi ?
• Pièce sous combles : Comment est déterminé l’équivalent de la pièce sous combles de l’ancien bâtiment dans le nouveau bâtiment ?
• Procès-verbal de suspension des travaux : Le procès-verbal de suspension des travaux et l’amende d’urbanisme émis pour le bâtiment affectent-ils négativement le processus ?

Avant de passer à ces questions, il est nécessaire de bien lire la législation actuelle ; car les règles de transformation urbaine ont considérablement changé au niveau de la loi en 2023 et au niveau du règlement en 2026.

2. Législation : Loi n° 6306 et modification du règlement de 2026

Le quorum de décision dans la Loi n° 6306 sur la transformation des zones à risque de catastrophe a été modifié par la Loi n° 7471 du 07.11.2023. Au lieu de la majorité des deux tiers requise par la réglementation précédente, une majorité simple est désormais suffisante. La règle énoncée au premier alinéa de l’article 6 de la Loi est détaillée comme suit à l’article 15 du Règlement d’application de la Loi n° 6306, révisé par la modification publiée dans le Journal Officiel du 04.02.2026 et numéroté 33158 :

Les éléments suivants, qui seront utilisés pour contrôler le processus, découlent de cette disposition :

• Prérequis : Un bâtiment à risque doit avoir été identifié sur la parcelle.
• Convocation : Tous les propriétaires doivent être convoqués à la réunion ; la convocation doit être faite en remplissant le formulaire Annexe-12 et en l’affichant à la mairie ou sur la porte du bâtiment pendant quinze jours, ou par l’intermédiaire d’un notaire.
• Quorum de la réunion : La réunion doit se tenir avec au moins la majorité absolue des parts.
• Quorum de décision : La décision doit être prise à la majorité simple proportionnellement aux parts et consignée dans un procès-verbal signé.
• Notification : L’offre contenant les termes de la décision et de l’accord doit être notifiée à ceux qui n’ont pas participé à la décision par voie de signification électronique, par notaire ou par affichage à la mairie.

L’expression “proportionnellement aux parts” signifie que la majorité sera calculée non pas en fonction du nombre de personnes, mais en fonction de la quote-part du terrain. Le propriétaire ayant la plus grande quote-part du terrain a donc un poids de vote plus important dans le mécanisme de décision que les autres propriétaires. Pour plus de détails sur le calcul de la majorité simple, vous pouvez consulter notre article comment la majorité simple est-elle calculée dans la transformation urbaine ?

3. Carottage, Détection de structure à risque et Recours

Le fait que la direction “fasse réaliser un carottage” fait partie du processus de détection par un organisme agréé si le bâtiment est une structure à risque. Conformément à la loi n° 6306, l’un des propriétaires peut également faire réaliser la détection de la structure à risque ; par conséquent, l’accord de tous les propriétaires n’est pas nécessaire pour le carottage.

• Notification : Conformément à la réglementation introduite par la loi n° 7471, le procès-verbal de constatation de bâtiment à risque est affiché sur le bâtiment, une notification est faite aux propriétaires via e-Devlet et est affichée au bureau du mukhtar pendant quinze jours ; le dernier jour de l’affichage est considéré comme la date de notification. Le bâtiment à risque est également enregistré dans la section des déclarations du registre foncier.
• Contestation : La constatation de bâtiment à risque peut être contestée dans un délai de quinze jours à compter de la date de notification ou de la date réputée notifiée. L’objection est examinée par des comités techniques.
• Procès : Contre les actes administratifs établis conformément à la loi n° 6306, une action peut être intentée devant la juridiction administrative dans un délai de trente jours à compter de la notification.

L’objection à la constatation de bâtiment à risque est souvent une discussion technique sur la question de savoir si le bâtiment est réellement à risque. Pour les propriétaires confrontés à des problèmes de quote-part foncière et de répartition, il est plus important de suivre scrupuleusement la procédure des réunions et des décisions qui seront prises après la finalisation de la constatation. Concernant qui peut faire effectuer la constatation de bâtiment à risque, vous pouvez consulter notre article qui fait effectuer la constatation de bâtiment à risque ?

4. Le protocole préliminaire et la décision à la majorité simple ne sont pas la même chose

En pratique, les administrations ou les entrepreneurs font signer aux propriétaires, avant la finalisation de la constatation de bâtiment à risque, un « protocole préliminaire » ou une « lettre d’intention ». La nature juridique de ces documents est différente de la décision à la majorité simple prévue par la loi n° 6306 :

Par conséquent, le protocole préliminaire que vous n’avez pas signé ne vous engage pas. Cependant, si la somme des parts de terrain des signataires du protocole préliminaire dépasse la majorité absolue, après l’identification du bâtiment à risque, ces propriétaires peuvent prendre une décision de même contenu lors d’une réunion conforme aux règles. C’est pourquoi la phase du protocole préliminaire est, pour vous, une phase de négociation : Il est important que vous exprimiez vos objections et votre demande de partage proportionnel à votre part de terrain par écrit à ce stade, afin de justifier cette demande ultérieurement.

Calculez votre poids de vote

Puisque la part foncière de l’appartement en attique est supérieure à celle des autres, le poids de son vote est également plus élevé que celui d’un appartement normal. Par exemple, dans un immeuble de dix appartements, si chaque appartement normal possède 9/100 de la part foncière et l’appartement en attique possède 19/100, il représente à lui seul environ un cinquième du total. Ce ratio ne suffit pas à empêcher une décision à lui seul ; cependant, il détermine le nombre de propriétaires nécessaires pour atteindre la majorité absolue et votre pouvoir de négociation. Calculer votre propre ratio en additionnant les parts foncières figurant sur l’acte de propriété vous permettra de faire une évaluation réaliste du processus.

5. Tevhit : Unification avec les deux bâtiments voisins

La planification de la transformation par la direction, en collaboration avec les deux bâtiments voisins, nécessite l’unification (fusion) des parcelles. L’amendement au Règlement du 04.02.2026 a introduit une règle spéciale pour l’unification :

Cette disposition entraîne trois conséquences importantes dans votre situation :

• Les trois bâtiments doivent être à risque. Si la structure sur l’une des parcelles n’est pas à risque, une décision d’unification ne peut pas être prise sur la base de cette disposition. Pour cette raison, vérifiez si les déterminations de structures à risque ont été complétées pour les trois bâtiments.
• Une majorité distincte est requise pour chaque parcelle. Une forte participation des propriétaires des deux autres bâtiments ne remplace pas la majorité absolue dans votre parcelle. Une majorité absolue basée sur la quote-part foncière doit être également assurée dans votre parcelle.
• Les ratios changent après la fusion. L’application à réaliser après la fusion est décidée par une majorité absolue proportionnelle aux parts de la parcelle fusionnée. À ce stade, votre poids de vote diminue dans le total des trois bâtiments. Il est donc important de garantir vos droits par écrit sur votre propre parcelle avant la décision de fusion.

Dans les projets fusionnés, il convient également d’examiner en détail des questions telles que la valeur avec laquelle chaque parcelle participe au nouveau projet, à quels propriétaires de bâtiment des sections indépendantes sont attribuées à quels étages et sur quelles façades, et comment les espaces communs sont partagés.

6. Le Rôle de la Quote-part Foncière dans le Partage

La loi n° 6306 ne prévoit pas de formule mathématique pour la répartition des sections indépendantes dans le nouveau bâtiment entre les propriétaires ; le partage est déterminé par un accord entre les propriétaires ou par une décision à la majorité absolue. Cependant, cette liberté n’est pas illimitée : la quote-part foncière est la mesure à la fois du mécanisme de décision et du droit de propriété.

Lors de la démolition d’un bâtiment dans le cadre d’un projet de rénovation urbaine, la copropriété prend fin et l’immeuble devient un terrain; ce qui reste aux mains des propriétaires, ce sont les parts de terrain figurant au cadastre. Les droits dans le nouveau bâtiment sont également établis sur la base de ces parts.

De plus, le partage ne se limite pas aux mètres carrés. Les éléments de valeur tels que l’étage, la façade, la vue, la surface utilisable, la possibilité de balcon ou de terrasse et le droit d’usage du toit de la nouvelle unité indépendante doivent être évalués conjointement. L’important est que la valeur totale revenant à chaque propriétaire soit proportionnelle à la part de terrain.

7. Valeur de l’appartement avec mezzanine sous toiture et son équivalent dans le nouveau bâtiment

La mezzanine sous toiture fait partie de l’appartement

Selon la loi sur la propriété par étages, les toits sont considérés comme des parties communes, sauf disposition contraire dans le contrat ; cependant, une mezzanine sous toiture attribuée à une unité indépendante dans le projet approuvé, fait partie de cette unité indépendante. C’est également la raison pour laquelle la quote-part de terrain d’un appartement avec mezzanine sous toiture est plus élevée : lors de l’établissement de la propriété par étages, l’espace supplémentaire et la possibilité d’utilisation offerts par la mezzanine ont été reflétés dans la valeur de l’appartement. Dans la transformation urbaine, le droit de vote et le partage sont calculés sur la base de la quote-part de terrain figurant au registre foncier. Comme nous l’avons indiqué dans notre article publié, la Cour de cassation accepte que les registres fonciers, et non l’utilisation réelle, soient pris en compte. Pour plus de détails concernant les droits des propriétaires d’étages mansardés, vous pouvez consulter notre article sur les droits des propriétaires d’étages mansardés dans la transformation urbaine.

Équivalent de la mezzanine sous toiture dans le nouveau bâtiment

La loi n’oblige pas à fournir la pièce mansardée de l’ancien bâtiment exactement de la même manière dans le nouveau bâtiment. Selon le Règlement d’Urbanisme des Zones Planifiées, des sections indépendantes ne peuvent pas être construites dans les combles ; cependant, des pièces communicantes avec les sections indépendantes du dernier étage peuvent être réalisées. Par conséquent, l’équivalent de la pièce mansardée dans le nouveau projet peut être fourni par l’une des manières suivantes :

• Pièce mansardée communicante avec l’appartement du dernier étage (utilisation en duplex) : C’est l’équivalent le plus naturel de l’ancienne situation dans le nouveau bâtiment ; le fait que l’appartement proposé soit au dernier étage peut offrir cette possibilité.
• Mètres carrés supplémentaires : Un appartement plus grand à l’étage normal, proportionnellement à la différence de part de terrain.
• Droit d’utilisation de la terrasse ou du toit : Si le nouveau projet comprend une terrasse sur le toit, l’affectation de l’utilisation de cet espace à l’appartement.
• Différence de valeur : Si des mètres carrés ou un droit d’utilisation ne peuvent être fournis en compensation, le paiement de la différence de valeur par l’entrepreneur ou les autres propriétaires.

Le choix de la méthode dépend de la situation d’urbanisme du nouveau projet et des négociations. L’important est que la différence de valeur apportée par la pièce mansardée soit compensée d’une manière ou d’une autre dans le nouveau bâtiment et que cela soit clairement stipulé dans le contrat.

Concernant la procédure de correction de la part de terrain

La Loi sur la copropriété permet aux copropriétaires d’intenter une action en justice pour la correction de la quote-part de terrain dans les cas où les quotes-parts de terrain ne sont pas allouées proportionnellement à la valeur des parties indépendantes. Selon la jurisprudence de la Cour de cassation rapportée dans des sources publiques, cette action peut être intentée tant que l’immeuble principal maintient son statut de propriété par étages ou de servitude de construction ; lorsque le bâtiment est démoli et que la propriété par étages est radiée, l’objet de l’action n’existe plus. Dans la pratique de la Cour de cassation, le critère de la valeur est pris comme base pour la détermination de la quote-part de terrain ; le fait que la quote-part de terrain d’un appartement avec combles soit plus élevée n’est pas considéré comme erroné en soi, étant le résultat de la valeur additionnelle apportée par les combles. Cependant, si un désaccord est attendu concernant les quotes-parts de terrain, un rapport d’évaluation indépendant renforce la position des parties aussi bien dans les négociations que dans une éventuelle action en justice.

8. Comment évaluer l’offre « Un appartement de même taille au dernier étage » ?

L’offre de la direction, « Un appartement de la même taille que les autres vous sera donné au dernier étage », contient deux éléments différents : la même superficie en mètres carrés (c’est-à-dire que la contrepartie en mètres carrés de l’excédent de quote-part de terrain n’est pas donnée) et l’emplacement en étage supérieur (un facteur qui augmente la valeur dans certains projets). Lors de l’évaluation de l’offre, posez les questions suivantes :

Si l’offre est jugée appropriée, toutes les conditions doivent être clairement écrites dans un contrat notarié sous forme d’acte authentique et dans le plan de répartition joint. Les promesses orales ou les déclarations figurant uniquement dans un protocole préliminaire poseront des problèmes de preuve à l’avenir. Pour les recours possibles en cas de réduction de la superficie en mètres carrés dans le nouveau bâtiment, vous pouvez consulter notre article indemnisation en cas de réduction de la superficie en mètres carrés dans le cadre de la transformation urbaine.

9. Que se passe-t-il si vous ne participez pas à la décision ? Processus de Vente des Parts

Pour les propriétaires qui ne participent pas à la décision prise à la majorité simple conformément à la procédure, le Règlement prévoit le processus suivant :

• Quinze jours : L’offre doit être examinée et une décision prise dans les quinze jours suivant la notification.
• Vente : Si elle n’est pas acceptée, les parts foncières seront vendues, pour un montant non inférieur à la valeur marchande, d’abord aux autres copropriétaires ayant trouvé un accord, par voie d’enchères publiques ; si la vente n’est pas réalisée, elles peuvent être vendues à des tiers qui acceptent de se conformer à l’accord.
• Contrôle préalable au permis : Conformément à l’article 15/4 du Règlement, avant la demande de permis de construire, la décision et la proposition doivent avoir été dûment notifiées aux non-participants à la décision et une demande de vente de parts doit avoir été faite.

Par conséquent, dire « nous ne signons pas » peut entraîner à long terme le risque que votre part de terrain soit vendue à sa juste valeur marchande. La juste valeur marchande peut être inférieure à la valeur de l’appartement que vous recevrez dans le nouveau bâtiment. Ce risque doit être considéré en conjonction avec l’objectif de participer à la transformation en obtenant vos droits. Pour plus de détails sur le sujet, vous pouvez consulter notre article je ne veux pas participer à la transformation urbaine.

10. Voies de recours légales et Juridiction compétente

Dans la transformation urbaine, différentes voies de recours sont utilisées selon la nature du litige. Comme s’engager sur la mauvaise voie peut entraîner une perte de temps, cette distinction est donc importante :

11. Le procès-verbal de suspension des travaux et le processus de pénalité d’urbanisme ont-ils une incidence ?

Conformément à l’article 32 de la loi d’urbanisme n° 3194, un procès-verbal de suspension des travaux est établi pour les constructions jugées illégales ou non conformes au permis, la construction est scellée et, si l’infraction n’est pas corrigée, une décision de démolition est prise ; en vertu de l’article 42, une amende d’urbanisme est également appliquée.

Impact sur la transformation urbaine

• Cela n’empêche pas la détection d’une structure à risque. La détection d’une structure à risque est effectuée en fonction de la résistance du bâtiment aux tremblements de terre ; la présence de parties du bâtiment sans permis ou non conformes au permis n’empêche pas cette détection. La loi n° 6306 ne considère pas l’infraction à la législation d’urbanisme comme un obstacle à la transformation, mais souvent comme l’une de ses justifications.
• La titularité des droits est déterminée selon l’acte de propriété. Le droit de vote et le partage sont calculés sur la base de la section indépendante et de la part de terrain figurant dans l’acte de propriété ; le procès-verbal d’interruption des travaux ne modifie pas cette inscription.
• Les parties illégales ne donnent pas droit à des droits supplémentaires. S’il y a un étage ou une surface supplémentaire construite ultérieurement sans permis dans le bâtiment, il est difficile de considérer ces parties comme un « appartement légal » dans le nouveau bâtiment ; le partage se fait toujours selon l’acte de propriété.
• L’amende pour infraction d’urbanisme est personnelle. S’il y a une amende d’urbanisme impayée, cette amende est en principe la dette de celui au nom de qui elle a été émise. Il convient de vérifier auprès de la municipalité si l’amende est devenue définitive, à qui elle a été notifiée et quel est son statut de recouvrement ; si une saisie a été placée sur l’immeuble pour le recouvrement, cette situation doit être résolue séparément pendant le processus de transformation.

Que faire si un procès-verbal d’interruption des travaux est dressé ?

Si un procès-verbal d’interruption des travaux est dressé par la municipalité pour le bâtiment pendant le processus de transformation, le contenu du procès-verbal, la nature de l’infraction et la personne concernée, ainsi que le destinataire de la sanction, doivent être examinés attentivement. Contre le procès-verbal et les décisions de démolition ou d’amende qui en découlent, un recours en annulation devant le tribunal administratif peut être intenté. Selon la jurisprudence publique du Conseil d’État, les décisions de démolition et d’amende basées sur un procès-verbal d’interruption des travaux qui ne contient pas les éléments obligatoires sont illégales ; de plus, l’imposition directe d’une sanction au propriétaire de l’acte de propriété alors qu’il n’a pas commis l’infraction peut être contestée au regard du principe de personnalité des sanctions.

12. Feuille de route étape par étape

13. Pourquoi est-il important de bien gérer le processus dans ces dossiers ?

Dans la transformation urbaine, la perte de droits pour un propriétaire dont la part foncière est excessive ne résulte souvent pas d’une seule grosse erreur, mais de petites lacunes procédurales : un protocole préliminaire signé, un délai de quinze jours manqué, une objection non enregistrée par écrit, un croquis de partage non inclus dans le contrat. Une fois la décision de fusion prise et le croquis de partage signé, les actions en justice ultérieures sont à la fois longues et incertaines.

• Avant la phase de décision : calcul du poids des voix, notification motivée de la demande de partage conforme à la part foncière, préparation du rapport d’évaluation,
• Pendant la phase de décision : supervision de la procédure de réunion et de décision, contrôle des conditions de fusion, évaluation de l’offre dans les délais,
• Pendant la phase contractuelle : sécurisation des droits par un contrat notarié et un croquis de partage, limitation des larges tolérances et pouvoirs de modification en faveur de l’entrepreneur.

Régions où nous offrons nos services

Le cabinet d’avocats 2M Hukuk est situé à Tuzla. Nous suivons les dossiers relatifs à la transformation urbaine, à la copropriété et aux litiges d’urbanisme auprès du tribunal d’Anatolie d’Istanbul, des tribunaux administratifs d’Istanbul, des unités provinciales de la Présidence de la Transformation Urbaine, ainsi que des tribunaux de Gebze et Kocaeli. Nous travaillons sur les dossiers des propriétaires dans les districts suivants de la rive anatolienne : Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Ataşehir, Kadıköy, Üsküdar, Ümraniye et Sancaktepe ; sur la rive européenne : Bakırköy, Beşiktaş, Küçükçekmece et Esenyurt ; et dans la province de Kocaeli : Gebze, Darıca, Çayırova et İzmit.

14. Questions Fréquemment Posées

Le protocole préliminaire signé par la direction m’engage-t-il ?

Non, un protocole que vous n’avez pas signé ne vous engage pas contractuellement. Cependant, si une décision est prise conformément à la procédure par la majorité simple des propriétaires, proportionnellement à leurs parts, après l’identification d’une structure à risque dans le cadre de la loi n° 6306, les parts de terrain des non-participants à cette décision peuvent faire l’objet d’un processus de vente. Par conséquent, l’approche « je n’ai pas signé, c’est fini » n’est pas sûre ; la procédure et le contenu de la décision doivent être vérifiés.

La part de terrain de mon appartement avec pièce mansardée est élevée. Ai-je le droit d’obtenir un appartement plus grand dans le nouveau bâtiment ?

La loi ne prévoit pas de formule fixe pour le partage ; le partage est déterminé par un accord entre les propriétaires ou par une décision à la majorité simple. Cependant, la Cour de cassation a statué qu’une réduction disproportionnée des parts des propriétaires dans la transformation urbaine porterait atteinte au droit de propriété et pourrait entraîner un enrichissement sans cause. Votre part de terrain enregistrée au cadastre est votre argument le plus solide lors des négociations et en cas de litige éventuel.

La pièce mansardée doit-elle être également attribuée dans le nouveau bâtiment ?

La loi n’oblige pas à attribuer la pièce mansardée de l’ancien bâtiment telle quelle dans le nouveau bâtiment ; l’utilisation des combles dans le nouveau projet dépend de la législation en matière d’urbanisme et du projet. Cependant, comme la pièce mansardée est un élément qui augmente la valeur de l’appartement et sa part de terrain, il peut être demandé que son équivalent soit donné dans le nouveau bâtiment sous forme de mètres carrés supplémentaires, d’une terrasse, d’un droit d’utilisation du toit, ou d’une différence de prix.

Combien de signatures sont requises pour la décision ?

Sur les parcelles où se trouvent des constructions à risque, les nouvelles mesures sont décidées à la majorité absolue des parties prenantes, proportionnellement à leurs parts (parts foncières). La majorité n’est pas calculée en fonction du nombre de personnes, mais en fonction de la part foncière ; par conséquent, les propriétaires ayant une part foncière plus importante ont un poids de vote plus élevé.

L’accord de tous est-il nécessaire pour la fusion (tevhit) avec les deux bâtiments adjacents ?

Selon la modification du Règlement en date du 04.02.2026, pour la fusion, à condition que toutes les constructions sur les parcelles aient été identifiées comme des constructions à risque, la majorité absolue des parties prenantes est requise sur chaque parcelle, proportionnellement à leurs parts. Cela signifie qu’une majorité absolue doit également être obtenue sur votre parcelle ; la majorité des autres bâtiments ne se substitue pas à celle de votre parcelle.

Que se passe-t-il si je ne me conforme pas à la décision ?

Si, après la notification de la décision de majorité absolue dûment prise et de la proposition, vous n’examinez pas ou n’acceptez pas la proposition dans un délai de quinze jours, vos parts foncières pourront être vendues aux enchères publiques, à un prix non inférieur à la valeur marchande déterminée par la Présidence de la Transformation Urbaine, d’abord aux autres parties prenantes qui ont donné leur accord. C’est pourquoi vous devez présenter vos objections par écrit et dans les délais impartis.

Un carottage a été effectué. Puis-je contester le rapport d’expertise des structures à risque ?

Oui. La détermination du caractère à risque de la construction peut être contestée dans un délai de quinze jours à compter de la date de notification ou de la date réputée de notification. Le procès-verbal de constatation est affiché sur le bâtiment, notifié via e-Devlet et annoncé au bureau du Muhtar ; le dernier jour de l’annonce est considéré comme la date de notification. Par conséquent, surveillez de près la porte du bâtiment, le bureau du Muhtar et e-Devlet.

Est-ce que la réception d’un procès-verbal d’interruption de travaux et d’une amende d’urbanisme pour notre bâtiment affecte la transformation urbaine ?

La détermination d’une structure à risque est faite en fonction de sa résistance aux tremblements de terre ; la présence de parties du bâtiment sans permis ou non conformes au permis n’empêche pas la détection et l’application de la transformation urbaine. Le droit de propriété et le droit de vote sont déterminés selon l’enregistrement du titre de propriété. Si une amende de zonage impayée existe, il s’agit d’une dette personnelle de la personne sanctionnée et elle doit être évaluée séparément en fonction du processus de recouvrement.

Un appartement de même taille que les autres est proposé au dernier étage. Dois-je accepter ?

Avant d’accepter, comparez la valeur de l’offre à votre part du terrain. Des caractéristiques telles que l’emplacement du dernier étage, sa façade, le droit d’utiliser le toit, la possibilité d’une terrasse ou d’une pièce de toit peuvent augmenter sa valeur ; cependant, si la différence de surface en mètres carrés n’est pas couverte, vous pouvez demander des mètres carrés supplémentaires, une surface additionnelle ou une différence de prix. Toutes les conditions doivent être clairement stipulées dans le contrat notarié et le plan de répartition ci-joint.

Puis-je intenter une action en justice pour obtenir mes droits ?

Selon la situation, il existe différentes voies : un procès devant les tribunaux judiciaires contre une réunion irrégulière et une décision, un procès devant les tribunaux administratifs contre des procédures administratives telles que la détection d’une structure à risque et sa vente, et un procès pour enrichissement sans cause s’il y a disproportion après l’achèvement du partage. Étant donné que le choix de la voie et le moment de son utilisation dépendent des délais, une évaluation juridique doit être effectuée au début du processus.

15. Tableau des Sources et Conclusion

En conclusion, le propriétaire d’un appartement avec combles ayant une part de terrain plus importante sur le titre de propriété n’est pas tenu de signer un protocole préliminaire qui lui est présenté, basé sur le principe de « logement égal pour tous », et le protocole qu’il n’a pas signé ne le lie pas. Cependant, dans la version actuelle de la loi n° 6306, une décision prise après la constatation d’une structure à risque, par une majorité simple au prorata des parts et conformément à la procédure, peut entraîner la vente des parts de ceux qui n’ont pas participé à la décision **à leur juste valeur marchande**. Pour cette raison, la stratégie la plus juste n’est pas d’empêcher la transformation, mais de demander la contrepartie de la valeur de la part de terrain de manière justifiée et écrite, et de participer en obtenant ses droits. La part de terrain sur le titre de propriété est la mesure du poids de vote et du partage; la Cour de cassation considère la réduction disproportionnée des parts comme contraire au droit de propriété. La contrepartie de la pièce aménagée sous les combles dans le nouveau bâtiment peut être demandée sous forme de pièce liée à l’appartement du dernier étage, de mètres carrés supplémentaires, de droit de terrasse ou de différence de prix, et un rapport d’évaluation indépendant est le fondement le plus solide de cette demande. Pour la fusion avec les bâtiments adjacents, il est nécessaire que les trois bâtiments soient à risque et qu’une majorité simple **distincte pour chaque parcelle** soit obtenue; c’est pourquoi les droits doivent être garantis avant la décision de fusion. Le procès-verbal de suspension des travaux et l’amende d’urbanisme ne constituent pas un obstacle à la détermination d’une structure à risque ni à la transformation; cependant, leur portée et les parties concernées doivent être clarifiées auprès de la municipalité, et les obligations doivent être précisées dans le contrat.

Cet article est à titre d’information générale et ne constitue pas un avis juridique pour des dossiers spécifiques. Les décisions mentionnées sont basées sur les textes des sources où elles ont été publiées ; elles doivent être confirmées via UYAP ou les bases de données de décisions officielles avant d’être utilisées dans une requête ou une demande. Étant donné que les dispositions législatives changent fréquemment, les textes à jour doivent être vérifiés via le Journal Officiel et mevzuat.gov.tr.