تخيّل مبنى سكنياً شُيّد في تسعينيات القرن الماضي. في سند ملكية شقة واحدة فقط في المبنى عبارة «مسكن بملحق علوي تحت السطح»؛ ولأن المشروع خصص لهذه الشقة مساحة إضافية في السطح، فإن حصتها في الأرض أكبر من حصص الشقق الأخرى. أما بقية الشقق فهي شقق عادية في الطوابق المعتادة. واليوم تقوم الإدارة، مع المبنيين المجاورين، بأخذ عينات لبّية من الخرسانة ضمن مشروع التحول الحضري، ويجري إعداد بروتوكول أولي يقوم على مبدأ «شقة متساوية للجميع». يوقّع الملاك الآخرون البروتوكول، بينما يمتنع مالك الشقة ذات الملحق العلوي عن التوقيع. ويُقال له: «ستُمنح شقة في الطابق الأعلى بالحجم نفسه الذي سيُمنح للآخرين». وفي الوقت نفسه يتساءل عن أثر محضر وقف البناء والغرامة العمرانية المفروضة على المبنى في هذه العملية.

يُظهر هذا المثال مشكلة شائعة في التحول الحضري: كيف يحمي مالك الشقة ذات الملحق العلوي، الذي تزيد حصته في الأرض المسجلة في الطابو على حصص الآخرين، حقه في مواجهة فرض توزيع متساوٍ؟ في هذه المقالة نتناول الصيغة الحالية للقانون رقم 6306، وتعديل اللائحة التنفيذية المؤرخ 04.02.2026، وقواعد الأغلبية المطلقة وضم العقارات، ودور حصة الأرض والملحق العلوي في التوزيع، والطرق القانونية المتاحة للمالك الذي يبقى في الأقلية، وأثر محضر وقف البناء على العملية، وذلك في ضوء تطبيقات محكمة النقض والمصادر الرسمية.

1. وقائع الحالة والأسئلة الواجب الإجابة عنها

في الحالة أعلاه توجد أربعة أسئلة أساسية يجب على الملاك الإجابة عنها:

• الإلزام: هل البروتوكول الأولي الذي أعدته الإدارة ووقّعته الأغلبية يُلزم الملاك الذين لم يوقّعوا؟
• معيار التوزيع: هل يحق لمالك الشقة ذات الملحق العلوي، الذي تزيد حصته في الأرض المسجلة في الطابو، أن يطالب في المبنى الجديد بمساحة أو قيمة أكبر؛ وهل توزيع «شقة متساوية للجميع» موافق للقانون؟
• الملحق العلوي: كيف يُحدد مقابل الملحق العلوي الموجود في المبنى القديم داخل المبنى الجديد؟
• محضر وقف البناء: هل يؤثر محضر وقف البناء والغرامة العمرانية المفروضان على المبنى سلباً في العملية؟

قبل الإجابة عن هذه الأسئلة يجب قراءة التشريع الحالي قراءة صحيحة؛ لأن قواعد التحول الحضري تغيّرت بصورة مهمة على مستوى القانون في 2023 وعلى مستوى اللائحة في 2026.

2. التشريع: القانون رقم 6306 وتعديل اللائحة لعام 2026

قانون تحويل المناطق المعرضة لخطر الكوارث رقم 6306تم تعديل نصاب القرار فيه بتاريخ 07.11.2023 بموجب القانون رقم 7471 . وبدلاً من أغلبية الثلثين المطلوبة في التنظيم السابق، أصبحت الأغلبية المطلقة كافية. وقد وردت قاعدة الفقرة الأولى من المادة 6 من القانون بالتفصيل في المادة 15 من اللائحة التنفيذية للقانون رقم 6306 بعد تعديلها المنشور في الجريدة الرسمية المؤرخة 04.02.2026 والعدد 33158كما يلي:

ينتج عن هذا الحكم عناصر يمكن استخدامها لمراقبة سلامة الإجراءات:

• شرط مسبق: يجب أن يكون في القطعة مبنى خطر تم إثباته.
• الدعوة: جميع الملاك يجب دعوتهم إلى الاجتماع؛ ويجب أن تتم الدعوة باستخدام نموذج الملحق-12 في المختارية أو على باب المبنى لمدة خمسة عشر يوماً عن طريق الإعلان أو كاتب العدل بواسطته.
• نصاب الاجتماع: يجب أن يُعقد الاجتماع بحسب نسب الحصص بما لا يقل عن الأغلبية المطلقة .
• نصاب القرار: القرار يجب أن يُتخذ بأغلبية مطلقة بحسب نسب الحصص وأن يُثبت في محضر موقّع .
• الإخطار: المتضمن القرار وشروط الاتفاق العرض، يجب تبليغه إلى من لم يشاركوا في القرار عن طريق التبليغ الإلكتروني أو كاتب العدل أو إعلان المختارية.

إن عبارة «بحسب نسب حصصهم» تعني أن الأغلبية تُحسب على أساس حصة الأرض لا على أساس عدد الأشخاص . ولهذا يكون للمالك ذي حصة الأرض الأكبر وزن تصويتي أكبر من غيره في آلية اتخاذ القرار. ولمزيد من التفاصيل بشأن حساب الأغلبية المطلقة راجعوا مقالنا كيف تُحسب الأغلبية المطلقة في التحول الحضري؟ .

3. أخذ العينات اللبّية، تحديد المبنى الخطر والاعتراض

إن قيام الإدارة «بأخذ عينة لبّية» هو جزء من عملية تحديد ما إذا كان المبنى خطراً من قبل جهة مرخصة. وبموجب القانون رقم 6306 يمكن لأي مالك أن يطلب تحديد المبنى الخطر، ولذلك لا يلزم موافقة جميع الملاك لأخذ العينة اللبّية.

• الإخطار: وفق التنظيم الذي جاء به القانون رقم 7471، يُعلّق محضر تحديد المبنى الخطر على المبنى، ويُبلّغ الملاك عبر الحكومة الإلكترونية، كما يُعلن في المختارية مدة خمسة عشر يوماً؛ ويُعد اليوم الأخير من الإعلان تاريخاً للتبليغ. كما يُسجل وصف المبنى الخطر في خانة البيانات بسجل الطابو.
• الاعتراض: يمكن الاعتراض على تحديد المبنى الخطر خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ التبليغ أو التاريخ الذي يُعد فيه التبليغ حاصلاً. وتفحص الاعتراضات من قبل اللجان الفنية.
• الدعوى: يمكن رفع دعوى أمام القضاء الإداري ضد الأعمال الإدارية الصادرة بموجب القانون رقم 6306 خلال ثلاثين يوماً من تاريخ التبليغ.

غالباً ما يكون الاعتراض على تحديد المبنى الخطر نقاشاً فنياً حول ما إذا كان المبنى خطراً فعلاً. أما بالنسبة إلى الملاك الذين لديهم مشكلة تتعلق بحصة الأرض والتوزيع، فالأهم هو متابعة إجراءات الاجتماعات والقرارات بدقة بعد أن يصبح التحديد نهائياً . ولمعرفة من يحق له طلب تحديد المبنى الخطر راجعوا مقالنا من يحق له طلب تحديد المبنى الخطر؟ .

4. البروتوكول الأولي وقرار الأغلبية المطلقة ليسا الشيء نفسه

في التطبيق العملي تطلب الإدارات أو المقاولون من الملاك، قبل اكتمال تحديد المبنى الخطر، توقيع «بروتوكول أولي» أو «وثيقة نوايا» . وتختلف الطبيعة القانونية لهذه الوثائق عن قرار الأغلبية المطلقة المنصوص عليه في القانون رقم 6306:

وبالتالي فإن البروتوكول الأولي الذي لم توقّع عليه لا يلزمك. إلا أنه إذا تجاوز مجموع حصص الأرض للموقّعين على البروتوكول الأولي الأغلبية المطلقة، فيمكن لهؤلاء الملاك بعد تحديد المبنى الخطر أن يتخذوا في اجتماع مستوفٍ للإجراءات قراراً بالمضمون نفسه. لذلك فإن مرحلة البروتوكول الأولي بالنسبة إليك هي مرحلة تفاوض : ومن المهم أن تعرض اعتراضاتك ومطالبتك بتوزيع يتناسب مع حصة الأرض في هذه المرحلة كتابةً حتى يكون لهذه المطالبة سند واضح يمكن الاستناد إليه لاحقاً.

احسب وزن صوتك

بما أن حصة الأرض الخاصة بالشقة ذات الملحق العلوي أكبر من حصص الشقق الأخرى، فإن وزن صوتها أعلى أيضاً من وزن صوت الشقة العادية. فمثلاً إذا كانت كل شقة عادية في مبنى يضم عشر شقق تملك حصة 9/100، بينما تملك الشقة ذات الملحق العلوي 19/100، فإنها تمثل وحدها قرابة خُمس المجموع. ولا تكفي هذه النسبة وحدها لمنع القرار، لكنها تحدد عدد الملاك اللازمين للوصول إلى الأغلبية المطلقة وقوتك التفاوضية. وحساب نسبتك بجمع حصص الأرض المسجلة في الطابو يتيح تقييماً واقعياً للعملية.

5. ضم العقارات: الاندماج مع المبنيين المجاورين

إن تخطيط الإدارة للتحول مع المبنيين المجاورين يتطلب ضم القطع (دمجها). وقد جاء تعديل اللائحة المؤرخ 04.02.2026 بقاعدة خاصة بشأن الضم:

يترتب على هذا الحكم في حالتكم ثلاث نتائج مهمة:

• يجب أن تكون المباني الثلاثة جميعها خطرة. إذا لم يكن البناء القائم على إحدى القطع خطراً، فلا يمكن اتخاذ قرار الضم استناداً إلى هذا الحكم. لذلك تحقّقوا مما إذا كانت إجراءات تحديد الخطورة قد اكتملت بالنسبة إلى المباني الثلاثة.
• تُطلب أغلبية مستقلة في كل قطعة. لا تحل نسبة المشاركة المرتفعة للملاك في المبنيين الآخرين محل الأغلبية المطلقة المطلوبة في قطعتكم. ويجب تحقيق الأغلبية المطلقة بحسب حصة الأرض داخل قطعتكم بصورة مستقلة.
• تتغير النسب بعد الضم. بعد تنفيذ الضم يُتخذ القرار بشأن التطبيق الجديد في القطعة الموحّدة بأغلبية مطلقة بحسب نسب الحصص. وفي هذه المرحلة ينخفض وزن صوتك ضمن مجموع المباني الثلاثة. لذلك من المهم تأمين حقوقك قبل قرار الضمكتابةً داخل قطعتك الخاصة.

وفي مشروعات الضم يجب أيضاً فحص القيمة التي تدخل بها كل قطعة في المشروع الجديد، والطوابق والواجهات التي ستُخصص فيها الوحدات المستقلة لملاك كل مبنى، وكيفية توزيع المساحات المشتركة.

6. دور حصة الأرض في التوزيع

لا يضع القانون رقم 6306 صيغة رياضية لكيفية توزيع الوحدات المستقلة في المبنى الجديد بين الملاك؛ بل يُحدد التوزيع باتفاق الملاك أو بقرار الأغلبية المطلقة. إلا أن هذه الحرية ليست بلا حدود: فحصة الأرض هي معيار آلية القرار ومعيار حق الملكية معاً.

عندما يُهدم المبنى في إطار التحول الحضري تنتهي الملكية الطابقية ويتحول العقار إلى أرض؛ وما يبقى للملاك هو حصص الأرض المسجلة في الطابو. وتُبنى الحقوق في المبنى الجديد على هذه الحصص.

إضافة إلى ذلك، لا يقتصر التوزيع على المساحة بالمتر المربع فقط. بل يجب تقييم عناصر قيمة الوحدة المستقلة الجديدة مثل الطابق والواجهة والإطلالة ومساحة الاستخدام وإمكانية وجود شرفة أو تراس وحق استعمال السطح مجتمعةً. والمهم هو أن تكون القيمة الإجمالية التي يحصل عليها كل مالك متناسبة مع حصة الأرض.

7. قيمة الشقة ذات الملحق العلوي ومقابلها في المبنى الجديد

الملحق العلوي جزء من الشقة

وفق قانون الملكية الطابقية تُعد الأسطح من الأجزاء المشتركة ما لم يوجد نص مخالف في الاتفاق؛ إلا أن الملحق العلوي المخصص لوحدة مستقلة في المشروع المعتمد يُعد جزءاً من تلك الوحدة المستقلة. وهذا هو سبب ارتفاع حصة الأرض للشقة ذات الملحق العلوي: فعند إنشاء الملكية الطابقية انعكست المساحة الإضافية وإمكانية الانتفاع التي يوفرها الملحق على قيمة الشقة. وفي التحول الحضري يُحسب حق التصويت والتوزيع على أساس هذه الحصة المسجلة في الطابو . وكما أوضحنا في مقالنا المنشور، تقبل محكمة النقض بأن العبرة بسجلات الطابو لا بالاستعمال الفعلي. ولمزيد من التفاصيل حول حقوق ملاك الطابق العلوي راجعوا مقالنا حقوق ملاك الطابق العلوي في التحول الحضري .

مقابل الملحق العلوي في المبنى الجديد

لا يُلزم القانون بأن يُمنح الملحق الموجود في المبنى القديم في المبنى الجديد بالصورة نفسها . ووفق لائحة تنظيم المناطق المخططة لا يجوز إنشاء وحدة مستقلة داخل الفراغات تحت السطح، لكن يمكن إنشاء غرف مرتبطة بالوحدات المستقلة في الطابق الأخير. ولهذا يمكن توفير مقابل الملحق العلوي في المشروع الجديد بإحدى الطرق التالية:

• ملحق علوي مرتبط بشقة الطابق الأخير (استخدام دوبلكس): وهو المقابل الأكثر طبيعية للوضع القديم في المبنى الجديد؛ وقد يتيح كون الشقة المعروضة في الطابق الأعلى هذه الإمكانية.
• مساحة إضافية بالمتر المربع: شقة أكبر في طابق عادي بقدر الفرق في حصة الأرض.
• حق استعمال التراس أو السطح: إذا كان في المشروع الجديد تراس على السطح، فيمكن ربط حق استعمال هذه المساحة بالشقة.
• فرق نقدي: إذا تعذر توفير مقابل في المساحة أو الاستعمال، فيمكن أن يدفع المقاول أو الملاك الآخرون فرق القيمة.

يعتمد اختيار الطريق على الوضع العمراني للمشروع الجديد وعلى التفاوض. والمهم هو أن تتم مقابلة فرق القيمة الناشئ عن الملحق العلوي في المبنى الجديد بطريقة ما وأن يُكتب ذلك صراحةً في العقد.

حول دعوى تصحيح حصة الأرض

يتيح قانون الملكية الطابقية للملاك، إذا لم تُخصص حصص الأرض بنسبة تتناسب مع قيمة الوحدات المستقلة، رفع دعوى لتصحيح حصة الأرض . ووفق تطبيقات محكمة النقض المنقولة في المصادر المتاحة للعامة، يمكن رفع هذه الدعوى ما دام العقار الرئيسي يحتفظ بصفته كملكية طابقية أو ارتفاق طابقي ؛ أما إذا هُدم المبنى وشُطبت الملكية الطابقية فلا يبقى للدعوى محل. وفي تطبيق محكمة النقض يعتمد تحديد حصة الأرض على معيار القيمة ؛ ولذلك فإن ارتفاع حصة الأرض للشقة ذات الملحق العلوي، باعتباره نتيجة للقيمة الإضافية التي يوفرها الملحق، لا يُعد خطأً بذاته. ومع ذلك، إذا كان من المتوقع نشوء نزاع بشأن حصص الأرض، فإن تقرير تقييم مستقل يقوي موقف الأطراف في التفاوض وفي أي دعوى محتملة.

8. كيف يُقيَّم عرض «شقة بالحجم نفسه في الطابق الأعلى»؟

يتضمن عرض الإدارة «ستُمنح شقة في الطابق الأعلى بالحجم نفسه الذي سيُمنح للآخرين» عنصرين مختلفين: المساحة نفسها بالمتر المربع (أي لا يُمنح مقابل المساحة الزائدة الناشئة عن حصة الأرض الأكبر) و موقع الطابق الأعلى (وهو عنصر قد يرفع القيمة في بعض المشروعات). وعند تقييم العرض اطرحوا الأسئلة التالية:

إذا اعتُبر العرض مناسباً، فيجب كتابة جميع الشروط صراحةً في عقد موثق بصيغة رسمية لدى كاتب العدل وفي مخطط التوزيع المرفق به. فالوعود الشفهية أو العبارات الواردة فقط في البروتوكول الأولي قد تخلق مشكلة إثبات لاحقاً. ولمعرفة الطرق المتاحة عند انخفاض مساحة الشقة في المبنى الجديد راجعوا مقالنا التعويض عند انخفاض المساحة في التحول الحضري .

9. ماذا يحدث إذا لم تشارك في القرار؟ مسار بيع الحصة

بالنسبة إلى الملاك الذين لا يشاركون في قرار الأغلبية المطلقة المتخذ وفق الأصول، تنص اللائحة على المسار الآتي:

• خمسة عشر يوماً: يجب فحص العرض واتخاذ القرار خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ الإخطار.
• البيع: إذا لم يُقبل العرض، فإن حصص الأرض تُباع بما لا يقل عن القيمة السوقية أولاً بالمزاد إلى الشركاء الآخرين المتفقين؛ وإذا لم يتم البيع، فيمكن بيعها إلى أشخاص من الغير يقبلون الالتزام بالاتفاق.
• التحقق قبل الترخيص: وفق المادة 15/4 من اللائحة، يجب قبل طلب رخصة البناء أن يكون القرار والعرض قد بُلغا لمن لم يشاركوا في القرار وفق الأصول، وأن يكون قد تم التقدم بطلب بيع الحصص.

لذلك فإن القول «لن نوقّع» قد يؤدي على المدى الطويل إلى خطر بيع حصتكم في الأرض بالقيمة السوقية . وقد تكون القيمة السوقية أقل من قيمة الشقة التي ستحصلون عليها في المبنى الجديد. وينبغي تقييم هذا الخطر مع هدف المشاركة في التحول . ولمزيد من التفاصيل حول الموضوع راجعوا مقالنا لا أريد المشاركة في التحول الحضري .

10. الطرق القانونية والمحكمة المختصة

في التحول الحضري تختلف طرق التقاضي بحسب طبيعة النزاع. وهذه التفرقة مهمة لأن سلوك طريق غير صحيح قد يؤدي إلى ضياع الوقت:

11. هل يؤثر محضر وقف البناء والغرامة العمرانية على العملية؟

قانون الإعمار رقم 3194ينص في مادته 32 على أنه بالنسبة إلى الأبنية التي يثبت أنها أُنشئت من دون ترخيص أو بالمخالفة للترخيص، يُنظم محضر وقف البناء ويُختم المبنى، وإذا لم تُزل المخالفة يُتخذ قرار الهدم؛ كما تُفرض بموجب المادة 42 غرامة عمرانية .

أثره على التحول الحضري

• لا يمنع تحديد المبنى الخطر. يُحدد كون المبنى خطراً بحسب مقاومته للزلازل؛ ووجود أجزاء غير مرخصة أو مخالفة للترخيص لا يمنع هذا التحديد. ولا يرى القانون رقم 6306 مخالفة التشريع العمراني عائقاً أمام التحول، بل يعدها في كثير من الأحيان أحد أسباب الحاجة إليه.
• تُحدد الاستحقاقات وفق الطابو. يُحسب حق التصويت والتوزيع على أساس الوحدة المستقلة وحصة الأرض المسجلتين في الطابو؛ ولا يغيّر محضر وقف البناء هذا السجل.
• الأجزاء غير المشروعة لا تنشئ حقوقاً إضافية. إذا وُجد في المبنى طابق أو مساحة إضافية أُنشئت لاحقاً من دون ترخيص، فمن الصعب اعتبار هذه الأجزاء في المبنى الجديد «شقة قانونية»؛ ويظل التوزيع قائماً وفق سجل الطابو.
• الغرامة العمرانية شخصية. إذا كانت هناك غرامة عمرانية غير مدفوعة، فهي من حيث الأصل دين على من صدرت باسمه. ويجب الاستعلام من البلدية عما إذا كانت الغرامة قد أصبحت نهائية، ولمن بُلّغت، وما هو وضع تحصيلها؛ وإذا وُضع حجز على العقار لتحصيلها فيجب معالجة ذلك بصورة مستقلة ضمن عملية التحول.

ماذا يجب فعله إذا نُظم محضر وقف بناء؟

إذا نظمت البلدية أثناء عملية التحول محضر وقف بناء للمبنى، فيجب فحص مضمون المحضر بعناية، والمخالفة التي يتعلق بها، والشخص المعني بها، ومن هو المخاطب بالغرامة. ويمكن الطعن في المحضر والقرارات المبنية عليه بالهدم أو بالغرامة عن طريق دعوى إلغاء أمام المحكمة الإدارية . ووفق اجتهادات مجلس الدولة المتاحة للعامة، فإن قرارات الهدم والغرامة المستندة إلى محضر وقف بناء لا يتضمن العناصر الإلزامية تكون غير مشروعة؛ كما يمكن مناقشة فرض الغرامة مباشرة على مالك الطابو رغم أنه لم يرتكب المخالفة، من زاوية مبدأ شخصية العقوبات.

12. خارطة طريق خطوة بخطوة

13. لماذا تُعد الإدارة الصحيحة للعملية مهمة في هذه الملفات؟

غالباً لا ينشأ فقدان حق المالك ذي حصة الأرض الأكبر في التحول الحضري من خطأ كبير واحد، بل من نواقص إجرائية صغيرة: بروتوكول أولي تم توقيعه، مهلة خمسة عشر يوماً تم تفويتها، اعتراض لم يُسجل كتابةً، أو مخطط توزيع لم يُرفق بالعقد. وبعد اتخاذ قرار الضم وتوقيع مخطط التوزيع تصبح الدعاوى اللاحقة طويلة وغير مؤكدة.

• قبل مرحلة القرار: حساب وزن التصويت، وتقديم مطالبة معللة بتوزيع يتناسب مع حصة الأرض، وإعداد تقرير تقييم،
• في مرحلة القرار: مراقبة إجراءات الاجتماع والقرار، والتحقق من شروط الضم، وتقييم العرض في الميعاد،
• في مرحلة العقد: تأمين الحقوق بعقد موثق لدى كاتب العدل ومخطط توزيع، وتقييد هوامش السماح الواسعة وصلاحيات التعديل الممنوحة للمقاول.

المناطق التي نقدم فيها خدماتنا

يقع مكتب 2M Hukuk للمحاماة في توزلا. وفي منازعات التحول الحضري والملكية الطابقية والإعمار نتابع الملفات أمام محكمة إسطنبول الأناضولية، والمحاكم الإدارية في إسطنبول، والوحدات المحلية لرئاسة التحول الحضري، وكذلك محاكم غبزة وكوجالي . وفي الجانب الأناضولي من إسطنبول نعمل في توزلا، بنديك، كارتال، مالتيبه، أتاشهير، قاضي كوي، أوسكودار، عمرانية وسانجاك تبه؛ وفي الجانب الأوروبي في باكيركوي، بشيكتاش، كوتشوك تشكمجه وإسنيورت؛ وفي كوجالي في غبزة، داريجا، تشايروفا وإزميتفي ملفات الملاك.

14. الأسئلة الشائعة

هل البروتوكول الأولي الذي طلبت الإدارة توقيعه يلزمني؟

لا، البروتوكول الذي لم توقّع عليه لا يلزمك كعقد. إلا أنه بعد تحديد المبنى الخطر في نطاق القانون رقم 6306، إذا اتُخذ قرار مستوفٍ للإجراءات بالأغلبية المطلقة للملاك محسوبة بحسب نسب حصصهم، فقد تصبح حصص الأرض لمن لم يشاركوا في القرار محلاً لإجراءات البيع. لذلك فإن نهج «لم أوقّع وانتهى الأمر» ليس آمناً؛ بل يجب مراقبة إجراءات القرار ومضمونه.

حصة الأرض في شقتي ذات الملحق العلوي أكبر. هل يحق لي الحصول على شقة أكبر في المبنى الجديد؟

لا يضع القانون صيغة ثابتة للتوزيع؛ بل يُحدد التوزيع باتفاق الملاك أو بقرار الأغلبية المطلقة. إلا أن محكمة النقض قبلت بأن التخفيض غير المتناسب لنسب حصص الملاك في التحول الحضري يمس حق الملكية وقد يؤدي إلى إثراء بلا سبب. وحصة الأرض المسجلة في الطابو هي أقوى سند لكم في التفاوض وفي أي دعوى محتملة.

هل يجب منح الملحق العلوي أيضاً في المبنى الجديد؟

لا يُلزم القانون بمنح الملحق الموجود في المبنى القديم بالصورة نفسها في المبنى الجديد؛ إذ يعتمد استعمال مساحة ما تحت السطح في المشروع الجديد على تشريعات الإعمار وعلى المشروع. إلا أن الملحق العلوي عنصر يزيد من قيمة الشقة وحصة الأرض، ولذلك يمكن المطالبة بمقابله في المبنى الجديد على شكل مساحة إضافية، أو حق استعمال تراس أو سطح، أو فرق نقدي.

كم توقيعاً يلزم لاتخاذ القرار؟

في القطع التي تقع عليها أبنية خطرة، تُتخذ القرارات بشأن التطبيقات الجديدة بالأغلبية المطلقة للشركاء محسوبة بحسب نسب حصصهم (حصص الأرض). ولا تُحسب الأغلبية بعدد الأشخاص بل بحسب حصة الأرض؛ ولذلك يكون وزن صوت الملاك ذوي الحصص الأكبر أعلى أيضاً.

هل يلزم موافقة الجميع لضم العقار إلى المبنيين المجاورين؟

وفق تعديل اللائحة المؤرخ 04.02.2026، يشترط للضم أن تكون جميع الأبنية القائمة على القطع قد حُددت باعتبارها خطرة، وأن تتحقق في كل قطعة على حدة الأغلبية المطلقة للشركاء بحسب نسب حصصهم. أي يجب تحقيق الأغلبية المطلقة بصورة مستقلة في قطعتكم؛ ولا تحل أغلبية المباني الأخرى محل أغلبية قطعتكم.

ماذا يحدث إذا لم أشارك في القرار؟

بعد تبليغكم قرار الأغلبية المطلقة المتخذ وفق الأصول والعرض، إذا لم تفحصوا العرض أو لم تقبلوه خلال خمسة عشر يوماً، فقد تُباع حصص أرضكم بالمزاد أولاً إلى الشركاء الآخرين المتفقين، على ألا تقل عن القيمة السوقية التي تحددها رئاسة التحول الحضري أو تكلف بتحديدها. لذلك يجب تقديم اعتراضاتكم كتابةً وفي الميعاد.

تم أخذ عينة لبّية. هل يمكنني الاعتراض على تقرير المبنى الخطر؟

نعم. يمكن الاعتراض على تحديد المبنى الخطر خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ التبليغ أو من التاريخ الذي يُعد فيه التبليغ حاصلاً. ويُعلّق محضر التحديد على المبنى، ويُرسل إشعار عبر الحكومة الإلكترونية، ويُعلن في المختارية؛ ويُعد اليوم الأخير من الإعلان تاريخ التبليغ. لذلك تابعوا باب المبنى والمختارية والحكومة الإلكترونية عن قرب.

هل يؤثر صدور محضر وقف بناء وغرامة عمرانية بحق مبنانا على التحول الحضري؟

يُحدد كون المبنى خطراً بحسب مقاومته للزلازل؛ ووجود أجزاء غير مرخصة أو مخالفة للترخيص لا يمنع تحديده أو تطبيق التحول الحضري. وتُحدد الاستحقاقات وحق التصويت وفق سجل الطابو. وإذا كانت هناك غرامة عمرانية غير مدفوعة فهي دين شخصي على من فُرضت عليه ويجب تقييمها بصورة منفصلة بحسب مرحلة التحصيل.

يُعرض عليّ في الطابق الأعلى شقة بالحجم نفسه الذي سيُمنح للآخرين. هل أقبل؟

قارنوا قبل القبول قيمة العرض بحصة الأرض الخاصة بكم. قد ترفع خصائص مثل موقع الطابق الأعلى والواجهة وحق استعمال السطح وإمكانية التراس أو الملحق العلوي من القيمة؛ لكن إذا لم يُعوض فرق المساحة فيمكنكم المطالبة بمساحة إضافية أو منطقة إضافية أو فرق نقدي. ويجب كتابة جميع الشروط صراحةً في عقد كاتب العدل وفي مخطط التوزيع المرفق به.

هل يمكنني رفع دعوى للحصول على حقي؟

توجد طرق مختلفة بحسب الحالة: دعوى أمام القضاء العادي ضد اجتماع أو قرار غير مستوفٍ للإجراءات، ودعوى أمام القضاء الإداري ضد أعمال إدارية مثل تحديد المبنى الخطر والبيع، ودعوى إثراء بلا سبب إذا ظهر عدم تناسب بعد اكتمال التوزيع. ولأن تحديد الطريق وموعد استخدامه مرتبط بالمهل، يجب إجراء تقييم قانوني منذ بداية العملية.

15. جدول المصادر والخلاصة

وخلاصة القول، إن مالك الشقة ذات الملحق العلوي الذي يملك في الطابو حصة أرض أكبر من الآخرين ليس ملزماً بتوقيع بروتوكول أولي يقوم على مبدأ «شقة متساوية للجميع»، والبروتوكول الذي لم يوقّع عليه لا يلزمه. إلا أنه وفق الصيغة الحالية للقانون رقم 6306، وبعد تحديد المبنى الخطر، فإن قراراً يُتخذ بحسب نسب الحصص بالأغلبية المطلقة و وفقاً للإجراءات القانونية قد يؤدي إلى بيع حصص من لم يشاركوا في القرار بالقيمة السوقية . لذلك فإن الاستراتيجية الأنسب ليست عرقلة التحول، بل المطالبة بالمقابل القيمي لحصة الأرض كتابةً وبأسباب واضحة والمشاركة في التحول مع الحصول على الحق المستحق. فحصة الأرض المسجلة في الطابو هي معيار وزن التصويت والتوزيع معاً، ومحكمة النقض ترى أن التخفيض غير المتناسب لنسب الحصص مخالف لحق الملكية. ويمكن المطالبة بمقابل الملحق العلوي في المبنى الجديد على شكل ملحق مرتبط بشقة الطابق الأخير أو مساحة إضافية أو حق تراس أو فرق نقدي، ويكون تقرير تقييم مستقل أقوى سند لهذه المطالبة. أما ضم العقارات مع المباني المجاورة فيتطلب أن تكون المباني الثلاثة خطرة وأن تتحقق في كل قطعة على حدة الأغلبية المطلقة؛ ولذلك ينبغي تأمين الحقوق قبل قرار الضم. محضر وقف البناء والغرامة العمرانية لا يمنعان تحديد المبنى الخطر أو التحول؛ إلا أنه يجب الاستعلام من البلدية عن نطاقهما والجهة المخاطبة بهما، وتوضيح الالتزامات في العقد.

أُعدت هذه المقالة لأغراض المعلومات العامة ولا تُعد رأياً قانونياً في ملف محدد. وتستند القرارات المذكورة إلى النصوص المنشورة في المصادر التي وردت فيها؛ وينبغي التحقق منها عبر UYAP أو قواعد بيانات القرارات الرسمية قبل استخدامها في مذكرة أو طلب. ونظراً إلى كثرة تغير الأحكام التشريعية، يجب مراجعة النصوص الحالية عبر الجريدة الرسمية وmevzuat.gov.tr.