1. Mevzuat Çerçevesi ve Yasal Dayanak

 Serbest Muhasebeci Mali Müşavirler (SMMM) ve Yeminli Mali Müşavirlerin (YMM) meskenlerde ofis açabilmesi hususu, 3568 sayılı Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik Kanunu’nun 45. maddesine 30/4/2013 tarihli ve 6460 sayılı Kanun ile eklenen fıkra ile düzenlenmiştir. Bu emredici hükme göre:

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) göre tapuda “mesken” olarak gösterilen bağımsız bölümlerde, kat maliklerinin izni, muvafakati veya oybirliği gibi şartlar aranmaksızın SMMM veya YMM faaliyetlerinde bulunulabilir.

Söz konusu yasal düzenleme, apartman yönetim planındaki “mesken harici kullanılamaz” şeklindeki aksine hükümleri geçersiz kılar.

Bu muafiyet yalnızca büro/ofis faaliyeti ile sınırlı olup, taşınmazın ticari dükkan veya imalathane gibi kullanılmasına izin vermez. Ayrıca meslek mensubu, KMK m. 18 uyarınca komşuları rahatsız etmeme borcu altındadır.

2. Anayasal Denetim ve Düzenlemenin Niteliği

 Anayasa Mahkemesi, 3568 sayılı Kanun’un 45. maddesine eklenen bu muafiyet hükmünün Anayasa’ya aykırılık iddiasını reddetmiştir. Anayasa Mahkemesi’nin 04/06/2014 tarihli, 2014/75 Esas ve 2014/102  Karar sayılı ilamında; SMMM ve YMM faaliyetlerinin kamu hizmeti niteliği taşıdığı, bu büroların “fikri emek” karakteri barındırdığı ve bu nedenle diğer ticari işletmelerden ayrı tutularak meskenlerde açılabilmesine izin verilmesinin eşitlik ilkesine aykırı olmadığı vurgulanmıştır.

3. Yargı Kararları Işığında Uygulama Analizi

A. Kat Maliklerinin İzni ve Yönetim Planı Engeli Güncel yargı pratiği, 3568 sayılı Kanun’daki özel düzenlemenin KMK’nın genel hükümlerine üstün geldiğini kabul etmektedir.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 26.02.2019 tarihli, 2017/9992 Esas ve 2019/1283  Karar sayılı ilamında; tapuda mesken nitelikli bağımsız bölümlerin SMMM ve YMM faaliyetleri için kullanılmasında kat maliklerinin izninin aranmayacağını ve yönetim planındaki aksine hükümlerin uygulanamayacağını açıkça belirtmiştir.

Danıştay 2. Daire, 20.04.2021 tarihli, 2021/5821 Esas ve 2021/1364  Karar sayılı ilamında; konut vasıflı bölümlerde konut dışı faaliyet yasağının istisnası olarak avukatlık büroları ile 3568 sayılı Kanun kapsamındaki muhasebe büroları için kat maliklerinin rızasının aranmadığını teyit etmiştir. Benzer bir yaklaşım Danıştay 2. Daire’nin 12.04.2023 tarihli, 2021/3867 Esas ve 2023/2010  Karar sayılı ilamında da görülmektedir.

B. Kullanım Şartları ve Sınırları Yargıtay, bu muafiyetin kötüye kullanılmaması için belirli kriterler öngörmüştür.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 20.07.2010 tarihli, 2010/4788 Esas ve 2010/11178  Karar sayılı ilamında; muhasebe bürosu kullanımının “tek bir bağımsız bölümü, bağımsız çalışan bir kişinin en fazla bir elemanı ile birlikte yazıhane niteliğinde kullanması” şeklinde olması gerektiğini belirtmiştir. Aynı kararda, muhasebe bürosu ile bir sigorta şirketinin aynı anda faaliyet göstermesi durumunda bu muafiyetin uygulanamayacağına hükmedilmiştir.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 06.06.2012 tarihli, 2012/5732 Esas ve 2012/7142  Karar sayılı ilamında da benzer şekilde, kullanımın “yazıhane” niteliğini aşmaması ve çalışan sayısının sınırlı olması gerektiği vurgulanmıştır.

C. Tarihsel Gelişim ve Geçici Düzenlemeler 2013 yılındaki kalıcı yasal değişiklik öncesinde, 6111 sayılı Kanun ile KMK’ya eklenen geçici maddelerle bu faaliyetlere izin verilmiştir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 11.05.2011 tarihli, 2011/209 Esas ve 2011/292  Karar sayılı ilamında; 6111 sayılı Kanun ile getirilen geçici düzenlemenin derdest davalarda dikkate alınması gerektiğini belirtmiştir.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 19.06.2012 tarihli, 2012/5917 Esas ve 2012/7555  Karar sayılı ilamında; yerel mahkemenin meskene iade kararını, 6111 sayılı Kanun ile getirilen yeni düzenlemeleri değerlendirmediği gerekçesiyle bozmuştur.

4. İkincil Kaynaklar ve Genel İlkeler (İkincil Bilgi) 

Aşağıdaki hususlar, doğrudan SMMM/YMM muafiyetine odaklanmasa da KMK m. 24 kapsamındaki genel rejimi ve bu mesleklerin neden istisna tutulduğunu anlamak bakımından ikincil kaynak olarak değerlendirilmiştir:

Genel Kural (Oybirliği): Tapuda mesken olarak kayıtlı bir yerin işyeri (pansiyon, laboratuvar, güzellik salonu vb.) olarak kullanılabilmesi için tüm kat maliklerinin oybirliği kararı şarttır (Yargıtay 18. HD, 2014/3671 E., 2014/9200  K.; Yargıtay 18. HD, 2014/16155 E., 2014/14774  K.).

Yönetim Planının Bağlayıcılığı: KMK m. 28 uyarınca yönetim planı sözleşme hükmündedir. Ancak SMMM ve YMM’ler için 3568 sayılı Kanun m. 45 bu genel kuralın üzerinde emredici bir istisna teşkil eder. Diğer meslek grupları (müteahhitlik, emlakçılık, sigorta acentesi vb.) için oybirliği veya yönetim planı izni halen zorunludur (Yargıtay 18. HD, 2016/486 E., 2016/2923  K.; Yargıtay 18. HD, 2014/8579 E., 2014/12982  K.).

Sonuç: SMMM ve YMM’ler, 3568 sayılı Kanun m. 45/6 uyarınca, tapuda mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümlerde kat maliklerinin izni aranmaksızın ve yönetim planındaki yasaklayıcı hükümlere bakılmaksızın ofis açabilirler. Bu hak, Anayasa Mahkemesi ve yüksek yargı organları tarafından teyit edilmiş emredici bir yasal muafiyettir. Ancak faaliyetin “büro/yazıhane” sınırları içinde kalması ve komşuluk hukukuna riayet edilmesi yasal bir zorunluluktur.

SMMM ve YMM Ofislerinin Meskenlerde Faaliyeti Hakkında Mevzuat Notu

1. Yasal Dayanak:

3568 Sayılı Kanun Madde 45 (Ek fıkra: 30/4/2013-6460/9 md.): “23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre anagayrimenkulün mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde kat maliklerinin izni ve benzeri şartlar aranmaksızın serbest muhasebeci mali müşavirlik veya yeminli mali müşavirlik faaliyetlerinde bulunulabilir. Bu konuda, yönetim planındaki aksine hükümler uygulanmaz.”

2. Düzenlemenin Etkisi ve Uygulama:

İzin Şartı: Tapuda “mesken” (konut) olarak kayıtlı taşınmazlarda mali müşavirlik ofisi açmak için kat malikleri kurulundan oybirliği veya oy çokluğu ile izin alınmasına gerek yoktur.

Yönetim Planı Engeli: Apartman yönetim planında “bağımsız bölümler sadece mesken olarak kullanılır, işyeri açılamaz” şeklinde bir hüküm bulunsa dahi, 3568 sayılı Kanun’un emredici hükmü gereği bu yasak SMMM ve YMM’ler için uygulanmaz.

Kapsam: Bu muafiyet sadece 3568 sayılı Kanun kapsamındaki meslek mensupları (SMMM ve YMM) ile 1136 sayılı Kanun kapsamındaki avukatlar için geçerlidir. Diğer meslek grupları (mühendis, mimar, şirket merkezi vb.) için KMK m. 24 uyarınca halen oybirliği veya yönetim planı izni aranmaktadır.

Sık Sorulan Sorular

Mali müşavirler tapuda mesken kayıtlı bir dairede kat maliklerinden izin almadan ofis açabilir mi?

Evet, açabilir. 3568 sayılı Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik Kanunu’nun 45. maddesine 2013 yılında (6460 sayılı Kanun) eklenen fıkra ile bu hak emredici bir yasal güvenceye kavuşturulmuştur. Buna göre SMMM ve YMM’ler, tapuda mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümlerde kat maliklerinin izni, muvafakati veya oybirliği aranmaksızın faaliyette bulunabilir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi de 2019 tarihli kararında bu hakkı açıkça teyit etmiştir. Yönetim planında “mesken harici kullanılamaz” gibi bir hüküm bulunsa dahi söz konusu yasak SMMM ve YMM’ler için uygulanmaz.

Yönetim planında “sadece mesken olarak kullanılır” yazıyorsa ne olur? Bu yasak mali müşavirleri de bağlar mı?

Hayır, bağlamaz. 3568 sayılı Kanun’un 45. maddesi, KMK’nın genel hükümlerine ve yönetim planı kısıtlamalarına üstün gelen emredici bir istisna niteliğindedir. Danıştay 2. Dairesi’nin 2021 ve 2023 tarihli kararlarında da konut vasıflı bağımsız bölümlerde SMMM ve YMM faaliyetleri için kat maliklerinin rızasının aranmayacağı teyit edilmiştir. Anayasa Mahkemesi de 2014 tarihli kararında bu muafiyeti anayasaya aykırı bulmamış; mali müşavirlik faaliyetlerinin kamu hizmeti niteliği ve fikri emek karakteri taşıdığını vurgulayarak diğer ticari faaliyetlerden ayrı tutulmasının eşitlik ilkesine aykırı olmadığına hükmetmiştir.

Bu muafiyetin sınırları nelerdir? Her türlü faaliyeti kapsıyor mu?

Hayır, muafiyetin önemli sınırları bulunmaktadır. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihadına göre faaliyet; tek bir bağımsız bölümde, bağımsız çalışan bir kişinin en fazla bir elemanıyla birlikte yürütülen yazıhane niteliğini aşmamalıdır. Muhasebe bürosuyla eş zamanlı olarak sigorta acentesi gibi farklı bir ticari faaliyetin sürdürülmesi durumunda bu muafiyetten yararlanılamaz. Bunun yanı sıra KMK’nın 18. maddesi uyarınca meslek mensupları komşuları rahatsız etmeme yükümlülüğü altındadır; yoğun müşteri trafiği, gürültü veya huzur bozucu eylemler gerekçesiyle müdahale talep edilebilir. Ayrıca bu muafiyet yalnızca SMMM, YMM ve avukatlar için geçerli olup mühendis, mimar veya şirket merkezi gibi diğer kullanımlar için KMK kapsamında oybirliği şartı geçerliliğini korumaktadır. İstanbul avukat ve Tuzla avukat olarak hizmet veren 2M Hukuk Avukatlık Ofisi’nin kat mülkiyeti uzmanı avukatları, muafiyetin sınırlarına ilişkin uyuşmazlıklarda da etkin hukuki destek sunmaktadır.

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Meskende SMMM veya YMM ofisi açmak yasal bir hak olmakla birlikte bu hakkın doğru ve güvenli kullanımı; yasal muafiyetin kapsamı, yönetim planı hükümleri, faaliyetin yazıhane sınırlarında tutulması ve komşuluk hukuku yükümlülüklerinin birlikte değerlendirilmesini gerektirmektedir. Yönetim kurulunun haksız itirazları, diğer kat maliklerinin açtığı tahliye davaları veya belediyenin ruhsat süreçlerindeki engeller, uzman hukuki destek alınmadan aşılması güç sorunlara dönüşebilir. İstanbul avukat ve Tuzla avukat olarak faaliyet gösteren 2M Hukuk Avukatlık Ofisi’nin kat mülkiyeti uzmanı avukatları; yönetim planı analizi, kat malikleri kurulu süreçleri ve olası tahliye davalarında SMMM ile YMM’lere etkin hukuki destek sunmaktadır. Hak kaybı yaşamamak için sürecin başında uzman bir avukattan görüş almanız büyük önem taşımaktadır.