1. إطار التشريع والسند القانوني

 مسألة تمكين المحاسبين الماليين المستقلين (SMMM) والمحاسبين الماليين القانونيين (YMM) من فتح مكاتب في المساكن، تم تنظيمها بموجب الفقرة المضافة إلى المادة 45 من القانون رقم 3568 بشأن المحاسبة المالية المستقلة والمحاسبة المالية القانونية، بموجب القانون رقم 6460 بتاريخ 30/4/2013. ووفقًا لهذا الحكم الملزم:

وفقًا لقانون الملكية العقارية رقم 634 (KMK)، في الأقسام المستقلة المعروضة في سند الملكية على أنها “مسكن”، يمكن ممارسة أنشطة SMMM أو YMM دون الحاجة إلى شروط مثل إذن أو موافقة أو إجماع من مالكي العقار.

يلغي هذا التنظيم القانوني الأحكام المخالفة في خطة إدارة المبنى، والتي تنص على أنه “لا يمكن استخدامها لغير أغراض السكن”.

يقتصر هذا الإعفاء على نشاط المكتب/المكتب فقط، ولا يسمح باستخدام العقار كمتجر تجاري أو ورشة عمل. بالإضافة إلى ذلك، يلتزم المهني، بموجب المادة 18 من قانون الملكية العقارية (KMK)، بعدم إزعاج الجيران.

2. الرقابة الدستورية وطبيعة التنظيم

 رفضت المحكمة الدستورية ادعاء عدم دستورية حكم الإعفاء هذا المضاف إلى المادة 45 من القانون رقم 3568. في قرار المحكمة الدستورية رقم 2014/102، أساس 2014/75، بتاريخ 04/06/2014 ؛ تم التأكيد على أن أنشطة المحاسبين القانونيين المعتمدين والمراجعين الماليين المعتمدين (SMMM و YMM) تحمل طابع خدمة عامة، وأن هذه المكاتب تتميز بـ “العمل الفكري”، ولذلك فإن السماح بفتحها في المساكن، مع فصلها عن المؤسسات التجارية الأخرى، لا يتعارض مع مبدأ المساواة.

3. تحليل التطبيق في ضوء القرارات القضائية

أ. إذن مالكي الوحدات وعقبة خطة الإدارة تقبل الممارسة القضائية الحالية أن التنظيم الخاص في القانون رقم 3568 يرجح أحكام قانون ملكية الوحدات (KMK) العامة.

في قرار الدائرة المدنية العشرين بمحكمة الاستئناف العليا، رقم 2019/1283، أساس 2017/9992، بتاريخ 26.02.2019 ؛ تم النص بوضوح على أنه لا يلزم الحصول على إذن من مالكي الوحدات عند استخدام الأقسام المستقلة المصنفة كسكن في السجل العقاري لأنشطة المحاسبين القانونيين المعتمدين والمراجعين الماليين المعتمدين (SMMM و YMM)، وأن الأحكام المخالفة في خطة الإدارة لا يمكن تطبيقها.

في قرار الدائرة الثانية بمجلس الدولة، رقم 2021/1364، أساس 2021/5821، بتاريخ 20.04.2021 ؛ أكدت أنه كاستثناء من حظر الأنشطة غير السكنية في الأقسام المصنفة كسكن، لا يشترط الحصول على موافقة مالكي الوحدات لمكاتب المحاماة ومكاتب المحاسبة المشمولة بالقانون رقم 3568. ويُرى نهج مماثل في قرار الدائرة الثانية بمجلس الدولة، رقم 2023/2010، أساس 2021/3867، بتاريخ 12.04.2023 أيضًا.

ب. شروط وحدود الاستخدام لقد وضعت محكمة الاستئناف معايير معينة لضمان عدم إساءة استخدام هذا الإعفاء.

القرار رقم 2010/11178 بتاريخ 20.07.2010، الملف الأساسي رقم 2010/4788، الصادر عن الدائرة 18 المدنية بمحكمة الاستئناف في حكمها المذكور؛ ذكرت أن استخدام مكتب المحاسبة يجب أن يكون على شكل “استخدام قسم مستقل واحد، من قبل شخص يعمل بشكل مستقل مع موظف واحد على الأكثر، بصفة مكتب”. وفي نفس القرار، حُكم بأنه لا يمكن تطبيق هذا الإعفاء إذا كانت شركة محاسبة وشركة تأمين تعملان في نفس الوقت.

القرار رقم 2012/7142 بتاريخ 06.06.2012، الملف الأساسي رقم 2012/5732، الصادر عن الدائرة 18 المدنية بمحكمة الاستئناف في حكمها المذكور، وبالمثل، تم التأكيد على أن الاستخدام يجب ألا يتجاوز طبيعة “المكتب” وأن عدد الموظفين يجب أن يكون محدودًا.

ج. التطور التاريخي واللوائح المؤقتة قبل التعديل القانوني الدائم في عام 2013، سُمح بهذه الأنشطة بموجب مواد مؤقتة أضيفت إلى قانون ملكية العقارات (KMK) بموجب القانون رقم 6111.

القرار رقم 2011/292 بتاريخ 11.05.2011، الملف الأساسي رقم 2011/209، الصادر عن الجمعية العمومية القانونية لمحكمة الاستئناف في حكمها المذكور؛ ذكرت أنه يجب الأخذ بالاعتبار التنظيم المؤقت الذي جاء به القانون رقم 6111 في الدعاوى المنظورة.

القرار رقم 2012/7555 بتاريخ 19.06.2012، الملف الأساسي رقم 2012/5917، الصادر عن الدائرة 18 المدنية بمحكمة الاستئناف في حكمها المذكور؛ ألغت قرار المحكمة المحلية بإعادة المسكن، على أساس أنها لم تقيم اللوائح الجديدة التي جاء بها القانون رقم 6111.

4. المصادر الثانوية والمبادئ العامة (المعلومات الثانوية) 

على الرغم من أن النقاط التالية لا تركز بشكل مباشر على إعفاء SMMM/YMM، فقد تم اعتبارها مصادر ثانوية لفهم النظام العام ضمن نطاق المادة 24 من قانون ملكية الطوابق، وسبب استثناء هذه المهن:

القاعدة العامة (الإجماع): لاستخدام مكان مسجل كسكن في سند الملكية كمكان عمل (فندق صغير، مختبر، صالون تجميل، وما إلى ذلك)، يشترط قرار بالإجماع من جميع مالكي الطوابق (محكمة النقض، الدائرة المدنية الثامنة عشرة، 2014/3671 أساس، 2014/9200  قرار؛ محكمة النقض، الدائرة المدنية الثامنة عشرة، 2014/16155 أساس، 2014/14774  قرار).

قوة خطة الإدارة الملزمة: وفقًا للمادة 28 من قانون ملكية الطوابق، تعتبر خطة الإدارة بمثابة حكم تعاقدي. ومع ذلك، بالنسبة لـ SMMM و YMM، تشكل المادة 45 من القانون رقم 3568 استثناءً إلزاميًا يعلو هذه القاعدة العامة. أما بالنسبة لمجموعات المهن الأخرى (المقاولات، الوكالة العقارية، وكالة التأمين، وما إلى ذلك)، فلا يزال الإجماع أو إذن خطة الإدارة إلزاميًا (محكمة النقض، الدائرة المدنية الثامنة عشرة، 2016/486 أساس، 2016/2923  قرار؛ محكمة النقض، الدائرة المدنية الثامنة عشرة، 2014/8579 أساس، 2014/12982  قرار).

الخلاصة: يمكن لـ SMMM و YMM، بموجب المادة 45/6 من القانون رقم 3568، فتح مكاتب في الأقسام المستقلة المسجلة كسكن في سند الملكية، دون الحاجة إلى إذن من مالكي الطوابق ودون النظر إلى الأحكام المانعة في خطة الإدارة. هذا الحق هو إعفاء قانوني إلزامي أكدته المحكمة الدستورية والهيئات القضائية العليا. ومع ذلك، كان التزامًا قانونيًا أن يظل النشاط ضمن حدود “مكتب/مكتب عمل” وأن يلتزم بقانون الجوارر.

مذكرة تشريعية بشأن نشاط مكاتب SMMM و YMM في المساكن

1. الأساس القانوني:

القانون رقم 3568 المادة 45 (فقرة إضافية: 30/4/2013-6460/9): “وفقًا لقانون ملكية الوحدات رقم 634 المؤرخ 23/6/1965، يمكن ممارسة أنشطة المستشار المالي المحاسب المستقل أو المستشار المالي المحاسب القانوني في الأقسام المستقلة من العقار الرئيسي المخصصة للسكن، دون الحاجة إلى إذن من مالكي الوحدات أو شروط مماثلة. في هذا الصدد، لا تُطبق الأحكام المخالفة في خطة الإدارة.”

2. أثر التنظيم والتطبيق:

شرط الإذن: لا يلزم الحصول على إذن بالإجماع أو بأغلبية الأصوات من مجلس مالكي الوحدات لفتح مكتب استشارات مالية في العقارات المسجلة في السجل العقاري كـ “سكن” (منزل).

عائق خطة الإدارة: حتى لو تضمن مخطط إدارة المبنى حكمًا ينص على أن “الأقسام المستقلة تستخدم للسكن فقط، ولا يمكن فتح أماكن عمل”، فإن هذا الحظر لا ينطبق على المحاسبين الماليين المستقلين والمحاسبين الماليين القانونيين بموجب الحكم الإلزامي للقانون رقم 3568.

النطاق: هذا الإعفاء سارٍ فقط لأصحاب المهن المشمولين بالقانون رقم 3568 (المحاسبون الماليون المستقلون والمحاسبون الماليون القانونيون) والمحامين المشمولين بالقانون رقم 1136. أما بالنسبة للمجموعات المهنية الأخرى (مثل المهندسين والمعماريين ومراكز الشركات وما إلى ذلك)، فلا يزال يتطلب الحصول على موافقة بالإجماع أو إذن خطة الإدارة بموجب المادة 24 من قانون ملكية الوحدات.

الأسئلة المتكررة

Mali müşavirler tapuda mesken kayıtlı bir dairede kat maliklerinden izin almadan ofis açabilir mi?

Evet, açabilir. 3568 sayılı Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik Kanunu’nun 45. maddesine 2013 yılında (6460 sayılı Kanun) eklenen fıkra ile bu hak emredici bir yasal güvenceye kavuşturulmuştur. Buna göre SMMM ve YMM’ler, tapuda mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümlerde kat maliklerinin izni, muvafakati veya oybirliği aranmaksızın faaliyette bulunabilir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi de 2019 tarihli kararında bu hakkı açıkça teyit etmiştir. Yönetim planında “mesken harici kullanılamaz” gibi bir hüküm bulunsa dahi söz konusu yasak SMMM ve YMM’ler için uygulanmaz.

Yönetim planında “sadece mesken olarak kullanılır” yazıyorsa ne olur? Bu yasak mali müşavirleri de bağlar mı?

Hayır, bağlamaz. 3568 sayılı Kanun’un 45. maddesi, KMK’nın genel hükümlerine ve yönetim planı kısıtlamalarına üstün gelen emredici bir istisna niteliğindedir. Danıştay 2. Dairesi’nin 2021 ve 2023 tarihli kararlarında da konut vasıflı bağımsız bölümlerde SMMM ve YMM faaliyetleri için kat maliklerinin rızasının aranmayacağı teyit edilmiştir. Anayasa Mahkemesi de 2014 tarihli kararında bu muafiyeti anayasaya aykırı bulmamış; mali müşavirlik faaliyetlerinin kamu hizmeti niteliği ve fikri emek karakteri taşıdığını vurgulayarak diğer ticari faaliyetlerden ayrı tutulmasının eşitlik ilkesine aykırı olmadığına hükmetmiştir.

Bu muafiyetin sınırları nelerdir? Her türlü faaliyeti kapsıyor mu?

Hayır, muafiyetin önemli sınırları bulunmaktadır. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihadına göre faaliyet; tek bir bağımsız bölümde, bağımsız çalışan bir kişinin en fazla bir elemanıyla birlikte yürütülen yazıhane niteliğini aşmamalıdır. Muhasebe bürosuyla eş zamanlı olarak sigorta acentesi gibi farklı bir ticari faaliyetin sürdürülmesi durumunda bu muafiyetten yararlanılamaz. Bunun yanı sıra KMK’nın 18. maddesi uyarınca meslek mensupları komşuları rahatsız etmeme yükümlülüğü altındadır; yoğun müşteri trafiği, gürültü veya huzur bozucu eylemler gerekçesiyle müdahale talep edilebilir. Ayrıca bu muafiyet yalnızca SMMM, YMM ve avukatlar için geçerli olup mühendis, mimar veya şirket merkezi gibi diğer kullanımlar için KMK kapsamında oybirliği şartı geçerliliğini korumaktadır. İstanbul avukat ve Tuzla avukat olarak hizmet veren 2M Hukuk Avukatlık Ofisi’nin kat mülkiyeti uzmanı avukatları, muafiyetin sınırlarına ilişkin uyuşmazlıklarda da etkin hukuki destek sunmaktadır.

لماذا يعتبر دعم المحامي المتخصص ضروريًا؟

بينما يعتبر فتح مكتب محاسب قانوني أو مستشار مالي عام (SMMM أو YMM) في سكن خاص حقًا قانونيًا، فإن الاستخدام الصحيح والآمن لهذا الحق يتطلب تقييمًا مشتركًا لنطاق الإعفاء القانوني، وأحكام خطة الإدارة، وإبقاء النشاط ضمن حدود المكتب، وواجبات قانون الجوار. يمكن أن تتحول الاعتراضات غير العادلة من مجلس الإدارة، أو دعاوى الإخلاء التي يرفعها مالكو الوحدات الآخرون، أو العقبات في عمليات الترخيص البلدية، إلى مشاكل يصعب تجاوزها دون الحصول على دعم قانوني متخصص. يقدم محامو مكتب 2M القانوني، المتخصصون في الملكية المشتركة والذين يعملون كمحامين في إسطنبول وتوزلا؛ دعمًا قانونيًا فعالًا للمحاسبين القانونيين والمستشارين الماليين العامين (SMMM و YMM) في تحليل خطة الإدارة، وعمليات مجلس مالكي الوحدات، ودعاوى الإخلاء المحتملة. لتجنب فقدان الحقوق، من الأهمية بمكان الحصول على استشارة من محامٍ متخصص في بداية العملية.