Yasal Dayanak: 6306 Sayılı Kanun Madde 7/9 | Uygulama Yönetmeliği Madde 16/12

Kentsel dönüşüm sürecine giren bir hak sahibinin karşılaştığı en büyük sürprizlerden biri, binlerce liraya varan vergi ve harç yüklerinin büyük bölümünün hiç ödenmemesi gerektiğini sonradan öğrenmesidir. Tapu harcı, damga vergisi, noter harcı, belediye harçları, veraset vergisi, banka işlem vergisi… Bunların tamamına yakını, 6306 Sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm süreçlerinde tam muafiyetle kapsanmaktadır. Daha da önemlisi, bilmeden ödediyseniz beş yıl içinde iade talep hakkınız bulunmaktadır. Bu makale, 6306 Sayılı Kanun’un 7/9. maddesi ve Uygulama Yönetmeliği’nin 16/12. maddesi çerçevesinde kentsel dönüşümde uygulanmayan vergi ve harçların tam listesini, muafiyetten kimin yararlanabileceğini, hangi işlemlerin kapsam dışında kaldığını ve ödediyseniz nasıl geri alabileceğinizi 2026 güncel hukuku ve yargı kararlarıyla ele almaktadır. (K. Md. 7/9 — Y. Md. 16/12)

Yasal Çerçeve: Muafiyetin Hukuki Kaynağı

6306 Sayılı Kanun’un 7. maddesinin 9. fıkrası, muafiyetin ana kaynağını oluşturmaktadır. Yönetmelik’in 16/12. maddesi de bu muafiyeti somutlaştırarak hangi vergi ve harç kalemlerinin kapsama girdiğini açıkça saymıştır. (K. Md. 7/9 — Y. Md. 16/12)

Kanun maddesinin özü şudur: Bu Kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden muaftır. Kullandırılan kredilerden dolayı lehe alınacak paralar ise Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi’nden muaftır. (K. Md. 7/9)

Kanun bu muafiyeti yalnızca dar bir işlem kümesiyle sınırlamamıştır. Hem dönüşüm öncesi —taşınmazın yıkılmadan önce satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi— hem de dönüşüm sonrası —yeni yapının malik, müteahhit ve hak sahibi kiracılara ilk satışı, devri ve tescili— bu muafiyet şemsiyesi altındadır.

Muafiyet Listesi: Ödenmeyen Vergi ve Harçlar

Kanun ve Yönetmelik’in öngördüğü tam muafiyet listesi aşağıdaki gibidir. Bu listedeki her kalem, riskli yapı şerhinin tapu kütüğüne işlendiği tarihten itibaren dönüşüm süreci boyunca ve yeni yapının ilk satışı dahil tüm aşamalarda geçerliliğini korur. (K. Md. 7/9 — Y. Md. 16/12)

1. Noter Harçları (492 Sayılı Harçlar Kanunu Md. 38)

Müteahhitle imzalanacak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ve dönüşüm sürecindeki diğer tüm sözleşmeler noter harcından muaftır. Normal koşullarda noter harcı, sözleşme bedelinin binde dördü ile binde sekizi arasında değişmekte; büyük projeler için bu tutar onlarca hatta yüz binlerce liraya ulaşabilmektedir.

2. Tapu ve Kadastro Harçları (492 Sayılı Harçlar Kanunu Md. 57)

Normal koşullarda her tapu devri işleminde alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde yirmi harç alınmaktadır; toplamda alım-satım bedelinin yüzde dördü oranında. Kentsel dönüşüm kapsamındaki işlemlerde bu harç sıfırdır. Muafiyet hem dönüşüm öncesi devir ve tescil işlemlerini hem de yeni yapının ilk satış ve tescilini kapsamaktadır.

3. Belediye Harçları (2464 Sayılı Belediye Gelirleri Kanunu Md. 79, 80, 84 ve Ek Md. 1)

Belediyece alınan harç kalemleri kapsamlı bir muafiyetten yararlanmaktadır. Bu muafiyet; imar durumu belgesi harcı, inşaat ruhsatı harcı, yapı kullanma izin belgesi (iskan) harcı, yol katılım payı, kanalizasyon katılım payı ve otopark harcını kapsamaktadır. Belediye harçları muafiyeti, mevcut inşaat alanının 1,5 katına kadar olan yeni inşaat alanı için geçerlidir; bu oranın üzerindeki alanlar için belediye harçları normal şekilde ödenir.

4. Damga Vergisi (488 Sayılı Damga Vergisi Kanunu)

Sözleşmeler, taahhütnameler, beyannameler ve resmi makamlara sunulan belgeler üzerinden alınan damga vergisi muafiyeti, sürecin başından sonuna kadar geçerlidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden inşaat ruhsatı başvurusuna, yapım sözleşmelerinden tapu devir işlemlerine kadar tüm kağıtlar bu muafiyetten yararlanır.

Ancak bir önemli sınırı belirtmek gerekir: Danıştay ve vergi mahkemesi kararlarıyla netleştiği üzere, müteahhidin yüklenicilere yaptığı hakediş ödemelerinden doğan kağıtlar damga vergisi muafiyeti kapsamında değerlendirilemez; muafiyet doğrudan Kanun kapsamındaki işlemlere ilişkin kağıtlara uygulanır. (K. Md. 7/9)

5. Veraset ve İntikal Vergisi (7338 Sayılı Kanun)

Dönüşüme konu taşınmazların mirasçılara intikalinde belirli koşullar altında veraset ve intikal vergisi muafiyeti uygulanmaktadır. Bu muafiyet özellikle dönüşüm sürecinde malikin vefat etmesi ve mirasçıların sürece devam etmesi durumunda önem kazanmaktadır.

6. Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi — BSMV (6802 Sayılı Gider Vergileri Kanunu)

Kentsel dönüşüm kapsamında kullandırılan kredilerden dolayı bankalar tarafından lehe alınan paralar — yani faiz gelirleri — üzerinden hesaplanan BSMV’den muafiyet, hak sahibine dolaylı yoldan önemli bir maliyet avantajı sağlamaktadır. Zira normalde bankaların kredi faizi üzerinden ödediği bu vergi, müşteriye yansıtıldığında efektif kredi maliyetini artırmaktadır. Bu muafiyet sayesinde kentsel dönüşüm kredileri daha düşük gerçek maliyetle kullanılabilmektedir. (K. Md. 7/9)

7. Döner Sermaye Ücretleri ve Diğer Ücretler

Tapu müdürlüklerinin, kadastro müdürlüklerinin ve ilgili kamu kurumlarının aldığı döner sermaye ücretleri ile belediye meclisi kararıyla belirlenen her türlü ücret de muafiyet kapsamındadır. Bu kalemlerin farkında olmadan ödenmesi özellikle tapu işlemlerinde sıkça karşılaşılan bir durumdur.

KDV: Muafiyet Değil, İndirimli Oran

KDV, yukarıdaki listeden farklı bir statüde değerlendirilmelidir. KDV muafiyeti söz konusu değildir; ancak indirimli oran uygulanmaktadır. Kentsel dönüşüm kapsamındaki konut projelerinde yeni yapının ilk satışında, net kullanım alanı 150 m² ve altındaki konutlar için KDV oranı yüzde birdir. Normal koşullarda geçerli olan yüzde yirmilik oran yerine yüzde bir uygulanması, 5.000.000 TL değerindeki bir konutta 950.000 TL’ye varan bir fark anlamına gelir. Bu avantajdan yararlanmak için projenin onaylı kentsel dönüşüm kapsamında olması ve 150 m² net alan sınırının aşılmaması şarttır. Net kullanım alanı 150 m²’yi geçen konutlarda KDV oranı genel orana (yüzde yirmi) döner. (KDVK Geçici Md. 28)

Muafiyetten Kimler Yararlanabilir?

Muafiyet yalnızca maliklerle sınırlı değildir. Yönetmelik’in 16/12. maddesi kapsamında şu kişiler muafiyetten yararlanabilir: (K. Md. 7/9 — Y. Md. 16/12)

Yapı malikleri, yani tapuda adı geçen bağımsız bölüm sahipleri. İşi yüklenen müteahhitler, hem arsa sahipleriyle imzaladıkları sözleşmelerde hem de inşaat ruhsatı, yapı denetimi ve iskan süreçlerinde ve kendi paylarına düşen bağımsız bölümlerin ilk satışında muafiyetten yararlanır. En az bir yıldır riskli yapıyı kullanan kiracılar; bu kişilerin yeni yapının kendilerine yapılan ilk satışında da muafiyetten yararlandığı açıkça düzenlenmiştir. Sınırlı ayni hak sahipleri de söz konusu kişiler arasında yer alır. Gerçek kişilerin yanı sıra özel hukuk tüzel kişileri — şirketler dahil — de bu muafiyetten yararlanabilir.

Hangi İşlemler Muafiyet Kapsamındadır?

Muafiyet iki ana işlem kategorisini kapsamaktadır. (K. Md. 7/9)

Birinci kategori dönüşüm öncesi işlemlerdir: Taşınmazların dönüşüme tabi tutulmadan önce ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri. Bu, riskli yapı şerhi düşüldükten sonra gerçekleştirilen her türlü devir işlemini kapsar.

İkinci kategori dönüşüm sonrası işlemlerdir: Yeni yapının maliklere, müteahhide ve hak sahibi kiracılara ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri. İkinci ve sonraki satışlar bu kapsamın dışındadır; muafiyet yalnızca “ilk satış” için geçerlidir.

“İlk Satış” Kavramı: Muafiyetin En Kritik Sınırı

Muafiyetin en çok tartışılan boyutu “ilk satış” kavramının yorumudur. Yargı içtihadı ve Bakanlık uygulamaları bu kavramı şöyle netleştirmiştir: İlk satış; yeni yapı tamamlandıktan sonra, dönüşüm öncesi malikin ya da hak sahibi kiracının o bağımsız bölümü ilk kez devretmesi işlemidir. Müteahhidin kendi payına düşen bağımsız bölümleri üçüncü bir alıcıya satması da müteahhit payının ilk satışı olduğundan muafiyet kapsamındadır. Buna karşılık, hak sahibi tarafından yapılan ikinci satış — yani yeni yapıdaki dairenin ikinci el devri — muafiyet kapsamında değerlendirilemez.

Önemli bir ayrıntı: Muafiyet yalnızca birebir riskli yapı sahiplerini değil, farklı bir parsele taşınan yapı maliklerini de kapsamaktadır. Uygulama nedeniyle farklı bir parsele geçilmesi halinde de 6306 Sayılı Kanun’un sağladığı tüm vergi ve harç muafiyetleri korunmaktadır. (Y. Md. 16/12)

Ödediyseniz Geri Alabilirsiniz: 5 Yıllık İade Hakkı

Uygulamada bazı tapu müdürlüklerinin, belediye birimlerinin ve noter dairelerinin muafiyet hakkına rağmen vergi ve harç tahsil etmeye devam ettiği görülmektedir. Bu durum Vergi Usul Kanunu kapsamında bir vergilendirme hatasıdır ve iade yoluyla düzeltilebilir.

İade hakkının zamanaşımı süresi beş yıldır. Vergi alacağının doğduğu takvim yılını takip eden yılın başından itibaren beş yıl içinde iade talebinde bulunulabilir. (213 Sayılı VUK Md. 114)

İade başvurusu şu kişiler tarafından yapılabilir: Dönüşüm kapsamında ödeme yapan malikler; kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle arsasını müteahhide veren mülk sahipleri; hak sahibi kiracılar ve müteahhitler.

İade süreci şu adımları izler: Hatalı tahsilat yapılan kuruma — tapu müdürlüğü, belediye ya da vergi dairesi — yazılı başvuru yapılır; başvuruya binanın 6306 kapsamında olduğunu gösteren belgeler — riskli yapı tespit raporu, tapu şerhi belgesi ve Müdürlük yazısı — eklenir; idare başvuruyu reddederse idare mahkemesinde iptal ve iade davası açılabilir. İstanbul’daki vergi mahkemesi kararları, haksız tahsil edilen harçların iadesine hükmetmiştir ve bu kararlar istinaf aşamasında da korunmuştur. (İstanbul BİM, 5. VDD, E. 2017/1845 K. 2017/2078)

İmar Mevzuatına Aykırı Yapılar için Muafiyet Geçerli mi?

Evet. Kanun bu konuda açık bir güvence getirmiştir: Uygulama alanındaki mevcut yapıların imar mevzuatına uygun olup olmadığına bakılmaksızın, vergi, harç ve ücret muafiyetleri uygulanır. (K. Md. 7/9 — Y. Md. 16/12)

Bu düzenleme, kaçak ya da ruhsatsız yapıların da dönüşüm sürecinde vergi avantajından yararlanabileceği anlamına gelir. Devlet, mevcut yapının hukuki statüsünü değil, dönüşüm amacını esas almaktadır.

Muafiyet Kapsamı Dışındaki İşlemler

Muafiyet her işlem için geçerli değildir. Dönüşümle doğrudan ilişkili olmayan işlemler kapsam dışındadır. Özellikle dikkat edilmesi gereken sınırlamalar şunlardır: (K. Md. 7/9)

Müteahhidin kendi yüklenicilerine yaptığı hakediş ödemeleri, damga vergisi muafiyeti kapsamı dışındadır. Danıştay bu konuyu netleştirmiştir: Muafiyet doğrudan Kanun kapsamındaki işlemlere yönelik kağıtlara uygulanır; inşaatın alt yüklenici ilişkilerine dayanan kağıtlara değil.

Yeni yapıdaki dairenin ikinci el satışları, yani ilk satış sonrası gerçekleştirilen devirler muafiyet kapsamı dışındadır.

Belediye harçları muafiyeti, mevcut inşaat alanının 1,5 katını aşan yeni inşaat alanları için kısmen geçerliliğini yitirir.

KDV muafiyeti değil yalnızca indirimli oran uygulaması söz konusudur; KDV tamamen kaldırılmamıştır. Net alan 150 m²’yi geçtiğinde yüzde yirmilik normal oran devreye girer.

Muafiyetin Mali Değeri: Somut Hesaplama

Vergi muafiyetlerinin gerçek değerini anlamak için somut bir örnek üzerinden hesaplama yapmak aydınlatıcıdır.

İstanbul’da 6306 kapsamındaki bir dairenin değeri 5.000.000 TL olsun. Normal koşullarda ödenmesi gereken vergi ve harçlar şöyledir: Tapu harcı (alıcı + satıcı yüzde dört) 200.000 TL, noter harçları yaklaşık 20.000–40.000 TL, damga vergisi sözleşme değeri üzerinden yaklaşık 5.000–10.000 TL, belediye ve inşaat ruhsatı harçları yaklaşık 30.000–80.000 TL, KDV farkı 150 m² altı konut için yüzde bir yerine yüzde yirmi uygulanması halinde 950.000 TL. Yalnızca bu kalemler toplandığında bile vergi muafiyeti sayesinde hak sahibinin cebinde kalacak toplam fark 1.200.000 TL’yi rahatlıkla aşabilmektedir. (K. Md. 7/9 — Y. Md. 16/12)

Pratik Uyarılar

Muafiyeti kendiniz talep etmeniz gerekmektedir. Tapu müdürlüğü, belediye ya da noter muafiyeti otomatik olarak uygulamayabilir. İşlem sırasında binanın 6306 kapsamında olduğunu ve işlemin muafiyet kapsamında yapıldığını açıkça belirtin. Bunun için riskli yapı tespit raporunu ve Müdürlük yazısını yanınızda bulundurun.

Belediye harçlarında 1,5 kat sınırını aşmamaya dikkat edin. Yeni yapının inşaat alanı mevcut inşaat alanının 1,5 katını aşıyorsa aşan kısım için belediye harçları ödenecektir. Proje planlamasında bu sınır göz önünde bulundurulmalıdır.

150 m² net alan kuralını KDV için uygulamada takip edin. Net kullanım alanının 150 m²’yi aşmamasına özellikle dikkat edin; aşıldığında yüzde yirmilik KDV oranı devreye girer ve vergi yükü dramatik biçimde artar.

Beş yıllık iade hakkını kaçırmayın. Geçmişte haksız tahsil edilen vergi ve harçlar için beş yıllık zamanaşımı süresi içinde iade başvurusu yapılabilir. Ödeme tarihlerini ve belgeleri saklayın.

İkinci satışlarda muafiyet kalmadığını bilin. Yeni dairenizi satmak istediğinizde ikinci satış normal vergi yüküne tabidir; muafiyet yalnızca ilk satış için geçerlidir.

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Vergi ve harç muafiyetleri kağıt üzerinde açık görünse de uygulamada pek çok kamu kurumu muafiyeti kendiliğinden tanımamakta ya da dar yorumlamaktadır. 2M Hukuk Avukatlık Ofisi olarak Tuzla başta olmak üzere İstanbul genelinde verdiğimiz kentsel dönüşüm danışmanlığı sürecinde en sık karşılaştığımız tablo şudur: Hak sahipleri, muafiyet hakkını bilmeden tapu harcını, noter harcını ve belediye ücretlerini ödiyor; üstelik bunların iade alınabileceğinden haberdar olmadan beş yıllık süreyi kaçırıyor.

Muafiyetin tapu müdürlüğü, noter ve belediye nezdinde baştan uygulatılması için hangi belgelerin sunulacağı, hangi yazışmaların yapılacağı ve muafiyetin reddedilmesi halinde itiraz yolunun nasıl kullanılacağı bir kentsel dönüşüm avukatı tarafından yönetildiğinde çok daha etkin sonuç alınmaktadır. (K. Md. 7/9 — Y. Md. 16/12)

Haksız tahsil edilen harçların iadesi için başvuru süreci ve iade reddedildiğinde açılacak vergi davası da ayrı bir uzmanlık gerektirir. İstanbul kentsel dönüşüm avukatı olarak hem idare nezdinde başvuruların yönetilmesinde hem de vergi mahkemelerinde dava süreçlerinde yanınızdayız.

Sözleşmelerde muafiyetin kimin adına ve nasıl talep edileceğinin düzenlenmesi de kritik bir ayrıntıdır. Müteahhit sözleşmesine muafiyetin müteahhit tarafından mı yoksa malik tarafından mı kullanılacağını açıkça belirleyen bir madde eklenmemesi, ilerleyen süreçte ciddi anlaşmazlıklara yol açabilmektedir. Kentsel dönüşüm danışmanlığı kapsamında bu tür sözleşme incelemelerini de sunuyoruz. Tuzla avukatı olarak hizmet veren 2M Hukuk Avukatlık Ofisi, kentsel dönüşümün her aşamasında İstanbul genelinde yanınızdadır.

Sonuç

6306 Sayılı Kanun’un 7/9. maddesi ve Uygulama Yönetmeliği’nin 16/12. maddesi kapsamında kentsel dönüşüm sürecinde noter harcı, tapu ve kadastro harcı, belediye harçları, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücretleri ve kredi faizine uygulanan Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi tam muafiyetten yararlanmaktadır. Bu muafiyet hem dönüşüm öncesi hem de dönüşüm sonrası ilk satış işlemlerini kapsar; maliklerin yanı sıra müteahhitler ve en az bir yıldır kiracı olanlar da yararlanabilir. İmar mevzuatına aykırı yapılar dahil olmak üzere tüm 6306 kapsamındaki yapılarda geçerli olan bu muafiyetin bilinmeden ödenmesi halinde beş yıl içinde iade hakkı saklıdır. (K. Md. 7/9 — Y. Md. 16/12)

Bu makale 6306 Sayılı Kanun (Md. 7/9) ve Uygulama Yönetmeliği (Md. 16/12) ile Nisan 2026 itibarıyla yargı kararları ve güncel açık kaynaklar esas alınarak hazırlanmıştır. Muafiyet koşulları ve KDV oranları mevzuat değişikliklerine göre farklılık gösterebileceğinden, işlem öncesinde güncel mevzuat teyit edilmesi önerilir.