Yönetici olağanüstü genel kurul çağrısı yapmazsa kat malikleri hangi yolu izleyebilir?

1. Olağan Genel Kurul Toplantı Zamanı ve Çağrı Usulü 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 29. maddesi uyarınca kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman belirtilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Yargıtay kararlarında, yönetim planında belirlenen bu zamanların kat malikleri için bağlayıcı bir sözleşme niteliğinde olduğu vurgulanmaktadır (Yargıtay 5. HD-2024/12507 K). Olağan toplantılar için kural olarak KMK 29/1 uyarınca özel bir çağrı süresi öngörülmemiş olsa da, yönetim planında aksine bir hüküm (örneğin 15 gün önceden bildirim şartı) varsa bu hükme uyulması zorunludur.

2. Yöneticinin Toplantı Çağrısı Yapmaması Durumunda İzlenecek Yollar

A. Yönetime Yazılı Başvuru ve İhtar Süreci 

Kat maliklerinin, yöneticinin veya yönetimin genel kurulu toplantıya çağırmaması durumunda öncelikle yönetim kuruluna yazılı bir dilekçe ile başvurarak toplantı talebinde bulunmaları mümkündür. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi (2017/3417 K), kat maliklerinin isim ve imzalarının bulunduğu dilekçelerle yönetime başvurarak seçimlerin yenilenmesi ve gündem maddelerinin görüşülmesi için çağrı yapılmasını talep edebileceklerini, yönetimin bu talebi makul sürede yerine getirmemesi halinde hukuki sürecin başlayacağını belirtmiştir.

B. Kat Maliklerinin Üçte Birinin İstemiyle Olağanüstü Toplantı Çağrısı 

Yöneticinin olağan toplantıyı gerçekleştirmemesi halinde, KMK’nın 29/2. maddesi uyarınca kat maliklerinin üçte birinin istemiyle her zaman olağanüstü toplantı çağrısı yapılabilir. Bu durumda, toplantı tarihinden en az 15 gün önce tüm kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla toplantı sebebi bildirilerek kurul toplanabilir (Yargıtay 20. HD-2017/2842 K, 18. HD-2012/2897 K). Yönetim planında bu konuda daha düşük bir oran veya farklı bir usul belirlenmişse, öncelikle yönetim planı hükümleri uygulanır (Yargıtay 20. HD-2017/3134 K).

C. Sulh Hukuk Mahkemesine Başvuru (Hakimin Müdahalesi)

 Yönetimin çağrı taleplerini karşılamaması durumunda, kat malikleri KMK’nın 33. maddesi kapsamında taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesini isteyebilirler.

Temsilci Atanması ve Yetkilendirme: Mahkeme, davanın kabulü halinde olağanüstü genel kurul toplantısı için çağrı yapmak ve toplantıyı gerçekleştirmek üzere bir temsilci/kayyım atayabilir veya mevcut yönetime kısa bir süre vererek yasal sürecin işletilmesini emredebilir (Yargıtay 20. HD-2017/3417 

Ön Şart: Doğrudan mahkemeden yönetici atanması veya mevcut yöneticinin görevden alınması talep edilemez. Öncelikle KMK 32/2 uyarınca kat malikleri kuruluna başvurulması veya kurulun toplanması için yasal yolların (çağrı talebi vb.) tüketilmesi gerekmektedir (Yargıtay 20. HD-2017/6203 

3. Usulsüz veya Çağrısız Yapılan Toplantıların İptali 

Yöneticinin usulüne uygun çağrı yapmadan veya bazı kat maliklerini dışlayarak toplantı yapması durumunda, bu toplantıda alınan kararların iptali için Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılabilir.

İptal Sebepleri: Çağrının tüm kat maliklerine ulaşacak şekilde (imza karşılığı veya taahhütlü mektup) ve yasal sürelere (olağanüstü toplantılar için 15 gün) uyularak yapılmaması iptal gerekçesidir (Yargıtay 20. HD-2017/1160 K, 18. HD-2014/8333 

Dava Açma Süreleri: KMK 33. madde uyarınca, toplantıya katılan ancak aykırı oy kullanan malik karar tarihinden itibaren 1 ay; toplantıya katılmayan malik ise kararı öğrenmesinden itibaren 1 ay ve her halükarda 6 ay içinde iptal davası açabilir (Yargıtay 20. HD-2017/10660 K).

İstisna: Usulsüz çağrıya rağmen kat maliki toplantıya katılmışsa, sırf çağrı usulsüzlüğü nedeniyle iptal talep edemez (Yargıtay 20. HD-2017/3072 K

Sık Sorulan Sorular

Sonuç ve Değerlendirme Apartman yöneticisinin olağan genel kurulu çağırmaması halinde kat malikleri; öncelikle yönetime yazılı başvuruda bulunmalı, sonuç alınamazsa kat maliklerinin 1/3 çoğunluğu ile olağanüstü toplantı çağrısı yapmalı veya KMK 33. madde uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak toplantı çağrısı yapmak üzere bir temsilci atanmasını talep etmelidir. Usulsüz veya çağrısız gerçekleştirilen toplantılar için ise yasal süreler içinde iptal davası açma hakkı saklıdır.

Yönetim olağanüstü genel kurul çağrısını yapmazsa mahkeme doğrudan yöneticiyi görevden alır mı?

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 18.06.2018 tarihli, E.2017/3417 – K.2018/4600 sayılı kararında; site kat maliklerinin isim ve imzalarını taşıyan dilekçelerle olağanüstü genel kurul yapılması, blok temsilcileri ile yönetim kurulunun yeniden seçilmesi talebini yönetime iletmelerine rağmen yönetimin bu çağrıyı makul süre içinde yerine getirmemesi üzerine, kat maliklerinin KMK m.33 kapsamında hakimin müdahalesini talep edebileceği kabul edilmiştir. Somut olayda mahkeme, doğrudan yönetici atamak veya mevcut yönetimi görevden almak yerine, olağanüstü genel kurulun yapılabilmesi için toplantıya çağrı yapmak ve toplantıyı yürütmekle sınırlı yetkiye sahip bir temsilci atanmasını hukuka uygun bulmuş; Yargıtay da bu yaklaşımı onaylayarak, kat mülkiyetinde esas olanın iradenin kat malikleri kurulunda tecelli etmesi, hakimin ise yalnızca toplantının yapılmasını sağlamakla sınırlı şekilde sürece müdahale edebileceğini açıkça ortaya koymuştur.

Apartman yöneticisi olağan genel kurulu hiç çağırmazsa ne yapılmalı?

Kat malikleri öncelikle yazılı bir dilekçe ile yönetime başvurarak genel kurulun toplanmasını talep etmelidir. Bu başvuru sonuçsuz kalırsa, kat maliklerinin üçte biri (1/3) kendi imzalarıyla olağanüstü genel kurul çağrısı yapabilir. Bu yol da işletilemezse KMK 33. madde uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesine başvurularak hakimin müdahalesi istenebilir.

Kat maliklerinin 1/3’ü yöneticiyi devre dışı bırakıp toplantı çağrısı yapabilir mi?

Evet. KMK 29/2 uyarınca, yöneticinin çağrı yapmaması halinde kat maliklerinin üçte biri, olağanüstü genel kurul çağrısını doğrudan kendileri yapabilir. Bu çağrının toplantıdan en az 15 gün önce, tüm kat maliklerine imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirilmesi zorunludur. Yönetim planında farklı bir oran veya usul varsa, öncelikle yönetim planı uygulanır.

Doğrudan mahkemeden yönetici atanması veya yöneticinin görevden alınması istenebilir mi?

Hayır. Yargıtay içtihatlarına göre, doğrudan mahkemeden yönetici atanması veya görevden alma talebi dinlenmez. Öncelikle kat malikleri kurulunun toplanması için yasal çağrı yollarının tüketilmesi gerekir. Ancak bu yollar sonuçsuz kalırsa, mahkeme sadece toplantıyı yaptırmak üzere temsilci/kayyım atayabilir.

Usulsüz veya çağrısız yapılan genel kurul kararları iptal edilebilir mi?

Evet. Toplantı çağrısı tüm kat maliklerine yapılmamışsa, yasal sürelere uyulmamışsa veya bazı maliklerin toplantıdan dışlandığı ispatlanırsa, alınan kararlar iptal edilebilir. Ancak çağrı usulsüzlüğüne rağmen toplantıya katılan malik, sırf bu nedenle iptal davası açamaz.

Genel kurul kararlarının iptali için dava açma süresi ne kadardır?

Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik: Karar tarihinden itibaren 1 ay
Toplantıya katılmayan malik: Kararı öğrenmesinden itibaren 1 ay,
Her hâlükârda karar tarihinden itibaren 6 ay içinde iptal davası açılmalıdır. Bu süreler hak düşürücüdür.

Yönetici olağanüstü genel kurul çağrısı yapmazsa kat malikleri hangi yolu izleyebilir?

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 18.06.2018 tarihli, E.2017/3417 – K.2018/4600 sayılı kararına konu olayda; site kat malikleri, isim ve imzalarını taşıyan dilekçelerle blok temsilcisi ve yönetim kurulu seçimlerinin yenilenmesi ile bazı gündem maddelerinin görüşülmesi amacıyla olağanüstü genel kurul çağrısı yapılmasını site yönetiminden talep etmiş, ancak yönetim bu talebi uzun süre boyunca yerine getirmemiştir. Bunun üzerine kat malikleri Kat Mülkiyeti Kanunu m.33 kapsamında hakimin müdahalesini istemiş, mahkeme de doğrudan yöneticiyi görevden almak yerine, olağanüstü genel kurulun yapılabilmesi için toplantıya çağrı yapmak ve toplantıyı yürütmekle sınırlı yetkiye sahip bir temsilci atanmasına karar vermiştir. Yargıtay bu yaklaşımı onaylayarak, yöneticinin çağrı yapmaması hâlinde kat maliklerinin mahkeme yoluyla genel kurulun toplanmasını sağlayabileceğini, ancak hâkimin yetkisinin kat malikleri iradesinin yerine geçmek değil, bu iradenin ortaya çıkmasını sağlamakla sınırlı olduğunu açıkça ortaya koymuştur.

Olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı 15 gün önceden usulüne uygun çağrı yapılmadan yapılırsa ne olur?

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 20.12.2017 tarihli, E.2017/1160 – K.2017/10825 sayılı kararına konu olayda; olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı, KMK m.29/2’de öngörülen şekilde tüm kat maliklerine toplantıdan en az 15 gün önce, imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirilmeden yapılmış, bazı kat malikleri toplantıya hiç katılamamış ve gündeme bağlılık ilkesine de uyulmamıştır. İlk derece mahkemesi bu nedenle toplantı ve alınan kararların iptaline karar vermişse de Yargıtay, somut olayda sitenin henüz toplu yapı yönetimine geçmemiş olması sebebiyle Kat Mülkiyeti Kanunu’nun değil, genel hükümlerin uygulanması gerektiğini, dolayısıyla görevli mahkemenin Sulh Hukuk değil Asliye Hukuk Mahkemesi olduğunu belirterek kararı bozmuştur. Bu karar, olağanüstü genel kurul toplantılarında 15 günlük çağrı süresine uyulmamasının kural olarak iptal sebebi olduğunu, ancak öncelikle doğru görevli mahkemede dava açılmasının zorunlu olduğunu somut biçimde ortaya koymaktadır.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Apartman ve site yönetimlerine ilişkin uyuşmazlıklar, özellikle İstanbul, Tuzla, Gebze, Kartal ve Pendik gibi yoğun yapılaşmanın olduğu bölgelerde;

çağrı usulü hataları,

çoğunluk hesaplamaları,

yönetim planı–kanun çatışmaları,

süresinde açılmayan iptal davaları nedeniyle geri dönülmesi mümkün olmayan hak kayıplarına yol açabilmektedir. Yanlış bir çağrı, hatalı bir gündem veya süresi kaçırılan bir dava, alınan tüm kararları geçerli hâle getirebilir. Bu nedenle sürecin başından itibaren, kat mülkiyeti hukuku ve Yargıtay uygulamasına hâkim, özellikle bölgesel uygulamaları bilen bir avukatla ilerlenmesi kritik önemdedir. İstanbul Anadolu Yakası ve çevresinde kat mülkiyeti uyuşmazlıkları alanında düzenli uygulamaya sahip 2M Hukuk Avukatlık Bürosu, genel kurul çağrıları, iptal davaları ve mahkeme sürecinde hak kaybı yaşanmaması için profesyonel hukuki destek sunmaktadır.