إذا لم يدع المدير إلى اجتماع جمعية عامة استثنائية، فما هو المسار الذي يمكن لأصحاب الوحدات المستقلة اتباعه؟
1. موعد اجتماع الجمعية العامة العادية وإجراءات الدعوة وفقًا للمادة 29 من قانون ملكية الوحدات المستقلة رقم 634 (KMK)، يجتمع مجلس أصحاب الوحدات المستقلة، بما لا يقل عن مرة واحدة في السنة، في الأوقات المحددة في خطة الإدارة، وإذا لم يُحدد مثل هذا الوقت، فإنه يجتمع خلال الشهر الأول من كل سنة تقويمية. تؤكد قرارات المحكمة العليا أن هذه الأوقات المحددة في خطة الإدارة تعتبر بمثابة عقد ملزم لأصحاب الوحدات المستقلة (المحكمة العليا الدائرة الخامسة – 2024/12507 ك). على الرغم من أنه لم يتم تحديد فترة دعوة خاصة للاجتماعات العادية بموجب المادة 29/1 من قانون ملكية الوحدات المستقلة، إلا أنه إذا كان هناك حكم مخالف في خطة الإدارة (على سبيل المثال، شرط الإخطار قبل 15 يومًا)، فإنه يجب الالتزام بهذا الحكم.
2. الطرق التي يمكن اتباعها في حال عدم قيام المدير بالدعوة للاجتماع
أ. عملية التقديم الخطي والإنذار إلى الإدارة
في حال عدم قيام مالكي الوحدات، أو المدير، أو مجلس الإدارة بالدعوة إلى اجتماع الجمعية العمومية، فمن الممكن أولاً تقديم طلب خطي إلى مجلس الإدارة للمطالبة بعقد اجتماع. وقد أشارت الدائرة العشرون للقانون في محكمة النقض (2017/3417 K)، إلى أنه يمكن لمالكي الوحدات التقدم بطلبات موقعة بأسمائهم إلى الإدارة لطلب تجديد الانتخابات والدعوة لمناقشة بنود جدول الأعمال، وفي حال عدم استجابة الإدارة لهذا الطلب في غضون فترة معقولة، ستبدأ الإجراءات القانونية.
ب. دعوة لاجتماع استثنائي بناءً على طلب ثلث مالكي الوحدات
في حال عدم قيام المدير بعقد الاجتماع العادي، يمكن دعوة اجتماع استثنائي في أي وقت بناءً على طلب ثلث مالكي الوحدات وفقًا للمادة 29/2 من قانون الملكية المشتركة (KMK). في هذه الحالة، يمكن عقد الاجتماع بإبلاغ جميع مالكي الوحدات بسبب الاجتماع، وذلك عبر دعوة موقعة منهم أو خطاب مسجل قبل 15 يومًا على الأقل من تاريخ الاجتماع (محكمة النقض، الدائرة العشرون للقانون – 2017/2842 K، الدائرة الثامنة عشرة للقانون – 2012/2897 K). إذا تم تحديد نسبة أقل أو إجراء مختلف في خطة الإدارة بهذا الشأن، فإنه يتم تطبيق أحكام خطة الإدارة أولاً (محكمة النقض، الدائرة العشرون للقانون – 2017/3134 K).
ج. التقدم بطلب إلى محكمة الصلح المدنية (تدخل القاضي)
في حال عدم استجابة الإدارة لطلبات الدعوة، يمكن لمالكي الوحدات المستقلة، ضمن نطاق المادة 33 من قانون ملكية الوحدات (KMK)، اللجوء إلى محكمة الصلح المدنية في مكان العقار وطلب تدخل القاضي.
تعيين ممثل وتفويض: في حال قبول الدعوى، يمكن للمحكمة تعيين ممثل/وصي للدعوة إلى اجتماع جمعية عمومية استثنائي وعقده، أو يمكنها إعطاء الإدارة الحالية مهلة قصيرة والأمر بتشغيل الإجراءات القانونية (محكمة النقض، الدائرة العشرون، 2017/3417
شرط مسبق: لا يمكن المطالبة مباشرة من المحكمة بتعيين مدير أو عزل المدير الحالي. يجب أولاً اللجوء إلى مجلس مالكي الوحدات المستقلة وفقًا للمادة 32/2 من قانون ملكية الوحدات (KMK) أو استنفاد الطرق القانونية (مثل طلب الدعوة وما إلى ذلك) لعقد المجلس (محكمة النقض، الدائرة العشرون، 2017/6203
3. إلغاء الاجتماعات غير النظامية أو التي تتم بدون دعوة
في حال عقد المدير اجتماعاً دون دعوة نظامية أو باستبعاد بعض مالكي الوحدات المستقلة، يمكن رفع دعوى في محكمة الصلح المدنية لإلغاء القرارات المتخذة في هذا الاجتماع.
أسباب الإلغاء: يُعد عدم توجيه الدعوة بحيث تصل إلى جميع مالكي الوحدات المستقلة (مقابل توقيع أو برسالة مسجلة) وعدم الالتزام بالمدد القانونية (15 يومًا للاجتماعات الطارئة) سببًا للإلغاء (محكمة النقض، الدائرة العشرون، 2017/1160 K, 18. HD-2014/8333
فترات رفع الدعوى: وفقًا للمادة 33 من قانون ملكية الوحدات العقارية، يمكن للمالك الذي حضر الاجتماع وصوت بشكل مخالف أن يرفع دعوى إلغاء في غضون شهر واحد من تاريخ القرار؛ أما المالك الذي لم يحضر الاجتماع فيمكنه رفع دعوى إلغاء في غضون شهر واحد من تاريخ علمه بالقرار، وفي جميع الأحوال خلال 6 أشهر (الاستئناف 20. قسم القانون المدني – 2017/10660 K).
استثناء: إذا حضر مالك الوحدة العقارية الاجتماع رغم الدعوة غير القانونية، فلا يمكنه المطالبة بالإلغاء لمجرد عدم قانونية الدعوة (الاستئناف 20. قسم القانون المدني – 2017/3072 K
الأسئلة الشائعة
الخلاصة والتقييم في حال عدم دعوة مدير المبنى للجمعية العمومية العادية، يجب على مالكي الوحدات العقارية؛ أولاً تقديم طلب خطي إلى الإدارة، وإذا لم يتم التوصل إلى نتيجة، يجب عليهم الدعوة إلى اجتماع غير عادي بأغلبية 1/3 من مالكي الوحدات، أو وفقًا للمادة 33 من قانون ملكية الوحدات العقارية، يجب عليهم التوجه إلى محكمة الصلح المدنية وطلب تعيين ممثل للدعوة إلى اجتماع. أما بالنسبة للاجتماعات التي تتم بشكل غير قانوني أو بدون دعوة، فيُحتفظ بالحق في رفع دعوى إبطال خلال المدد القانونية.
Yönetim olağanüstü genel kurul çağrısını yapmazsa mahkeme doğrudan yöneticiyi görevden alır mı?
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 18.06.2018 tarihli, E.2017/3417 – K.2018/4600 sayılı kararında; site kat maliklerinin isim ve imzalarını taşıyan dilekçelerle olağanüstü genel kurul yapılması, blok temsilcileri ile yönetim kurulunun yeniden seçilmesi talebini yönetime iletmelerine rağmen yönetimin bu çağrıyı makul süre içinde yerine getirmemesi üzerine, kat maliklerinin KMK m.33 kapsamında hakimin müdahalesini talep edebileceği kabul edilmiştir. Somut olayda mahkeme, doğrudan yönetici atamak veya mevcut yönetimi görevden almak yerine, olağanüstü genel kurulun yapılabilmesi için toplantıya çağrı yapmak ve toplantıyı yürütmekle sınırlı yetkiye sahip bir temsilci atanmasını hukuka uygun bulmuş; Yargıtay da bu yaklaşımı onaylayarak, kat mülkiyetinde esas olanın iradenin kat malikleri kurulunda tecelli etmesi, hakimin ise yalnızca toplantının yapılmasını sağlamakla sınırlı şekilde sürece müdahale edebileceğini açıkça ortaya koymuştur.
Apartman yöneticisi olağan genel kurulu hiç çağırmazsa ne yapılmalı?
Kat malikleri öncelikle yazılı bir dilekçe ile yönetime başvurarak genel kurulun toplanmasını talep etmelidir. Bu başvuru sonuçsuz kalırsa, kat maliklerinin üçte biri (1/3) kendi imzalarıyla olağanüstü genel kurul çağrısı yapabilir. Bu yol da işletilemezse KMK 33. madde uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesine başvurularak hakimin müdahalesi istenebilir.
Kat maliklerinin 1/3’ü yöneticiyi devre dışı bırakıp toplantı çağrısı yapabilir mi?
Evet. KMK 29/2 uyarınca, yöneticinin çağrı yapmaması halinde kat maliklerinin üçte biri, olağanüstü genel kurul çağrısını doğrudan kendileri yapabilir. Bu çağrının toplantıdan en az 15 gün önce, tüm kat maliklerine imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirilmesi zorunludur. Yönetim planında farklı bir oran veya usul varsa, öncelikle yönetim planı uygulanır.
Doğrudan mahkemeden yönetici atanması veya yöneticinin görevden alınması istenebilir mi?
Hayır. Yargıtay içtihatlarına göre, doğrudan mahkemeden yönetici atanması veya görevden alma talebi dinlenmez. Öncelikle kat malikleri kurulunun toplanması için yasal çağrı yollarının tüketilmesi gerekir. Ancak bu yollar sonuçsuz kalırsa, mahkeme sadece toplantıyı yaptırmak üzere temsilci/kayyım atayabilir.
Usulsüz veya çağrısız yapılan genel kurul kararları iptal edilebilir mi?
Evet. Toplantı çağrısı tüm kat maliklerine yapılmamışsa, yasal sürelere uyulmamışsa veya bazı maliklerin toplantıdan dışlandığı ispatlanırsa, alınan kararlar iptal edilebilir. Ancak çağrı usulsüzlüğüne rağmen toplantıya katılan malik, sırf bu nedenle iptal davası açamaz.
Genel kurul kararlarının iptali için dava açma süresi ne kadardır?
Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik: Karar tarihinden itibaren 1 ay
Toplantıya katılmayan malik: Kararı öğrenmesinden itibaren 1 ay,
Her hâlükârda karar tarihinden itibaren 6 ay içinde iptal davası açılmalıdır. Bu süreler hak düşürücüdür.
Yönetici olağanüstü genel kurul çağrısı yapmazsa kat malikleri hangi yolu izleyebilir?
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 18.06.2018 tarihli, E.2017/3417 – K.2018/4600 sayılı kararına konu olayda; site kat malikleri, isim ve imzalarını taşıyan dilekçelerle blok temsilcisi ve yönetim kurulu seçimlerinin yenilenmesi ile bazı gündem maddelerinin görüşülmesi amacıyla olağanüstü genel kurul çağrısı yapılmasını site yönetiminden talep etmiş, ancak yönetim bu talebi uzun süre boyunca yerine getirmemiştir. Bunun üzerine kat malikleri Kat Mülkiyeti Kanunu m.33 kapsamında hakimin müdahalesini istemiş, mahkeme de doğrudan yöneticiyi görevden almak yerine, olağanüstü genel kurulun yapılabilmesi için toplantıya çağrı yapmak ve toplantıyı yürütmekle sınırlı yetkiye sahip bir temsilci atanmasına karar vermiştir. Yargıtay bu yaklaşımı onaylayarak, yöneticinin çağrı yapmaması hâlinde kat maliklerinin mahkeme yoluyla genel kurulun toplanmasını sağlayabileceğini, ancak hâkimin yetkisinin kat malikleri iradesinin yerine geçmek değil, bu iradenin ortaya çıkmasını sağlamakla sınırlı olduğunu açıkça ortaya koymuştur.
Olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı 15 gün önceden usulüne uygun çağrı yapılmadan yapılırsa ne olur?
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 20.12.2017 tarihli, E.2017/1160 – K.2017/10825 sayılı kararına konu olayda; olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı, KMK m.29/2’de öngörülen şekilde tüm kat maliklerine toplantıdan en az 15 gün önce, imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirilmeden yapılmış, bazı kat malikleri toplantıya hiç katılamamış ve gündeme bağlılık ilkesine de uyulmamıştır. İlk derece mahkemesi bu nedenle toplantı ve alınan kararların iptaline karar vermişse de Yargıtay, somut olayda sitenin henüz toplu yapı yönetimine geçmemiş olması sebebiyle Kat Mülkiyeti Kanunu’nun değil, genel hükümlerin uygulanması gerektiğini, dolayısıyla görevli mahkemenin Sulh Hukuk değil Asliye Hukuk Mahkemesi olduğunu belirterek kararı bozmuştur. Bu karar, olağanüstü genel kurul toplantılarında 15 günlük çağrı süresine uyulmamasının kural olarak iptal sebebi olduğunu, ancak öncelikle doğru görevli mahkemede dava açılmasının zorunlu olduğunu somut biçimde ortaya koymaktadır.
لماذا يعتبر دعم المحامي الخبير ضروريًا؟
النزاعات المتعلقة بإدارة الشقق والمجمعات السكنية، خاصة في المناطق ذات الكثافة العمرانية العالية مثل اسطنبول، توزلا، جبزي، كارتال، وبنديك؛
أخطاء إجراءات الدعوة،
حسابات الأغلبية،
تضاربات خطة الإدارة والقانون،
بسبب دعاوى الإلغاء التي لا تُرفع في موعدها، قد يؤدي ذلك إلى فقدان حقوق لا يمكن استعادتها. دعوة خاطئة، أو جدول أعمال معيب، أو دعوى فات أوانها، يمكن أن تجعل جميع القرارات المتخذة صحيحة. لذلك، من الأهمية بمكان التقدم من بداية العملية، بمحامٍ ملم بقانون الملكية المشتركة وتطبيقات محكمة الاستئناف العليا، وخاصة من يعرف الممارسات الإقليمية. مكتب 2M Hukuk Avukatlık Bürosu، الذي يتمتع بممارسة منتظمة في مجال نزاعات الملكية المشتركة في الجانب الأناضولي من إسطنبول والمناطق المحيطة بها، يقدم الدعم القانوني الاحترافي لضمان عدم حدوث فقدان للحقوق خلال دعوات الجمعية العمومية ودعاوى الإلغاء والعمليات القضائية.
