Elbirliği Mülkiyetinde Satış Geçersiz mi? Mirasçılar Payını Satabilir mi?

Murisin ölümüyle mirasçılara geçen taşınmazlar üzerinde elbirliği mülkiyeti (iştirak halinde mülkiyet) doğar. Bu rejimde mirasçıların bağımsız payları yoktur ve her mirasçı hakkını taşınmazın tamamı üzerinde birlikte kullanır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, elbirliği mülkiyeti devam ettiği sürece tek başına satış, pay devri veya üçüncü kişilere satış vaadi hukuken geçersizdir.

Bu yazı; elbirliği mülkiyetinde tasarruf kısıtlamalarını, mirasçılar arası istisnaları, paylı mülkiyete geçişin sonuçlarını ve tarım arazilerine özgü yasakları, güncel Yargıtay kararları ışığında uygulamaya dönük biçimde ele almaktadır.

1. Elbirliği Mülkiyeti (İştirak Halinde Mülkiyet) Esasları ve Tasarruf Kısıtlamaları

Yargıtay içtihatlarına göre, murisin ölümüyle mirasçılara geçen taşınmazlar üzerinde kural olarak “elbirliği mülkiyeti” hükümleri cari olmaktadır. Bu mülkiyet rejiminde mirasçıların belirlenmiş bağımsız payları bulunmamakta, hak taşınmazın tamamına yaygınlık göstermektedir (8. HD-2015/6736 K).

Bağımsız Tasarruf Yasağı: Elbirliği mülkiyeti devam ettiği sürece, mirasçılardan birinin veya birkaçının taşınmazı ya da kendi payını tek başına üçüncü kişilere satması hukuken geçersizdir (8. HD-2013/9033 , 8. HD-2015/6736 ). Tasarruf işlemleri için tüm ortakların oybirliğiyle karar vermesi zorunludur (8. HD-2015/6736 ).

İntikal İşlemi: Taşınmazların mirasçılar adına intikalen yapılan tescil işlemi, mirasçıların payları gösterilmeden, sadece isimleri yazılarak ve iştirak hali belirtilerek gerçekleştirilir (İçtihatları Birleştirme BGK-1984/2-1985/5 K). Bu aşamada hiçbir ortak için bağımsız, tek başına tasarruf edebileceği bir pay söz konusu değildir.

Üçüncü Kişilere Satış Vaadi: Elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülmedikçe, tereke dışı kişilere yapılan satış vaadi sözleşmelerinin ifa (yerine getirme) olanağı bulunmamaktadır (14. HD-2011/1111 K, 7. HD-2021/6443 K).

2. Mirasçılar Arasında Pay Devri ve İstisnalar

Elbirliği mülkiyeti devam etse dahi, mirasçıların kendi aralarındaki işlemler için bazı istisnalar tanınmıştır:

Mirasçılar Arası Temlik: Medeni Kanun uyarınca, mirasın taksiminden önce terekeye dahil bir taşınmazdaki miras hakkının “diğer bir mirasçıya” temliki mümkündür. Bu tür sözleşmelerin geçerli olması için terekedeki tüm hakları kapsaması gerekmez ve bu sözleşmeler iştirak hali bozulmadan tapuda işlem yapılmasını sağlayabilir (İçtihatları Birleştirme BGK-1984/2-1985/5 K).

Şekil Şartı: Mirasçıların kendi aralarında yapacakları miras payı devri sözleşmelerinin yazılı olması geçerlilik şartıdır (14. HD-2016/11258 , 8. HD-2016/7927 K). Bu sözleşmeler, diğer mirasçıların muvafakatine bağlı olmaksızın geçerlidir (8. HD-2010/7080 K).

Yargısal Talep: Bir mirasçı, tapu kaydının iptali ile sadece kendi miras payı oranında adına tescilini talep edebilir; ancak diğer mirasçılar adına tescil isteyemez (8. HD-2011/6909 K, 8. HD-2012/10927 .

3. Paylı Mülkiyete Geçiş ve Bağımsız Satış Yetkisi

Mirasçılar arasındaki elbirliği mülkiyeti paylı (müşterek) mülkiyete dönüştürüldüğü takdirde, her bir mirasçının tasarruf yetkisi değişmektedir:

Bağımsız Tasarruf Hakkı: Paylı mülkiyette her paydaş, diğerlerinden bağımsız olarak kendisine ait pay üzerinde dilediği gibi tasarruf edebilir, payını satabilir veya devredebilir (16. HD-2016/17495, 14. HD-2011/3436).

Tescil Sonrası Satış: Taşınmazın miras payları oranında paylı mülkiyet şeklinde intikal ettirilmesi durumunda, mirasçıların bu payları üçüncü kişilere satabildiği ve bu işlemlerin tapu kayıtlarında sabit görüldüğü saptanmıştır (1. HD-2014/16986, 1. HD-2012/16288).

Dönüşümün Etkisi: Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesinden sonra, daha önce yapılmış olan “miras payının devri sözleşmeleri” hükümsüz hale gelir; zira artık paylı mülkiyet hükümleri esastır (8. HD-2014/14915 

4. Tarım Arazilerine İlişkin Özel Kısıtlamalar

Bölünemez büyüklükteki tarım arazileri için özel bir rejim öngörülmüştür:

Bu nitelikteki arazilerde birlikte mülkiyet mevcutsa, araziler ifraz edilemez ve paylar üçüncü şahıslara satılamaz veya devredilemez (14. HD-2012/15180). Bu durumda mirasçıların paylarını bağımsız olarak satması kanunen yasaklanmıştır.

5. İkincil Kaynaklardan Edinilen Bilgiler ve Uygulama Örnekleri

Aşağıdaki hususlar karar metinlerinde sınırlı bilgi olduğunda ek bağlam sağlayan ikincil kaynaklardan derlenmiştir:

İkincil Kaynak (5. HD-2024/6655 ; 20. HD-2019/2259 ): Uygulamada mirasçıların önce intikal işlemlerini yaptırdıkları, ardından kendi aralarında pay satışı gerçekleştirdikleri ve bu satışların tapu siciline işlendiği görülmektedir.

İkincil Kaynak (HGK-2022/718 ): Mirasçıların taşınmazı paylı mülkiyet şeklinde (örneğin 1/4 paylarla) intikal ettirdikten sonra, birbirlerine vekalet vererek pay devri yapabildikleri, bu devirlerin bedelli veya bedelsiz (bağış) olabildiği anlaşılmaktadır.

İkincil Kaynak (Özelge-21.05.2013): Elbirliği mülkiyeti safhasında yapılan satışlarda tapu harcı tüm malikler adına bütünsel olarak tahakkuk ettirilirken; paylı mülkiyete geçildikten sonraki satışlarda her bir hissedarın payı üzerinden ayrı ayrı harç tahsil edilmektedir.

İkincil Kaynak (1. HD-2025/2512): Mirasçıların, harici veya kanuni bir paylaşım bulunmadığı durumlarda kendi paylarının tapuda bağımsız tescili için yaptıkları başvuruların, fiili taksim veya hibe gibi iddialar nedeniyle uyuşmazlık konusu olabildiği ve mahkemece ayrıntılı inceleme gerektirdiği belirtilmiştir.

İkincil Kaynak (14. HD-2016/10907): Paylı mülkiyette genel pay satışı mümkün olmakla birlikte, taşınmazın belirli bir fiziksel bölümünün (somuta indirgenmiş kısım) satışı için diğer paydaşların rızasının aranabileceği vurgulanmıştır.

Sık Sorulan Sorular

Elbirliği mülkiyetinde bir mirasçı kendi payını tek başına satabilir mi?

Hayır. Elbirliği mülkiyetinde bağımsız pay kavramı bulunmaz. Bu nedenle mirasçılardan birinin tek başına yaptığı satış veya satış vaadi kesin hükümsüzdür. Tasarruf için tüm mirasçıların oybirliği gerekir.

Mirasçılar kendi aralarında pay devri yapabilir mi?

Evet, sadece mirasçılar arasında olmak kaydıyla mümkündür. Miras payı devri sözleşmesi yazılı şekilde yapılmalı ve bu işlem elbirliği mülkiyetini sona erdirmez. Üçüncü kişilere yapılan devirler ise geçersizdir.

Paylı mülkiyete geçilirse mirasçı payını serbestçe satabilir mi?

Evet. Elbirliği mülkiyeti paylı (müşterek) mülkiyete dönüştürüldüğünde, her paydaş kendi payı üzerinde bağımsız tasarruf yetkisi kazanır ve payını üçüncü kişilere satabilir.

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Miras kalan taşınmazlarda yapılan işlemler; mutlak butlan, geçersiz satış, tapu iptal ve tescil davaları, harç ve vergi ihtilafları gibi geri dönüşü zor sonuçlar doğurabilir. Özellikle:

Elbirliği mülkiyeti ile paylı mülkiyetin karıştırılması,

Üçüncü kişilere yapılan geçersiz satış vaatleri,

Tarım arazilerinde bölünemezlik ve devir yasaklarının ihlali,

Pay devri sözleşmelerinin yanlış aşamada yapılması, uygulamada ciddi hak kayıplarına yol açmaktadır.

2M Hukuk Avukatlık Ofisi, miras ve taşınmaz hukuku alanında;

Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi,

Mirasçılar arası pay devri ve taksim sözleşmeleri,

Tapu iptal ve tescil davaları,

Satış öncesi hukuki risk analizi konularında müvekkillerine önleyici ve sonuç odaklı hukuki destek sunmaktadır.