1. Общие принципы и условия действительности договора
Договоры о посредничестве в сделках с недвижимостью (брокерские) не считаются действительными, если не заключены в письменной форме в соответствии со статьей 520 Закона Турции об обязательствах № 6098 (TBK). Как было подчеркнуто в решении 1-го Коммерческого Суда первой инстанции Измира от 21.12.2021 под номерами 2021/460 E. и 2021/1180 K. в случае отсутствия письменного договора между сторонами, даже если продажа состоялась, агент по недвижимости не имеет права на получение комиссионного вознаграждения. Аналогичным образом, в решении 13-й Гражданской коллегии Верховного Суда от 07.11.2018 под номерами 2016/2169 E. и 2018/10388 K. было указано, что в случае, если договор купли-продажи недвижимости не был заключен в официальной форме (в кадастровом управлении или в присутствии нотариуса), основной договор будет считаться недействительным, и, соответственно, штрафные санкции в договоре о посредничестве также будут признаны недействительными.
2. Право на вознаграждение в случае осуществления продажи
Маклер, как правило, получает право на вознаграждение только в том случае, если в результате его деятельности будет заключен основной договор (купли-продажи) (ст. 521/1 ТЗО).
Прямая продажа: В случае осуществления продажи агент по недвижимости получает право на вознаграждение на основании ставки, согласованной в договоре (обычно 2% + НДС) (13-я гражданская палата Верховного суда, 02.04.2014, № 2013/30830 E., № 2014/9955 К.).
Исключение агента по недвижимости из процесса (Устранение): Право на вознаграждение также возникает, если покупатель приобретает недвижимость, показанную агентом, исключив при этом агента по недвижимости. В решении Генеральной ассамблеи по гражданским делам Верховного суда от 24.05.2022 под номерами 2020/339 E. и 2022/723 К. было заявлено, что в случае продажи, исключив агента по недвижимости, положение о штрафных санкциях в договоре (например, двойной размер обычной комиссии) является обязательным.
Продажа близким родственникам: В случае продажи недвижимости ближайшему родственнику или свойственнику лица, которому был произведен показ, также считается установленной причинно-следственная связь и возникает право на вознаграждение (1-й Гражданский коммерческий суд Антальи, 29.12.2025, № 2024/435 E., № 2025/949 К.).
3. Право на вознаграждение в случае неосуществления продажи
Даже если продажа не состоялась, при условии наличия в договоре положения об обратном, агент по недвижимости может потребовать определенные сборы:
Ситуация отказа и отступления от сделки: Если в договоре предусмотрено, что «отказавшаяся сторона уплачивает комиссию», риелтор имеет право на вознаграждение, если он выполнил свои обязательства (показ объекта, сведение сторон). В решении 13-й Гражданской Палаты Верховного Суда от 13.02.2013, № 2012/22850 E. и 2013/3301 K. указано, что в случае отказа покупателя, он обязан уплатить причитающуюся ему долю в размере 2% брокерской комиссии.
Разграничение комиссии и неустойки: В решениях Верховного Суда доля, подлежащая уплате только отказавшейся стороной, считается «брокерской комиссией», тогда как требование к отказавшейся стороне об уплате доли, которую должна была бы заплатить другая сторона (продавец), квалифицируется как «неустойка». В этом случае, если должник не является коммерсантом, судья обязан снизить (уменьшить) неустойку, которую он считает чрезмерной, в соответствии со статьей 182/последнее положение ГК РФ (13-я Гражданская Палата Верховного Суда, 28.11.2017, № 2015/36617 E., 2017/11665 K.).
Стоимость услуг и расходы: Согласно статье 521/последнее положение ГК РФ, если это предусмотрено договором, расходы, понесенные риелтором (экспертиза, транспорт и т. д.), должны быть оплачены, даже если продажа не состоялась. Однако, если в договоре нет соответствующего положения, эти расходы не могут быть востребованы (5-й Основной Коммерческий Суд Стамбула, 18.02.2026, № 2023/866 E., 2026/179 K.).
4. Исключительные случаи, когда право на вознаграждение не возникает
Отказ в кредите: Если продажа не состоялась не по вине покупателя, а из-за отказа банка в выдаче кредита, и это обстоятельство исключено в договоре, риелтор не имеет права на вознаграждение (13-я Гражданская Палата Верховного Суда, 27.01.2016, № 2015/35290 E., 2016/1961 K.).
Вина риелтора: В случаях, когда риелтор сам препятствует заключению договора или действует в нарушение обязательства лояльности, плата не может быть востребована (13-я Палата по гражданским делам Верховного суда, 04.12.2013, 2013/15350 E., 2013/30200 K.).
Расторжение договора: В случаях, когда стороны неявно расторгли договор, вернув задаток, и риелтор не возражал против этого, право на комиссию не возникает (13-я Палата по гражданским делам Верховного суда, 20.02.2020, 2017/9867 E., 2020/2483 K.).
5. Вторичные источники и процедурные оценки
Следующие моменты представлены в сводках решений в качестве вторичного контекста:
Компетентный суд: В спорах между риелтором и потребителем компетентны Суды по делам потребителей (Апелляционный суд Эрзурума, 3-я Палата по гражданским делам, 31.10.2024, 2022/1697 E. ), в то время как в случаях, когда стороны не являются торговцами и сделка не носит коммерческого характера, компетентны Гражданские суды первой инстанции (1-й Гражданский суд первой инстанции Кайсери, 27.09.2023, 2023/283 E. ).
Бремя доказывания: В векселях, выданных в обмен на задаток, если причина выдачи векселя не указана, бремя доказывания лежит на стороне, утверждающей, что она не является должником (3-й Гражданский суд первой инстанции Бакыркёй, 23.11.2018, 2018/168 E. ).
Косвенная продажа: Регистрация недвижимости на имя родственников покупателя, таких как невестка, после того как она была показана риелтором, не лишает риелтора права на вознаграждение (13-я Палата по гражданским делам Верховного суда, 21.06.2012, 2012/13128 E. ).
В итоге; риелтор может требовать комиссию, указанную в договоре, при совершении продажи; если же продажа не состоялась, он может требовать плату или неустойку только при наличии четкого положения в договоре о выплате вознаграждения в случае «отказа/расторжения» и при отсутствии его собственной вины.
Emlakçı sözleşmesi yazılı değilse komisyon ödemek gerekir mi?
Hayır. Taşınmaz simsarlığı (emlakçılık) sözleşmesi yazılı yapılmadıkça geçerli değildir. Bu durumda satış gerçekleşse bile emlakçı komisyon talep edemez.
Evi almaktan vazgeçersem emlakçıya ücret öder miyim?
Eğer sözleşmede “vazgeçen taraf komisyon öder” şeklinde açık bir hüküm varsa ve emlakçı edimini yerine getirmişse, belirli bir komisyon veya cayma bedeli ödenmesi gerekebilir.
Kredi çıkmazsa veya satış gerçekleşmezse komisyon ödenir mi?
Her durumda değil. Eğer satışın gerçekleşmemesi alıcının kusurundan değilse (örneğin kredi reddi) ve bu durum sözleşmede istisna olarak düzenlenmişse, emlakçı komisyon talep edemez.
Почему необходима поддержка квалифицированного адвоката?
В процессе купли-продажи недвижимости наиболее частыми предметами споров являются возврат задатка, компенсация за отказ от сделки и комиссия риелтора. Действительность договора, условия возникновения платы и возврат задатка полностью зависят от деталей конкретного случая.
Поэтому сотрудничество с адвокатом по недвижимости в Стамбуле или адвокатом по недвижимости в Тузле; имеет большое значение для правильного анализа процесса. В частности, в рамках консультаций по компенсации за отказ от сделки и задатку;
Выявление недействительных договоров
Изучение правового основания комиссии риелтора
Возврат неправомерно уплаченного задатка
Такие операции, как отмена или снижение неустойки, требуют специализации.
В этом случае сотрудничество с опытной юридической фирмой 2M Hukuk Avukatlık Ofisi предотвращает потерю прав и обеспечивает быстрое продвижение процесса. Кроме того, для местной поддержки сотрудничество с адвокатом по купле-продаже в Тузле, адвокатом в Пендике, адвокатом в Курткёе или адвокатом в Байрамоглу также обеспечивает эффективное отслеживание процесса на месте.
Правильный ответ на часто искомые в Google вопросы, такие как «возвращается ли задаток?», «когда оплачивается комиссия риелтора?», «действительна ли компенсация за отказ?», возможен только после юридической оценки конкретного случая.
