Имеет ли риелтор право на комиссию, если он только показал дом? Можно ли требовать плату при отсутствии письменного договора? В свете решений Верховного суда мы объясняем условия получения брокерского (риелторского) вознаграждения.
1. Требование письменной формы в договорах о посредничестве при сделках с недвижимостью
В турецком законодательстве действительность договоров, касающихся риелторской (посреднической/брокерской) деятельности, подчиняется строгому требованию формы в соответствии со статьей 520 Закона Турции об обязательствах № 6098. В судебных решениях этот вопрос рассматривается следующим образом:
3-я палата по гражданским делам Верховного суда-2023/3929-2024/2113 -09.09.2024: «Посреднический договор в отношении недвижимости недействителен, если он не заключен в письменной форме.» Это положение является условием действительности договора, и в случае несоблюдения письменной формы договор считается юридически недействительным
12-я палата по гражданским делам Стамбульского регионального апелляционного суда-2019/1562-2022/247 -17.02.2022: «Требовать оплату на основании договора, который не является письменным и, следовательно, недействительным, невозможно.»
13-я палата по гражданским делам Верховного суда-2008/13735-2009/3606 -17.03.2009: Заключение договора о брокерских услугах по недвижимости в письменной форме является условием его действительности, и отсутствие этого условия влечет за собой отклонение иска.
2. Правовая природа и право на вознаграждение за простой показ объекта
Простое указание риелтором на объект недвижимости, как правило, не считается достаточным для получения им права на комиссионное вознаграждениер.
Большая коллегия по праву-2020/339-2022/723 -24.05.2022: «Если риелтор не сможет осуществить продажу, то не может быть заявлено никаких прав только на основании показа объекта. Поскольку показ объекта является одним из подготовительных действий маклерской деятельности, и если в рамках этой деятельности результат не будет достигнут, то никаких прав не может быть заявлено только на основании показа объекта.»
Большая коллегия по праву-2017/621-2018/1929 -13.12.2018: Напомнили о необходимости размещения информации о невозможности взимания платы за услугу показа объекта в месте, доступном для обзора клиентами; было подчеркнуто, что посредник имеет право на вознаграждение только в том случае, если в результате его деятельности будет заключен основной договор.
11-я гражданская коллегия Верховного суда-2008/12633-2010/8479 -16.07.2010: Было указано, что простой показ объекта не дает права на вознаграждение, но если между сторонами имеется письменное соглашение и обязательство по оплате, то комиссия может возникнуть.
3. Договорной характер «Формы показа объекта» и аналогичных документов
Даже если официальный договор не был заключен, подписанные «документы о показе объекта» в некоторых случаях могут выступать в качестве письменного договора. Однако содержание этих документов является определяющим:
13-я гражданская коллегия Верховного суда-2014/16856-2014/41135 -22.12.2014: Было признано, что такие документы, как «Форма осмотра арендуемой/продаваемой недвижимости» и «Форма предложения», имеют характер маклерского договора, и обязательства, содержащиеся в этих документах, являются юридически обязывающими.
Апелляционный суд (Yargıtay) 13-й Гражданской коллегии -2012/26395-2013/1157 -23.01.2013: «Положение о том, что брокерская комиссия будет выплачена в случае покупки недвижимости, предусмотренное договором, было подписано сторонами без возражений… и, следовательно, является действительным в соответствии с принципом свободы договора.»
Апелляционный суд (Yargıtay) 19-й Гражданской коллегии -2013/303-2013/4311 -07.03.2013: В отличие от этого, было постановлено, что формы, которые лишь документируют показ объекта, но не содержат основных элементов брокерского договора, сами по себе не порождают право на комиссию.
4. Статус платежей, произведенных без письменного договора
12-й Гражданский коммерческий суд Стамбула (Анадолу) -2023/521-2024/291 -02.04.2024: Договоры, заключенные без соблюдения требования письменной формы, недействительны. В этом контексте возможно возврат комиссионных, уплаченных агенту по недвижимости без действительного договора, на основании положений о «необоснованном обогащении».
5. Заключение и оценка В свете судебных решений, чтобы агент по недвижимости имел право на комиссионное вознаграждение, необходимо:
Наличие письменного договора между сторонами (или формы показа объекта такого характера),
Операция по покупке или аренде недвижимости должна быть завершена в результате посреднической деятельности агента по недвижимости.
Если не подписан какой-либо письменный документ или договор, то простой показ недвижимости агентом по недвижимости не дает ему права требовать вознаграждения (Апелляционный суд (Yargıtay) 4-й Гражданской коллегии -2012/9031-2013/8146 -06.05.2013).
Часто задаваемые вопросы (ЧЗВ)
Риелтор только показал дом, обязан ли я платить комиссию? Как правило, нет. Просто показ места не порождает право на комиссию; плата зависит от письменного договора/обязательства по оплате и совершения сделки купли-продажи/аренды в результате посредничества.
Если нет письменного договора, может ли риелтор подать в суд за комиссию? Договор о посредничестве в сделках с недвижимостью недействителен, если не заключен в письменной форме (статья 520 ТБО). Если нет действующего договора, требование о комиссии, как правило, остается необоснованным.
Обязывает ли меня подписанная мною «форма показа объекта»? Если форма содержит основные элементы договора посредничества и обязательство по оплате, она может быть признана обязательной. Форма, которая лишь подтверждает, что вы видели объект недвижимости, но не содержит обязательства по оплате, сама по себе не порождает комиссию. Поэтому содержание подписанного вами документа является определяющим.
Я заплатил комиссию, но договора не было; могу ли я вернуть ее? Комиссия, уплаченная без действительного договора, может быть истребована обратно в соответствии с положениями о неосновательном обогащении. Платежные документы и переписка имеют значение в этом вопросе.
Я сказал риелтору устно: «ОК, если продашь, я дам комиссию», это действительно? В посредничестве по недвижимости договор подлежит условию письменной формы; устное соглашение, как правило, не образует действительного договора посредничества. Однако, если есть подписанная форма/переписка, ситуация может измениться.
Два разных риелтора показали один и тот же дом; мне платить обоим? Комиссия причитается тому риелтору, который обеспечил заключение договора в результате своего посредничества и имеет действительное письменное обязательство. Следует изучить, какая деятельность привела к результату и какой документ был подписан в конкретном случае.
Размер комиссии риелтора является свободным? Ставка определяется письменным соглашением сторон; однако обоснование запрашиваемой платы и ее связь с совершенной сделкой подлежат судебному контролю. Чрезмерные или необоснованные требования могут быть оспорены.
Почему необходима поддержка квалифицированного юриста? — Адвокатское бюро 2M Hukuk
Споры о комиссиях за недвижимость, хотя и кажутся простыми со стороны, на самом деле вращаются вокруг толкования содержания документов, оценки требований к форме и выбора правильной судебной практики. Является ли подписанная вами форма «обязательством по оплате», существует ли причинно-следственная связь между показом объекта и результатом, или возможность возврата уплаченной суммы; часто зависит от правовой природы одного предложения или подписи. Неправильная оценка означает ненужную оплату или проигранное дело.
Расположенное в Тузле Адвокатское бюро 2M Hukuk (Учредитель: Адвокат Мерием Гюнай) предоставляет консультационные услуги и ведет судебные дела по спорам в области недвижимости и долгового права в Стамбуле на Анатолийской стороне — Тузла, Пендик, Картал, Малтепе — и в регионе Гебзе/Коджаэли. Опыт бюро в области права недвижимости и договорного права напрямую способствует надлежащей защите прав клиента в спорах о комиссиях за недвижимость.
Поддержка, которую 2M Hukuk может предложить в этом вопросе:
Анализ документов и форм: Оценка того, является ли подписанный бланк показа объекта/предложения обязательством по оплате и договором.
Возражение/защита против требования комиссии: Правовая защита от необоснованных или чрезмерных требований комиссии.
Дело о неосновательном обогащении/возврате: Процесс возврата комиссии, уплаченной по недействительному договору.
Консультации для риелторов/агентств: Подготовка действительных и применимых договоров на брокерские услуги/текстов форм.
Управление актуальной судебной практидой: Усиление дела путем выбора наиболее подходящих для конкретного случая и подтвержденных из UYAP актуальных решений.
Не оставляйте свои права на волю случая в споре о комиссии по недвижимости. Свяжитесь с юридической фирмой 2M Hukuk для оценки ваших документов и управления процессом.
