В новом здании ваша квартира уменьшилась в размере или ваша доля оказалась ниже ваших ожиданий? В основе этого зачастую лежит неправильное распределение долей земельного участка. Мы подробно рассмотрим два основных пути судебного разбирательства для владельца мансардного этажа — корректировку доли земельного участка и возмещение/компенсацию — а также критический момент их применения.

Владельцы мансардных и двухуровневых квартир в ходе городской реконструкции часто сталкиваются со следующей ситуацией: в новом здании моя квартира уменьшилась, соседская увеличилась, или моя доля оказалась значительно ниже моих ожиданий. В основе этого зачастую лежит неправильно определенное распределение долей земельного участка. Эта статья подробно рассматривает, почему владелец мансардного этажа может оказаться в невыгодном положении, и два основных пути судебного разбирательства, доступных ему — корректировку доли земельного участка и возмещение/компенсацию — .

Почему низкая доля? Основа доли земельного участка

При городской реконструкции распределение в новом здании, как правило, производится согласно доле земельного участка в старом кадастровом документе 6306 ст. 6/1. Проблема в том, что во многих зданиях в нашей стране доли земельного участка не пропорциональны реальной стоимости квартир; зачастую они распределены поровну между всеми квартирами или только по квадратным метрам. Однако доля земельного участка для большой квартиры или квартиры с террасой на верхнем этаже должна быть выше, чем для маленькой квартиры на первом этаже. Владелец мансардного этажа, доля земельного участка которого была определена как низкая, после реконструкции получает меньше, чем заслуживает.

Первый путь: Иск о корректировке доли земельного участка

Если доли земли определены несправедливо и не соответствуют стоимости отдельных секций, собственники могут подать иск об исправлении (корректировке) доли земли согласно ст. 3 Закона о кондоминиумах. Жизненно важная особенность этого иска в контексте городской трансформации заключается в следующем: иск должен быть подан и расследован только до тех пор, пока недвижимость сохраняет свой статус сервитута/собственности на этаж, то есть до сноса здания. Когда здание сносится и недвижимость переходит в общую долевую собственность, этот иск теряет свою функцию, так как больше нельзя говорить об отдельных секциях; каждый становится правообладателем только в размере своей прежней доли земли.

Согласно решению 18-го Гражданского отделения Верховного Суда Турции № 2007/9977 (рег. дело), № 2008/2372 (реш. дело) от 03.03.2008, отраженному в открытых источниках; после сноса основного строения нельзя говорить об отдельных секциях с сервитутом/собственностью на этаж, поэтому иск о переопределении долей земли не может быть подан; эти иски могут быть поданы только до тех пор, пока основное строение сохраняет статус сервитута/собственности на этаж.

Еще одним условием в иске является добросовестность истца и наличие у него законного интереса, подлежащего защите; требование о корректировке, предъявленное лицом, которое лично устанавливало доли земли при создании сервитута на этаж, оценивается с этой точки зрения.

Недостаточно сказать: «Фактически я использую большую площадь»

Это наиболее распространенное заблуждение на практике. Фактическое использование большей площади независимой секции, длительное использование большей площади или уплата дополнительного налога на недвижимость сами по себе недостаточны для увеличения доли земли. Иск о корректировке основывается не на привычке использования, а на непропорциональности долей земли к их стоимости и их несправедливости.

В решении 5-й Гражданской палаты Кассационного суда, отраженном в открытых источниках, по делу 2025/4788 E., 2025/9964 K. было заявлено, что фактическое использование, превышающее долю участка, само по себе не требует предоставления большей доли; и что при разделе за основу принимается доля участка, указанная в кадастре. 

Второй путь: Шерефие / Компенсация (Неосновательное обогащение)

Шерефие — это наличие независимых секций в одном здании, имеющих разную стоимость в зависимости от таких факторов, как расположение, этаж, вид, размер. В процессе реконструкции некоторые квартиры могут превратиться в дуплексы и приобрести большую стоимость, в то время как площадь других может уменьшиться. В таком случае может возникнуть вопрос об уплате собственником, получившим прибыль, стоимости (шерефие) пострадавшим собственникам в соответствии с положениями о неосновательном обогащении.

В деле, являющемся предметом решения 3-й Гражданской палаты Кассационного суда, отраженного в открытых источниках, 2022/5267 E., 2023/1448 K.; после городской реконструкции площадь некоторых независимых секций увеличилась, в то время как квартиры истцов уменьшились, и экспертная оценка выявила дисбаланс в площади использования. Кассационный суд признал, что в случае явного дисбаланса стоимости/использования собственники, получившие преимущество, могут выплатить компенсацию пострадавшим собственникам в рамках неосновательного обогащения.

Стратегия: Что необходимо сделать до начала реконструкции

Закажите анализ доли участка. Соответствует ли ваша текущая доля участка реальной стоимости вашей квартиры? Если нет, то может быть инициирован иск о корректировке.

Подайте иск до сноса здания. Иск о корректировке доли участка должен быть подан и рассмотрен, пока сохраняется право на этажное владение/собственность; после сноса эта возможность исчезает.

Привяжите анализ гудвилла к договору. До подписания договора с подрядчиком необходимо провести анализ стоимости/гудвилла на основе проекта и установить баланс платежей.

Запросите оценку, лицензированную SPK (Советом по рынкам капитала). Рыночная стоимость и распределение должны быть проверены независимым отчетом об оценке.

Не попадайтесь в ловушку «Я разрешил уменьшение». Тот факт, что вы не возражали против преобразования, не означает, что вы согласились на несправедливое уменьшение вашей квартиры; ваше право требовать компенсации сохраняется.

    Часто задаваемые вопросы

    Почему владелец мансарды получает меньше квадратных метров при городской трансформации?

    Поскольку распределение, как правило, осуществляется в соответствии с долей земельного участка в старом кадастровом документе (6306 ст.6/1). Если в прошлом доли земельного участка распределялись непропорционально стоимости (равномерно или только по квадратным метрам), владелец мансарды может получить меньше, чем ему причитается. Решение заключается в корректировке доли земельного участка до трансформации.

    До какого срока я могу подать иск о корректировке доли земельного участка?

    Этот иск должен быть подан и рассмотрен, пока недвижимость сохраняет статус сервитута этажа/собственности на этаж, то есть до сноса здания. После сноса недвижимость переходит в общую долевую собственность, поэтому иск теряет свою функцию. В этом отношении приводится решение 18-й Палаты Верховного суда 2007/9977 E. (Основание), 2008/2372 K. (Решение);

    Я фактически использую большую квартиру; увеличит ли это мою долю земельного участка?

    Нет. Тот факт, что фактическое использование превышает долю земельного участка, сам по себе недостаточен для увеличения доли; иск о корректировке основан на непропорциональности стоимости и справедливости. Решение 5-й Палаты Верховного суда 2025/4788 E. (Основание), 2025/9964 K. (Решение) соответствует этому направлению;

    В новом здании моя квартира уменьшилась, а квартира соседа увеличилась. Могу ли я требовать компенсацию?

    Если существует явный дисбаланс стоимости/пользования, компенсация может быть потребована от владельцев, получивших преимущество, в рамках неосновательного обогащения (надбавка/уравнивание). Решение 3-й Гражданской коллегии Кассационного суда № 2022/5267 E., 2023/1448 K. подтверждает это; уточните в UYAP.Я не возражал против трансформации; могу ли я все еще требовать свои права?

    Да. Тот факт, что вы фактически разрешили преобразование, не означает, что вы согласились на несправедливое уменьшение площади вашей квартиры. Ваше право требовать уравнивания/надбавки в случае дисбаланса стоимости сохраняется.

    Почему 2M Hukuk?Экспертная поддержка по делам о мансардах и дуплексах

    Квартиры с мансардным этажом (дуплексы) являются наиболее распространенным типом независимых секций, приводящих к потере прав и спорам в процессе городской трансформации: несоответствие доли земли и стоимости, фактическое разделение, разница в надбавке и нарушения зонирования переплетаются в одном деле. Как адвокатское бюро 2M Hukuk, мы управляем процессом от начала до конца: от анализа правоустанавливающих документов и проекта до протокола раздела, от исков о корректировке доли земли и надбавки до легализации нарушений зонирования.

    ТузлаПендикКарталМалтепеГебзеДарыджаЧайыроваКоджаэли

    Прежде чем будет принято решение о преобразовании, то есть до того, как будет пройден самый критический этап для защиты ваших прав, вы можете связаться с нами через нашу страницу консультаций по вопросам городской трансформации .

    Источники и соответствующий контент

    Официальные / Первичные источники

    Закон № 6306 и Положение о его применении (актуальный текст, 04.02.2026) — mevzuat.gov.tr

    Закон о кондоминиумах № 634; Закон о зонировании № 3194; Гражданский кодекс Турции № 4721 — mevzuat.gov.tr

    Положение о зонировании планируемых территорий (ст. 40 Крыши; определения) — mevzuat.gov.tr / resmigazete.gov.tr

    2M Юриспруденция — Похожие статьи