هل تقلصت شقتك في المبنى الجديد أم أن حصتك كانت أقل من توقعاتك؟ غالبًا ما يكمن في جذور ذلك حصص الأراضي الخاطئة. نتناول بالتفصيل طريقتا الدعوى الأساسيتان لمالك البنتهاوس — تصحيح حصة الأرض والتعويض/التسوية  — والتوقيت الحرج.

غالبًا ما يواجه أصحاب البنتهاوس والدوبلكس في التحول الحضري هذا السيناريو: تقلصت شقتي في المبنى الجديد، وكبرت شقة جاري، أو أن نصيبي أقل بكثير من توقعاتي. غالبًا ما يكمن في أساس ذلك حصص الأراضي المحددة بشكل خاطئ. تتناول هذه المقالة بالتفصيل لماذا قد يكون مالك البنتهاوس في وضع غير مواتٍ، والطريقتين القضائيتين الأساسيتين المتاحتين له — تصحيح حصة الأرض و التعويض/التسوية —.

لماذا حصة قليلة؟ أساس حصة الأرض

في التحول الحضري، يتم توزيع الحصص في المبنى الجديد، كقاعدة عامة، وفقًا لنسبة حصة الأرض في السند القديم 6306 م.6/1. المشكلة هي أن حصص الأراضي في العديد من المباني في بلدنا ليست متناسبة مع القيمة الحقيقية للشقق؛ غالبًا ما يتم توزيعها بالتساوي على جميع الشقق أو بناءً على المساحة بالمتر المربع فقط. ومع ذلك، يجب أن تكون حصة الأرض لشقة واسعة أو ذات تراس في الطابق العلوي أعلى من حصة الشقة الصغيرة في الطابق الأرضي. مالك البنتهاوس الذي تم تحديد حصته الأرضية بشكل منخفض، يحصل على نصيب أقل مما يستحق بعد التحول.

الطريق الأول: دعوى تصحيح حصة الأرض

إذا تم تحديد حصص الأرض بطريقة غير عادلة لا تتناسب مع قيمة الأقسام المستقلة، يمكن للمالكين رفع دعوى تصحيح حصة الأرض (تصحيح) وفقًا للمادة 3 من قانون الملكية المشتركة. النقطة الدقيقة والحيوية لهذه الدعوى في التحول الحضري هي: يجب رفع الدعوى والقيام بالمعاينة (الكشف) فقط طالما أن العقار يحتفظ بوضعه كحق بناء/ملكية طوابق، أي قبل هدم المبنى. عندما يتم هدم المبنى ويتحول العقار إلى ملكية مشتركة، لن يكون هناك مجال للحديث عن أقسام مستقلة، وبالتالي تفقد هذه الدعوى وظيفتها؛ ويصبح كل شخص صاحب حق فقط بقدر حصته القديمة من الأرض.

وفقًا لقرار الغرفة الثامنة عشرة للمحكمة العليا، رقم 2007/9977 أساس، 2008/2372 قرار بتاريخ (3.3.2008) والمنعكس في المصادر المفتوحة؛ بعد هدم المبنى الرئيسي، لا يمكن الحديث عن أقسام مستقلة ذات حق بناء/ملكية طوابق، وبالتالي لا يمكن رفع دعوى لإعادة تحديد حصص الأرض؛ هذه الدعاوى يمكن رفعها طالما أن المبنى الرئيسي يحتفظ بوضع حق البناء/ملكية الطوابق.

شرط آخر في الدعوى هو أن يكون المدعي حسن النية وأن تكون له مصلحة قانونية تستحق الحماية؛ يتم تقييم طلب الشخص الذي قام بنفسه بتحديد حصص الأرض عند إنشاء حق البناء لإجراء تصحيح لاحقًا من هذا المنطلق.

لا يكفي القول “أنا أستخدم مساحة أكبر فعليًا”

هذه هي النقطة التي يقع فيها أكبر قدر من الأخطاء في الممارسة العملية. إن استخدام قسم مستقل بمساحة أوسع فعليًا، أو استخدام مساحة أكبر لفترة طويلة، أو دفع ضريبة عقارية إضافية، لا يكفي وحده لزيادة حصة الأرض. تعتمد دعوى التصحيح على عدم تناسب حصص الأرض مع القيمة وكونها غير عادلة وليس على عادة الاستخدام.

في قرار الدائرة الخامسة القانونية بمحكمة الاستئناف العليا، المنشور في المصادر المفتوحة، رقم 2025/4788 E., 2025/9964 K. ، نُص على أن الاستخدام الفعلي الذي يتجاوز حصة الأرض لا يستلزم بمفرده منح حصة أكبر؛ وأن حصة الأرض المسجلة في سند الملكية هي الأساس في التوزيع. 

الطريق الثاني: الشرفية / التسوية (الإثراء بلا سبب)

الشرفية هي اختلاف قيمة الأجزاء المستقلة في نفس المبنى بناءً على عوامل مثل الموقع، الطابق، المنظر، والحجم. أثناء التحول، قد تكتسب بعض الشقق قيمة بتحويلها إلى دوبلكس، بينما قد تتقلص مساحة البعض الآخر. في هذه الحالة، قد يصبح مالك العقار الذي اكتسب قيمة مطالبًا بدفع تعويض (شرفية) للملاك المتضررين وفقًا لأحكام الإثراء بلا سبب . 

في القضية موضوع قرار الدائرة الثالثة القانونية بمحكمة الاستئناف العليا، المنشور في المصادر المفتوحة، رقم 2022/5267 E., 2023/1448 K. ؛ بينما زادت مساحة بعض الأقسام المستقلة بعد التحول الحضري، تقلصت شقق المدعين، وتم الكشف عن عدم توازن في مساحة الاستخدام بفحص الخبراء. وقد أقرت محكمة الاستئناف العليا، بأنه في حال وجود عدم توازن واضح في القيمة/الاستخدام، يمكن للملاك الذين حققوا ميزة دفع تعويض للملاك المتضررين ضمن نطاق الإثراء بلا سبب.

الاستراتيجية: ما يجب فعله قبل بدء التحول

قم بتحليل حصة الأرض. هل حصة الأرض الحالية لديك تتناسب مع القيمة الحقيقية لشقتك؟ إذا كانت غير متناسبة، يمكن رفع دعوى تصحيح.

ارفع الدعوى قبل هدم المبنى. يجب رفع دعوى تصحيح حصة الأرض وإجراء الكشف عليها بينما يتم الحفاظ على حقوق الطوابق/الملكية؛ هذا الطريق يُغلق بعد الهدم.

اربط تحليل الشهرة بالعقد. قبل توقيع العقد مع المقاول، يجب إجراء تحليل القيمة/الشهرة على أساس المشروع الأولي وتحديد توازن الدفع.

اطلب تقييمًا مرخصًا من هيئة أسواق المال (SPK). يجب تدقيق القيمة السوقية والتوزيع بتقرير تقييم مستقل.

لا تقع في فخ “لقد سمحت بالتقليص”. عدم اعتراضك على التحويل لا يعني موافقتك على تقليص شقتك بشكل غير عادل؛ حقك في طلب التعويض محفوظ.

    الأسئلة المتكررة

    لماذا يحصل مالك شقة السطح على مساحة أقل في التحول الحضري؟

    لأن التقسيم يتم عادةً بناءً على نسبة حصة الأرض في السند القديم (6306 م.6/1). عندما يتم توزيع حصص الأرض بشكل غير متناسب مع القيمة في الماضي (متساوي أو بناءً على المساحة بالمتر المربع فقط)، قد يحصل مالك الطابق العلوي (البنتهاوس) على حصة أقل مما يستحقه. الحل هو تصحيح حصة الأرض قبل التحويل.

    حتى متى يمكنني رفع دعوى لتصحيح حصة الأرض؟

    يجب رفع هذه الدعوى وإجراء الكشف عليها طالما أن العقار يحافظ على وضعه كملكية أرضية/ملكية طوابق، أي قبل هدم المبنى. بعد الهدم، يفقد العقار وظيفته حيث يعود إلى ملكية مشتركة. بهذا الصدد، يشار إلى قرار المحكمة العليا، الدائرة 18، رقم 2007/9977 أساس، 2008/2372 قرار؛

    أنا أستخدم الشقة فعليًا بمساحة كبيرة؛ هل هذا يزيد من حصتي في الأرض؟

    لا. الاستخدام الفعلي لمساحة أكبر من حصة الأرض لا يكفي بمفرده لزيادة الحصة؛ تستند دعوى التصحيح إلى عدم التناسب مع القيمة والعدالة. قرار المحكمة العليا، الدائرة 5، رقم 2025/4788 أساس، 2025/9964 قرار، يؤكد ذلك؛

    صغرت شقتي في المبنى الجديد، وكبرت شقة جاري. هل يمكنني طلب تعويض؟

    إذا كان هناك اختلال واضح في القيمة/الاستخدام، فيمكن المطالبة بتعويض من الملاك الذين استفادوا في إطار الإثراء بلا سبب (شرفية/تسوية). قرار محكمة النقض الدائرة الثالثة رقم 2022/5267 أساس، 2023/1448 قرار، يؤيد هذا الاتجاه؛ يرجى التأكد من نظام UYAP. لم أعترض على التحول؛ هل لا يزال بإمكاني المطالبة بحق؟

    نعم. إن موافقتك الفعلية على التحول لا تعني أنك وافقت على تقليص شقتك بشكل غير عادل. في حالة عدم توازن القيمة، يظل حقك في المطالبة بالتسوية/الشرفية محفوظًا.

    لماذا 2M حقوق؟دعم متخصص في ملفات الشقق العلوية والدوبلكس

    الشقق العلوية (الدوبلكس) هي النوع الأكثر شيوعًا من الأقسام المستقلة التي تسبب فقدان الحقوق والنزاعات في التحول الحضري: تتداخل في ملف واحد مشكلات مثل عدم توافق حصة الأرض والقيمة، التقسيم الفعلي، فرق الشرفية، ومخالفات البناء. بصفتنا مكتب 2M للمحاماة، ندير العملية من الألف إلى الياء، بدءًا من تحليل السند والمشروع، وبروتوكول المشاركة، ودعاوى تصحيح حصة الأرض والشرفية، وصولاً إلى تقنين مخالفات البناء.

    توزلا بينديك كارتال مالتيبي غيبزه داريجا تشاييروفا كوجالي

    قبل اتخاذ قرار التحول، أي قبل تجاوز المرحلة الأكثر أهمية التي تحمي حقوقك، يمكنك التواصل معنا عبر صفحة الاستشارات العمرانية الخاصة بنا.

    المصادر والمحتويات ذات الصلة

    المصادر الرسمية / الأولية

    القانون رقم 6306 ولائحته التنفيذية (النص الحالي، 04.02.2026) — mevzuat.gov.tr

    القانون رقم 634 بشأن ملكية الوحدات السكنية؛ القانون رقم 3194 بشأن التخطيط العمراني؛ القانون المدني التركي رقم 4721 — mevzuat.gov.tr

    لائحة التخطيط العمراني للمناطق المخططة (م.40 الأسقف؛ التعريفات) — mevzuat.gov.tr / resmigazete.gov.tr

    2M للقانون — مقالات ذات صلة