Если вы годами проживаете в здании, например, на чердачном этаже, но ваше имя не указано в документе о праве собственности (тапу), имеете ли вы право собственности (или права) при городской реновации и можете ли вы голосовать? Мы рассматриваем юридическую ценность фактического использования, права арендатора и фактического владельца, а также способы официального оформления ситуации.

Одной из самых уязвимых групп при городской реновации являются лица, фактически проживающие в здании, но не указанные в документе о праве собственности (тапу): член семьи, использующий чердачный этаж как отдельную квартиру, ребенок собственника или арендатор. Частый вопрос: «Я живу здесь годами, получу ли я также права при городской реновации и смогу ли я голосовать?» Давайте проясним ответ и юридическую основу, стоящую за ним.

Фактическое использование не влечет за собой прямого права собственности или права голоса при городской реновации. Право принимать решения и доля в новом здании принадлежат только тем, кто является собственником (владельцем доли земли) по документу о праве собственности (тапу). Однако, если вы являетесь арендатором, у вас могут быть некоторые отдельные права, такие как поддержка аренды/переезда.

Почему фактического использования недостаточно? Требование официальной формы

В турецком праве право собственности на недвижимость приобретается и передается только в официальной форме в документе о праве собственности (тапу) ТГК ст. 706. Без официального раздела (распределения) право собственности на доли не может быть отделено от основного недвижимого имущества путем фактического использования. Независимо от того, как долго вы проживаете, незарегистрированное в тапу разделение/использование не дает вам статуса собственника или совладельца. А «совладение» и «право собственности» при городской реновации определяются именно на основе этой доли земли ст. 6/1 Закона № 6306.

Кто является правообладателем, кто голосует?

Процесс принятия решений и распределение осуществляются между владельцами независимых частей недвижимости, указанных в свидетельстве о праве собственности, пропорционально их долям в земельном участке. Член семьи или арендатор, фактически использующий мансардное помещение как отдельную квартиру, не может участвовать в процессе преобразования в качестве «правообладателя»; статус этих лиц остается в рамках их личных отношений (аренда, ссуда на использование и т.д.) с владельцем. Аналогично, определение рискованной конструкции также проводится не фактическим пользователем, а собственником доли земельного участка.

Значит, у меня нет никаких прав? (Арендатор и Держатель)

Если вы арендатор: В рамках Закона № 6306 арендаторам, документально подтверждающим фактическое проживание в рискованном строении, может быть предоставлена помощь по аренде/переезду. Кроме того, в вновь построенном здании у вас могут возникнуть некоторые права, такие как приоритетная аренда, в рамках Турецкого обязательственного кодекса. Для получения подробной информации см. нашу статью права арендаторов и собственников в рискованных строениях.

Если вы член семьи / держатель: Отношения между вами и вашим родственником-собственником (ссуда на использование, семейное право, ожидаемое наследство) определяют ваш правовой статус; это рассматривается в процессе трансформации через собственника и на основе личных отношений.

Свидетельство о выделении земельного участка и Особые Случаи

Если фактическое использование основано на свидетельстве о выделении земельного участка, хотя этот документ и не обеспечивает окончательную регистрацию права собственности, он может порождать определенные личные права и защиту владения; в контексте городской трансформации такие документы должны быть оценены конкретно. Для некоторых ситуаций, подпадающих под действие Закона № 775 о самовольных постройках (Gecekondu), также могут существовать особые положения. Эти исключения специфичны для каждого дела и не могут быть обобщены.

Что Делать? Оформить Ситуацию Официально

Отразите ситуацию с владельцем в кадастровой записи. Если вы хотите, чтобы фактически используемая вами часть действительно принадлежала вам, единственный способ — это официальная передача/регистрация в кадастре (продажа, дарение, раздел). Фактическое использование не заменяет этого.

Если вы арендатор, подготовьте свою поддержку и документы. Счета и записи, подтверждающие проживание, имеют решающее значение при подаче заявления на поддержку аренды/переезда.

Установите письменное соглашение для семейного пользования. Даже между членами семьи нотариально заверенное соглашение до трансформации предотвратит будущие споры.

Защищайте также права владельца. Поскольку права фактического пользователя зависят от прав владельца, необходимо также отслеживать доли земли, надбавки и процессы распределения от имени владельца.

    Часто Задаваемые Вопросы

    Я годами живу на чердаке, но моего имени нет в кадастре; буду ли я иметь права при городской реновации? Могу ли я голосовать, потому что я фактически использую?

    Нет. Решения о городской реновации принимаются простым большинством акционеров в соответствии с долей земельного участка (6306 ст. 6/1). Лицо, не являющееся собственником по кадастровой записи, не может участвовать в этом голосовании; его положение остается в рамках личных отношений с собственником.

    Я арендатор; у меня нет никаких прав?

    Хотя арендатор не имеет права вмешиваться в процесс принятия решений, арендаторам, которые документально подтверждают свое фактическое проживание в рискованном строении, может быть предоставлена поддержка на аренду/переезд, а в случае перестроенного здания могут возникнуть такие права, как приоритетная аренда в соответствии с Турецким обязательственным кодексом.

    У меня есть свидетельство о выделении земельного участка; это поможет?

    Хотя документ о выделении титула не обеспечивает окончательной регистрации права собственности, он может порождать определенное личное право и защиту владения. В городской трансформации такие документы должны оцениваться в каждом конкретном случае; общее правило вывести нельзя.

    Как мне фактически оформить используемую мной часть на свое имя?

    Единственный способ — это проведение официальной сделки по передаче (продажа, дарение или раздел) с владельцем в кадастровом управлении. Завершение этой регистрации до начала трансформации является самым безопасным способом предотвращения потери прав.

    Экспертная поддержка по делам о мансардных этажах и дуплексах

    Квартиры с мансардными помещениями (дуплексы) являются типом независимых секций, которые чаще всего приводят к потере прав и спорам в ходе городской трансформации: несоответствие доли земли и стоимости, фактическое разделение, разница в репутации (шэрефие) и нарушения зонирования переплетаются в одном деле. Как адвокатское бюро 2M Hukuk, мы управляем процессом от начала до конца, от анализа документов на право собственности и проекта до протоколов раздела, от исков по корректировке доли земли и шэрефие до легализации нарушений зонирования.

    Тузла, Пендик, Картал, Мальтепе, Гебзе, Дарыджа, Чайырова, Коджаэли

    Прежде чем будет принято решение о трансформации, то есть до прохождения самого критического этапа для защиты ваших прав, вы можете связаться с нами через нашу страницу консультаций по городской трансформации.

    Источники и сопутствующий контент

    Официальные / Первоисточники

    Закон № 6306 и Положение о его применении (актуальный текст, 04.02.2026) — mevzuat.gov.tr

    Закон № 634 о кондоминиуме; Закон № 3194 о градостроительстве; Гражданский кодекс Турции № 4721 — mevzuat.gov.tr

    Положение о застроенных территориях (ст. 40 Крыши; определения) — mevzuat.gov.tr / resmigazete.gov.tr

    Для постановлений Верховного суда, на которые сделана ссылка: Прецеденты UYAP / Поиск решений Верховного суда (рекомендуется подтверждение перед публикацией).

    2М Право — Связанные статьи