Правовая основа: Закон № 6306, Статья 6/1 | Положение о применении, Статья 15/3

В рамках городской трансформации большинство ваших соседей приняли решение о трансформации, а вы не хотите участвовать в этом решении. Так может ли ваша доля земли быть действительно продана принудительно в такой ситуации, насколько юридически защищена эта продажа, как определяется сумма, которая будет вам выплачена, и как вы можете оспорить этот процесс? Статья 6/1 Закона № 6306 и статья 15/3 Положения о применении отвечают на все эти вопросы. Изменение положения от 4 февраля 2026 года коренным образом пересмотрело порядок функционирования этого процесса. (Ст. З. 6/1 — Ст. П. 15/3)

Правовая основа принудительной продажи доли земли

Статья 6/1 Закона № 6306 четко регулирует это полномочие: доли земли собственников, не участвующих в решении, принятом абсолютным большинством акционеров в соответствии с их долями, продаются другим акционерам, достигшим соглашения, путем открытого аукциона, после определения их рыночной стоимости Президентством, и эта стоимость должна быть не менее рыночной. (Ст. З. 6/1)

Данное регулирование является прямым вмешательством в право собственности, закрепленное в статье 35 Конституции. Конституционный суд в индивидуальных заявлениях признал, что этот механизм находится в конституционных рамках; однако он подчеркнул, что получение миноритарными собственниками реальной рыночной стоимости и полное функционирование процессуальных гарантий являются обязательными условиями для правовой легитимности этого положения.

Без каких условий продажа не может быть осуществлена?

Во-первых, должно быть окончательно установлено наличие рискованного строения. Если определение находится на стадии обжалования или его исполнение приостановлено судебным решением, процесс продажи не может быть начат. (Ст. К. 3/1 — Ст. П. 7/5)

Затем решение о городской трансформации должно быть принято большинством более пятидесяти процентов на основе доли земельного участка, путем созыва с использованием формы EK-12 и документирования протоколом. (Ст. П. 15/2)

Необходимо, чтобы решение и предложение, содержащее условия соглашения, были доведены до сведения собственников, не участвовавших в принятии решения, с использованием формы EK-13, через доску объявлений и портал электронного правительства, а также чтобы истек пятнадцатидневный срок для принятия. (Ст. П. 15/А)

Также обязательно, чтобы рыночная стоимость доли земельного участка была определена лицензированной оценочной организацией, зарегистрированной в SPK, и чтобы Комиссия по определению стоимости одобрила эту стоимость. Цена продажи не может быть ниже определенной рыночной стоимости. (Ст. К. 6/1 — Ст. П. 15/А)

Как определяется стоимость доли земельного участка?

На первом этапе лицензированная оценочная организация, зарегистрированная в SPK, определяет рыночную стоимость, учитывая местоположение, аналогичные продажи, градостроительный статус и характеристики строения. На втором этапе Комиссия по определению стоимости устанавливает базовую цену на основе этой стоимости; на открытом аукционе предложения ниже этой цены не принимаются. (Ст. К. 6/1 — Ст. П. 15/А)

Если стоимость комиссии окажется ниже рыночной стоимости, независимый отчет об оценке, лицензированный SPK (Совет по рынкам капитала), будет служить решающим доказательством как в административной апелляции, так и в судебном процессе. (Ст. 12 Положения)

Как работает открытый аукцион?

После определения рыночной стоимости Управление уведомляет всех владельцев о месте и времени открытого аукциона заказным письмом; уведомление считается сделанным по истечении десятого дня, следующего за датой отправки уведомительного документа по почте. Дата открытого аукциона определяется таким образом, чтобы она была не ранее семи дней с момента уведомления. (Ст. 15/A Положения)

Права, такие как ипотека, предварительный арест, арест и узуфрукт на долю, подлежащую продаже, не являются препятствием для продажи; эти права сохраняются в цене продажи, а сумма блокируется, и кредиторы уведомляются. На открытом аукционе сначала осуществляется продажа акционерам, достигшим соглашения; если продажа не состоится, процедура повторяется с новым требованием простого большинства. (Ст. 15/A Положения)

Что произойдет, если не удастся продать другим акционерам?

В случае рискованных строений процедура повторяется до тех пор, пока не будет осуществлена продажа третьим лицам. Для участия третьих лиц в продаже необходимо письменно заявить о своем согласии с решением простого большинства и предоставить денежный залог в размере десяти процентов от рыночной стоимости. В рискованных зонах Президиум, Администрация или TOKİ (Управление жилищного строительства) могут зарегистрировать недвижимость от имени Казначейства путем оплаты рыночной стоимости. (Ст. 6/1 Закона — Ст. 15/A Положения)

Как оспорить процедуру продажи?

Обжалование выявления рискованного строения, обжалование процедуры собрания (если форма EK-12 не использовалась или пятнадцатидневный срок объявления не был соблюден), обжалование оценки (с независимым отчетом SPK) и иск об аннулировании с требованием предварительного исполнения (YD) в течение 30 дней с момента уведомления являются основными правовыми путями. (Ст. 6/9 Закона — Ст. 7, 27 Административного процессуального кодекса)

Отмена продажи доли земельного участка — чрезвычайно сложная процедура. Даже если дело будет выиграно после продажи третьему лицу, аннулирование регистрации права собственности требует отдельного процесса. По этой причине иск обязательно должен быть подан с требованием предварительного исполнения (YD).

Аспект конституционного права собственности

Конституционный суд и Государственный совет связывают конституционность этого механизма со следующими условиями: выплата реальной рыночной стоимости, безупречное функционирование процедурных гарантий, предварительное информирование собственников о процессах принятия решений и продажи, а также обеспечение доступности путей обжалования. В случае серьезного нарушения одного из этих условий могут быть задействованы более комплексные правовые механизмы, включая путь индивидуального обращения.

Практические советы

Не теряйте пятнадцатидневный срок для принятия решения; сразу после получения уведомления проконсультируйтесь с адвокатом по вопросам городской трансформации, чтобы выявить процедурные ошибки. Не принимайте оценку комиссии без получения независимого отчета об оценке. Не упускайте из виду ошибки в процедуре собрания — форму EK-12, пятнадцатидневный срок объявления, протокол; эти ошибки могут стать достаточным основанием для отмены решения. Если у вас есть ипотека или аресты, заранее свяжитесь со своими кредиторами.

Почему необходима поддержка эксперта-адвоката?

Процесс продажи земельной доли — это чрезвычайно сложная операция, обратный ход которой крайне затруднен. В качестве Адвокатского бюро 2M Hukuk, в процессе оказания консультационных услуг по городской трансформации, которые мы предоставляем по всему Стамбулу, особенно в Тузле, чаще всего мы сталкиваемся со следующей картиной: Собственники, не участвующие в принятии решения, неосознанно пропускают пятнадцатидневный срок и затем узнают, что их земельные доли выставлены на открытые торги.

Выявление процедурных ошибок, исковое заявление об отмене с требованием о предварительном судебном обеспечении (YD) и оспаривание оценки являются наиболее критическими юридическими шагами в этом процессе. Адвокатское бюро 2M Hukuk, предоставляющее консультационные услуги по городской трансформации в Тузле и во всех районах Стамбула, как адвокат по городской трансформации в Стамбуле и адвокат в Тузле, будет рядом с вами на каждом этапе.

Вывод

Земельные доли собственников, не присоединившихся к решению о городской трансформации, принятому простым большинством, в течение пятнадцатидневного срока могут быть проданы путем открытых торгов по рыночной стоимости сначала другим совладельцам, а если продажа не состоится, то третьим лицам. Реалистичное определение рыночной стоимости, полное соблюдение процедурных гарантий и своевременное использование права на подачу иска в течение 30 дней являются основными гарантиями. (К. Ст. 6/1 — П. Ст. 15/3 — П. Ст. 15/A)