«Я огородил себе угол сада», «мы превратили убежище в склад», «управляющий сдал фасад в аренду под базовую станцию», «они превратили квартиру консьержа в рабочее помещение»… Использование общих зон не по назначению — одно из самых распространенных разногласий в жизни многоквартирных домов и жилых комплексов. Закон в этом вопросе ясен: для сдачи в аренду общих мест требуется единогласное решение, убежища неприкосновенны, и даже один собственник квартиры может подать иск против неправомерного использования. В этой статье мы рассматриваем ограничения на использование общих зон, полномочия управляющего, а также иски о пресечении вмешательства и восстановлении первоначального состояния, в свете решений Верховного суда.
Краткий обзор
Такие места, как сад, парковка, убежище, крыша, лестница, являются общими зонами (ст. 4 Закона о собственности на квартиры); собственники квартир имеют право пользоваться ими пропорционально своим долям в земельном участке (ст. 16).
Сдача в аренду общего помещения, согласно статье 45 Закона о собственности на квартиры (KMK), требует единогласного согласия всех собственников квартир. Управляющий не может сдавать в аренду самостоятельно без разрешения правления.
Убежища не могут использоваться не по назначению, сдаваться в аренду или передаваться; даже при наличии единогласного согласия. Они не могут быть отнесены к отдельной части даже посредством плана управления.
Структурные изменения в общем помещении (закрытие, заливка бетона и т.д.), согласно статье 19 Закона о собственности на квартиры (KMK), требуют письменного согласия 4/5 собственников квартир; даже это согласие не может нарушить общий характер помещения.
Каждый собственник квартиры, согласно статье 33 Закона о собственности на квартиры (KMK), может потребовать пресечения вмешательства и восстановления помещения в первоначальное состояние в соответствии с проектом.
1. Что такое общая зона, кто и как ею пользуется? (ст. 4, 16, 18 Закона о собственности на квартиры)
В соответствии со ст. 4 Закона о кондоминиумах (КМК) такие места, как сад, парковка, убежище, крыша, лестница, коридор, внешний фасад, являются общими местами. Владельцы квартир в этих областях — если нет иного соглашения — имеют право пользования пропорционально их долям в земельном участке (ст. 16). В свою очередь, ст. 18 регулирует, что каждый обязан соблюдать правила добросовестности при использовании общих мест и не нарушать права других.
Практический результат этого следующий: Общая площадь не может быть превращена в личный склад, выставочную площадь или частное парковочное место владельца квартиры, если не принято соответствующее решение (о выделении/аренде). Размещение таблички «Это моя территория», установка шкафа/обувницы в коридоре, выделение части парковки для личного пользования является неправомерным использованием в этом контексте.
2. Аренда общего помещения: Требование единогласия (ст. 45 Закона о кондоминиумах)
Статья 45 Закона о кондоминиумах предусматривает, что «важные управленческие дела», такие как наложение обременения на недвижимость или сдача в аренду общих мест, могут быть осуществлены только по решению, принятому единогласно всеми владельцами квартир. В практике Кассационного суда это условие требуется при сдаче в аренду общих мест для любых целей. Следовательно:
Управляющий не может без полномочий, полученных единогласным решением совета, самостоятельно сдавать в аренду общую территорию (внешний фасад, крышу, сад, квартиру консьержа и т. д.).
Договор аренды, заключенный без достижения единогласия, является недействительным; даже один возражающий владелец квартиры может потребовать прекращения вмешательства и может потребовать свою долю от полученного арендного дохода с процентами.
Для сдачи в аренду общего помещения в комплексах с несколькими блоками требуется единогласие не только владельцев квартир соответствующего блока, но и владельцев квартир всех блоков.
Кассационный суд 5-й Гражданской коллегии, д. 2023/5047, реш. 2023/10391, от 06.11.2023. В споре об аренде помещения, являющегося гаражом/общим помещением, в нарушение закона; было подчеркнуто, что, поскольку не было единогласия, устное разрешение не имеет юридических последствий и такое использование не дает арендатору постоянных прав.
3. Убежища: Абсолютная неприкосновенность
Убежища имеют особую и императивную защиту среди общих помещений. В соответствии с градостроительным законодательством и Положением об убежищах, убежища не могут использоваться не по прямому назначению, сдаваться в аренду и передаваться. Решения об использовании этих помещений в качестве складов, мастерских, рабочих мест или жилых помещений противоречат императивным нормам права и являются недействительными.
Важно следующее: Убежище не может быть сдано в аренду даже при единогласии; оно не может быть выделено для использования одной или нескольких независимых секций даже по плану управления. Муниципалитет может опечатать убежища, используемые не по назначению; кроме того, преобразование убежища/угольного склада в жилое помещение является незаконным, и эти сооружения должны быть снесены и приведены в первоначальное состояние в соответствии с проектом.
4. Структурные изменения и соответствие архитектурному проекту (статья 19 Закона о кондоминиумах)
Любые структурные/строительные изменения, вносимые в общие зоны (закрытие, заливка бетона, пробивание дверей на внешнем фасаде, создание зимнего сада/закрытого балкона и т. д.), в соответствии со статьей 19 Закона о кондоминиумах, требуют письменного согласия четырех пятых собственников квартир. Однако следует обратить внимание на два ограничения:
Даже это согласие 4/5 не может нарушить общий характер помещения или изменить назначение таких мест, как убежища.
У управления/управляющего, без письменного согласия 4/5, на изменения, выходящие за рамки проекта, нет полномочий давать разрешение.
5. Полномочия и ответственность управляющего (ст. 35 ЗОС)
Управляющий обязан предотвращать неправомерное использование общих зон (ст. 35 ЗОС). Полномочия управляющего по распоряжению общими зонами ограничены надлежащими решениями собрания собственников; управляющий не может самостоятельно выделять или сдавать в аренду. Против управляющего, закрывающего глаза на неправомерное использование или осуществляющего несанкционированную аренду, может быть подан иск о возмещении ущерба, и он может быть уволен по уважительной причине.
Кроме того, в план управления не могут быть включены положения, противоречащие императивным нормам закона (например, отменяющие требование единогласия); даже если они будут включены, эти положения недействительны. В иерархии кондоминиума императивные нормы закона стоят выше плана управления и решения собрания.
6. Способ противодействия неправомерному использованию: Предотвращение вмешательства и восстановление прежнего состояния (ст. 33 ЗОС)
Каждый собственник квартиры может потребовать предотвращения неправомерного вмешательства в общую зону (прекращения вмешательства / предотвращения посягательства) и восстановления зоны в соответствии с утвержденным архитектурным проектом от Мирового гражданского суда по месту нахождения основного объекта недвижимости (ст. 33 ЗОС). За период неправомерного использования также может быть запрошено вознаграждение за незаконное использование (компенсация за незаконное занятие).
Ситуация в отношении третьих лиц (арендаторов)
Иск о пресечении вмешательства может быть возбужден также против третьих лиц, незаконно арендующих общее имущество. Если нет действительного решения, принятого единогласно, наличие договора аренды не является законным основанием для занятия против собственников квартир; устное разрешение также не создает постоянного права. С другой стороны, арендаторы также могут подавать иски об аннулировании/вмешательстве против решений правления, которые напрямую затрагивают их права и интересы.
7. Основные принципы судебной практики
| Спор | Установленный принцип |
|---|---|
| Несанкционированное использование парковки в коммерческих/личных целях | Использование без согласия собственников является неправомерным; принимается решение о пресечении вмешательства. |
| Использование крыши/гаража в качестве склада-магазина | Пресечение вмешательства и восстановление первоначального состояния; ответчику предоставляется разумный срок. |
| Неправомерное использование/аренда квартиры привратника | Это общее имущество; распределение/аренда без единогласного согласия недействительны, вмешательство предотвращается. |
| Использование-аренда убежища/склада в качестве жилого помещения | Противоречит императивному праву; требуется снос/восстановление первоначального состояния. |
| Личное/коммерческое занятие сада | Несанкционированное использование предотвращается; может быть взыскана плата за незаконное пользование. |
| Пристройка (угольная, склад, гараж) | Не может быть сдана в аренду/предоставлена отдельно от независимой секции. |
Примечание: Принципы отражают установившуюся практику Верховного суда; каждое конкретное дело оценивается в соответствии с записью в кадастре, планом управления и утвержденным проектом.
Внимание с точки зрения судебного разбирательства/исполнения:
Экспертиза: Должна быть проведена экспертиза на основании записи в земельном кадастре, плана управления и утвержденного архитектурного проекта.
Четкость в решении: Должно быть четко указано, какая именно конструкция противоречит проекту и каким образом (снос/выселение) будет восстановлено первоначальное состояние; в противном случае будет принято решение, которое невозможно исполнить.
Срок и связь с требованием: Для восстановления первоначального состояния ответчику предоставляется разумный срок; судья не может вынести решение сверх заявленного требования или в отношении кого-либо другого.
Правильная сторона ответчика: Собственник помещения/третье лицо, осуществившее вмешательство, должно быть привлечено к судебному процессу.
Часто задаваемые вопросы (ЧЗВ)
Может ли управляющий самостоятельно сдать в аренду сад или внешний фасад?
Нет. Сдача в аренду общих мест требует единогласного согласия всех собственников помещений в соответствии со ст. 45 Закона о кондоминиумах (KMK). Управляющий не может заключать договоры аренды без полномочий, полученных единогласным решением собрания; заключенный договор недействителен, и даже один возражающий собственник может потребовать прекращения вмешательства.
Может ли убежище быть сдано в аренду или превращено в склад единогласным решением?
Нет. Убежища не могут использоваться не по назначению, сдаваться в аренду и передаваться, даже при наличии единогласного согласия. Превращение их в склад, коммерческое помещение или жилое помещение противоречит императивным нормам права и требует сноса и восстановления первоначального состояния.
Может ли собственник помещения выделить себе часть парковки?
Нет, если нет надлежащего решения о выделении. Парковка является общей зоной, и право пользования пропорционально доле земельного участка. Самовольное занятие является предметом иска о пресечении вмешательства и о взыскании платы за незаконное пользование (ecrimisil).
Какое исковое заявление подается против лица, занимающего общую территорию, и куда?
Каждый владелец квартиры может подать иск о предотвращении вмешательства и восстановлении первоначального состояния в соответствии с проектом в Суде по гражданским делам (Sulh Hukuk Mahkemesi) по месту нахождения основной недвижимости (статья 33 Закона о кондоминиумах); также может быть запрошена компенсация за неправомерное использование.
Может ли арендатор, арендовавший общую территорию, оставаться, заявляя «у меня есть договор»?
Нет, если нет действительного решения, принятого единогласно. Договор аренды, основанный на недействительной аренде, не является законным основанием для занятия площади против собственников квартир; также может быть подан иск о предотвращении вмешательства против третьего лица.
Источники и наши статьи по теме
Официальный источник:Закон о кондоминиумах № 634 (mevzuat.gov.tr)
Изменение Плана Управления: Порядок, Условия и Проблемы на практике
Юридические пути изменения управляющего объектом и назначения нового управляющего
Почему необходима поддержка юриста-специалиста?
Споры по общим территориям; основываются на правильном определении правового статуса территории (общее место / пристройка / убежище), определении необходимого большинства (единогласие или 4/5) и составлении требования о пресечении вмешательства и восстановлении первоначального состояния таким образом, чтобы оно могло быть исполнено. Расплывчатое требование может привести к решению, которое невозможно исполнить, а неправильный ответчик — к потере времени. Процесс должен быть правильно установлен с самого начала с правильными доказательствами (свидетельство о праве собственности, план управления, утвержденный проект) и правильным ответчиком.
Юридическая фирма 2M Hukuk оказывает поддержку жителям и администрациям квартирных домов и жилых комплексов в районах Тузла, Пендик, Картал, Мальтепе и по линии Гебзе/Коджаэли в делах, касающихся права собственности на этажи и управления жилыми комплексами, неправомерного использования общих территорий, пресечения вмешательства, восстановления первоначального состояния и неосновательного обогащения. Для оценки вашей конкретной ситуации: 2mhukuk.com
Эта статья носит общий информационный характер; она не является юридической консультацией или адвокатской услугой. Каждый спор должен рассматриваться в своих уникальных условиях.
