« J’ai privatisé le coin du jardin », « nous avons transformé l’abri en entrepôt », « le syndic a loué la façade à une station de base », « ils ont transformé le logement du concierge en local commercial »… L’utilisation des parties communes à des fins autres que leur destination est l’un des litiges les plus courants dans la vie des immeubles et des résidences. La loi est claire à ce sujet : la location des parties communes requiert l’unanimité, les abris sont intouchables et même un seul copropriétaire peut intenter une action en justice contre une utilisation abusive. Dans cet article, nous examinons les limites d’utilisation des parties communes, les pouvoirs du syndic, ainsi que les actions en cessation de trouble et en remise en état, à la lumière des décisions de la Cour de cassation.
Bref Résumé
Des lieux tels que le jardin, le parking, l’abri, le toit, les escaliers sont des parties communes (loi sur la copropriété, art. 4) ; les copropriétaires ont un droit d’usage proportionnel à leurs parts de terrain (art. 16).
La location d’une partie commune, conformément à l’article 45 de la loi sur la copropriété, requiert l’unanimité de tous les copropriétaires. Le syndic ne peut pas la louer seul sans l’autorisation du conseil.
Les abris ne peuvent pas être utilisés à d’autres fins que leur destination, loués ou transférés, même avec un vote unanime. Ils ne peuvent même pas être attribués à un lot indépendant par le règlement de copropriété.
Toute modification structurelle dans une partie commune (fermeture, coulage de béton, etc.), conformément à l’article 19 de la loi sur la copropriété, requiert le consentement écrit des 4/5 des copropriétaires ; ce consentement ne peut même pas altérer le caractère commun de la zone.
Chaque copropriétaire, conformément à l’article 33 de la loi sur la copropriété, peut demander la cessation de l’ingérence et la remise en état de la zone conformément au projet.
1. Qu’est-ce qu’une partie commune et comment est-elle utilisée ? (Loi sur la copropriété, art. 4, 16, 18)
Conformément à l’art. 4 de la loi sur la propriété par étages (KMK), les lieux tels que le jardin, le parking, l’abri, le toit, l’escalier, le couloir, la façade extérieure sont des parties communes. Les copropriétaires ont le droit d’utiliser ces zones —sauf convention contraire— proportionnellement à leurs quotes-parts de terrain (art. 16). En revanche, l’art. 18 stipule que chacun est tenu de respecter les règles d’équité et de ne pas porter atteinte aux droits d’autrui lors de l’utilisation des parties communes.
La conséquence pratique en est la suivante : Un espace commun ne peut être transformé en entrepôt personnel, espace d’exposition ou place de parking privée d’un copropriétaire, sans une décision conforme (attribution/location) en bonne et due forme. Accrocher une pancarte « Cet espace est à moi », placer une armoire/un meuble à chaussures dans le couloir, ou réserver une partie du parking à un usage personnel constitue une utilisation irrégulière dans ce contexte.
2. Location des parties communes : Exigence d’unanimité (KMK art. 45)
L’art. 45 de la loi sur la propriété par étages (KMK) stipule que les « actes importants de gestion » tels que la constitution d’une charge sur l’immeuble principal ou la location des parties communes ne peuvent être réalisés qu’avec une décision prise à l’unanimité de tous les copropriétaires. Dans la pratique de la Cour de cassation, cette condition est requise pour la location des parties communes, quel qu’en soit le but. Par conséquent :
Le syndic ne peut louer seul les parties communes (façade extérieure, toit, jardin, logement du concierge, etc.) sans une autorisation unanime du conseil.
Un contrat de location conclu sans unanimité est nul ; même un seul copropriétaire opposant peut demander la cessation de l’ingérence et réclamer sa part des revenus locatifs obtenus, avec intérêts.
Dans les complexes de plusieurs blocs, pour la location d’une partie commune, l’unanimité des copropriétaires est requise non seulement pour le bloc concerné, mais aussi pour tous les blocs.
Cour de cassation, 5e chambre civile, E. 2023/5047, K. 2023/10391, T. 06.11.2023 Dans le litige concernant la location illégale d’un lieu ayant le caractère de garage/espace commun ; il a été souligné qu’en l’absence d’unanimité, l’autorisation verbale n’avait pas d’effet juridique et qu’une telle utilisation ne conférait pas de droit permanent au locataire.
3. Les abris : Inviolabilité Absolue
Les abris bénéficient d’une protection spéciale et impérative parmi les parties communes. Conformément à la législation d’urbanisme et au Règlement sur les abris, les abris ne peuvent être utilisés à d’autres fins que l’abri, ne peuvent être loués ni transférés. Les décisions visant à utiliser ces espaces comme entrepôts, ateliers, lieux de travail ou logements sont contraires au droit impératif et sont invalides.
Ce qui est important est le suivant : L’abri, même à l’unanimité, ne peut être loué ; même par le plan de gestion, il ne peut être affecté à l’usage d’une ou plusieurs sections indépendantes. La municipalité peut sceller les abris utilisés à des fins autres que leur destination ; de plus, la transformation d’un abri/d’un cellier en logement est illégale, et ces structures doivent être démolies et remises en état conforme au projet.
4. Modifications Structurelles et Conformité au Projet Architectural (Loi sur la copropriété, article 19)
Toute modification structurelle/de construction à effectuer dans les parties communes (fermeture, coulage de béton, ouverture de porte en façade, construction de jardin d’hiver/balcon fermé, etc.) requiert, conformément à l’article 19 de la loi sur la copropriété, le consentement écrit des quatre cinquièmes des copropriétaires. Il y a deux limites à prendre en compte :
Même ce consentement des 4/5, ne peut altérer le caractère commun de l’espace ou changer la destination de lieux tels que les abris.
L’administration/le syndic n’a pas le pouvoir d’autoriser des modifications qui sortent du cadre du projet sans le consentement écrit des 4/5.
5. Pouvoir et Responsabilité du Syndic (Loi sur la copropriété, art. 35)
Le syndic est chargé d’empêcher l’utilisation irrégulière des parties communes (Loi sur la copropriété, art. 35). Le pouvoir de disposition du syndic sur les parties communes est limité par les décisions conformes aux procédures de l’assemblée des copropriétaires ; le syndic ne peut pas effectuer d’affectation ou de location de sa propre initiative. Contre un syndic qui tolère une utilisation irrégulière ou qui loue sans autorisation, une action en dommages-intérêts peut être intentée et il peut être révoqué de ses fonctions pour juste motif.
De plus, des dispositions contraires aux règles impératives de la loi (par exemple, supprimant l’exigence d’unanimité) ne peuvent être insérées dans le règlement de copropriété ; même si elles sont insérées, ces dispositions sont invalides. Dans la hiérarchie de la propriété par étages, les règles impératives de la loi priment sur le règlement de copropriété et les décisions de l’assemblée.
6. Recours contre l’utilisation abusive : Cessation de l’ingérence et Remise en état initial (Loi sur la copropriété, art. 33)
Chaque copropriétaire peut demander au Tribunal de Paix du lieu de l’immeuble principal la cessation de l’ingérence illicite (cessation de l’ingérence / prévention de l’empiètement) dans les parties communes et la remise en état du lieu conformément au projet architectural approuvé (Loi sur la copropriété, art. 33). En outre, des indemnités d’occupation (indemnités pour occupation illicite) peuvent être réclamées pour la période d’utilisation abusive.
Situation vis-à-vis des tiers (locataires)
Une action en cessation de l’ingérence peut également être intentée contre des tiers qui louent illégalement des parties communes. Sauf décision unanime valable, l’existence d’un contrat de location ne constitue pas un motif d’occupation légitime à l’encontre des copropriétaires ; une autorisation orale ne crée pas non plus de droit permanent. D’autre part, les locataires peuvent également recourir à des actions en annulation/intervention contre les décisions du conseil qui lèsent directement leurs droits et intérêts.
7. Principes clés dans la pratique judiciaire
| Litige | Principe établi |
|---|---|
| Utilisation non autorisée du parking à des fins commerciales/personnelles | L’utilisation sans le consentement des propriétaires est illégale ; une décision est rendue pour la cessation de l’ingérence. |
| Utilisation du toit/garage comme entrepôt-supermarché | Cessation de l’ingérence et remise en état ; un délai raisonnable est accordé au défendeur. |
| Utilisation/location illégale du logement du concierge | C’est un espace commun ; l’attribution/location sans unanimité est invalide, l’ingérence est empêchée. |
| Utilisation-location de l’abri/entrepôt comme habitation | Contraire au droit impératif ; démolition/remise en état nécessaire. |
| Occupation personnelle/commerciale du jardin | L’utilisation non autorisée est empêchée ; une indemnité d’occupation peut être demandée. |
| Dépendance (cave à charbon, entrepôt, garage) | Ne peut être loué/attribué séparément de l’unité indépendante. |
Remarque : Les principes reflètent la pratique établie de la Cour de cassation ; chaque cas concret est évalué en fonction du registre foncier, du règlement de copropriété et du projet approuvé.
Attention du point de vue de la procédure/exécution :
Expertise : Une expertise doit être réalisée sur la base du registre foncier, du règlement de copropriété et du projet architectural approuvé.
Clarté du jugement : Il doit être clairement indiqué quelle construction est contraire au projet et de quelle manière (démolition/expulsion) elle sera remise en état d’origine, sans laisser de place au doute ; sans quoi une décision inapplicable en découlera.
Délai et dépendance à la demande : Un délai raisonnable est accordé au défendeur pour la remise en état d’origine ; le juge ne peut pas statuer au-delà de la demande ou sur autre chose.
Partie adverse correcte : Le copropriétaire/tiers ayant effectué l’intervention doit être inclus dans l’action en justice.
Foire Aux Questions (FAQ)
Le syndic peut-il louer seul le jardin ou la façade ?
Non. La location des parties communes, conformément à l’art. 45 de la loi sur la copropriété (KMK), requiert l’unanimité de tous les copropriétaires. Le syndic ne peut pas louer sans une autorisation unanime du conseil ; le contrat conclu est invalide et même un seul copropriétaire opposé peut demander l’interdiction de l’intervention.
L’abri peut-il être loué à l’unanimité ou transformé en entrepôt ?
Non. Les abris ne peuvent pas être utilisés en dehors de leur but, ni être loués ou transférés, même avec l’unanimité. Les transformer en entrepôt, en lieu de travail ou en habitation est contraire au droit impératif et nécessite leur démolition pour revenir à l’état d’origine.
Un copropriétaire peut-il s’approprier une partie du parking ?
Non, s’il n’y a pas de décision d’attribution conforme à la procédure. Le parking est une partie commune et le droit d’utilisation est proportionnel à la quote-part du terrain. L’occupation non autorisée peut faire l’objet d’une action en interdiction d’intervention et en indemnité d’occupation.
Quelle action en justice peut être intentée contre celui qui occupe une partie commune, et où ?
Chaque copropriétaire peut intenter une action devant le tribunal de paix civil du lieu où se trouve l’immeuble principal, pour faire cesser l’ingérence et pour remise en état conforme au projet (art. 33 de la Loi sur la copropriété) ; une indemnité d’occupation peut également être réclamée pour l’utilisation abusive.
Le locataire qui loue une partie commune peut-il rester en disant « j’ai un contrat » ?
Non, s’il n’y a pas de décision valide prise à l’unanimité. Un contrat de location basé sur une location invalide ne constitue pas une raison légitime d’occupation à l’encontre des copropriétaires ; une action en interdiction d’ingérence peut également être intentée contre la tierce personne.
Sources et nos articles connexes
Source officielle :Loi n° 634 sur la copropriété (mevzuat.gov.tr)
Modification du règlement de copropriété : Procédure, conditions et problèmes d’application
Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?
Les litiges concernant les parties communes reposent sur la détermination correcte du statut juridique de l’espace (partie commune / annexe / abri), la détermination de la majorité requise (unanimité ou 4/5) et la formulation exécutoire de la demande d’interdiction d’ingérence et de remise en état. Une demande ambiguë peut aboutir à une décision inexécutable, et une mauvaise identification de la partie adverse peut entraîner une perte de temps. Le processus doit être solidement établi dès le début avec les bonnes preuves (acte de propriété, règlement de copropriété, projet approuvé) et le bon défendeur.
Le cabinet d’avocats 2M Hukuk apporte son soutien aux résidents et aux syndicats de copropriété le long de la ligne Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe et Gebze/Kocaeli dans les affaires de droit de la copropriété et de gestion de sites, d’utilisation irrégulière des parties communes, d’interdiction d’ingérence, de remise en état et d’indemnité d’occupation. Pour une évaluation de votre cas spécifique : 2mhukuk.com
Cet article est à titre d’information générale ; il ne constitue pas un avis juridique ou un service d’avocat. Chaque litige doit être évalué selon ses conditions spécifiques.
