Собственники квартир, недовольные управляющим, часто обращаются в суд и говорят: «пусть суд назначит нам нового управляющего». Однако в Законе о кондоминиумах (ЗКК) отстранение управляющего от должности и назначение нового управляющего судом — это разные, последовательные и зависящие от условий процессы. В этой статье мы рассмотрим, при каких обстоятельствах и кем может быть уволен управляющий, предпосылки назначения судом, особую защиту управляющего, назначенного судом, и компенсацию, которая может возникнуть при необоснованном увольнении, исключительно в рамках ЗКК и с учетом решений Верховного суда.

Краткий обзор

Правление собственников квартир постоянно контролирует поведение управляющего и в случае возникновения обоснованной причины может в любое время его сменить (ЗКК ст. 41/1).

Непрерывность управления является основополагающей: Решение о выборах действительно до его отмены; оно не считается автоматически недействительным, за исключением случаев ничтожности/недействительности.

Пока есть действующий управляющий, суд не может напрямую назначить нового управляющего. Сначала должна быть решена ситуация с текущим управлением (увольнение или отмена выборов).

Чтобы суд мог произвести назначение, необходимо наличие вакансии в управлении или неспособность/несогласие собственников квартир назначить управляющего.

Управляющий, назначенный судом, не может быть изменен правлением до истечения 6 месяцев с момента назначения и при отсутствии обоснованной причины + разрешения суда (ЗКК ст. 34).

В случае увольнения без обоснованной причины право управляющего на компенсацию сохраняется (ОЗК ст. 512).

1. Отстранение управляющего: Полномочия Собрания собственников (ст. 41/1 ЗК)

Полномочие на отстранение управляющего, как правило, находится в руках органа, который его избрал, — то есть собрания собственников. Ст. 41/1 Закона о кондоминиумах четко гласит: «Собрание собственников постоянно контролирует поведение управляющего в этой должности и в случае возникновения уважительной причины может отстранить его в любое время.» Это означает, что собрание может отстранить управляющего, не дожидаясь истечения срока, даже на внеочередном собрании; при условии наличия уважительной причины и решения собрания, принятого в соответствии с процедурой.

В качестве примеров уважительных причин можно привести: уклонение от отчетности, нецелевое использование собранных взносов, невызов собрания собственников на собрание, постоянное пренебрежение основными обязанностями, такими как техническое обслуживание и ремонт, или поведение, подрывающее доверие. Уважительная причина оценивается в каждом конкретном случае, и бремя ее доказывания лежит на стороне, требующей отстранения.

2. Важное различие: «Отстранение» или «Аннулирование выборов»?

Это наиболее часто путаемый момент на практике. Оба способа отстраняют управляющего от должности, но их правовые основания различны:

Отстранение (ст. 41 ЗК): Это отстранение надлежащим образом избранного управляющего от должности по уважительной причине решением собрания собственников. В суд обращаться не нужно; собрание делает это самостоятельно.

Аннулирование выборов (ст. 33 ЗК): Это иск, поданный в Мировой гражданский суд в пресекательный срок с утверждением, что решение о выборе управляющего было принято с нарушением процедуры (например, не было достигнуто большинство по количеству и долям земли).

Это различие приводит к практическим результатам: Если выборы управляющего действительны, и единственная проблема, с которой вы столкнулись, — это его плохое управление, то путь — «отстранение», а не «отмена». Если выборы изначально были неправомерными, то путь — «отмена». Условия действительности выборов управляющего (двойное большинство) также можно найти в нашей статье Статья 34 Закона о собственности: Большинство по количеству и доле земли при выборах управляющего .

3. Принцип непрерывности управления: Выборы действительны до их отмены

В системе Закона о собственности принципиально непрерывное управление. Решение о выборах управляющего, даже если оно неправомерно, как правило, действительно до его отмены; оно не может быть автоматически аннулировано без решения суда. Исключение составляют случаи серьезных дефектов, когда решение является ничтожным или абсолютно недействительным.

6-й Гражданский отдел Апелляционного суда Антальи, Д. 2019/945, Р. 2019/756, 01.07.2019. Подчеркивалось, что непрерывность управления в главной недвижимости является основополагающей; и что выборы управляющего/совета управляющих, проведенные собственниками по статье 34 Закона о собственности, являются действительными до их отмены и не могут считаться ничтожными.

Генеральная ассамблея по гражданским делам Кассационного суда, Д. 2019/34, Р. 2022/654, 17.05.2022. В случае наличия решения о выборах управляющего, принятого собранием собственников, и если дополнительно не была запрошена отмена; большинство Ассамблеи не одобрило самостоятельное (по собственной инициативе) признание судьей решения недействительным с самого начала по причине отсутствия кворума. То есть, пока не будет возбуждено надлежащее дело об отмене, текущие выборы сохраняют свою действительность.

4. Условия назначения управляющего через суд (ст. 34 Закона о собственности)

Статья 34 Закона о кондоминиумах (ЗКК) делает вмешательство суда исключительным и обусловленным: «Если собственники квартир не могут договориться об управлении основной недвижимостью или собраться и назначить управляющего,» то по заявлению одного из собственников квартир и, если возможно, после заслушивания других, Мировой суд по гражданским делам по месту нахождения недвижимости назначает управляющего. Из этого следуют три основных условия:

а) Вакансия в управлении или невозможность договориться/назначить

Чтобы суд мог произвести назначение, либо должна существовать вакансия в управлении, либо собственники квартир не смогли избрать управляющего, несмотря на выполнение законных условий (несогласие, невозможность назначить требуемым большинством). Если действующий управляющий находится на своем посту, это условие не считается выполненным.

б) Существующий действующий управляющий препятствует судебному назначению

Если есть управляющий, избранный советом собственников квартир и все еще находящийся на своем посту, Мировой суд по гражданским делам не может напрямую назначить нового управляющего. Если в срок не был подан иск об отмене текущих выборов, эти выборы сохраняют свою действительность, и суд не может произвести новое назначение. Следовательно, сначала необходимо решить правовой статус текущего управления (отстранение или отмена).

20-я Гражданская палата Кассационного суда (закрытая), № д. 2017/3662, № р. 2017/8840, 02.11.2017. Было указано, что в иске о назначении управляющего, возбужденном в соответствии со статьей 34 ЗКК, суд должен запросить записи кадастра, план управления, протоколы собраний и списки присутствующих, а также изучить, были ли текущие выборы управляющего проведены в соответствии со статьей 34 ЗКК, и вынести решение в соответствии с полученным результатом. Если есть действующие выборы, суд не может произвести назначение по собственной инициативе.

Верховный Суд, Генеральная коллегия по гражданским делам, Дело № 2013/18-353, Решение № 2013/1569 от 13.11.2013. Было указано, что положения, касающиеся кворума для собраний и принятия решений, являются императивными и относятся к публичному порядку; что невозможно говорить о законном решении о выборе управляющего без обеспечения большинства по количеству и доле; и что такие решения в случае серьезных нарушений могут подлежать санкции недействительности/абсолютной ничтожности.

в) Процедура: Сначала обращение к совету собственников квартир

Как правило, ожидается, что перед обращением в суд дело пройдет через совет собственников квартир. Собственник квартиры, желающий назначить нового управляющего или сменить действующего, должен сначала добиться созыва совета и принятия решения; если же совет не может собраться или принять решение, только тогда следует обращаться в суд. Даже если суд отменит решение совета, он может, прежде всего, оставить выбор нового управляющего за советом; во всяком случае, он не обязан назначать самостоятельно.

5. Останется ли управление вакантным в случае отмены выборов?

Нет. В соответствии с принципом непрерывности, закрепленным в Законе о кондоминиумах (KMK), в случае отмены решения совета собственников квартир обязанности старого управляющего продолжаются до избрания нового управляющего. Выбор нового управляющего в первую очередь принадлежит совету собственников квартир; если совет не может провести выборы, назначение может быть запрошено у суда в соответствии со ст. 34 Закона о кондоминиумах.

Верховный Суд, 18-я Палата по гражданским делам, Дело № 2014/5261, Решение № 2014/9875 от 05.06.2014. Было подтверждено решение, согласно которому в случае отмены решения совета собственников квартир обязанности старого управляющего продолжаются до избрания нового управляющего; что выбор управляющего будет производиться советом, и в случае невозможности избрания, назначение управляющего может быть запрошено у суда в соответствии со ст. 34 Закона о кондоминиумах.

6. Статус управляющего, назначенного судом, и 6-месячная защита

Управляющий, назначенный судом, обладает всеми полномочиями и несет те же обязанности, что и управляющий, назначенный собственниками квартир. Однако статья 34 Закона о кондоминиумах предоставляет этому управляющему особую защиту стабильности: «Управляющий, назначенный мировым судом, не может быть смещен собранием собственников квартир, пока с момента его назначения не пройдет шесть месяцев. Однако, если возникнет уважительная причина, мировой суд, назначивший его, может разрешить смену.»

Это положение имеет два практических следствия: Во-первых, до истечения 6 месяцев собрание не может самостоятельно сменить этого управляющего. Во-вторых, даже если возникнет уважительная причина, для изменения потребуется разрешение суда, назначившего его. С другой стороны, если управляющий, назначенный судом, добровольно подаст в отставку, то требование об увольнении становится неактуальным, и для предотвращения вакансии в управлении встает вопрос о новом назначении.

7. Неправомерное увольнение и компенсация: Последствия отношений представительства (ст. 512 Закона об обязательствах)

Отношения между управляющим и собственниками квартир, согласно ст. 38 Закона о кондоминиумах, являются отношениями представительства (доверенности). В рамках ст. 512 Закона об обязательствах стороны всегда могут прекратить эти отношения в одностороннем порядке; однако при увольнении, совершенном в неподходящее время, может возникнуть вопрос о возмещении ущерба, причиненного этим другой стороне. Иными словами, право управляющего на компенсацию сохраняется в случаях увольнения без уважительной причины или с игнорированием сроков/условий договора. Поэтому при принятии решения об увольнении конкретное изложение уважительной причины снижает риск возникновения требований о компенсации в будущем.

8. Таблица прецедентных решений

Следующие решения определяют рамки процесса отстранения от должности и судебного назначения в рамках Закона о кондоминиумах. Перед публикацией или судебным разбирательством рекомендуется подтвердить актуальный текст каждого документа.

Дорожная карта действий:

Если проблема заключается в плохом управлении управляющего: задокументируйте уважительную причину в соответствии со статьей 41 Закона о кондоминиумах и примите решение об отстранении на собрании собственников квартир.

Если проблема заключается в изначальной неправомерности выборов: в сроки, указанные в статье 33 Закона о кондоминиумах, подайте иск об отмене в Гражданский суд первой инстанции.

Если собрание не может собраться/принять решение: в соответствии со статьей 34 Закона о кондоминиумах, запросите назначение через суд — однако сначала докажите, что условие управленческого вакуума/невозможности назначения выполнено.

Если вы собираетесь сменить управляющего, назначенного судом: обратите внимание на 6-месячный срок и условие получения разрешения суда.

Если отстранение не основано на уважительной причине: учитывайте риск компенсации (статья 512 Обязательственно-правового кодекса).

Часто задаваемые вопросы (ЧЗВ)

Обязательно ли обращаться в суд для отстранения управляющего?

Нет. Действительно избранного управляющего, при наличии уважительной причины, собрание собственников квартир в соответствии со статьей 41/1 Закона о кондоминиумах всегда может отстранить своим решением. Судебный путь рассматривается в случаях, когда выборы изначально были недействительными (отмена) или когда существует управленческий вакуум (назначение согласно статье 34).

Может ли суд назначить нового управляющего, если действующий управляющий уже находится на посту?

Как правило, нет. Если есть действительный управляющий, избранный собранием собственников квартир и находящийся на посту, суд не может напрямую назначить нового управляющего. Сначала должна быть решена ситуация с существующим управлением (отстранение или отмена выборов). Если иск об отмене текущих выборов не был подан в срок, выборы сохраняют свою действительность.

Если выборы будут отменены, останется ли квартира без управления?

Нет. В соответствии с принципом преемственности управления, в случае отмены решения правления, обязанности старого управляющего продолжаются до избрания нового управляющего. Новые выборы в первую очередь относятся к собранию собственников квартир; если собрание не сможет избрать, назначение может быть запрошено у суда в соответствии со ст. 34 Закона о кондоминиумах.

Может ли управляющий, назначенный судом, быть немедленно заменен?

Нет. Согласно ст. 34 Закона о кондоминиумах, управляющий, назначенный мировым судом, не может быть заменен правлением до истечения 6 месяцев с момента назначения. Даже если в течение этого срока возникнет уважительная причина, для изменения необходимо получить разрешение от суда, осуществившего назначение.

Может ли управляющий, уволенный без уважительной причины, требовать компенсацию?

Отношения между управляющим и собственниками квартир носят характер поручения. Согласно ст. 512 Гражданского кодекса Турции (ТБК), отношения могут быть прекращены в любое время; однако, если увольнение произведено в неподходящее время и без уважительной причины, право управляющего на возмещение причиненного ущерба сохраняется.

Другие наши статьи по теме

• Юридические процедуры для смены управляющего жилого комплекса и назначения нового управляющего
• Ст. 34 Закона о кондоминиумах: Двойное большинство (по количеству и доле земли) при выборах управляющего
• Может ли управляющий многоквартирным домом выдать доверенность адвокату?

Почему необходима поддержка опытного юриста?

Увольнение управляющего зависит от правильного определения, является ли это отстранением, отменой выборов или назначением судом. Выбор неправильного пути может привести к отклонению дела из-за «препятствия со стороны существующего управляющего» или истечения срока, а также к риску выплаты компенсации при неправомерном отстранении. Документирование уважительной причины, надлежащее принятие решения правлением, соблюдение сроков, установленных ст. 33 Закона о кондоминиумах, и 6-месячного правила для управляющего, назначенного судом, требуют технической точности.

Адвокатское бюро 2M Hukuk по делам о праве собственности на квартиры и управлении жилыми комплексами, отстранении управляющих и отмене решений совета собственников квартир; оказывает поддержку жителям и администрациям квартир и жилых комплексов на линии Тузла, Пендик, Картал, Малтепе и Гебзе/Коджаэли в разработке стратегии судебных процессов, подготовке текстов решений совета и в процессе подачи заявлений. Для оценки вашей конкретной ситуации: 2mhukuk.com

Эта статья предназначена для общей информации; не является юридическим заключением или адвокатской услугой. Каждый спор должен рассматриваться в своих уникальных условиях.