Общая ситуация и роль управляющего

Прежде всего, управление многоквартирным домом не обладает правосубъектностью. Это означает, что, как правило, управляющий многоквартирным домом или правление не обладают независимой правоспособностью подавать и быть стороной в судебном процессе. В соответствии со статьей 38 Закона о кондоминиумах, управляющий несет ответственность перед собственниками квартир точно так же, как поверенный. Управляющий и собственники квартир определяются как отношения представительства. В этом качестве управляющий, основываясь на своих полномочиях, вытекающих из закона и плана управления, может заключать договоры, порождающие долговые и кредитные отношения с третьими лицами, и может подавать в суд по этим договорам, а также на него могут быть поданы в суд

Статья 35 Закона о кондоминиумах (KMK) перечисляет обязанности управляющего. В число этих обязанностей входят такие действия, как выполнение решений, принятых собранием собственников квартир, и принятие необходимых мер для защиты основного имущества. Кроме того, в соответствии с определенными пунктами статьи 35 KMK, управляющему также поручена обязанность подавать иски и осуществлять исполнительное производство против собственников квартир, которые не выполняют свои долги и обязательства, связанные с кондоминиумом. 

Полномочия управляющего подавать иски и совершать юридические действия 

Ситуации, требующие специальных полномочий (необходимость решения собрания собственников квартир) : Для судебных исков или юридических действий, выходящих за рамки рутинных управленческих задач, требуется специальное решение собрания собственников квартир для уполномочивания управляющего.

Например, было указано, что полномочия по ведению дел в отношении правового спора, связанного с квартирой консьержа, и назначению представителя были предоставлены решением собрания собственников квартир, и на основании этих полномочий было признано, что управляющий может быть стороной в судебном процессе. В этом случае для действительности доверенности, выданной управляющим адвокату, необходимо, чтобы управляющему были предоставлены полномочия на подачу иска решением собрания собственников квартир.

Например, в одном случае было указано, что собрание собственников помещений приняло решение о проведении необходимых юридических действий по устранению переделок на террасах, и на основании этого решения правление приняло решение о выдаче доверенности адвокату. Суд признал, что управляющий обладает активной правоспособностью для участия в судебном процессе, поскольку правление было уполномочено собранием собственников помещений подать этот иск.

Например, в одном случае суд принял решение об отказе в удовлетворении иска на том основании, что собственники помещений уполномочили управление устранить дефекты в общих зонах, и что выдача управляющим доверенности не противоречит Закону о кондоминиумах согласно статьям 35 (выполнение решений Закона о кондоминиумах) и 40 (обладание правами представителя) этого закона. Это четко указывает на то, что выдача управляющим доверенности основывается на полномочиях, предоставленных Законом о кондоминиумах для данного действия.

Например, в одном случае было признано, что в определенных делах, таких как иски о возмещении ущерба из-за деликта или иски об устранении дефектных работ, общих полномочий управляющего недостаточно, эти иски не входят в обязанности и полномочия, предоставленные управляющему Законом о кондоминиумах, и управляющий не обладает активной правоспособностью для участия в судебном процессе. Это указывает на то, что для возбуждения определенных исков требуется дополнительное уполномочивание.

Однако в случаях, когда требуется решение о предоставлении полномочий от собрания собственников помещений, недостаточно лишь уполномочить управляющего на выдачу доверенности адвокату. Должно быть положительное или отрицательное решение собственников помещений относительно подачи иска.

Ситуации, не требующие специальных полномочий (Полномочия законного представительства Управляющего) Управляющий сможет подавать иски в рамках полномочий, признанных KMK. В соответствии со статьей 35 KMK имеется полномочие законного представительства. Это полномочие может включать выдачу доверенности адвокату для выполнения определенных задач (в частности, для отслеживания задолженностей по взносам).

В делах, вытекающих из статьи 35 KMK и являющихся законной обязанностью управляющего (особенно таких, как взыскание задолженностей по взносам), очевидно, что полномочия управляющего по выдаче доверенности адвокату для выполнения этой обязанности вытекают из статуса управляющего (который приобретается путем избрания советом собственников помещений и из полномочий законного представительства), и что для таких законных обязанностей не всегда может требоваться отдельное конкретное решение о выдаче доверенности. Однако даже в этих случаях важно, чтобы управляющий был лично избран на эту должность решением общего собрания собственников.

Например, указано, что в соответствии со статьей 35 KMK обязанность по подаче исков и осуществлению исполнительного производства против собственников помещений возложена на управляющего, для выполнения этой обязанности достаточно быть управляющим комплексом и для подачи таких исков он также может назначать представителя, а также выдавать адвокату официально оформленную доверенность. То есть полномочий, предоставленных статьей 35 KMK, будет достаточно для выдачи доверенности адвокату.

Например, указано, что в рамках обязанностей управляющего, предусмотренных статьей 35 Закона о кондоминиумах (KMK), он может заключать различные договоры, опираясь на полученные им от закона полномочия представительства, и подавать иски (или быть ответчиком по искам) в спорах, возникающих из этих договоров. Управляющий является не представителем, назначенным по доверенности, а законным представителем, уполномоченным законом.

Объем полномочий и исключения: В некоторых случаях управляющий не может быть уполномочен даже решением совета собственников квартир. Например, в таких случаях, как дефектное производство, даже если по решению совета собственников квартир, управляющему не может быть юридически предоставлено право на подачу иска. В частности, указано, что иски о возмещении ущерба, понесенного из-за дефектного производства со стороны подрядчика, должны быть поданы лично собственниками квартир и что такие иски не относятся к числу действий, которые могут быть инициированы управляющим по решению совета собственников квартир.

Однако 3-я Гражданская палата Кассационного суда в своих последних прецедентах пересмотрела правило подачи иска непосредственно собственниками квартир, тем самым сделав это строгое правило более гибким. А именно, 3-я Гражданская палата Кассационного суда в своих соответствующих решениях сделала следующие оценки: «…В современных жилых комплексах или многоэтажных зданиях, обусловленных современной жизнью, количество собственников квартир довольно велико, и требуется дисциплинированное обслуживание, защита и ремонт объектов и территорий, предназначенных для общего пользования собственниками квартир; другими словами, принятие того, что из-за расходов, произведенных для управления местами общего пользования, только все собственники квартир могут подать иск совместно или что иск должен быть подан против всех собственников квартир, приведет к тому, что споры останутся неразрешенными, воспрепятствует свободе обращения за правовой защитой и праву на доступ к правосудию, а также не будет соответствовать принципу процессуальной экономии. Что касается устранения дефектных или некачественных работ в общих зонах здания, которые угрожают жизни, имуществу и здоровью людей, управляющему может быть предоставлено разрешение советом собственников квартир жилого комплекса и многоквартирного дома в соответствии со статьей 34 Закона о праве собственности на квартиры, а также в соответствии со статьей 35 того же Закона он обязан принимать необходимые меры от имени собственников квартир в вопросах, которые отвечают их интересам для защиты и обслуживания основного недвижимого имущества, поэтому следует считать, что эти вопросы подпадают под обязанности управляющего, и что требование управляющего об устранении дефектных и некачественных работ в общих зонах жилого комплекса и многоквартирного дома будет решением, соответствующим принципам права, справедливости, равенства и процессуальной экономии. По этой причине, как и в спорах, возникающих из договоров, заключенных управляющим с третьими лицами по делам, входящим в его полномочия представительства, в исках, которые должны быть поданы для устранения дефектных и некачественных работ, угрожающих жизни, имуществу и здоровью людей, ограниченных общими частями здания, должно предполагаться, что управляющий имеет право подавать иск от имени собственников квартир» . Таким образом, для устранения дефектных или некачественных работ управляющий также сможет подать иск от имени собственников квартир.(см. решение 3-й Гражданской палаты Кассационного суда от 15.03.2022 под номерами 2021/7671 E. и 2022/2246 K.).

В итоге, становится понятно, что для того, чтобы управляющий многоквартирным домом мог выдать доверенность адвокату,  обычно требуется решение совета собственников квартир, однако является ли это абсолютной необходимостью или каковы рамки этой необходимости, может меняться в зависимости от характера юридической сделки, совершаемой управляющим.

Зачем вам нужно экспертное мнение?

Закон о кондоминиумах — это область, которая часто встречается в управлении многоквартирными домами и жилыми комплексами, особенно в быстро развивающихся регионах, таких как Стамбул, Малтепе, Картал, Пендик, Тузла, но ее детали часто упускаются из виду. Вопросы, такие как, для каких действий требуется специальное решение совета собственников квартир, в каких случаях управляющий имеет прямые полномочия, и действительность выданной доверенности, могут варьироваться в зависимости от конкретного случая. По этой причине, до совершения таких действий, как подача управляющим многоквартирным домом иска или выдача доверенности адвокату, очень важно получить экспертную юридическую консультацию от адвоката. В противном случае, иски могут быть отклонены из-за процедурных ошибок, или управляющий и собственники квартир могут столкнуться с ненужной юридической ответственностью.

Ключевые слова:
доверенность от управляющего домом адвокату, решение совета собственников квартир, Закон о кондоминиумах, может ли управляющий подать иск, иск, связанный с многоквартирным домом, полномочия управляющего многоквартирным домом, иск о взыскании коммунальных платежей, иск о дефектном производстве, правоспособность управляющего на подачу иска