Les copropriétaires mécontents de l’administrateur se tournent souvent vers les tribunaux en disant : « que le tribunal nous nomme un nouvel administrateur ». Pourtant, dans la loi sur la copropriété (KMK), la révocation de l’administrateur et la nomination d’un nouvel administrateur par le tribunal sont des processus distincts, séquentiels et soumis à des conditions. Dans cet article, nous examinons, uniquement dans le cadre de la KMK et avec les décisions de la Cour de cassation, dans quels cas et par qui l’administrateur peut être révoqué, les prérequis pour une nomination par le tribunal, la protection spéciale de l’administrateur nommé par le tribunal, et l’indemnisation qui peut découler d’une révocation injustifiée.

Bref Résumé

Le conseil des copropriétaires supervise en permanence le comportement de l’administrateur et peut le remplacer à tout moment en cas de motif légitime (art. 41/1 de la KMK).

La continuité de la gestion est essentielle : Une décision d’élection est valable jusqu’à son annulation ; elle n’est pas considérée comme invalide d’office, sauf exceptions de nullité absolue/relative.

En présence d’un administrateur en fonction, le tribunal ne peut pas nommer directement un nouvel administrateur. La situation de l’administration existante (révocation ou annulation de l’élection) doit d’abord être résolue.

Pour que le tribunal puisse procéder à une nomination, il doit y avoir une vacance de gestion ou une incapacité/désaccord des copropriétaires à nommer.

L’administrateur nommé par le tribunal ne peut être remplacé par le conseil avant l’expiration de 6 mois à compter de sa nomination, et sans motif légitime + autorisation du tribunal (art. 34 de la KMK).

En cas de révocation sans motif légitime, le droit à indemnisation de l’administrateur est réservé (art. 512 du Code des Obligations Turc).

1. Révocation du Syndic : Le Pouvoir de l’Assemblée des Copropriétaires (KMK art. 41/1)

Le pouvoir de révoquer le syndic appartient, en règle générale, à l’organe qui l’a élu — c’est-à-dire l’assemblée des copropriétaires. L’article 41/1 de la Loi sur la copropriété (KMK) est clair : « L’assemblée des copropriétaires surveille en permanence le comportement du syndic dans ses fonctions et peut le remplacer à tout moment s’il y a une juste cause. » Cela signifie que l’assemblée peut révoquer le syndic sans attendre de délai, même lors d’une réunion extraordinaire ; à condition qu’il y ait une juste cause et une décision de l’assemblée conforme à la procédure.

Comme exemples de juste cause, on peut citer : le refus de rendre des comptes, l’utilisation des charges collectées à des fins non prévues, le fait de ne pas convoquer l’assemblée des copropriétaires, la négligence constante des tâches essentielles telles que l’entretien et les réparations, ou des comportements portant atteinte à la confiance. La juste cause est évaluée au cas par cas, et la charge de la preuve incombe à la partie qui demande la révocation.

2. Distinction Cruciale : « Révocation » ou « Annulation de l’élection » ?

C’est le point le plus souvent confondu en pratique. Les deux méthodes écartent le syndic de ses fonctions, mais leurs fondements juridiques sont différents :

Révocation (KMK art. 41) : C’est le fait de démettre de ses fonctions un syndic valablement élu, pour juste cause, par une décision de l’assemblée des copropriétaires. Il n’est pas nécessaire de passer par un tribunal ; l’assemblée le fait elle-même.

Annulation de l’élection (KMK art. 33) : C’est une action intentée devant le Tribunal de Paix dans le délai de forclusion, alléguant que la décision d’élection du syndic est irrégulière (par exemple, que la majorité en nombre et en quote-part du terrain n’a pas été atteinte).

Cette distinction a des conséquences pratiques : Si l’élection du syndic est valide et que le seul problème est sa mauvaise gestion, la voie est la « révocation » et non l' »annulation ». Si l’élection est irrégulière dès le départ, la voie est l' »annulation ». Pour les conditions de validité de l’élection du syndic (double majorité), vous pouvez également consulter notre article KMK Article 34 : Majorité en nombre et en quote-part foncière pour l’élection du syndic.

3. Principe de continuité de la gestion : L’élection est valide jusqu’à son annulation

Dans le système de la Loi sur la Copropriété (KMK), la continuité de la gestion est essentielle. Une décision d’élection du syndic, même irrégulière, produit en principe ses effets jusqu’à son annulation ; elle ne peut être considérée comme nulle de plein droit sans décision de justice. L’exception concerne les cas de vices graves entachant la décision de nullité absolue ou de non-existence.

Cour d’appel d’Antalya, 6ème Chambre civile, Aff. 2019/945, Déc. 2019/756, 01.07.2019Il a été souligné que la continuité de la gestion est essentielle dans l’immeuble principal ; que l’élection du syndic/conseil de gérance par les copropriétaires conformément à l’article 34 de la Loi sur la Copropriété (KMK) est valide jusqu’à son annulation et ne peut être considérée comme nulle.

Assemblée Générale des Chambres Civiles de la Cour de Cassation, Aff. 2019/34, Déc. 2022/654, 17.05.2022S’il existe une décision d’élection du syndic prise par l’assemblée des copropriétaires et qu’aucune annulation n’a été demandée en outre ; la majorité de l’Assemblée n’a pas admis que le juge puisse d’office (re’sen) prendre en compte l’absence de quorum et considérer la décision comme nulle ab initio. Autrement dit, tant qu’une action en annulation n’est pas intentée dans les formes, l’élection en vigueur conserve sa validité.

4. Conditions de la nomination du syndic par voie judiciaire (KMK art. 34)

L’article 34 de la LPÉ (Loi sur la Propriété par Étages) rend l’intervention du tribunal exceptionnelle et soumise à conditions : « Si les copropriétaires ne parviennent pas à un accord sur la gestion de l’immeuble principal ou ne peuvent se réunir pour nommer un syndic, » sur demande de l’un des copropriétaires et, si possible, après avoir entendu les autres, le Tribunal de Paix (Sulh Hukuk Mahkemesi) du lieu où se trouve l’immeuble nomme un syndic. Trois conditions fondamentales en découlent :

a) Vacance de gestion ou désaccord/incapacité de nommer

Pour que le tribunal puisse procéder à une nomination, il doit y avoir soit un vide de gestion , soit les copropriétaires n’ont pas pu élire un syndic malgré l’existence des conditions légales (désaccord, incapacité de nommer avec la majorité requise). Si un syndic valide est en fonction, cette condition n’est pas considérée comme remplie.

b) Le syndic en fonction valide fait obstacle à la nomination par le tribunal

S’il y a un syndic élu par l’assemblée des copropriétaires et toujours en fonction, le Tribunal de Paix ne peut pas nommer directement un nouveau syndic. Si aucune action en justice n’a été intentée dans les délais pour annuler l’élection actuelle, cette élection conserve sa validité et le tribunal ne peut pas procéder à une nouvelle nomination. Par conséquent, il est nécessaire de résoudre d’abord le statut juridique de la gestion actuelle (révocation ou annulation).

La 20e Chambre Civile (dissoute) de la Cour de Cassation, E. 2017/3662, K. 2017/8840, 02.11.2017 a statué que dans une affaire de nomination de syndic intentée conformément à l’article 34 de la LPÉ, le tribunal doit demander les registres fonciers, le règlement de copropriété, les procès-verbaux de réunion et les listes de présence, examiner si l’élection du syndic actuel a été effectuée conformément à l’article 34 de la LPÉ et statuer en fonction du résultat. S’il y a une élection valide, le tribunal ne peut pas procéder à une nomination d’office.

L’Assemblée générale des chambres civiles de la Cour de Cassation, E. 2013/18-353, K. 2013/1569, 13.11.2013, a statué que les dispositions relatives au quorum de réunion et de décision sont impératives et relèvent de l’ordre public ; qu’une décision de nomination de gérant conforme à la loi ne peut être évoquée sans que la majorité en nombre et en parts soit assurée, et qu’il a été déclaré que de telles décisions peuvent être soumises à la sanction de la nullité absolue en cas de vice grave.

c) Procédure : Demande préalable à l’assemblée des copropriétaires

En règle générale, il est attendu que la voie passe par l’assemblée des copropriétaires avant de saisir le tribunal. Le copropriétaire qui souhaite nommer un nouveau gérant ou changer le gérant actuel doit d’abord s’assurer que l’assemblée se réunit et prend une décision ; si l’assemblée ne peut se réunir ou ne peut prendre de décision, ce n’est qu’alors qu’il doit saisir le tribunal. Même si le tribunal annule la décision de l’assemblée, il peut laisser le choix du nouveau gérant à l’assemblée en priorité ; en tout état de cause, il n’est pas obligé de procéder à une nomination d’office.

5. La gestion reste-t-elle vacante si l’élection est annulée ?

Non. Conformément au principe de continuité énoncé dans la loi sur la copropriété (KMK), en cas d’annulation de la décision de l’assemblée des copropriétaires, les fonctions de l’ancien gérant se poursuivent jusqu’à l’élection d’un nouveau gérant. L’élection du nouveau gérant relève en premier lieu de la compétence de l’assemblée des copropriétaires ; si l’assemblée ne peut procéder à l’élection, une nomination peut être demandée au tribunal conformément à l’article 34 de la KMK.

La 18ème Chambre civile de la Cour de Cassation, E. 2014/5261, K. 2014/9875, 05.06.2014, a confirmé la décision en stipulant qu’en cas d’annulation de la décision de l’assemblée des copropriétaires, les fonctions de l’ancien gérant se poursuivront jusqu’à l’élection d’un nouveau gérant ; que l’élection du gérant sera effectuée par l’assemblée et qu’en cas d’impossibilité d’élection, la nomination d’un gérant pourra être demandée au tribunal conformément à l’article 34 de la KMK.

6. Statut du gérant nommé par le tribunal et protection de 6 mois

Le gestionnaire nommé par le tribunal possède tous les pouvoirs et est soumis aux mêmes responsabilités que le gestionnaire nommé par les copropriétaires. Cependant, l’article 34 de la loi sur la copropriété (KMK) accorde à ce gestionnaire une protection spéciale de stabilité : « Le gestionnaire nommé par le tribunal de paix ne peut être remplacé par l’assemblée des copropriétaires qu’après un délai de six mois à compter de sa nomination. Toutefois, en cas de motif légitime, le tribunal de paix qui l’a nommé peut autoriser son remplacement. »

Cette disposition a deux conséquences pratiques : Premièrement, l’assemblée ne peut pas remplacer seule ce gestionnaire avant l’expiration des 6 mois. Deuxièmement, même en cas de motif légitime, il est nécessaire d’obtenir l’autorisation du tribunal qui a effectué la nomination pour un remplacement. D’autre part, si le gestionnaire nommé par le tribunal démissionne de sa propre volonté, la demande de révocation devient sans objet et une nouvelle nomination est mise à l’ordre du jour afin que la gestion ne soit pas vacante.

7. Révocation Abusive et Indemnisation : Conséquences de la Relation de Mandat (Art. 512 du CO)

La relation entre le gestionnaire et les copropriétaires est une relation de mandat conformément à l’article 38 de la loi sur la copropriété (KMK). Dans le cadre de l’article 512 du Code des Obligations (TBK), les parties peuvent mettre fin unilatéralement à cette relation à tout moment ; cependant, en cas de révocation effectuée à un moment inopportun, l’indemnisation du préjudice subi par l’autre partie peut être envisagée. En d’autres termes, le droit à une indemnisation du gestionnaire est réservé en cas de révocation effectuée sans motif légitime ou en ignorant les délais/conditions du contrat. Par conséquent, la présentation concrète d’un motif légitime lors de la décision de révocation réduit le risque d’indemnisation future.

8. Tableau des Décisions Préjudicielles

Les décisions suivantes définissent le cadre du processus de révocation et de nomination par le tribunal en vertu de la loi sur la copropriété (KMK). Il est recommandé de vérifier chaque référence avec son texte actuel avant publication ou litige.

Plan d’action :

Si le problème est la mauvaise gestion du syndic : conformément à l’art. 41 du KMK, documentez le juste motif et obtenez une décision de révocation lors de l’assemblée des copropriétaires.

Si le problème est l’irrégularité initiale de l’élection : dans les délais prévus à l’art. 33 du KMK, intentez une action en annulation devant le Tribunal de Paix Civil.

Si l’assemblée ne peut se réunir/ne peut prendre de décision : demandez au tribunal une nomination conformément à l’art. 34 du KMK — mais prouvez d’abord que la condition de vacance de la gestion/impossibilité de nomination est remplie.

Si vous souhaitez changer le syndic nommé par le tribunal : faites attention au délai de 6 mois et à la condition d’autorisation du tribunal.

Si la révocation n’est pas fondée sur une juste cause : prenez en considération le risque d’indemnisation (art. 512 du TBK).

Foire Aux Questions (FAQ)

Est-il obligatoire de saisir le tribunal pour destituer le syndic ?

Non. Un syndic valablement élu peut toujours être révoqué par décision de l’assemblée des copropriétaires, si un juste motif existe, conformément à l’art. 41/1 du KMK. La voie judiciaire intervient dans les cas où l’élection est initialement irrégulière (annulation) ou lorsqu’il y a une vacance de la gestion (nomination selon l’art. 34).

Le tribunal peut-il nommer un nouveau syndic alors qu’un syndic est en fonction ?

En règle générale, non. En présence d’un syndic valablement élu par l’assemblée des copropriétaires et en fonction, le tribunal ne peut pas nommer directement un nouveau syndic. La situation de la gestion actuelle (révocation ou annulation de l’élection) doit d’abord être résolue. Si aucune action n’a été intentée dans les délais pour l’annulation de l’élection actuelle, l’élection conserve sa validité.

Si l’élection est annulée, l’immeuble reste-t-il sans gestion ?

Non. Conformément au principe de continuité de la gestion, en cas d’annulation de la décision du conseil, la fonction de l’ancien administrateur se poursuit jusqu’à l’élection d’un nouvel administrateur. La nouvelle élection incombe en premier lieu à l’assemblée des copropriétaires ; si l’assemblée ne peut pas élire, une nomination peut être demandée au tribunal conformément à l’article 34 de la loi sur la copropriété (KMK).

L’administrateur nommé par le tribunal peut-il être remplacé immédiatement ?

Non. Conformément à l’article 34 de la loi sur la copropriété (KMK), l’administrateur nommé par le tribunal de paix ne peut être remplacé par l’assemblée avant l’expiration d’un délai de 6 mois à compter de sa nomination. Même s’il existe une raison valable pendant cette période, l’autorisation du tribunal ayant procédé à la nomination est nécessaire pour tout changement.

L’administrateur révoqué sans motif valable peut-il demander une indemnisation ?

La relation entre l’administrateur et les copropriétaires est de la nature d’un mandat. Conformément à l’article 512 du Code des Obligations Turc (TBK), la relation peut être résiliée à tout moment ; cependant, en cas de révocation effectuée à un moment inopportun et sans motif valable, le droit de l’administrateur à une indemnisation pour le préjudice subi est réservé.

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Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?

La révocation du gérant dépend de la détermination correcte de la nécessité d’une destitution, d’une annulation d’élection ou d’une nomination par le tribunal. Le choix d’une mauvaise procédure peut entraîner le rejet de l’affaire pour « obstacle du gérant actuel » ou pour cause de délai, voire un risque d’indemnisation en cas de révocation injustifiée. La documentation de la juste cause, la prise de décision du conseil conformément à la procédure, le respect des délais de l’article 33 du KMK et l’observation de la règle des 6 mois pour le gérant nommé par le tribunal exigent une rigueur technique.

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Cet article est à titre d’information générale ; il ne constitue pas un avis juridique ou un service d’avocat. Chaque litige doit être évalué selon ses propres conditions spécifiques.