1. Nature juridique de la pièce mansardée (Législation sur l’urbanisme)

Règlement de zonage pour les zones planifiées, Article 40/7: « Aucune section indépendante ne peut être construite dans les entre-toits. Dans ces parties, cependant… seules des pièces reliées aux sections indépendantes du dernier étage peuvent être construites. » Cette disposition est impérative. Par conséquent, l’enregistrement de l’étage mansardé comme un appartement indépendant de l’étage inférieur n’est pas légalement possible.

Article 4/g-1: Si la section indépendante est située sur plusieurs étages, y compris les entre-toits, et est connectée de l’intérieur, ces zones sont considérées ensemble dans la « superficie brute de la section indépendante ».

2. Copropriété et non-conformité au projet

Article 4/c du KMK: Les toits, sauf disposition contraire par contrat, sont considérés « en tout état de cause comme des parties communes ». Cependant, les pièces mansardées attribuées à une section indépendante dans le projet approuvé font partie de cette section.

Article 19 du KMK: Les copropriétaires sont tenus de préserver la situation architecturale de l’immeuble principal. La fermeture de la liaison d’un duplex et l’ouverture d’une entrée séparée constitue une « non-conformité au projet » et peut faire l’objet d’une action en remise en état à tout moment.

3. Droit à la propriété et partage dans la transformation urbaine (Loi n° 6306)

Principe de la part foncière (Article 6/1): La décision de reconstruire, de vendre les parts et de les répartir est prise à la majorité d’au moins 1/2 des propriétaires, « au prorata de la part foncière ». Quelle que soit la part foncière de l’immeuble qui apparaît comme une seule unité indépendante (duplex) dans le registre foncier, tel est le droit de vote et la valeur de partage dans la transformation.

Impact de la situation de fait : En pratique, une flexibilité peut être accordée dans le « Protocole de partage » préparé avec la décision de la majorité des 1/2 pour les lieux effectivement utilisés comme deux appartements. Cependant, l’obligation légale est le nombre d’unités indépendantes et la part foncière dans le registre foncier.

Situation des copropriétaires : Ceux qui sont propriétaires d’un duplex avec une part de 1/2 continuent d’être copropriétaires de l’unité indépendante qui leur sera attribuée dans le nouveau projet. La transformation de l’usage effectif en deux appartements distincts n’est possible qu’avec le consentement de tous les propriétaires et la conception du nouveau projet en conséquence (comme deux unités indépendantes distinctes).

4. Points à considérer en pratique

Évaluation de la survaleur (Şerefiye) : La différence de mètres carrés et de valeur des appartements duplex (avec pièce mansardée) doit être prise en compte dans les rapports d’évaluation agréés par le CMB (Capital Markets Board) dans le cadre de « l’emplacement et des caractéristiques » (art. 6 de la loi 6306).

Acte de consentement (Muvafakatname) : Dans les duplex effectivement divisés, la conclusion d’un « accord de partage » notarié entre les parties avant la transformation urbaine est cruciale pour prévenir de futurs litiges de propriété.

Sanction Administrative : Étant donné que la division de fait est contraire à la législation sur l’urbanisme, en cas de détection par la municipalité, il existe un risque de démolition et d’amende conformément aux articles 32 et 42 de la loi sur l’aménagement du territoire n° 3194.

1. Cadre Législatif et Nature Juridique de l’Élément de Comble

Conformément à l’article 40/7 du Règlement d’urbanisme des zones planifiées, il est interdit de créer des unités indépendantes dans les combles; ces espaces ne peuvent être construits que comme des éléments (duplex) reliés à l’unité indépendante de l’étage inférieur. Selon l’article 4/ğ-1 du Règlement, ces espaces sont considérés comme faisant partie de la « surface brute de l’unité indépendante ». Conformément à l’article 4/c de la Loi sur la copropriété (KMK), les toits sont considérés comme des parties communes sauf disposition contraire du contrat, tandis que les éléments de comble attribués à une unité indépendante dans le projet approuvé sont considérés comme faisant partie de cette unité. Conformément à l’article 19 du KMK, les copropriétaires sont tenus de maintenir l’état architectural; fermer la connexion d’un duplex et ouvrir une entrée séparée constitue une « non-conformité au projet ».

La reconstruction de bâtiments et le partage dans le cadre de la Loi n° 6306 (Transformation Urbaine) sont décidés par une majorité d’au moins 1/2 des propriétaires « au prorata de leur quote-part foncière », conformément à l’article 6/1. La quote-part foncière du bien immobilier apparaissant comme une seule unité indépendante (duplex) dans le registre foncier détermine le droit de vote et la valeur de partage légale dans la transformation. La prise en compte de la situation de fait (utilisation de deux appartements séparés) dans le protocole de partage n’est possible qu’avec le consentement d’une majorité d’au moins 1/2; dans le cas contraire, le registre foncier fait foi.

2. Non-conformité au Projet Architectural et Conséquences Juridiques de la Division de Fait

Les décisions de justice lient la transformation des combles en appartements indépendants et l’intervention dans les parties communes à de lourdes sanctions légales :

Caractère d’acte illicite : Dans sa décision (19.10.2017, E. 2016/3578, K. 2017/14217), la 3e Chambre civile de la Cour de cassation a qualifié la transformation d’un comble en appartement indépendant par l’ouverture d’une porte depuis la cage d’escalier commune de modification « contraire au projet approuvé » et d’« acte illicite » .

Obligation de rétablir l’ancien état : Conformément à la décision de la 20e Chambre civile de la Cour de cassation (27.09.2018, E. 2017/2337, K. 2018/6043), l’unanimité des copropriétaires est requise pour transformer les combles en étage complet et ouvrir une entrée depuis l’escalier général. Sans ce consentement, la construction doit être mise en conformité avec le projet approuvé. De même, la 5e Chambre civile de la Cour de cassation (13.12.2023, E. 2023/5841, K. 2023/12418), a indiqué que les constructions non conformes au projet constituent une atteinte au droit de propriété et que la décision de rétablissement doit être rendue de manière à ne pas créer d’incertitude dans son exécution.

Risques administratifs et pénaux : Selon la décision de la 6e Chambre du Conseil d’État (11.01.2024, E. 2021/1079, K. 2024/196), les permis délivrés pour des interventions sur le toit sans l’unanimité de tous les propriétaires constituent une « faute de service » tconstituent et font l’objet d’une décision de démolition conformément à l’article 32 de la loi sur l’aménagement du territoire n° 3194. Un risque d’amende conformément à l’article 42 de la législation existe également.

3. Problèmes de partage et de titularité des droits dans la transformation urbaine

Dans les lieux figurant comme une seule unité indépendante au cadastre mais utilisés de facto comme deux appartements (connexion coupée, entrées séparées), les principes de partage sont les suivants :

Prééminence du registre foncier : Selon la 5e Chambre civile de la Cour de cassation (21.05.2024, E. 2024/2457, K. 2024/6210), les limites de la section indépendante sont déterminées non pas par l’usage réel, mais par le projet architectural approuvé par la municipalité. Même si le nouveau propriétaire acquiert le bien en le considérant comme effectivement divisé, il ne peut revendiquer de droits sur les parties situées en dehors des limites définies dans le projet.

Usage réel et bonne foi (pacta sunt servanda) : Dans sa décision (22.01.2013, E. 2012/13011, K. 2013/514), la 1ère Chambre civile de la Cour de cassation a statué que pour les biens immobiliers qui apparaissent comme une seule unité au registre foncier mais sont effectivement divisés, **_si une forme d’usage réel s’est établie entre les copropriétaires, celle-ci doit être protégée « jusqu’à la mise en œuvre d’une application d’urbanisme »._** Cependant, comme la transformation urbaine n’est pas une application d’urbanisme, les registres fonciers et la part de terrain seront pris en compte pendant la phase de transformation.

Situation des copropriétaires (1/2 part) : Selon la note réglementaire, ceux qui sont propriétaires d’un duplex avec 1/2 part continuent d’être copropriétaires de la section indépendante qui sera allouée dans le nouveau projet. La transformation de la division réelle en deux appartements distincts dans le nouveau projet n’est possible qu’avec le consentement de tous les propriétaires et la conception du nouveau projet en conséquence.

4. Division de facto et résolution des litiges à la lumière des sources secondaires

Les décisions de la Cour de cassation, considérées comme des sources secondaires, offrent la perspective suivante concernant les litiges de propriété avant et pendant le processus de transformation urbaine :

La limite du partage de fait : Comme souligné dans les décisions de la 7ème Chambre Civile de la Cour de Cassation (04.07.2023, E. 2023/2790, K. 2023/3615 ) et de la 1ère Chambre Civile de la Cour de Cassation (21.12.2006, E. 2006/11045, K. 2006/12930 ); conformément à l’article 706 du Code Civil Turc (TMK) et à l’article 26 de la Loi sur le Cadastre (Tapu Kanunu), la propriété des parts ne peut être séparée de l’immeuble principal par une utilisation de fait sans partage officiel. L’utilisation de fait n’est protégée que dans le cadre de la règle de bonne foi « jusqu’à l’application de l’aménagement urbain ».

Solution Définitive : Selon les décisions de la 7ème Chambre Civile de la Cour de Cassation (08.06.2022, E. 2022/416, K. 2022/4185 ) et (25.10.2023, E. 2023/4185, K. 2023/5056 ); le problème de l’associé qui prétend utiliser moins d’espace que sa part ou être victime d’une division de fait ne doit pas être résolu par une action en justice visant à « prévenir l’empiétement », mais par une action en justice en « dissolution de l’indivision (izale-i şuyu) » ou en « partage ».

Détermination des ayants droit dans la transformation urbaine : Selon la 7ème Chambre Civile de la Cour de Cassation (19.09.2023, E. 2023/3449, K. 2023/3923 ), s’il n’y a pas de contrat de partage écrit couvrant tous les co-propriétaires, les taux de partage dans la transformation urbaine seront déterminés sur la base du registre foncier. Dans le cas où la personne résidant à l’étage mansardé n’est pas propriétaire au registre foncier, son utilisation de fait ne lui confère pas directement un droit d’ayant droit dans la transformation urbaine.

Conclusion : La division effective (séparation d’un duplex en deux) dans les appartements avec pièces mansardées est contraire à la législation d’urbanisme et à la loi sur la copropriété (KMK). Dans le processus de transformation urbaine, la répartition se fait non pas selon la situation de fait, mais selon la part de terrain et le nombre de lots indépendants figurant au cadastre. Le maintien de la situation de fait ne peut être possible qu’avec un protocole de partage adopté à la majorité des 1/2 ou un contrat de partage notarié établi avant la transformation urbaine ; dans le cas contraire, les litiges doivent être résolus par une action en dissolution de la copropriété.

Questions Fréquemment Posées

1. Dans un appartement avec pièces mansardées (duplex), la propriété est-elle déterminée par la part de terrain ou par l’utilisation effective lors de la transformation urbaine ?

Dans la transformation urbaine, la répartition et le droit de vote sont déterminés non pas selon l’utilisation effective, mais selon la part de terrain figurant au cadastre. Conformément à l’article 6/1 de la loi n° 6306, la reconstruction du bâtiment et la répartition sont décidées par la majorité absolue des propriétaires, au prorata de leur part de terrain. Même si un lieu apparaissant comme un seul lot indépendant (duplex) au cadastre est effectivement utilisé comme deux appartements, la valeur de partage légale et le droit de vote sont calculés sur la base de la part de terrain figurant au cadastre. La prise en compte de la situation de fait dans le partage n’est possible qu’au moyen d’un protocole de partage préparé avec l’accord de la majorité.

2. Un duplex effectivement divisé en deux est-il considéré comme deux appartements distincts lors de la transformation urbaine ?

En règle générale, non. La transformation d’un duplex, enregistré comme une seule unité indépendante au cadastre, en deux unités indépendantes distinctes dans le nouveau projet, n’est possible qu’avec le consentement de tous les propriétaires et si le nouveau projet est dessiné en conséquence (en tant que deux unités indépendantes distinctes). Dans le cas contraire, le registre foncier est pris comme base. De plus, la fermeture de la connexion de la pièce mansardée et l’ouverture d’une entrée séparée, constitue une non-conformité au projet au regard du Règlement d’Urbanisme des Zones Planifiées et de l’article 19 du Code de la Propriété par Étages (KMK); en cas de constatation par la municipalité, cela entraîne un risque de démolition et d’amende conformément aux articles 32 et 42 de la Loi d’Urbanisme n° 3194.

3. Une personne résidant dans une pièce mansardée mais n’apparaissant pas comme propriétaire au cadastre, peut-elle acquérir des droits dans le cadre de la transformation urbaine ?

Non. L’utilisation de fait, à elle seule, ne confère pas directement de droits dans le cadre de la transformation urbaine. Conformément à l’article 706 du Code Civil Turc (TMK) et à l’article 26 de la Loi Cadastrale, la propriété des parts ne peut être séparée de l’immeuble principal par une utilisation de fait sans une division officielle. En l’absence d’un contrat de division écrit incluant tous les copropriétaires, les proportions de partage dans la transformation sont déterminées sur la base du registre foncier. Le recours pour la personne revendiquant un droit n’est pas la prévention de l’empiètement, mais une action en partage ou en dissolution de la copropriété (izale-i şuyu).

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?

Dans les appartements avec pièces mansardées (duplex), la détermination des droits des propriétaires dans le processus de transformation urbaine est l’une des questions les plus litigieuses en pratique, en raison de la contradiction entre la part de terrain et l’utilisation réelle. Le fait qu’un lieu apparaissant comme une seule unité indépendante dans l’acte de propriété soit en réalité divisé en deux appartements entraîne une série de conséquences juridiques, allant du calcul des droits de vote (Loi n° 6306, art. 6/1, majorité simple) au partage des plus-values et des valeurs, de la position des copropriétaires dans le nouveau projet aux risques de démolition et d’amendes découlant des non-conformités au projet. Ce processus doit être géré de manière holistique à la lumière du rapport d’évaluation agréé par la CMB, du projet architectural approuvé et des dispositions du Code de la Propriété par Étages (KMK) ; une petite erreur conceptuelle (par exemple, privilégier l’utilisation réelle sur la part de terrain) peut entraîner pour le propriétaire des pertes de droits difficiles à réparer.

Le Cabinet d’Avocats 2M Hukuk, avec son équipe spécialisée dans le droit de la transformation urbaine et de la copropriété, offre des conseils juridiques à ses clients dans les processus de détermination des droits de propriété pour les duplex avec pièces mansardées, la préparation de protocoles de partage et de lettres de consentement, les litiges concernant les non-conformités au projet et la remise en état, ainsi que la rédaction de contrats de partage notariés avant la transformation. Les propriétaires d’unités indépendantes ayant besoin du soutien d’un avocat en transformation urbaine à Istanbul, dans les régions de Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe et la rive asiatique d’Istanbul, ainsi que dans la région de Kocaeli, peuvent contacter notre cabinet pour une évaluation professionnelle de leurs droits et obligations avant d’entamer le processus de construction à risque.

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