1. Construction non conforme au projet architectural et statut juridique de l’aire de jeux pour enfants

 Les décisions de la Cour de cassation jugent explicitement illégale la construction de structures non incluses dans le projet architectural approuvé de l’immeuble principal, sur les parties communes. Cour de cassation, 5ème Chambre Civile-2025/2711-2025/8491 -27.05.2025 dans sa décision n°, il a été souligné qu’il n’est pas conforme à la loi de construire des structures non conformes au projet sur les parties communes désignées comme espaces verts dans le projet, et que de telles interventions doivent être empêchées et les demandes de remise en état acceptées. De même, Cour de cassation, 5ème Chambre Civile-2024/3602-2024/7608 -25.06.2024 dans sa décision n°, la question du bruit généré par les aires de jeux pour enfants non prévues dans le projet approuvé par la municipalité et leur non-conformité au projet a été examinée ; la décision du tribunal local de remettre ces zones en état a été confirmée.

Conformément à l’article 19 de la loi n° 634 sur la propriété par étages (KMK), les copropriétaires sont tenus de préserver méticuleusement l’état architectural de l’immeuble principal. Cour de cassation, 20ème Chambre Civile-2017/9281-2019/1209 -21.02.2019 et Cour de cassation, 18ème Chambre Civile-2012/818-2012/3550 -05.04.2012 selon les décisions n°, le consentement écrit des quatre cinquièmes (4/5) de tous les copropriétaires est requis pour la construction ou l’installation dans les parties communes. Toutefois, même avec ce consentement, l’installation réalisée ne doit pas être contraire à la réglementation d’urbanisme et ne doit pas perturber les autres copropriétaires. Cour de cassation, 18ème Chambre Civile-2009/2233-2009/5222 -12.05.2009 dans sa décision n°, il a été clairement stipulé que les décisions de la gestion de la résidence ne peuvent modifier le plan d’aménagement approuvé par la municipalité.

2. Évaluation dans le cadre de la pollution sonore et du droit du voisinage 

Les problèmes de bruit rencontrés sur le site sont évalués dans le cadre de l’obligation de « ne pas se gêner mutuellement » en vertu de l’article 18 de la Loi sur la Propriété par Étages (KMK). Dans la décision n° Yargıtay 5. Hukuk Dairesi-2025/2711-2025/8491-27.05.2025 de la 5ème Chambre civile de la Cour de Cassation, il a été stipulé que les copropriétaires sont tenus de ne pas se déranger mutuellement lors de l’utilisation des parties communes, et qu’en cas de violation de cette obligation, il peut être décidé de prévenir l’ingérence.

En cas d’existence de structures génératrices de bruit (aire de jeux pour enfants, crèche, etc.), les autorités judiciaires peuvent également ordonner la prise de mesures de réduction du bruit. Dans la décision n° Yargıtay 20. Hukuk Dairesi-2019/222-2019/3142 -06.05.2019 de la 20ème Chambre civile de la Cour de Cassation, il a été indiqué que des mesures d’isolation phonique devaient être prises pour les voies de transmission du bruit (portes, fenêtres, murs, etc.). En outre, dans la décision n° Yargıtay 18. Hukuk Dairesi-2015/20739-2016/2346 -15.02.2016 de la 18ème Chambre civile de la Cour de Cassation, il a été souligné que le tribunal devait examiner si une installation réalisée était de nature à empêcher ou à gêner l’utilisation de la partie indépendante du copropriétaire.

3. Procédure juridique à suivre et instances de recours 

Les voies à suivre pour le retrait de l’aire de jeux pour enfants non conforme au projet et la prévention du bruit sont les suivantes :

Tribunal de Paix Civil : Les affaires concernant l’utilisation non conforme des parties communes au projet et les demandes de prévention d’ingérence sont examinées par le Tribunal de Paix Civil du lieu où se trouve l’immeuble, conformément à l’article additionnel 1 de la Loi n° 634 (Décision de la 20ème Chambre civile de la Cour de Cassation-2008/18125-2009/1653 -09.02.2009).

Annulation de la décision du Conseil des Copropriétaires : Si le parc est basé sur une décision du conseil, une action en annulation de cette décision peut être intentée conformément à l’article 33 de la loi sur la copropriété (KMK) (Cour de cassation, 5ème Chambre civile-2024/3602-2024/7608-25.06.2024).

Processus Municipal et Administratif : Les aires de jeux pour enfants qui ne figurent pas dans le permis de construire et le projet architectural annexé sont considérées comme des aménagements non autorisés conformément à l’article 32 de la loi d’urbanisme n° 3194. Dans ce cas, la municipalité concernée peut décider la démolition de la construction et l’application d’une amende administrative (Tribunal Administratif Régional d’Izmir, 3ème Chambre des Litiges Administratifs-2017/695-2017/788 -30.11.2017).

Demande de Remise en État : Le copropriétaire a toujours le droit d’intenter une action en justice pour la remise en état de toute construction contraire au projet architectural approuvé (Cour de cassation, 20ème Chambre civile-2017/3138-2017/9494 -15.11.2017).

Conclusion : Le parc pour enfants situé à 1 mètre de votre maison et ne figurant pas dans le projet municipal constitue une infraction au projet architectural. Pour le retrait de cette structure (remise en état) et la prévention du bruit (cessation de l’ingérence), vous pouvez vous adresser au Tribunal de paix civil ou demander l’ouverture d’une procédure administrative auprès de la municipalité dans le cadre de la loi d’urbanisme. Le non-respect des règles horaires établies par la gestion du site et le problème de bruit donnent droit de demander l’intervention du juge conformément à l’article 18 de la loi sur la copropriété (KMK).

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?

Les litiges concernant les parties communes non conformes au projet sont un domaine technique qui nécessite l’évaluation conjointe de la relation entre le projet architectural, le plan de gestion et la législation sur l’urbanisme, la distinction entre le consentement des 4/5 et l’unanimité, ainsi que la mesure objective du bruit par un expert. Un tribunal incompétent, des preuves insuffisantes ou le non-respect des délais de forclusion peuvent entraîner le rejet de l’affaire sur le fond.

Le Cabinet d’Avocats 2M Hukuk, dans le domaine du droit de la copropriété et de la transformation urbaine, sur la rive anatolienne d’Istanbul (Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe) et dans le corridor de Kocaeli (Gebze, Darıca, Çayırova), offre un soutien juridique à ses clients dans les affaires de cessation d’ingérence, de remise en état, d’annulation de décisions du conseil et de gestion des processus d’urbanisme. Un avocat en copropriété à Tuzla ou un avocat immobilier à Gebze, gère le processus en toute confiance en déterminant la bonne stratégie dès le départ.

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Foire Aux Questions (FAQ)

À quel tribunal s’adresser pour un parc pour enfants non prévu dans le projet ?

Les actions en prévention d’une intervention non conforme au projet dans les parties communes et en remise en état sont intentées devant le Tribunal de Paix Civil du lieu où se trouve l’immeuble, conformément à l’article additionnel 1 de la loi sur la propriété par étage (KMK). Le conseil de copropriété peut-il faire construire le parc s’il a pris une décision ?

La décision de la direction ne peut modifier le plan d’aménagement approuvé par la municipalité ni le projet architectural annexé au permis de construire. De plus, pour une construction/installation dans les parties communes, le consentement écrit des 4/5 des copropriétaires (ou l’unanimité si le règlement de copropriété le prévoit) est requis en principe ; même avec ce consentement, la non-conformité à la législation sur l’urbanisme et la nuisance sonore sont évaluées séparément. Le bruit des jeux d’enfants est-il également considéré comme du bruit ?

Les bruits habituels de jeux d’enfants sont acceptés dans les limites de la tolérance. Pour que le bruit soit une cause d’intervention légale, il doit être continu, dépasser les limites de tolérance et les seuils de mesure établis par la réglementation ; cela est généralement déterminé par une mesure d’expert.Le tribunal peut-il ordonner la suppression totale du parc, ou seulement la prise de mesures ?

Si une non-conformité au projet est constatée, une décision de remise en état (enlèvement) peut être prise. En ce qui concerne le bruit, le tribunal peut ordonner des mesures techniques telles que l’isolation phonique, une distance tampon ou une régulation des heures d’utilisation, au lieu d’une interdiction abstraite. L’examen d’expert déterminera laquelle de ces mesures s’appliquera dans le cas concret.Quelle est la différence entre une demande auprès de la municipalité et un procès ?

La procédure municipale/d’urbanisme est de nature administrative et prévoit la démolition et une amende administrative pour les constructions sans permis ; tandis qu’un procès civil de paix (Sulh Hukuk) relève du droit privé et entraîne une interdiction d’ingérence et une remise en état. Les deux voies peuvent être poursuivies en parallèle et se renforcent mutuellement.

Article connexe : Peut-on apporter des modifications aux parties communes d’un immeuble ?  ·  Législation officielle : mevzuat.gov.tr (Loi n° 634 sur la propriété par étages, Loi n° 3194 sur l’urbanisme).