Un parc pour enfants non inclus dans le projet municipal approuvé et construit très près de votre maison entraîne à la fois une non-conformité au projet architectural et un problème de droit de voisinage lié au bruit. Des recours juridiques sont disponibles pour ces deux chefs, séparément ou conjointement.

Le parc pour enfants non inclus dans le projet architectural approuvé constitue une intervention non conforme au projet dans les parties communes. Pour son enlèvement, une action en cessation de l’intervention et remise en l’état initial (Tribunal de première instance civil) est possible ; pour l’arrêt du bruit, une demande d’ intervention du juge et, parallèlement, des voies de recours comme l’ inspection municipale/urbanistique et une plainte administrative au titre de la législation sur le bruit peuvent être utilisées conjointement. Si le parc est fondé sur une décision de l’assemblée générale des copropriétaires, l’ annulation de la décision peut également être demandée.

1. Construction non conforme au projet architectural approuvé et statut juridique du parc pour enfants

Conformément à l’ article 19 de la loi n° 634 sur la copropriété (KMK), les copropriétaires sont tenus de préserver méticuleusement l’état architectural de l’immeuble principal. La construction d’une structure non prévue dans le projet (parc pour enfants, aire de jeux, crèche, etc.) sur une partie commune désignée comme espace vert ou pour un autre usage dans le projet architectural approuvé est, en règle générale, contraire à cette obligation.

Un accord écrit des quatre cinquièmes (4/5) est requis pour une construction/installation dans les parties communes

Conformément à l’article 19/2 du KMK, chacun des copropriétaires ne peut effectuer de travaux de construction, de réparation ou d’installation dans les parties communes sans le consentement écrit des quatre cinquièmes (4/5) de tous les copropriétaires ; la même règle s’applique aux travaux entraînant des modifications de la façade extérieure et de la structure architecturale. Si le règlement de copropriété a élevé ce taux à l’unanimité, le consentement de tous les propriétaires est requis.

Cependant, l’obtention de ce consentement ne suffit pas à elle seule. Dans la pratique établie de la Cour de cassation, l’installation réalisée doit :

ne pas être contraire à la législation d’urbanisme et au projet approuvé,

ne pas être de nature à déranger les autres copropriétaires et ne pas empêcher l’utilisation de la partie privative

Ces conditions sont également requises. Par conséquent, la défense selon laquelle « la majorité nécessaire a été obtenue » ne suffit pas à elle seule à éliminer l’irrégularité au regard de la législation d’urbanisme et la dimension de la nuisance.

La décision de la gestion du site ne peut modifier le plan approuvé par la municipalité

La décision de l’assemblée des copropriétaires ou de la gestion du site ne peut modifier le plan d’aménagement approuvé par la municipalité, ni le projet architectural annexé au permis. Le fait qu’une construction non prévue dans le projet ait été réalisée « par décision de la gestion » ne la rend pas conforme à la loi.

Note de jurisprudence : Les principes juridiques de cet article sont basés sur la pratique établie de la Cour de cassation en la matière. Avant d’utiliser une décision de principe dans des procès/requêtes spécifiques, il est obligatoire de confirmer la décision concernée via UYAP avec le numéro d’affaire-décision et sa date. Par exemple, les décisions de la 5e Chambre Civile de la Cour de cassation concernant la suppression d’une utilisation contraire au projet et au règlement de copropriété et la remise en état d’origine, telles que 2024/5555 E., 2025/367 K., 13.01.2025, soutiennent ce principe.

2. Pollution sonore et évaluation dans le cadre du droit de voisinage

Les problèmes de bruit rencontrés dans la résidence sont évalués dans le cadre de l’obligation de « ne pas se gêner mutuellement » en vertu de l’article 18 du KMK. Les copropriétaires (et les locataires) sont tenus de respecter les règles de bonne foi et de ne pas déranger leurs voisins lorsqu’ils utilisent leurs parties privatives et les parties communes. Le non-respect de cette obligation constitue un motif de demande de prévention du trouble.

Tout son n’est pas un « bruit constitutif de trouble »

Dans la pratique de la Cour de cassation, la mesure du trouble est déterminée par des critères objectifs ; on ne se contente pas uniquement de la déclaration de témoins, et si nécessaire, une expertise ou des mesures sont effectuées par un spécialiste. La continuité du son, le dépassement d’un certain seuil et d’une limite de tolérance sont requis. Alors que les bruits de jeu ordinaires des enfants sont considérés comme dans les limites de la tolérance, un bruit excessif et continu est un motif d’intervention.

Le tribunal peut ordonner des mesures techniques au lieu d’une interdiction

La Cour de cassation estime que les interdictions générales et abstraites de « faire du bruit » sont inapplicables. Au lieu de cela, si le bruit dépasse le seuil de tolérance, des mesures d’isolation acoustique \/ de réduction du bruit (isolation, distance tampon, régulation des heures d’utilisation, etc.) peuvent être ordonnées. En ce qui concerne le bruit des bâtiments et de l’environnement, les dispositions du « Règlement sur la protection des bâtiments contre le bruit » et du « Règlement sur l’évaluation et la gestion du bruit environnemental » sont également prises en compte pour l’évaluation.

3. Le processus juridique à suivre et les instances de recours

a) Tribunal de Paix – cessation de trouble et remise en état

Les actions en justice visant à empêcher l’utilisation des parties communes en violation du projet et toute intervention sont examinées par le Tribunal de Paix Civil du lieu où se trouve l’immeuble, conformément à l’article 1 de la loi sur la copropriété. Le copropriétaire peut à tout moment demander la remise en état d’une construction non conforme au projet architectural approuvé. Le tribunal obtient le registre foncier, le règlement de copropriété et le projet architectural, puis procède à une application sur place (expertise-évaluation) afin de déterminer l’infraction et l’étendue du trouble.

b) Annulation d’une décision de l’assemblée des copropriétaires (Loi sur la copropriété, art. 33)

Si le stationnement (ou l’action en question) est fondé sur une décision de l’assemblée des copropriétaires, son annulation peut être demandée en vertu de l’article 33 de la loi sur la copropriété, au motif que la décision est contraire à la loi, au règlement de copropriété ou au principe de bonne foi. Chaque copropriétaire peut intenter cette action individuellement ; le tribunal compétent est à nouveau le Tribunal de Paix Civil du lieu où se situe l’immeuble principal.

c) Processus municipal et administratif (Loi sur l’aménagement du territoire)

Les constructions qui ne figurent pas sur le permis de construire et le projet architectural qui y est joint sont considérées comme des applications non autorisées/non conformes au projet, conformément à l’article 32 de la loi sur l’aménagement du territoire n° 3194. Il peut être demandé à la municipalité concernée de constater la construction, de la sceller/démolir et d’appliquer une amende administrative conformément à l’article 42. Si la municipalité n’agit pas, la voie du contentieux administratif est ouverte.

d) Plainte administrative pour bruit

Pour les bruits environnementaux mesurables, une plainte peut être déposée auprès de la police municipale, des forces de l’ordre et de la Direction Provinciale de l’Environnement, de l’Urbanisme et du Changement Climatique ; une demande d’amende administrative est possible en vertu de l’article 36 de la loi sur les contraventions pour trouble à la paix et à la tranquillité. Cette voie peut être menée en parallèle avec la procédure judiciaire et produit des preuves (rapports, mesures).

Conclusion et Recommandation

Un parc pour enfants situé très près de votre domicile et ne figurant pas dans le projet approuvé par la municipalité constitue une violation du projet architectural. Vous pouvez saisir le Tribunal de Paix Civil pour la démolition de cette structure (remise en état initial) et la prévention du bruit (cessation de l’ingérence) ; en parallèle, vous pouvez demander l’ouverture d’une procédure auprès de la municipalité dans le cadre de la Loi sur l’Aménagement du Territoire. Le non-respect de la règle horaire établie par la gestion de la résidence et le bruit persistant confèrent le droit de demander l’intervention du juge conformément à l’article 18 de la Loi sur la Propriété par Étages (KMK). La meilleure approche est de rassembler, avant d’intenter une action en justice, les titres de propriété – le règlement de copropriété – le projet approuvé – la correspondance municipale ainsi que les preuves de bruit (procès-verbal, mesures, témoignages) avec l’aide d’un avocat.

Pourquoi le soutien d’un avocat expert est-il nécessaire ?

Les litiges concernant les parties communes contraires au projet sont un domaine technique qui nécessite l’évaluation conjointe de la relation entre le projet architectural, le règlement de copropriété, la législation sur l’aménagement du territoire, la distinction entre le consentement des 4/5 et l’unanimité, ainsi que les mesures objectives d’expertise pour le bruit. Un tribunal incompétent, des preuves insuffisantes ou le non-respect des délais de prescription peuvent entraîner le rejet de l’affaire sur le fond.

Le cabinet d’avocats 2M Hukuk, dans la partie anatolienne d’Istanbul (Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe) et dans le corridor de Kocaeli (Gebze, Darıca, Çayırova), dans le domaine du droit de la copropriété et de la transformation urbaine ; offre un soutien juridique à ses clients pour la cessation de l’ingérence, la remise en état initial, l’annulation des décisions du conseil et la gestion des processus d’aménagement du territoire. Un avocat spécialisé en copropriété à Tuzla ou un avocat immobilier à Gebze définit la bonne stratégie dès le départ et gère le processus en toute confiance.

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Foire Aux Questions (FAQ)

À quel tribunal doit-on s’adresser pour une aire de jeux pour enfants non prévue dans le projet ?

Les actions en prévention d’une intervention contraire au projet sur une zone commune et en remise en état sont engagées devant le tribunal civil de paix (Sulh Hukuk Mahkemesi) du lieu de l’immeuble, conformément à l’article annexe 1 du KMK. Si la gestion de la copropriété a pris une décision, peut-elle faire construire l’aire de jeux ?

La décision de la direction ne peut pas modifier le plan d’aménagement approuvé par la municipalité et le projet architectural annexé au permis. De plus, pour une construction/installation dans une zone commune, le consentement écrit des 4/5 des copropriétaires (ou l’unanimité si le règlement de copropriété le prévoit) est requis en principe ; même avec ce consentement, la conformité à la législation d’urbanisme et la dimension de la nuisance sont évaluées séparément. Le son des jeux d’enfants est-il également considéré comme du bruit ?

Les bruits de jeux habituels des enfants sont considérés comme tolérables. Pour qu’un bruit constitue un motif d’intervention juridique, il doit être continu, dépasser les limites de la tolérance et les seuils de mesure prévus par la législation ; cela est généralement déterminé par une expertise. Le tribunal peut-il ordonner le retrait complet de l’aire de jeux, ou seulement des mesures préventives ?

Si une non-conformité au projet est constatée, une décision de remise en état (retrait) peut être rendue. Concernant le bruit, le tribunal peut également ordonner des mesures techniques telles que l’isolation phonique, une distance tampon ou la régulation des heures d’utilisation, au lieu d’une interdiction abstraite. Une expertise déterminera laquelle de ces mesures sera appliquée dans le cas concret. Quelle est la différence entre s’adresser à la municipalité et intenter une action en justice ?

La procédure municipale/d’urbanisme est de nature administrative et prévoit la démolition et des amendes administratives pour les constructions sans permis ; tandis que l’action en justice devant le tribunal civil de paix (Sulh Hukuk Mahkemesi) relève du droit privé et entraîne la cessation de l’intervention et la remise en état. Les deux voies peuvent être poursuivies en parallèle et se renforcent mutuellement.

Avertissement de vérification UYAP : Les réglementations légales et les principes relatifs à la pratique de la Cour de cassation contenus dans ce contenu sont à titre informatif et ne constituent pas un avis juridique ni une relation de représentation. L’actualité et l’exactitude des décisions jurisprudentielles applicables au cas d’espèce doivent impérativement être confirmées via UYAP / les sources officielles de jurisprudence. Chaque litige doit être évalué selon ses propres conditions spécifiques.

Article connexe : Peut-on apporter des modifications aux parties communes d’un bâtiment ?  ·  Législation officielle : mevzuat.gov.tr (Loi n° 634 sur la propriété par étage, Loi n° 3194 sur l’aménagement du territoire).