1. Строительство в нарушение архитектурного проекта и правовой статус детской площадки
Решения Кассационного суда однозначно признают незаконным строительство сооружений, не предусмотренных утвержденным архитектурным проектом основного недвижимого имущества, на общих территориях. В решении 5-й Гражданской Палаты Кассационного суда № 2025/2711-2025/8491 -27.05.2025 было подчеркнуто, что строительство сооружений в нарушение проекта на общих территориях, предназначенных по проекту для зеленых зон, является незаконным, и что следует пресекать подобные вмешательства и удовлетворять требования о восстановлении прежнего состояния. Аналогичным образом, в решении 5-й Гражданской Палаты Кассационного суда № 2024/3602-2024/7608 -25.06.2024 было рассмотрено нарушение проекта и шум, создаваемый детскими игровыми площадками, отсутствующими в утвержденном муниципалитетом проекте; решение местного суда о восстановлении прежнего состояния этих территорий было утверждено.
Согласно статье 19 Закона о кондоминиумах № 634 (КМК), владельцы квартир обязаны тщательно сохранять архитектурный облик основного недвижимого имущества. Согласно решениям 20-й Гражданской Палаты Кассационного суда № 2017/9281-2019/1209 -21.02.2019 и 18-й Гражданской Палаты Кассационного суда № 2012/818-2012/3550 -05.04.2012 для строительства или установки сооружений на общих территориях требуется письменное согласие четырех пятых (4/5) всех владельцев квартир. Однако даже при наличии такого согласия построенное сооружение не должно противоречить градостроительному законодательству и не должно создавать неудобств для других владельцев квартир. В решении 18-й Гражданской Палаты Кассационного суда № 2009/2233-2009/5222 -12.05.2009 четко указано, что решения администрации жилого комплекса не могут изменять утвержденный муниципалитетом план застройки.
2. Оценка в рамках шумового загрязнения и соседского права
Проблемы шума, возникающие на территории, рассматриваются в рамках обязанности «не беспокоить друг друга» согласно статье 18 Закона о кондоминиумах. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi-2025/2711-2025/8491-27.05.2025 В решении № , указано, что собственники квартир обязаны не беспокоить друг друга при использовании общих мест, и в случае нарушения этой обязанности может быть принято решение о предотвращении вмешательства.
В случае наличия сооружений, вызывающих шум (детская площадка, детский сад и т.д.), судебные органы могут также предписывать принятие мер по снижению шума. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi-2019/222-2019/3142 -06.05.2019 В решении № , указано на необходимость принятия звукоизоляционных мер для путей передачи шума (двери, окна, стены и т.д.). Кроме того, Yargıtay 18. Hukuk Dairesi-2015/20739-2016/2346 -15.02.2016 в решении № , подчеркивалось, что суд должен исследовать, является ли созданное сооружение препятствием или источником беспокойства для собственника квартиры при использовании им своей независимой части.
3. Юридический процесс и органы обращения
Пути, которые можно предпринять для демонтажа детской площадки, противоречащей проекту, и предотвращения шума, следующие:
Мировой гражданский суд: Дела, связанные с ненадлежащим использованием общих территорий, противоречащим проекту, и с требованием о предотвращении вмешательства, рассматриваются в Мировом гражданском суде по месту нахождения недвижимости в соответствии с дополнительной статьей 1 Закона № 634 (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi-2008/18125-2009/1653 -09.02.2009).
Отмена решения совета домовладельцев: Если парк основан на решении совета, иск об отмене этого решения может быть подан в соответствии со статьей 33 Закона о кондоминиумах (KMK) (Верховный суд 5-й Гражданской коллегии-2024/3602-2024/7608-25.06.2024).
Муниципальный и административный процесс: Детские игровые площадки, не включенные в разрешение на строительство и прилагаемый архитектурный проект, считаются несанкционированным строительством в соответствии со статьей 32 Закона о зонировании № 3194. В этом случае соответствующий муниципалитет может принять решение о сносе строения и применении административного штрафа (Измирский региональный административный суд 3-й Административной коллегии по делам-2017/695-2017/788 -30.11.2017).
Требование о восстановлении прежнего состояния: Владелец квартиры всегда имеет право подать иск о восстановлении прежнего состояния любого строительства, противоречащего утвержденному архитектурному проекту (Верховный суд 20-й Гражданской коллегии-2017/3138-2017/9494 -15.11.2017).
Вывод: Детский парк, расположенный в 1 метре от вашего дома и не включенный в муниципальный проект, является нарушением архитектурного проекта. Для сноса этой постройки (восстановления прежнего состояния) и предотвращения шума (прекращения вмешательства) вы можете обратиться в Гражданский суд по мирным делам или потребовать от муниципалитета инициирования административного разбирательства в рамках Закона о зонировании. Несоблюдение правил по времени, установленных управлением комплекса, и проблема шума дают право требовать вмешательства судьи в соответствии со статьей 18 Закона о кондоминиумах (KMK).
Почему необходима поддержка квалифицированного адвоката?
Споры о несоответствии общих зон проекту — это техническая область, требующая совместной оценки взаимосвязи архитектурного проекта, плана управления, строительного законодательства, различий между согласием 4/5 и единогласным решением, а также объективного экспертного измерения шума. Неправильный суд, недостаточные доказательства или пропуск пресекательных сроков могут привести к отказу в иске по существу.
Адвокатское бюро 2M Hukuk оказывает юридическую поддержку своим клиентам в области права собственности на квартиры и городского преобразования в Стамбульском Анатолийском регионе (Тузла, Пендик, Картал, Малтепе) и в коридоре Коджаэли (Гебзе, Дарыджа, Чайырова) по вопросам предотвращения вмешательства, восстановления прежнего состояния, отмены решений правления и ведения градостроительных процессов. Адвокат по праву собственности на квартиры в Тузле или адвокат по недвижимости в Гебзе безопасно управляет процессом, определяя правильную стратегию с самого начала.
Подробная информация и запись на прием: 2mhukuk.com/iletisim
Часто задаваемые вопросы (ЧЗВ)
В какой суд обращаться по поводу детской площадки, не предусмотренной проектом?
Иски о предотвращении вмешательства в общие зоны, противоречащего проекту, и о восстановлении прежнего состояния подаются в Мировой гражданский суд по месту нахождения недвижимости в соответствии со статьей 1 Приложения к Закону о кондоминиумах. Может ли управляющая компания построить парк, если она приняла такое решение?
Решение управляющей компании не может изменить утвержденный муниципалитетом план застройки и архитектурный проект, прилагаемый к разрешению. Кроме того, для строительства сооружения/объекта на общей территории, как правило, требуется письменное согласие 4/5 собственников (или единогласное согласие, если это предусмотрено планом управления); даже при наличии такого согласия отдельно оценивается соответствие градостроительному законодательству и уровень дискомфорта. Считается ли детский игровой шум шумом?
Обычные звуки детских игр считаются допустимыми в пределах толерантности. Чтобы шум стал причиной для юридического вмешательства, он должен быть постоянным, превышать пределы терпимости и пороговые значения измерения, установленные законодательством; это обычно определяется экспертным измерением. Может ли суд полностью убрать площадку или только заставит принять меры?
Если будет выявлено несоответствие проекту, может быть принято решение о восстановлении первоначального состояния (удалении). Что касается шума, суд может также предписать технические меры, такие как звукоизоляция, буферное расстояние или регулирование часов использования, вместо абстрактного запрета. В конкретной ситуации, что именно будет применено, определяется экспертной оценкой. В чем разница между обращением в муниципалитет и иском в суд?
Муниципальный/градостроительный процесс носит административный характер и предусматривает снос и административный штраф за незаконное строение; в то время как гражданский иск в мировой суд приводит к запрету вмешательства и восстановлению первоначального состояния в рамках частного права. Оба пути могут осуществляться параллельно и усиливать друг друга.
Соответствующая статья: Можно ли вносить изменения в общие зоны здания? · Официальное законодательство: mevzuat.gov.tr (Закон № 634 о кондоминиумах, Закон № 3194 о градостроительстве).
