Même si votre bâtiment est solide en soi, si le bloc dans lequel il se trouve est déclaré zone à risque ou zone de réserve, votre parcelle peut être soumise à une application basée sur l’îlot d’urbanisme, et même faire l’objet d’une fusion d’office. C’est la possibilité d’atteinte la plus grave au droit de propriété dans le cadre de la transformation urbaine. Cet article aborde la manière dont la déclaration est faite, ses conséquences, et la seule véritable voie de défense, qui est le recours en annulation devant la juridiction administrative + la suspension de l’exécution, selon la législation actualisée de 2026.

La plupart des gens conçoivent la transformation urbaine à l’échelle d’un « bâtiment à risque » : si mon bâtiment est jugé à risque, il sera démoli ; sinon, il restera intact. Or, la loi n° 6306 dispose de deux instruments différents et beaucoup plus larges : la zone à risque et la zone de réserve. Lorsque ces statuts sont déclarés, l’application ne se limite plus à un seul bâtiment, mais s’étend à tout l’îlot d’urbanisme; les pouvoirs de l’administration s’élargissent et la capacité des propriétaires de parcelles individuelles à dire « non » est considérablement réduite. Le bon côté des choses est que : les deux statuts sont des actes administratifs et un acte administratif est soumis à un contrôle judiciaire par le biais d’un recours en annulation intenté dans les délais impartis.

Trois Concepts, Trois Régimes Différents : Bâtiment à Risque — Zone à Risque — Zone de Réserve

La première condition pour exercer correctement vos droits est de savoir sous quel régime vous vous trouvez. La définition des trois concepts et les conséquences qu’ils entraînent diffèrent fondamentalement K. m.2:

En bref : une construction à risque ne vous lie qu’à votre propre parcelle. Une zone à risque et une zone de réserve foncière vous intègrent, avec les parcelles voisines, dans un ensemble. L’effet protecteur d’être propriétaire indépendant sur une parcelle séparée s’affaiblit précisément dans ces deux statuts.

Comment une Zone à Risque est-elle Déclarée ?

Une zone à risque est une zone qui présente un risque de pertes humaines et matérielles en raison de la structure du sol ou des constructions qui s’y trouvent, déterminée après avis de la Présidence de la Gestion des Catastrophes et des Urgences (AFAD) et décidée par le Président de la République (Loi art. 2). Avec la modification de 2023 (Loi n° 7471), le processus a été centré sur la nouvelle Présidence de la Transformation Urbaine, et le pouvoir de détermination d’office de l’administration a été renforcé.

Le moment où la déclaration prend légalement effet est la date de publication de la décision au Journal Officiel. Cette date marque également le début du délai pour intenter une action en justice, et est donc d’une importance vitale (voir section 6 ci-dessous).

Conséquences de la Déclaration : Application par Îlot de Construction et Consolidation d’Office

Dans la zone à risque ou la zone de construction de réserve, sur les parcelles où se trouvent des constructions à risque ; sans qu’il soit nécessaire que les constructions aient été démolies et sans égard à savoir si l’on est copropriétaire de la construction, la fusion des parcelles, la réalisation d’applications individuelles ou combinées, ou basées sur l’îlot d’urbanisme, les opérations de morcellement, de division, de cession, de création et d’enregistrement, la reconstruction de bâtiments, la vente de parts, la construction en échange d’appartements ou le partage des revenus est décidée par la majorité simple des copropriétaires en fonction de leurs parts K. art.6/1 Y. art.15/2. Avec la loi n° 7471, l’ancienne condition des 2/3 (deux tiers) a été réduite à la majorité simple (P+1).

Les quatre pouvoirs, qui entrent en jeu dans ces statuts et sont beaucoup plus lourds que ceux concernant les constructions à risque, sont les suivants :

Application holistique basée sur l’îlot d’urbanisme : La transformation est conçue à l’échelle de l’îlot, et non pas d’une seule parcelle ; votre parcelle est considérée comme une « partie » du projet.

Fusion, morcellement, cession, création et enregistrement d’office : Pour les biens immobiliers qui ont été démolis et transformés en terrain, le consentement des propriétaires n’est pas requis pour ces opérations ; les hypothèques et les annotations ne constituent pas un obstacle K. art.6/1.

Enregistrement temporaire au Trésor et expropriation d’urgence dans la zone d’application : Ces pouvoirs accordés à l’administration pour l’intégrité de l’application sont les réglementations les plus critiquées dans la doctrine pour le risque d’ingérence disproportionnée dans le droit de propriété K. art.6/A.

Interruption des services d’infrastructure : Avec la modification de 2023, la voie a été ouverte à l’interruption de l’électricité, de l’eau et du gaz naturel pour les constructions « situées dans les zones relevant de la présente loi ».

Distinction Critique

La simple majorité est, en règle générale, une proportion qui fonctionne entre les copropriétaires d’une même parcelle. Cependant, dans la pratique basée sur la zone/l’îlot, cette protection s’affaiblit : votre parcelle peut être incluse dans l’application en étant évaluée dans l’intégrité de l’îlot. C’est pourquoi l’hypothèse « je suis sur une parcelle séparée, ils ne peuvent pas me toucher » n’est pas valable dans le statut de zone à risque/de réserve. La situation concrète doit être évaluée en fonction de si la limite de la déclaration inclut ou non votre parcelle.

Zone de construction de réserve : Sa différence et la condition de déclaration à la demande du propriétaire

Une zone de construction de réserve désigne les zones désignées pour être utilisées dans les applications de transformation ; elle n’est pas toujours obligatoirement « à risque ». Souvent, elle sert de nouvelles zones de peuplement où les ayants droit des zones à risque seront transférés. Après 2023, la définition s’est élargie pour inclure les zones urbaines et rurales existantes — cette extension est controversée dans la doctrine concernant la garantie de la propriété.

Pour que des personnes physiques ou morales de droit privé puissent faire déclarer leurs biens immobiliers comme zone de construction de réserve, elles doivent consentir au transfert de la propriété de 30% de la superficie du terrain en mètres carrés servant de base à la construction, ou enregistrer la valeur du même montant comme revenu sur le compte spécial des projets de transformation L. art.3/7. Cette condition a été réglementée de cette manière suite aux décisions d’annulation de la Cour constitutionnelle en 2014 et 2017.

Droit de Propriété et Proportionnalité : Pourquoi est-ce si controversé ?

L’application de la zone à risque et de l’article 6/A est intensément débattue dans l’axe de l’article 35 de la Constitution et du principe de proportionnalité, car elle interfère directement avec le droit de propriété. L’Ordre des avocats d’Istanbul a qualifié la modification n° 7471 de violation des droits de propriété, de logement et de recours effectif, en raison de la réduction du quorum à la majorité simple, de l’application d’office sans nécessiter de consentement, et des restrictions dans la procédure de notification/judiciaire. Dans la doctrine également, il est soutenu que soumettre les structures sans risque au régime des structures à risque serait contraire à la proportionnalité ; et que les motifs d’annulation précédents de la Cour constitutionnelle sont également valables concernant l’article 6/A.

Ces discussions ne sont pas abstraites pour vous : dans votre recours en annulation, elles peuvent être utilisées comme motifs concrets d’illégalité tels que « l’absence d’un juste équilibre entre l’intérêt public et le droit de propriété », « le non-respect des critères de nécessité-adéquation-proportionnalité ».

Base de Défense : Recours en Annulation et Suspension de l’Exécution en Droit Administratif

Les décisions relatives aux zones à risque et aux zones de construction de réserve étant des actes administratifs, un recours en annulation peut être formé contre celles-ci et les actes d’application qui en découlent. Cependant, les délais sont préclusifs ; s’ils sont manqués, la voie de l’opposition et celle du recours sont toutes deux fermées.

a) Contre la décision relative à la zone à risque / zone de construction de réserve

Tribunal compétent : L’autorité ayant pris la décision étant le Président, l’affaire est introduite devant le Conseil d’État en tant que tribunal de première instance. Conseil d’État, art. 24.

Délai : 30 jours à compter de la date de publication de la décision au Journal Officiel. Conformément à la réglementation ajoutée à la Loi, il n’est plus possible d’intenter une nouvelle action en justice contre la décision de zone à risque concernant les opérations d’application ultérieures ; c’est pourquoi le moment de l’annonce ne doit pas être manqué.

Procédure accélérée : Ces affaires sont soumises à une procédure accélérée en vertu de l’article 20/A de la loi sur la procédure administrative ; les délais de défense sont courts, le processus est rapide LPA art.20/A.

b) Contre les opérations d’application (fusion, expropriation, vente, évaluation)

Chaque opération, telle que la fusion parcellaire, l’expropriation urgente, la vente de quote-parts de terrain, ou l’évaluation basée sur un rapport d’expertise agréé par le CMB (Conseil des Marchés de Capitaux), est une procédure administrative distincte ; le propriétaire dont l’intérêt est violé peut, à compter de la notification/prise de connaissance, intenter une action en annulation dans un délai de 30 jours devant le tribunal administratif compétent territorialement.

Cette voie est également ouverte contre la vente aux enchères de la part du propriétaire ne participant pas à la décision et contre l’évaluation ; un rapport d’expertise indépendant renforce votre stratégie d’opposition au prix du marché.

c) Suspension de l’exécution (YD) — décision qui arrête effectivement le processus

L’ouverture d’une action en annulation ne suffit pas à elle seule à arrêter la démolition ou l’application. Pour cette raison, l’action en justice doit impérativement inclure une demande de YD. Deux conditions sont requises pour la YD : l’existence d’un dommage difficile ou impossible à réparer en cas d’exécution de l’acte, et le caractère manifestement illégal de l’acte LPA art.27.

Décision de justice — Veuillez confirmer sur UYAP

La disposition de la version initiale de la loi n° 6306, stipulant « l’exécution ne peut être suspendue dans ces affaires », a été annulée par la décision de la Cour Constitutionnelle en date du 27.02.2014, dossier n° 2012/87 et décision n° 2014/41; ouvrant ainsi la voie à des décisions de suspension d’exécution (YD) dans les affaires de transformation urbaine. En outre, dans sa décision du 27.02.2018, dossier n° 2015/3787 et décision n° 2018/932, la 14ème Chambre du Conseil d’État a reconnu que l’ancien propriétaire avait un intérêt actuel et légitime dans l’annulation des actes établis suite à la détermination d’une structure à risque. Ces décisions ont été compilées à partir de sources ouvertes et doivent être personnellement vérifiées à partir des bases de données officielles de la jurisprudence UYAP / Conseil d’État et Cour Constitutionnelle avant d’être utilisées dans une pétition.

Feuille de route étape par étape

Confirmez la délimitation et la date de la déclaration. Vérifiez, sur la page officielle de la Présidence de la Transformation Urbaine et auprès de la mairie, si votre parcelle est incluse dans une zone à risque/réserve déclarée et la date de publication au Journal officiel. Le délai de 30 jours commence à cette date.

Obtenez l’acte de propriété et le relevé des charges. Y a-t-il une mention « structure à risque » ou « couverte par la loi 6306 » dans la section des déclarations ? Votre parcelle est-elle individuelle ou en copropriété ?

Préparez une action en annulation avec demande de suspension d’exécution (YD) sans manquer le délai. Pour la décision de zone à risque/réserve, le Conseil d’État ; pour les procédures d’application, le tribunal administratif compétent localement.

Effectuez un contrôle procédural. La convocation à la réunion de l’annexe-12, l’avis de 15 jours, le procès-verbal, la notification et le calcul correct de la proportion des parts de la majorité simple — le règlement du 04.02.2026 rendant ces documents obligatoires, toute lacune peut constituer un motif d’annulation.

Contestez l’évaluation avec un rapport indépendant. Si la vente de votre part est à l’ordre du jour, un rapport d’évaluation indépendant agréé par le SPK (Conseil des Marchés de Capitaux) constitue la base de votre contestation de la juste valeur.

Rassemblez les informations et les preuves dans un seul dossier. La correspondance municipale, l’état d’urbanisme, les documents de notification et les documents d’annonce sont déterminants tant pour l’examen préliminaire que pour l’examen au fond.

Avertissement sur les délais

La perte de droits la plus fréquente dans la transformation urbaine est le dépassement du délai de forclusion de 30 jours — souvent inaperçu en raison de la notification effectuée via le portail e-Devlet/l’annonce du mukhtar —. Dès que vous prenez connaissance de l’annonce, il est crucial de consulter un avocat spécialisé en transformation urbaine et de lui faire calculer le délai.

Questions fréquentes

Mon bâtiment est solide ; il n’est pas à risque. Puis-je néanmoins être inclus dans la déclaration de zone ?

Oui, c’est possible. Le statut de bâtiment à risque est basé sur la parcelle, mais la zone à risque et la zone de construction de réserve sont basées sur l’îlot/la région. Si votre parcelle se trouve dans les limites de l’annonce, même si votre bâtiment est solide en soi, il peut être inclus dans le projet sur la base de l’îlot d’urbanisme. Il est donc nécessaire de vérifier d’abord si la limite de l’annonce couvre votre parcelle. Le fait de soumettre des bâtiments non risqués au régime des bâtiments à risque est discutable en termes de proportionnalité et peut être invoqué comme motif dans votre action en annulation. Auprès de quel tribunal et dans quel délai puis-je intenter une action contre une décision de zone à risque ?

Étant donné que les décisions concernant les zones à risque et les zones de construction de réserve sont des décisions présidentielles, une action est intentée devant le Conseil d’État en tant que tribunal de première instance (Loi sur le Conseil d’État, art. 24). Le délai est de 30 jours à compter de la publication de la décision au Journal officiel, et ce délai est de forclusion. N’oubliez pas que les affaires sont soumises à une procédure accélérée conformément à l’article 20/A du Code de procédure administrative (İYUK), et que les délais sont raccourcis. Si j’intente une action en annulation, la démolition et l’application s’arrêteront-elles ?

Le simple fait d’avoir intenté une action en justice ne suspend pas à lui seul l’exécution. Pour suspendre effectivement le processus, l’action doit impérativement être intentée avec une demande de sursis à exécution (YD). Pour un sursis à exécution (YD), les conditions requises sont que l’acte soit manifestement illégal et que son application entraîne un préjudice difficile, voire impossible à réparer (İYUK art. 27). Depuis la décision d’annulation de la Cour Constitutionnelle de 2014, des sursis à exécution (YD) peuvent être accordés dans ces affaires.Si je ne suis pas d’accord avec la décision, ma part sera-t-elle vendue de force ?

Le propriétaire qui ne souscrit pas à la décision prise à la majorité simple est notifié selon la procédure EK-12/EK-13 ; si l’offre n’est pas acceptée dans les 15 jours, la quote-part foncière est vendue aux enchères aux autres copropriétaires qui sont d’accord, pour une valeur non inférieure à la valeur marchande. Si elle ne peut être vendue, la Présidence/l’Administration/TOKİ peut l’acheter dans les zones à risque en payant la valeur marchande. À ce stade, une contestation de l’évaluation et une action en annulation basée sur des erreurs de procédure sont vos principaux moyens de défense. Pour plus de détails sur le sujet, vous pouvez consulter notre article « Je ne veux pas participer à la transformation urbaine — Ma part peut-elle être vendue de force ? » .Quelle est la différence entre une zone à risque et une zone de réserve de construction ?

Une zone à risque est une zone existante qui doit être transformée, présentant un risque de pertes humaines et matérielles en raison du sol ou de la construction. Une zone de réserve de construction, quant à elle, est une nouvelle zone de peuplement désignée pour être utilisée dans le cadre de la transformation urbaine, où les ayants droit seront souvent relogés, et elle n’est pas toujours obligatoirement à risque. Les deux sont déclarées par décision du Président et sont soumises au contrôle du Conseil d’État.Qu’est-ce que la modification du règlement du 04.02.2026 a changé dans ce processus ?

La modification n’a pas changé le taux de majorité (majorité simple) ; elle a réorganisé les règles de procédure telles que la convocation à la réunion, la notification et la détermination de la majorité. Désormais, la réunion des propriétaires est convoquée au moyen du formulaire EK-12, le procès-verbal devient un document obligatoire et le permis de construire n’est pas délivré avant que la vente de la part ne soit finalisée. Ces règles de procédure ont créé de nouveaux points de contrôle qui peuvent être invoqués dans les actions en annulation.

Soutien d’un avocat spécialisé dans les dossiers de zones à risque

Les dossiers des zones à risque et des zones de construction de réserve sont des processus où une seule erreur peut entraîner des conséquences difficiles à réparer, en raison de délais de prescription courts, de règles de compétence/pouvoir partagées entre le Conseil d’État et les tribunaux administratifs, d’une procédure judiciaire accélérée et d’une stratégie de suspension de l’exécution. En tant que cabinet d’avocats 2M Hukuk, nous gérons le processus de bout en bout, depuis la « lecture de la déclaration/constatation » jusqu’à la « demande d’action en annulation et de suspension de l’exécution », et de là, jusqu’à l’« opposition à l’évaluation et la défense contre la vente de parts ».

Nous offrons un soutien juridique actif dans les dossiers de transformation urbaine et de droit immobilier, principalement sur la rive anatolienne d’Istanbul :

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Pour évaluer les dates de publication et les délais de votre dossier sans les manquer, vous pouvez nous contacter via notre page de conseil en transformation urbaine .

Ressources et Contenus Connexes

Sources Officielles / Primaires

Loi n° 6306 sur la Transformation des Zones à Risque de Catastrophe (texte consolidé) — mevzuat.gov.tr

Règlement d’application de la Loi n° 6306 et modification n° 33158 du 04.02.2026 — resmigazete.gov.tr

Présidence de la Transformation Urbaine — kentseldonusum.gov.tr / csb.gov.tr

Pour la confirmation de la jurisprudence : Les bases de données officielles des décisions du Conseil d’État et de la Cour Constitutionnelle, Jurisprudence UYAP.

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