Qui peut faire réaliser le diagnostic d’un bâtiment à risque et qui en paie les frais ? La responsabilité des frais pour le propriétaire, le représentant légal, l’administration et en cas de détection d’office, à la lumière de la loi n° 6306.

L’une des questions les plus confuses dans le processus de diagnostic d’un bâtiment à risque est de savoir qui peut le faire réaliser et à qui incombent les frais. Les questions « TPuis-je faire réaliser le diagnostic seul, l’approbation des autres propriétaires est-elle nécessaire, qui paie ? » sont parmi les plus fréquemment posées par les ayant-droits. Dans cet article, nous expliquons qui peut demander le diagnostic et la responsabilité des frais, à la lumière de la législation.

Le diagnostic est d’abord réalisé par le propriétaire ou le représentant légal

Le diagnostic d’un bâtiment à risque relève, en règle générale, de l’initiative du propriétaire du bâtiment. Conformément à la législation, le diagnostic est d’abord réalisé par les propriétaires du bâtiment ou leurs représentants légaux, à leurs propres frais (Loi n° 6306 art. 3/1 ; Règlement d’application art. 7/2-a). La demande de diagnostic est effectuée via le système logiciel électronique (Règlement d’application art. 7/2-a). Un point important est que le consentement unanime de tous les propriétaires n’est pas requis pour le diagnostic : n’importe quel propriétaire peut demander seul le diagnostic d’un bâtiment à risque. Autrement dit, même un seul propriétaire peut initier le diagnostic du bâtiment.

Qui réalise le diagnostic en l’absence de propriété par étage ?

Si une servitude d’étage ou une propriété d’étage n’a pas été établie sur l’acte de propriété, et qu’il n’existe qu’un acte de propriété avec une part de terrain, la détermination d’une structure à risque pour la construction effectivement située sur le terrain est effectuée par le propriétaire de la part de terrain qui possède la structure (Règlement d’application art. 7/2-a). Si la structure sur le terrain appartient à quelqu’un d’autre et que cette situation est mentionnée dans le registre foncier, la détermination de la structure à risque est effectuée par la partie au profit de laquelle une annotation a été inscrite (Règlement d’application art. 7/2-a). Concernant l’impact des annotations et des droits figurant dans le registre foncier sur le processus, l’article l’impact d’un appartement hypothéqué ou saisi sur la transformation urbaine peut également être consulté.

L’Administration peut-elle effectuer une détermination d’office ?

Oui. La Présidence ou l’Administration peut effectuer la détermination d’une structure à risque d’office, ou elle peut la demander aux propriétaires ou à leurs représentants légaux en leur accordant un délai (Loi n° 6306 art. 3/1 ; Règlement d’application art. 7/2-b). Si les déterminations ne sont pas effectuées par les propriétaires dans le délai imparti, elles sont effectuées ou faites effectuer par la Présidence ou l’Administration (Règlement d’application art. 7/2-b). En outre, la Présidence peut également demander à l’Administration, en lui accordant un délai, de déterminer les structures à risque dans les zones qu’elle a désignées.

Qui paie les frais de la détermination effectuée d’office ?

Les propriétaires sont responsables des frais de détermination d’une structure à risque, effectuée ou demandée par la Présidence ou l’Administration faute d’avoir été réalisée par les propriétaires, proportionnellement à leurs parts (Règlement d’Application art. 7/2-b). Ces frais sont payés dans le mois suivant la notification à l’intéressé. Les frais non payés dans les délais sont, si la détermination a été effectuée/demandée par la Présidence, recouvrés par le bureau des impôts sur notification de la Présidence, et si elle a été effectuée/demandée par l’Administration, par l’Administration conformément aux dispositions de la loi n° 6183 sur les procédures de recouvrement des créances publiques (Règlement d’Application art. 7/2-b). Par conséquent, que la détermination soit effectuée par le propriétaire ou d’office par l’administration, les frais incombent finalement aux propriétaires ; la différence réside dans le fait que le paiement sera direct ou par voie de recouvrement administratif. Pour l’ensemble du processus, le cadre général du processus de transformation urbaine peut être consulté. Pour le texte actuel de la législation, le Système d’Information Législative doit être suivi.

Questions Fréquemment Posées (FAQ)

Puis-je faire réaliser l’identification d’une structure à risque seul ? Oui. L’identification est effectuée en premier lieu par le propriétaire ou son représentant légal, et tout propriétaire peut faire une demande seul ; l’unanimité n’est pas requise (Loi n° 6306 art. 3/1 ; Règlement d’Application art. 7/2-a).

Qui paie les frais d’identification ? Si l’identification est effectuée par le propriétaire, les frais incombent au propriétaire ; si l’administration la fait réaliser d’office, les propriétaires sont responsables des frais proportionnellement à leurs parts (Loi n° 6306 art. 3/1 ; Règlement d’Application art. 7/2-b).

Qui fait réaliser la constatation en l’absence de droit de copropriété ? Dans un acte de propriété avec quote-part foncière, par le propriétaire de la quote-part foncière qui est également propriétaire de la construction sur le terrain ; si la construction appartient à un tiers et que cela est stipulé dans l’acte de propriété, par la partie en faveur de laquelle une restriction est inscrite (Règlement d’Application art. 7/2-a).

Que se passe-t-il si les frais de constatation d’office ne sont pas payés ? Les frais non payés dans un délai d’un mois sont suivis et recouvrés par l’administration fiscale ou l’Administration conformément aux dispositions de la loi n° 6183 (Règlement d’Application art. 7/2-b).

Pourquoi le soutien d’un avocat expert est-il nécessaire ?

Que la demande de constatation soit faite par la bonne personne, avec la bonne procédure et les bons documents, assure un déroulement sain du processus dès le début. En particulier, des situations telles que les titres de propriété avec quote-part foncière, les constructions appartenant à des tiers et la responsabilité des frais en cas de constatation d’office, nécessitent une évaluation technique. La transformation urbaine est un processus à multiples facettes où se croisent le droit administratif, le droit immobilier et le droit des contrats, et où une seule erreur de procédure peut entraîner d’importantes pertes de droits. C’est pourquoi il est d’une grande importance que la phase de constatation soit menée par un avocat spécialisé dans ce domaine.

Le cabinet d’avocats 2M Hukuk opère dans toute la Turquie, et notamment à Istanbul, la ville où la transformation urbaine est la plus intense; Nous fournissons des services dans les districts de transformation prioritaires d’Istanbul : Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Ümraniye, Ataşehir, Kadıköy, Sancaktepe et Küçükçekmece, ainsi que dans les régions de Gebze et Darıca à Kocaeli. En tant qu’avocats spécialisés en transformation urbaine à Istanbul et à Tuzla, nous offrons un soutien juridique aux ayants droit dans les processus de constatation et de contestation des structures à risque.