Droit de la rénovation urbaine dans les immeubles grevés d’hypothèques, de saisies et de droits réels dans le cadre de la loi n° 6306 | Jurisprudence actuelle 2025-2026

Les questions telles que « Mon appartement est hypothéqué par une banque, puis-je participer au processus de rénovation urbaine ? » ou « Une saisie a été enregistrée à mon nom, puis-je signer un contrat avec l’entrepreneur ? » sont parmi les questions les plus fréquemment posées concernant la rénovation urbaine de nos jours. La disposition claire de la loi et la jurisprudence établie répondent clairement à ces questions : la présence d’une hypothèque, d’une saisie, d’une saisie conservatoire, d’un droit d’usufruit ou de droits réels et d’annotations similaires ne constitue pas un obstacle au processus de rénovation urbaine. Cet article examine les fondements juridiques de ce principe, ses implications pratiques et les exceptions à prendre en compte.

1. Principe fondamental : Pas un obstacle, mais une transformation de forme

L’article 6/1 de la loi n° 6306 énonce le principe fondamental du droit de la rénovation urbaine comme suit :

L’essence de cette disposition est la suivante : peu importe ce qui est inscrit dans votre titre de propriété — hypothèque bancaire, saisie exécutoire, saisie conservatoire, droit d’usufruit, droit de servitude — les opérations techniques et administratives relevant de la rénovation urbaine ne peuvent être arrêtées. Le consentement du créancier n’est pas requis ; le Ministère et l’Administration ont le pouvoir d’agir d’office.

Les droits et les charges ne disparaissent pas ; ils continuent simplement à suivre le bien immobilier dans sa nouvelle forme — d’abord en tant que quote-part du terrain, puis en tant que nouvelle partie indépendante —. Dans le langage juridique, cela est appelé le principe du « droit de suite » ou de la « continuation par transformation de forme ».

2. Phase du terrain après démolition : Annulation d’office de la servitude d’étage et de la copropriété

Lorsqu’une construction à risque est démolie, le bâtiment prend fin juridiquement ; les parties indépendantes et les quotes-parts de terrain figurant au registre foncier sont enregistrées comme terrain sans qu’une opération distincte soit nécessaire. À ce stade, la loi est extrêmement claire :

Le Conseil d’État et la Cour constitutionnelle ont confirmé que cette réglementation est compatible avec le droit constitutionnel de propriété. Dans sa décision du 10.07.2025 (2023/149 E., 2025/147 K.), la Cour constitutionnelle a jugé que l’objectif de créer un environnement de vie sûr contre les risques de catastrophe est d’intérêt public et que l’absence de recherche de consentement est proportionnée à cet objectif.

3. Continuation des droits dans le nouveau bâtiment : À quelle partie indépendante s’appliquent-ils ?

Lorsque la construction est achevée et que la nouvelle servitude d’étage et la copropriété sont établies, les anciens droits et annotations sont transférés à la nouvelle structure. Cependant, ce transfert ne s’opère pas pour tout le monde, mais uniquement pour le propriétaire concerné par l’obligation :

Résultat pratique : L’hypothèque figurant sur le titre de propriété du propriétaire de l’appartement A est transférée à la partie indépendante que le propriétaire A recevra dans le nouveau bâtiment ; elle n’affecte pas les autres copropriétaires. Cette disposition offre une garantie critique aux acheteurs de logements et aux investisseurs.

4. Part hypothéquée et saisie lors de la vente aux enchères publiques

Lorsque la quote-part du terrain du propriétaire non participant est mise en vente forcée, les charges enregistrées sur le titre de propriété ne peuvent pas empêcher la vente :

La signification pratique de cette réglementation est considérable : une part hypothéquée ou saisie ne peut pas faire obstacle à la vente dans le cadre de la transformation urbaine. La banque créancière ou le bureau d’exécution recouvre sa créance sur le prix de vente ; il n’est pas nécessaire d’engager une nouvelle procédure d’exécution ou d’obtenir une décision de justice — la Présidence effectue la notification d’office.

5. Protection spéciale contre la saisie après le transfert au contractant

Après la signature du contrat de construction en échange de parts et le transfert de l’acte de propriété au contractant, la loi prévoit une protection spéciale pour le contractant contre ses propres créanciers, distincte de celle des créanciers du propriétaire :

Il y a des distinctions importantes à noter dans cet article :

Portée de la protection : Elle n’est valable que contre les dettes de l’entrepreneur envers des tiers.

 Exclusion : Les dettes propres du propriétaire ne sont pas couvertes par cette protection ; le créancier du propriétaire peut saisir le bien immobilier transféré.

Limite de temps : Si la servitude de propriété n’est pas établie dans les 6 mois suivant le début de la construction, la protection prend fin.

 Exception : Les créances de matériaux et de main-d’œuvre ne peuvent bénéficier de la protection contre la saisie.

6. Questions Fréquemment Posées Face à la Loi

Q : J’ai un appartement hypothéqué, puis-je signer un contrat avec l’entrepreneur ?

Oui. Il n’y a pas d’obstacle à la conclusion du contrat. Les informations de tous les propriétaires et titulaires de droits réels limités doivent être écrites dans le contrat ; le titulaire de droits réels qui n’a pas signé est inclus dans le contrat.

Q : Il y a une saisie exécutoire, puis-je assister à la réunion à la simple majorité ?

Oui. Le propriétaire du bien immobilier saisi peut participer à la réunion, voter et être partie aux décisions. La saisie ne met pas le titulaire du droit hors jeu dans ces processus.

Q : Ma demande d’aide au loyer sera-t-elle refusée à cause de l’hypothèque sur mon bien ?

Non. La demande d’aide au loyer est faite indépendamment des charges figurant sur l’acte de propriété. Les documents requis pour la demande sont le certificat d’expulsion, la pièce d’identité et l’IBAN ; la situation hypothécaire n’affecte pas la demande.

Q : Sur quel appartement de la nouvelle construction l’hypothèque de la banque sera-t-elle transférée ?

Elle est automatiquement transférée à la nouvelle section indépendante attribuée à l’ancien propriétaire de l’immeuble, sans nécessiter le consentement du créancier. Les autres copropriétaires ne sont pas affectés par cette hypothèque.

Q : Ma part hypothéquée peut-elle être vendue aux enchères publiques ?

Oui. L’hypothèque n’empêche pas la vente. Le prix de vente est bloqué et une notification est faite au créancier hypothécaire ; le créancier exerce son droit sur le prix de vente.

Q : Les frais de démolition peuvent-ils être recouvrés auprès du créancier hypothécaire ?

Non. Les frais de démolition sont recouvrés auprès des propriétaires proportionnellement à leurs parts. Le créancier hypothécaire n’est pas tenu de ces frais.

7. Exceptions à prendre en compte

Comme toute règle, ce principe a aussi des exceptions :

Décision de renforcement: Si le renforcement est préféré à la démolition, le consentement écrit des 4/5 des copropriétaires est requis (Art. 19/2 de la loi sur la copropriété). Dans ce processus, la nécessité de l’approbation du créancier hypothécaire est discutable.

Opposition à l’estimation de la valeur marchande: Si la part saisie ou hypothéquée est indiquée en dessous de sa valeur réelle dans le procès-verbal d’expertise, le propriétaire et le créancier ont le droit de faire opposition.

Opposition du créancier au prix de vente: Les dispositions du droit de l’exécution forcée ou du Code civil s’appliquent lors du paiement au créancier du prix de vente bloqué; ce processus est hors du champ d’application de la loi n°6306.

Difficulté à obtenir le consentement (problème pratique): En pratique, certains bureaux du cadastre exigent le consentement du créancier hypothécaire pour les transactions nécessitant une modification de la quote-part du terrain. Bien que cette pratique soit contraire à l’esprit de la loi, elle peut créer des retards en pratique.

8. Jurisprudence judiciaire: Décisions fondamentales

Conclusion

La loi n° 6306 stipule clairement que les hypothèques, saisies, saisies conservatoires, usufruits et autres droits réels sur les biens immobiliers ne constituent pas un obstacle au processus de transformation urbaine. Cette approche, en privilégiant l’objectif de créer un environnement bâti sain face aux risques de catastrophe, établit un équilibre entre les droits des créanciers et l’intérêt public : les créanciers ne perdent pas leurs droits ; ceux-ci sont convertis en prix de vente du bien immobilier ou en nouvelle section autonome.

Cependant, dans la pratique, il est constaté que certaines directions du cadastre demandent un consentement en violation de la loi, qu’il y a des lacunes dans la détermination des valeurs marchandes, et que la limite de 6 mois de protection contre la saisie après le transfert au promoteur est importante. C’est pourquoi il est recommandé que le processus soit mené avec l’assistance d’un avocat spécialisé en transformation urbaine, qu’une communication soit établie avec les créanciers à un stade précoce, et que des dispositions claires concernant la gestion des hypothèques soient ajoutées au contrat.

Cabinet d’avocats 2M Hukuk  |  Tuzla / Istanbul  |  La loi n° 6306 et son règlement d’application ont été pris comme base.  Cet article est à titre informatif général ; il ne remplace pas un conseil juridique spécifique.

Pourquoi le soutien d’un avocat expert est-il nécessaire ?

Bien qu’il soit juridiquement possible qu’un bien immobilier grevé d’une hypothèque, d’une saisie ou d’un droit réel entre dans le processus de transformation urbaine, la gestion correcte de ce processus est d’une importance capitale. Les faits suivants le rendent impératif.

La loi est claire, mais la pratique est différente. Bien que la loi n° 6306 stipule qu’aucun consentement n’est requis, dans la pratique, certaines directions du cadastre demandent l’approbation du créancier hypothécaire. Cette attitude est contraire à la loi ; mais si elle n’est pas contestée, elle peut geler le processus pendant des mois, voire des années. Sans pression juridique et correspondance appropriée, cet obstacle ne peut être surmonté.

La détermination de la juste valeur est déterminante pour le créancier. Si la part mise aux enchères est hypothéquée, la détermination correcte du prix de vente est la garantie fondamentale tant du propriétaire que du créancier. Il y a un délai de 30 jours pour contester le rapport d’évaluation ; si ce délai est manqué, le droit est perdu. Accepter la valeur de la commission sans faire réaliser une évaluation indépendante peut entraîner des dommages irréparables.

La gestion de l’hypothèque est négligée au stade du contrat. Dans la grande majorité des contrats de construction en échange de parts, la clause de protection hypothécaire contre l’entrepreneur est soit insuffisante, soit totalement absente. Si l’obligation d’établir une servitude de copropriété de 6 mois, telle que stipulée à l’art. 6/10 du code, n’est pas incluse comme obligation dans le contrat, les créanciers peuvent saisir le terrain lorsque la période de protection est terminée ; cela peut directement arrêter la construction.

Le processus de blocage et de paiement ne fonctionne pas automatiquement. Après l’achèvement de la vente aux enchères, le blocage du prix de vente et le paiement au créancier hypothécaire sont théoriquement automatiques ; en pratique, cependant, il s’agit d’un processus qui nécessite une coordination entre le dossier d’exécution, la direction du cadastre et la direction de la transformation urbaine. Si ce n’est pas suivi, le créancier ne peut pas recevoir de paiement pendant une longue période, et le propriétaire peut faire face à une responsabilité injustifiée.

Les titulaires de droits réels limités sont souvent négligés. Si les titulaires de droits d’usufruit, d’habitation ou de servitude ne sont pas inclus dans le contrat, des problèmes de validité surviendront par la suite. Pour identifier ces personnes, il est impératif d’examiner le registre foncier avec un œil expert ; l’utilisateur effectif et le titulaire du droit légal ne sont pas toujours la même personne.

Les retards dans les demandes d’aide au loyer et du programme « La moitié de notre part » ne peuvent pas être compensés. Le délai de forclusion d’un an, qui court à compter de l’expulsion, peut passer inaperçu pendant que l’on se concentre sur la résolution du problème d’hypothèque. La même personne ne peut bénéficier à la fois d’une aide au loyer et d’une subvention d’intérêt ; un mauvais choix peut entraîner des centaines de milliers de lires de différence au fil des ans.

En conséquence, pour pouvoir réellement exercer les droits que la loi vous confère, assurer la protection rapide et complète de vos droits et maintenir l’équilibre des intérêts des parties à chaque étape du processus, obtenir le soutien d’un avocat expérimenté en droit de la transformation urbaine est plus qu’une nécessité, c’est un investissement judicieux.