1. Pourquoi le choix de l’entrepreneur est-il plus important que le contrat ?

Le contrat de construction en échange de parts de terrain (communément appelé contrat de construction en échange d’étages), selon la définition établie par la Cour de cassation, est un contrat de nature hybride combinant la promesse de vente immobilière et le contrat d’entreprise. Le propriétaire du terrain s’engage à transférer la propriété d’une partie de son terrain ; l’entrepreneur, quant à lui, s’engage à construire et livrer des parties indépendantes d’une certaine qualité sur ce terrain. Autrement dit, le propriétaire du terrain paie d’avance et reçoit sa contrepartie des années plus tard.

C’est là la source du risque juridique. Le propriétaire du terrain exécute sa prestation (sa part de terrain, la remise du site, la procuration) au début du contrat; tandis que la prestation de l’entrepreneur s’étale sur des années. En raison de cette asymétrie :

Si l’entrepreneur tombe en difficulté financière, le propriétaire du terrain ne se retrouve qu’avec un droit de créance — de surcroît, contre un débiteur insolvable.

Si l’entrepreneur a vendu ou hypothéqué les parts qui lui ont été transférées à des tiers, la possibilité pour le propriétaire du terrain de récupérer la propriété se réduit considérablement.

Les procédures judiciaires, les expertises et les phases d’appel et de cassation durent des années ; pendant ce temps, le propriétaire ne peut ni habiter sa maison ni valoriser son terrain.

Principe fondamental : Le contrat vous permet d’avoir raison. Cependant, ce qui vous permet de récupérer votre dû, c’est la capacité financière et technique de l’entrepreneur en face. C’est pourquoi quelques semaines consacrées à la recherche préliminaire sont plus précieuses qu’un procès de cinq ans qui serait intenté par la suite.

Comme souligné dans le Guide pour le choix d’un entrepreneur dans les zones de transformation urbaine préparé par l’Association des Constructeurs d’Istanbul (İNDER), l’erreur la plus courante lors du choix d’un entrepreneur est de prendre la décision uniquement sur la base des mètres carrés proposés. S’engager avec une entreprise non fiable pour la promesse de quelques mètres carrés supplémentaires est, en pratique, le choix le plus coûteux pour les propriétaires fonciers.

2. Étape zéro : Ce que les propriétaires doivent faire avant de rencontrer l’entrepreneur

S’asseoir sans préparation pour discuter avec les entrepreneurs signifie perdre votre pouvoir de négociation dès le premier jour. Les propriétaires doivent effectuer la préparation suivante avant de recevoir des offres :

2.1. Établir un « comité de représentation » parmi les propriétaires

Il n’est pas possible qu’un immeuble de vingt personnes négocie avec vingt voix différentes. Un comité de 3 à 5 personnes doit être choisi parmi les propriétaires, et les pouvoirs du comité (mener des entretiens, collecter des offres, demander des documents ; sans pouvoir de signature) doivent être définis par écrit. La décision finale doit en tout état de cause appartenir aux propriétaires.

2.2. Dressez le portrait juridique de la parcelle

Registre foncier avec charges : Les enregistrements de saisie, d’hypothèque, de restriction et de déclaration doivent être obtenus pour toutes les sections indépendantes.

Succession et transfert : Les titres de propriété au nom d’un propriétaire décédé bloquent le processus au stade du contrat. Les transferts doivent être complétés au préalable.

Parts de terrain : Si les parts de terrain existantes sont disproportionnées par rapport à la valeur des sections indépendantes, cela invalide directement la répartition dans le nouveau projet. Si nécessaire, une action en justice pour la correction des parts de terrain doit être envisagée à l’avance.

Statut de zonage : Un certificat de statut de zonage, un plan cadastral et un croquis d’application doivent être obtenus auprès de la Direction de l’urbanisme et de l’aménagement de la municipalité. Aucune offre ne peut être évaluée sans connaître le coefficient d’occupation des sols (COS), le nombre d’étages, les distances de recul et les obligations de cession.

2.3. Faites réaliser une évaluation indépendante

Un rapport obtenu d’une institution d’évaluation immobilière agréée par le CMB (Conseil des marchés de capitaux) constitue une base solide tant pour la négociation du taux de partage que pour le processus de vente des parts des propriétaires non signataires du contrat, dans le cadre de la loi n° 6306. Le rapport d’évaluation est l’antidote à la mentalité du « c’est ce que l’entrepreneur donne ».

2.4. Lancez le processus avant la détection de la structure à risque

Rechercher un entrepreneur sous la pression de l’évacuation et de la démolition après la finalisation de la détection de la structure à risque est préjudiciable aux propriétaires. Comme recommandé dans le guide İNDER, le processus de recherche et de collecte d’offres doit être lancé avant la détection de la structure à risque.

3. Premier filtre : Certificat d’autorisation d’entreprise de construction (YAMBİS / ŞANTİYE-M)

Quiconque entreprendra des travaux soumis à un permis de construire en Turquie est tenu d’obtenir un numéro de certificat d’autorisation d’entrepreneur en bâtiment, conformément à la Loi d’Aménagement du Territoire n° 3194 et au Règlement sur la Classification et l’Enregistrement des Entrepreneurs en Bâtiment (JO 2/3/2019). Ce numéro est utilisé dans le permis de construire, le certificat de conformité et les contrats de travaux de construction.

Les enregistrements sont tenus via le Système d’Information des Entrepreneurs en Bâtiment (YAMBİS), géré par le Ministère de l’Environnement, de l’Urbanisme et du Changement Climatique. La portée du système a été étendue pour inclure les chefs de chantier et les maîtres-artisans certifiés, en plus des entrepreneurs, et a été transformée en système ŞANTİYE-M. Les requêtes peuvent être effectuées via l’adresse yambis.csb.gov.tr.

3.1. Que rechercherez-vous ?

Attention — le piège du « contractant temporaire » : Le statut de contractant temporaire, accordé aux personnes qui construiront une seule structure de taille limitée sur leur propre terrain, n’est pas une indication de compétence suffisante pour mener à bien un projet d’immeuble à l’échelle d’une transformation urbaine. Assurez-vous de vérifier le groupe de l’entreprise avec laquelle vous traitez.

3.2. Condition supplémentaire pour les projets dans les zones à risque et les zones de construction de réserve

Conformément au sixième paragraphe de l’article 6 de la loi n° 6306, l’expérience professionnelle minimale, l’équipement technique et la situation financière que doivent posséder les entrepreneurs en construction qui entreprendront les travaux de construction de projets à réaliser dans les zones à risque et les zones de construction de réserve sont déterminés par la Présidence de la Transformation Urbaine. En d’autres termes, dans ces zones, il existe un seuil de qualification supplémentaire au-delà du certificat général d’entrepreneur. Si votre projet se situe dans une zone à risque ou une zone de construction de réserve, demandez à l’entrepreneur de documenter qu’il satisfait à ce seuil.

4. Deuxième filtre : Comment mesurer la solvabilité de l’entrepreneur ?

La principale raison pour laquelle les projets de transformation urbaine restent inachevés est l’épuisement des financements. Par conséquent, l’examen financier doit être pris aussi au sérieux que l’examen technique.

4.1. Le profil institutionnel de l’entreprise

Enregistrements du Journal du Registre du Commerce : Date de constitution, changements de dénomination sociale, changements dans la structure de l’actionnariat, augmentations/réductions de capital. Une entreprise changeant fréquemment de nom ou nouvellement établie pourrait vouloir « réinitialiser » son historique.

Capital social libéré : Les entreprises dont le capital social est démesurément faible par rapport à la taille du projet rejettent entièrement le risque sur le propriétaire du terrain.

Identité des associés : Il convient de rechercher dans quelles autres entreprises de construction les associés de la société détiennent des parts, et s’ils ont eu des entreprises liquidées/en faillite par le passé.

Avertissement sur la société en participation : Si l’entité en face de vous est une société en participation, assurez-vous que tous les associés sont parties au contrat et sont solidairement responsables. Dans le cas contraire, il deviendra discutable de savoir à qui adresser votre créance.

4.2. Vérification des dettes et des litiges

Procédures d’exécution forcée : Dossiers d’exécution forcée en cours contre la société et ses associés.

Faillite, report de faillite, concordat : Procédures passées ou en cours devant les tribunaux de commerce.

Procès civils en cours : Notamment les actions en annulation/enregistrement de titre de propriété, en pénalité contractuelle, en indemnisation pour retard, intentées par les propriétaires fonciers ou les acquéreurs d’appartements des projets précédents. Le nombre de litiges issus des projets passés d’un entrepreneur constitue la référence la plus honnête.

Listes d’interdiction de participer aux appels d’offres publics et, le cas échéant, les dossiers disciplinaires de la chambre professionnelle.

4.3. Documents financiers que vous demanderez directement à l’entrepreneur

Le bilan et le compte de résultat des trois dernières années (certifiés par un conseiller financier),

Une lettre de référence bancaire de ses banques et les informations sur la limite de crédit disponible,

Rapport Findeks / du bureau de crédit (basé sur l’entreprise et, si nécessaire, sur le partenaire),

Du fisc et de la SGK l’attestation de non-dette,

La liste de ses chantiers en cours et leurs taux d’achèvement.

Critère pratique : Un entrepreneur qui dit « Je ne partage pas ces documents, c’est un secret commercial » vous donne le premier signal de la façon dont il se comportera pendant la durée du contrat. La résistance à la transparence est à elle seule un critère d’élimination.

5. Troisième filtre : Compétence technique, projets de référence et personnel

5.1. Vérifiez les projets de référence via le « certificat d’habitabilité »

Les visuels de projets dans la brochure d’un entrepreneur ne prouvent rien. La seule chose à vérifier est la suivante : Ces projets ont-ils obtenu le permis d’occupation (certificat d’habitabilité) ? Terminer la construction et obtenir le certificat d’habitabilité sont des tâches différentes ; en pratique, le point le plus délicat pour les propriétaires fonciers est que le bâtiment a été construit mais que le certificat d’habitabilité n’a pas pu être obtenu en raison de non-conformités au permis de construire. Dans ce cas, les appartements ne peuvent être vendus, la propriété par étage ne peut être établie et aucun crédit ne peut être utilisé.

Contrôles à effectuer :

Demandez les informations cadastrales (îlot-parcelle) des projets de référence, et confirmez l’état du permis de construire et du certificat d’habitabilité auprès de la municipalité concernée.

 visitez personnellement les projets ; demandez aux copropriétaires s’il y a eu un retard dans le délai de livraison, si le cahier des charges techniques a été respecté, et si les défauts ont été corrigés après la livraison.

Notez combien de mois de retard le travail a été livré par rapport à la durée contractuelle. Les retards passés sont le meilleur indicateur des retards futurs.

5.2. Personnel et organisation du chantier

Chef de chantier : Pour chaque projet, il est obligatoire de désigner un chef de chantier agréé et conforme à la législation. Renseignez-vous sur l’identité du chef et le nombre de chantiers dont il est responsable simultanément.

Personnel technique : Rencontrez en personne l’ingénieur civil, l’architecte et l’équipe de terrain qui seront affectés au projet avant de signer le contrat.

Politique d’équipement et de sous-traitance : Il convient de se renseigner sur la part du travail qui sera sous-traitée, les critères de sélection des sous-traitants et le calendrier de paiement des créances des sous-traitants. Les créances impayées des sous-traitants peuvent ultérieurement donner lieu à des demandes d’hypothèque légale de la construction sur l’ouvrage.

5.3. Contrôle de la construction et consultant technique indépendant

Dans les constructions dont la surface totale dépasse un certain seuil, un organisme de contrôle de la construction est désigné conformément à la loi n° 4708 sur le contrôle de la construction. Cependant, la responsabilité du contrôle de la construction est principalement limitée au système porteur et aux matériaux critiques (béton, fer, coffrage). Les éléments de fabrication architecturale et intérieure tels que les portes, parquets, menuiseries, cuisines, salles de bains ne relèvent pas du champ d’application du contrôle de la construction. Par conséquent, les propriétaires doivent désigner un consultant technique indépendant (architecte/ingénieur civil ou société de gestion de projet) pour superviser la conformité aux spécifications techniques, et l’autorité de ce consultant à accéder et inspecter le chantier doit être stipulée dans le contrat.

6. Documents à demander à l’entrepreneur : liste de contrôle

7. Garanties légales offertes au propriétaire du terrain par la loi n° 6306

Dans les projets de transformation urbaine, il existe certains mécanismes de protection légale dont le propriétaire du terrain peut bénéficier indépendamment du contrat. Connaître ces mécanismes offre également un avantage lors des négociations.

7.1. Obligation d’assurance d’achèvement de bâtiment ou de garantie

Le sixième paragraphe de l’article 6 de la loi n° 6306 (modifié par la loi n° 7471) a rendu obligatoire pour l’entrepreneur en bâtiment en charge des travaux de construction dans les zones et parcelles couvertes par la loi,  avant l’obtention du permis de construire ; de souscrire une  assurance d’achèvement de bâtiment  dont l’étendue, les conditions et les principes d’application sont déterminés par le Ministère du Trésor et des Finances, ou de fournir d’autres garanties et conditions déterminées par la Présidence de la Transformation Urbaine.

7.2. Garantie donnée à l’administration avant le permis de construire

Conformément au Règlement d’application de la loi n° 6306, si des personnes physiques ou morales de droit privé réalisent des travaux sur des parcelles où se trouvent des constructions à risque, il est obligatoire pour l’entrepreneur chargé des travaux de fournir à l’Administration une garantie équivalant à un certain pourcentage du coût estimé des travaux,  avant l’obtention du permis de construire. Ce pourcentage a été fixé à  6 %  pour les parcelles de constructions à risque par l’amendement du Règlement en date du 13/12/2024 (des pourcentages échelonnés sont appliqués dans les zones de construction de réserve). Un permis n’est pas délivré à l’entrepreneur qui ne peut pas fournir la garantie ; il s’agit en fait d’un mécanisme de présélection qui fonctionne en faveur des propriétaires.

7.3. Limite imposée à la vente d’appartements par l’entrepreneur

Conformément à la disposition pertinente du Règlement d’application, la vente des unités indépendantes revenant à l’entrepreneur dans les parcelles couvertes par la Loi peut être effectuée en fonction du niveau d’avancement de la construction et sous réserve de l’autorisation de l’Administration. L’Administration, en effectuant une constatation sur place ou en contrôlant via le système de contrôle des constructions, détermine le taux d’achèvement de la construction et informe le bureau du cadastre que la vente peut être effectuée à un taux inférieur à un certain seuil de ce pourcentage. La vente d’unités indépendantes appartenant à l’entrepreneur ne peut être effectuée sans l’écrit de l’Administration. Pour que la vente puisse être effectuée au taux d’achèvement ou au-dessus, le consentement de tous les propriétaires est requis.

Pourquoi est-ce important ? Cette disposition est un frein direct au scénario selon lequel «l’entrepreneur vendrait les appartements dès le début, recevrait l’argent et laisserait la construction inachevée». Les propriétaires peuvent, en s’adressant à l’Administration, suivre les demandes d’autorisation de vente de l’entrepreneur et les autorisations accordées ; ils disposent d’un levier de négociation sérieux face à un entrepreneur demandant leur consentement.

7.4. Possibilité de résiliation d’office par voie administrative

Conformément au quatorzième alinéa de l’article 6 de la Loi n° 6306 (modifié par la Loi n° 7471) ; après qu’un accord ait été trouvé avec tous les propriétaires ou après qu’une décision ait été prise à la majorité simple des copropriétaires en proportion de leurs parts, pour des raisons imputables à l’entrepreneur  :

si les travaux de construction du nouveau bâtiment n’ont pas commencé dans un délai d’un an, ou

si les travaux de construction ont été arrêtés à un certain niveau et depuis au moins six mois les activités de construction ne se poursuivent pas avec le personnel et l’équipement nécessaires pour achever le projet,

Pour la résiliation des contrats, une décision peut être prise à la majorité absolue des propriétaires, proportionnellement à leurs parts, et une demande peut être soumise à l’administration. L’administration effectue une constatation ; si les conditions sont remplies, elle avertit l’entrepreneur, en lui accordant un délai de trente jours, qu’il doit commencer ou poursuivre les travaux. Si, malgré l’avertissement, les travaux ne sont pas commencés ou poursuivis, à compter de la date d’expiration du délai de trente jours, les contrats sont considérés résiliés d’office sans nécessiter le consentement des parties concernées. Après la résiliation, les contrats annotés au registre foncier des biens immobiliers sont radiés. Jusqu’à la date de la résiliation, les paiements d’aide au loyer effectués par l’entrepreneur aux bénéficiaires ne peuvent être réclamés.

Cette voie est très précieuse en pratique car elle permet de continuer avec un nouvel entrepreneur sans attendre une décision de justice. Pour plus de détails, vous pouvez consulter notre article intitulé « Comment résilier un contrat d’entrepreneur dans le cadre de la transformation urbaine ? (Guide de résiliation d’office selon la loi n° 6306) ».

8. Garanties à inclure dans le contrat

Les garanties légales constituent une base ; la protection réelle est assurée par l’architecture des garanties que vous ferez inscrire dans le contrat. En pratique, quatre couches complémentaires sont utilisées :

9. Durée, clause pénale et obligation de loyer

Les délais dans le contrat ne doivent pas être concentrés en une seule phrase vague, mais doivent être écrits en trois étapes distinctes :

Délai du permis : Délai pour l’obtention du permis de construire à partir de la signature du contrat.

Délai de construction : Délai à partir de l’obtention du permis jusqu’à la livraison effective.

Délai d’occupation : Délai pour l’obtention du certificat de conformité à partir de la livraison effective.

Pour chaque étape, une pénalité de retard distincte doit être définie. Dans la pratique, le modèle le plus fonctionnel est le suivant : en cas de retard de livraison, le paiement d’un loyer au prix du marché mensuel pour chaque unité indépendante (sans limite supérieure, jusqu’à la livraison effective) et, en cas de non-obtention du permis d’occupation dans les délais, une clause pénale forfaitaire mensuelle supplémentaire. Il ne faut pas oublier qu’en cas de stipulation excessive de la clause pénale, le juge peut la réduire conformément à l’article 182/3 du Code des Obligations turc ; par conséquent, un montant dissuasif mais défendable doit être préféré.

Erreur fréquente : Fixer un plafond au loyer de retard, comme « maximum 4 mois ». Cela envoie au contractant le message que le retard devient gratuit après le quatrième mois et élimine complètement son caractère dissuasif. Si vous fixez un plafond, assurez-vous de stipuler que le droit de résiliation naît en cas de dépassement de ce plafond.

Spécifications techniques : le seul fondement juridique de la qualité

Les spécifications techniques doivent être signées comme annexe indissociable du contrat et chaque page doit être paraphée. Elles doivent contenir :

Les informations relatives à la marque, au modèle et à la catégorie des matériaux à utiliser (ascenseur, menuiseries, verre, isolation thermique, porte en acier, céramique, robinetterie, cuisine, système de chauffage);

Les caractéristiques des espaces communs (hall d’entrée, abri, parking, terrasse sur le toit, aménagement paysager);

Les normes d’isolation thermique, phonique et hydrique;

L’obligation de certificat de performance énergétique;

doivent y figurer clairement. Les expressions telles que « équivalent », « similaire » ou « comparable » doivent être supprimées du cahier des charges; sinon, la discussion « c’est aussi un équivalent » sera inévitable lors de la livraison. Il convient d’ajouter la clause selon laquelle un changement de marque ne peut être effectué qu’avec l’accord écrit des propriétaires et dans le segment supérieur.

Schéma de répartition et clause de « tolérance »

La répartition des appartements doit être indiquée dans l’annexe du contrat, étage par étage, numéro par numéro et en précisant les m². Les clauses de tolérance courantes dans la pratique, telles que « le projet peut être modifié à ±5 % », agissent de manière unilatérale au détriment du propriétaire du terrain. Les limites suivantes doivent être appliquées à cette clause :

La tolérance doit être réciproque et ne doit couvrir que les modifications obligatoires résultant de la planification urbaine/des permis de construire;

L’emplacement et la façade des sections indépendantes revenant au propriétaire du terrain doivent être exclus du champ d’application de la tolérance;

Les dispositions accordant au contractant le droit illimité de fusionner/séparer ses propres appartements ne doivent pas être acceptées, car elles perturberaient l’équilibre des parties communes et des quotes-parts foncières.

Interdiction de cession

Le contrat doit stipuler que l’entrepreneur ne peut céder ses droits et obligations découlant du contrat à un tiers sans l’accord écrit des propriétaires . Autrement, l’entrepreneur que vous avez méticuleusement choisi pourra céder le travail à une entreprise que vous ne connaissez absolument pas.

9. Les 14 litiges les plus fréquents rencontrés en pratique et leurs antidotes

10. Liste de contrôle finale de 20 points avant de signer le contrat

L’enregistrement YAMBIS/ŞANTİYE-M de l’entrepreneur est-il actif, et l’ensemble des documents est-il suffisant pour le projet ?

Quel est le nombre de chantiers qu’il gère simultanément et leurs taux d’achèvement ?

Les registres du commerce, la structure du capital et de l’actionnariat ont-ils été examinés ?

Une enquête a-t-elle été menée sur la faillite/le concordat/l’exécution forcée concernant l’entreprise et ses partenaires ?

Les litiges ouverts à partir de projets antérieurs ont-ils été recherchés ?

L’autorisation d’occupation des projets de référence a-t-elle été confirmée par la municipalité ?

Au moins deux projets achevés ont-ils été visités sur place et les résidents ont-ils été interrogés ?

Une lettre de référence bancaire et les bilans des trois dernières années ont-ils été obtenus ?

Qui sont le chef de chantier et le personnel technique, les avez-vous rencontrés ?

Le contrat sera-t-il enregistré au registre foncier ? (La clause d’enregistrement est-elle explicitement mentionnée dans le texte ?)

Des délais distincts et des sanctions distinctes ont-ils été stipulés pour le permis / la construction / l’autorisation d’occupation ?

Le loyer de retard s’appliquera-t-il jusqu’à la livraison effective ? Si un plafond existe, un droit de résiliation est-il créé ?

Le montant de la lettre de garantie bancaire, les étapes de remboursement et sa durée ont-ils été clarifiés ?

Une hypothèque de garantie de construction est-elle établie sur les parts à transférer à l’entrepreneur ?

Le partenaire de l’entreprise signe-t-il en tant que garant personnel ?

Le cahier des charges techniques est-il basé sur la marque/le modèle, et l’expression « équivalent » a-t-elle été supprimée ?

Le plan de répartition numéroté, avec les étages et les m², est-il une annexe au contrat ?

La procuration contient-elle des pouvoirs de vente/hypothèque/quittance ? (Elle ne devrait pas.)

Les espaces communs, les revenus de façade/publicité et le plan de gestion ont-ils été réglementés ?

Pourquoi le soutien d’un avocat expert est-il nécessaire ?

Le processus de sélection de l’entrepreneur et du contrat de construction en échange de la part du terrain dans la transformation urbaine est un domaine multicouche où se croisent les domaines du droit administratif (Loi n° 6306 et Règlement d’Application, détection de structures à risque, permis, garantie), du droit des biens (registre foncier, annotation, hypothèque, droit de superficie), du droit des obligations (contrat d’entreprise, défaillance, clause pénale, indemnisation) et du droit de la copropriété. Une seule phrase ajoutée ou supprimée d’un article peut entraîner une perte ou un gain de millions de lires.

Le Cabinet d’avocats 2M Hukuk, offre un soutien juridique complet aux propriétaires fonciers et aux copropriétaires dans les domaines du droit de la transformation urbaine, du droit de la copropriété et du droit immobilier. Les travaux réalisés dans ce cadre sont les suivants :

Préparation du rapport de pré-examen (due diligence) des candidats entrepreneurs du point de vue juridique, financier et des antécédents,

Analyse des offres reçues et des pré-protocoles en faveur du propriétaire foncier, préparation d’un contre-texte,

Rédaction article par article du contrat de construction en échange de la part du terrain et du cahier des charges techniques, gestion des procédures notariales,

Création du mécanisme de lettre de garantie, d’hypothèque de garantie de construction, de garantie personnelle et d’annotation foncière,

Conduite des réunions des propriétaires, de la procédure de convocation et de notification conformément à la législation 6306,

Gestion du processus de vente de parts des propriétaires ne participant pas à la décision de la majorité simple,

Exécution des procédures de mise en demeure, de constatation de preuves et de mesures conservatoires durant le processus de construction,

Préparation et suivi des demandes de résiliation administrative d’office dans le cadre de l’art. 6/14 de la loi 6306,

Ouverture et exécution des actions en justice concernant la résiliation du contrat, l’annulation et l’enregistrement de titre de propriété, les indemnités de retard, les clauses pénales et le coût des travaux incomplets/défectueux.

Notre cabinet, basé à Tuzla, opère dans les régions de Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Ataşehir, Ümraniye, Sancaktepe, Sultanbeyli, Çekmeköy, Kadıköy et Üsküdar, ainsi que Kocaeli, Gebze, Darıca et Çayırova, dans le cadre des services d’avocat spécialisé en transformation urbaine à Istanbul, d’avocat spécialisé en transformation urbaine à Tuzla, d’avocat spécialisé en contrats de construction contre parts d’étages, d’avocat spécialisé en contrats de construction contre parts de terrain, d’avocat spécialisé en résiliation de contrats d’entrepreneur, d’avocat spécialisé en droit de la copropriété et d’avocat spécialisé en droit immobilier.

Questions Fréquemment Posées

Comment savoir si l’entrepreneur possède un certificat d’autorisation ?

Une vérification peut être effectuée via le Système d’Information des Entrepreneurs de Construction, exploité au sein du Ministère de l’Environnement, de l’Urbanisme et du Changement Climatique (yambis.csb.gov.tr). Demandez le numéro du certificat d’autorisation de l’entrepreneur par écrit ; assurez-vous de confirmer que l’enregistrement est actif et que le groupe de documents correspond à l’ampleur de votre projet.

Est-il obligatoire de faire le contrat chez un notaire ?

Oui. Étant donné que le contrat de construction en échange d’une part de terrain inclut également la vente d’un bien immobilier, il doit être conclu sous une forme officielle, en pratique sous la forme d’un acte notarié. Les contrats écrits ordinaires sont en principe invalides ; même si la Cour de Cassation a statué en se basant sur le taux d’exécution et la règle de bonne foi dans certains cas, il s’agit d’un terrain incertain et risqué.

Est-il obligatoire d’inscrire une note au registre foncier pour le contrat ?

Ce n’est pas légalement obligatoire, mais c’est devenu effectivement obligatoire. Après la Décision d’Unification de la Jurisprudence n° E.2024/1, K.2025/2 du 16.05.2025, les titres de propriété des tiers de bonne foi qui achètent un appartement à l’entrepreneur sont protégés. La note (au registre foncier) élimine l’allégation de bonne foi des tiers, protégeant ainsi la possibilité pour le propriétaire du terrain de récupérer son bien. Il ne faut pas oublier non plus que l’effet réel de la note est limité à cinq ans.

Quelle garantie dois-je demander à l’entrepreneur ?

Au lieu d’une seule garantie, une structure stratifiée devrait être établie : lettre de garantie bancaire (remboursable par étapes), hypothèque de garantie de construction sur les parts/appartements transférés à l’entrepreneur, garantie personnelle de l’actionnaire principal de la société et assurance achèvement de la construction conformément à l’article 6/6 de la loi 6306. Ces couches ne se substituent pas les unes aux autres, mais fonctionnent ensemble.

Le contractant peut-il vendre ses propres appartements avant la fin de la construction ?

La vente des unités indépendantes revenant au contractant sur les parcelles relevant de la loi n° 6306 peut être effectuée en fonction du niveau d’avancement de la construction et sous réserve de l’autorisation de l’Administration ; aucune vente ne peut être réalisée sans l’accord écrit de l’Administration. Pour une vente au taux d’achèvement ou au-dessus, le consentement de tous les propriétaires est requis.

Que puis-je faire si le contractant ne commence jamais la construction ?

Si, après accord avec les propriétaires ou décision prise à la majorité absolue des copropriétaires en proportion de leurs parts, les travaux de construction n’ont pas commencé dans un délai d’un an pour des raisons imputables au contractant (ou si les travaux sont arrêtés et ne reprennent pas avec un équipement et une équipe suffisants depuis au moins six mois), une décision de résiliation peut être prise à la majorité absolue des propriétaires et une demande peut être soumise à l’administration. Si les travaux ne sont pas commencés malgré la mise en demeure de l’administration de trente jours, le contrat est considéré comme résilié d’office. Cette voie permet de continuer avec un nouveau contractant sans attendre la procédure judiciaire.

Puis-je résilier le contrat unilatéralement en envoyant une mise en demeure par notaire ?

Non. Selon la jurisprudence de la Cour de cassation, les notifications de résiliation unilatérale envoyées sans l’acceptation de l’autre partie n’entraînent en principe pas de conséquences juridiques ; le contrat reste valide jusqu’à ce qu’une décision de justice soit rendue ou que les parties s’accordent sur la résiliation. La résiliation administrative d’office dans le cadre de la loi 6306 en est une exception.

Suis-je obligé de donner une procuration au contractant ?

Il est pratiquement nécessaire de donner une procuration limitée pour des transactions telles que l’obtention de permis, l’approbation de projets et les abonnements. Cependant, la procuration doit être spécifique à la transaction et limitée dans le temps; les pouvoirs de vente, d’hypothèque, de quittance, de renonciation, de conciliation et d’utilisation de crédit ne doivent en principe pas être accordés. Une part importante des litiges dans la pratique provient des procurations générales illimitées.

Que puis-je faire si un appartement différent de celui spécifié dans le contrat est livré ?

Si le plan de répartition est une annexe au contrat, il s’agit d’une violation du contrat : l’exécution en nature, le remboursement du coût du défaut/travail incomplet ou de la différence de valeur, ainsi qu’une pénalité contractuelle si prévue au contrat, peuvent être réclamés. Il est donc d’une importance vitale que le plan soit annexé avec des numéros, des étages et des m², et que la clause de tolérance soit limitée.

Si je signe le procès-verbal de livraison, est-ce que je perds mes droits concernant les défauts de fabrication ?

Un procès-verbal de livraison signé sans réserve peut être interprété à votre désavantage concernant les réclamations ultérieures. C’est pourquoi il est impératif d’ajouter la mention « sous réserve de tous mes droits légaux concernant les travaux défectueux et/ou incomplets » au procès-verbal de livraison, et les défauts constatés doivent être documentés par des photos et des vidéos. Pour les vices cachés, les dispositions relatives aux vices des contrats d’entreprise du Code des obligations turc s’appliquent séparément.

Puis-je chercher un entrepreneur sans faire réaliser une évaluation de bâtiment à risque ?

Oui, et c’est même recommandé. Chercher un entrepreneur sous la pression de l’évacuation et de la démolition une fois l’évaluation finalisée affaiblit le pouvoir de négociation des propriétaires. Le processus de recherche, de collecte d’offres et d’examen juridique doit être initié avant l’évaluation de la structure à risque.

Conclusion

Le moment où le propriétaire foncier est le plus fort dans la transformation urbaine est le moment avant la signature. Une fois la signature apposée et la part de terrain transférée, la seule chose qui reste est le droit de poursuivre en justice — et le droit de poursuivre en justice reste souvent sur le papier face à un entrepreneur sans pouvoir financier.

Par conséquent, la séquence est la suivante : recherche préliminaire → sélection → architecture de garantie → contrat sous forme d’acte notarié → annotation au registre foncier. Si l’une de ces cinq étapes est omise, la valeur de protection des étapes suivantes diminue considérablement. Surtout après la Décision d’unification de la jurisprudence publiée au Journal Officiel du 18.07.2025, l’annotation au registre foncier n’est plus un détail facultatif, mais la ligne de défense principale du propriétaire foncier.

Pour un examen juridique préalable au contrat, vous pouvez contacter, avec les documents relatifs à votre projet (registres fonciers, état d’aménagement, offre de l’entrepreneur, protocole préliminaire et projet de contrat), le cabinet d’avocats 2M Hukuk.

Principales sources utilisées

Loi n° 6306 sur la transformation des zones à risque de catastrophe (telle que modifiée par la loi n° 7471) — Ministère de l’Environnement, de l’Urbanisme et du Changement Climatique

Règlement d’application de la loi n° 6306 — Publication du Ministère

Système d’information des entreprises de construction (YAMBİS) — yambis.csb.gov.tr

Règlement sur la classification et la tenue des registres des entreprises de construction (JO 2/3/2019)

Grande Assemblée Plénière pour l’Unification de la Jurisprudence de la Cour de Cassation, 16.05.2025, E.2024/1, K.2025/2 (JO 18.07.2025, n° 32959)

İNDER, Guide de sélection d’entrepreneur dans les zones de transformation urbaine avec questions et réponses

Article 26 de la Loi sur le Cadastre n° 2644 ; Articles 2, 3, 1009, 1023 du Code Civil Turc n° 4721 ; Dispositions pertinentes du Code des Obligations Turc n° 6098 ; Loi sur l’Aménagement Urbain n° 3194 ; Loi sur le Contrôle des Bâtiments n° 4708

Avertissement juridique : Ce texte est préparé uniquement à des fins d’information générale et ne constitue pas un avis juridique ou un service d’avocat. La législation et la jurisprudence sont en constante évolution ; les informations contenues dans ce texte sont à jour à la date de publication. Les références des décisions de la Cour de Cassation mentionnées dans le texte sont compilées à partir de sources ouvertes et, avant d’être utilisées dans une requête, un avis ou une publication,  elles doivent être confirmées avec le texte intégral via le système de recherche de décisions UYAP / Cour de Cassation. Chaque litige contenant des faits qui lui sont propres, veuillez impérativement consulter un avocat avant d’entreprendre toute démarche relative à votre cas concret.