Sommaire

1. Un créancier peut-il introduire une action en dissolution de l’indivision ?

Oui, sous certaines conditions. Le créancier qui a fait saisir la part du débiteur dans des immeubles soumis à la propriété en main commune peut, sur la base d’une autorisation délivrée par le tribunal de l’exécution, se substituer au débiteur coïndivisaire et introduire devant le tribunal civil de paix une action en dissolution de l’indivision (izale-i şüyu).

Cette compétence repose sur deux fondements légaux. Selon l’article 94 de la loi n° 2004 sur l’exécution forcée et la faillite, lorsqu’un usufruit, une succession non partagée, une part dans une société ou un bien détenu en participation est saisi, l’office d’exécution en informe les tiers concernés dont le domicile est connu. Si la part revenant au débiteur à l’issue de la liquidation d’un immeuble déterminé a été saisie, l’huissier d’exécution notifie au registre foncier l’inscription de la saisie sur le bien. En bref, le créancier peut faire saisir la part revenant au coïndivisaire à l’issue de la liquidation .

Le second fondement est l’article 121 de la loi sur l’exécution forcée et la faillite. Selon cette disposition, lorsqu’il est nécessaire de vendre d’autres catégories de biens non prévues aux articles précédents, tels qu’un usufruit, une succession non partagée, une part dans une société ou un bien détenu en participation, l’huissier d’exécution demande au tribunal de l’exécution comment la vente doit être réalisée. Après avoir convoqué les intéressés dont le domicile est connu et entendu ceux qui se présentent, le tribunal de l’exécution peut ordonner une adjudication, désigner un agent chargé de la vente ou prendre toute autre mesure nécessaire.

En pratique, la procédure fonctionne ainsi : à l’issue de la poursuite, le créancier fait saisir la part du débiteur détenue en main commune, obtient du tribunal de l’exécution, sur le fondement de l’article 121 de la loi sur l’exécution forcée et la faillite, une autorisation , fait au besoin établir un certificat d’hérédité au nom du débiteur et introduit devant le tribunal civil de paix une action en dissolution de l’indivision. Si l’action est introduite sans autorisation, le tribunal accorde au demandeur un délai pour la produire.

2. Condition essentielle : cette action ne peut pas être introduite en cas de copropriété par quotes-parts

La raison de cette distinction est simple. En copropriété par quotes-parts, le débiteur copropriétaire dispose d’une quote-part déterminée et le créancier peut demander directement la vente forcée de cette quote-part. En l’absence d’un obstacle nécessitant une autorisation particulière, le créancier n’a pas besoin de demander la vente de l’intégralité de l’immeuble.

En revanche, dans la propriété en main commune, le débiteur ne dispose pas d’une quote-part indépendante ; son droit se limite à la part qui lui reviendra à l’issue de la liquidation. Le créancier ne peut donc pas faire vendre directement cette part et peut être conduit à demander la dissolution de l’indivision.

Ce principe a été clairement énoncé dans l’arrêt de la 14e chambre civile de la Cour de cassation, E. 2013/15812, K. 2014/1876 : en cas de copropriété par quotes-parts, le créancier du débiteur copropriétaire ne peut en principe demander la dissolution de l’indivision sur la base d’une autorisation délivrée au titre de l’article 121 de la loi sur l’exécution forcée et la faillite, puisqu’il peut demander la vente forcée de la quote-part du débiteur. Dans l’arrêt E. 2015/11027, K. 2017/2876 de la même chambre, il a également été précisé que, dans les actions fondées sur une autorisation du tribunal de l’exécution, le droit de propriété du débiteur doit, en principe, relever de la propriété en main commune.

Dans un litige concret, un tiers du bien immobilier était inscrit au nom du débiteur copropriétaire et les deux tiers au nom du défendeur. Comme l’immeuble relevait de la copropriété par quotes-parts et non de la propriété en main commune, il a été jugé que le créancier ne pouvait pas introduire l’action sur le fondement d’une autorisation délivrée selon l’article 121 de la loi sur l’exécution forcée et la faillite ; la décision ordonnant la dissolution de l’indivision par vente, au lieu de rejeter l’action, a donc été cassée.

Pour les copropriétaires défendeurs, il s’agit du premier moyen de défense et du plus puissant. Si les quotes-parts sont indiquées au registre foncier et que la propriété n’est pas devenue une propriété en main commune, le rejet procédural de l’action avant tout examen au fond peut être demandé.

3. Exception concernant les terres agricoles

Il existe une exception importante à la règle ci-dessus. Lorsque, en raison de la restriction légale prévue à l’article 8 de la loi n° 5403 sur la protection des sols et l’utilisation des terres, la superficie de la parcelle ne permet pas la vente par l’office d’exécution de la quote-part du débiteur, dans les parcelles à caractère agricole, le créancier peut, sur la base de l’autorisation obtenue en vertu de l’article 121 de la loi sur l’exécution forcée et la faillite, demander la dissolution de l’indivision par la vente de l’intégralité de l’immeuble.

Cette exception figure expressément dans les arrêts E. 2013/15812, K. 2014/1876 et E. 2015/11027, K. 2017/2876 de la 14e chambre civile de la Cour de cassation. La même approche avait été retenue avant la modification apportée par la loi n° 6537 : lorsque la saisie d’une quote-part était impossible sur des terres agricoles indivisibles en raison de leur superficie, le créancier devait recourir à cette voie (14e chambre civile de la Cour de cassation, E. 2014/21333, K. 2014/25184).

En pratique, cette situation rend les terres agricoles particulièrement vulnérables dans les actions introduites par des créanciers. Alors que la quote-part d’un débiteur dans un terrain urbain détenu en copropriété peut être vendue directement par voie d’exécution, cette possibilité peut ne pas exister pour son champ situé au village, ce qui peut conduire à la vente de l’intégralité du bien.

4. Mode de vente : obligation d’une adjudication publique ouverte à tous

Selon le troisième alinéa de l’article 699 du Code civil turc n° 4721, la décision de procéder à la vente aux enchères uniquement entre copropriétaires suppose le consentement de tous les copropriétaires. Dans l’action introduite par le créancier, cette chaîne de consentement inclut également le créancier demandeur.

Le créancier, qui agit afin d’obtenir le paiement de sa créance et de permettre au bien d’atteindre sa valeur réelle dans les conditions du marché, n’est pas tenu d’accepter une vente limitée aux copropriétaires. La participation de tiers à l’adjudication favorise l’obtention de la valeur réelle de marché ; une enchère limitée aux copropriétaires réduit au contraire la concurrence et peut diminuer le prix.

Cette question a été examinée en détail dans l’arrêt de la 6e chambre civile de la Cour de cassation du 12.03.2013, E. 2013/1615, K. 2013/4270. L’arrêt précise que, l’action ayant été introduite par le créancier du débiteur copropriétaire sur la base d’une autorisation du tribunal de l’exécution, le demandeur n’était pas obligé d’accepter la demande de vente limitée aux copropriétaires convenue entre ceux-ci. Il a ensuite été jugé que, compte tenu de la demande du créancier, le tribunal aurait dû ordonner la dissolution de l’indivision par la vente du bien aux enchères publiques ouvertes à tous, et qu’il était erroné d’ordonner une vente limitée aux copropriétaires.

De nombreuses décisions vont dans le même sens. Dans les arrêts de la 6e chambre civile de la Cour de cassation des 26.11.2012, E. 2012/16827, K. 2012/15408 ; 04.07.2012, E. 2012/7347, K. 2012/10016 ; et 04.04.2012, E. 2012/3247, K. 2012/5300, les griefs portant sur le fond n’ont pas été accueillis dès lors qu’il était entendu que la vente aurait lieu par adjudication publique ouverte à tous. Dans l’arrêt de la 7e chambre civile de la Cour de cassation du 14.10.2021, E. 2021/2868, K. 2021/1920, il a également été ordonné que la vente soit réalisée par adjudication publique générale.

5. Le mode de vente doit être indiqué dans le dispositif du jugement

Il ne suffit pas que le mode de vente soit discuté dans les motifs ; il doit être expressément indiqué dans le dispositif. À défaut, une incertitude peut apparaître au stade du service chargé de la vente.

Dans l’arrêt de la 14e chambre civile de la Cour de cassation du 18.10.2016, E. 2016/3594, K. 2016/8491, il a été précisé que, lorsqu’il est décidé de mettre fin à l’indivision par vente, le dispositif doit indiquer le mode de vente ainsi que la proportion dans laquelle les frais doivent être supportés par les parties ; il a été décidé d’ajouter à la fin du premier point du dispositif la mention « que la vente soit effectuée par adjudication publique ouverte à tous ».

Dans l’arrêt de la 14e chambre civile de la Cour de cassation du 14.09.2020, E. 2020/2119, K. 2020/4891, l’absence d’indication du mode de vente, alors que la dissolution de l’indivision devait être réalisée par une vente aux enchères publiques générales, a été jugée erronée ; toutefois, cette erreur n’exigeant ni cassation ni nouveau jugement, la décision a été confirmée après correction de son dispositif.

6. Comment le prix de vente est-il réparti ? Distinction en trois catégories selon le type de propriété

La mission du tribunal civil de paix consiste à mettre fin à l’indivision et à décider de la répartition du prix de vente entre les copropriétaires. Le document à prendre en considération pour cette répartition dépend du statut juridique de l’immeuble.

Dans les arrêts de la 14e chambre civile de la Cour de cassation du 17.09.2014, E. 2014/6409, K. 2014/10086, ainsi que de la 6e chambre civile des 28.06.2010, E. 2010/3910, K. 2010/7984, et 21.03.2011, E. 2010/13417, K. 2011/3439, le critère a été défini comme suit :

Cette distinction est déterminante en pratique dans les dossiers comportant de nombreux héritiers. La quote-part inscrite au registre foncier ne coïncide souvent pas avec la part figurant sur le certificat d’hérédité ; le jugement doit préciser clairement quel document sert de base à la répartition.

7. Interdiction d’intervenir dans l’exécution : le prix ne peut pas être versé au dossier d’exécution forcée

Il s’agit de l’erreur la plus fréquente dans les actions introduites par les créanciers. Le fait, pour le tribunal civil de paix, d’ordonner le versement au dossier d’exécution de la somme revenant au débiteur copropriétaire, son paiement au créancier poursuivant ou encore la transmission d’informations au dossier d’exécution est considéré, selon la jurisprudence constante de la Cour de cassation, comme une intervention dans l’exécution et un empiètement sur la compétence de l’agent chargé de la vente .

Dans l’arrêt de la 6e chambre civile de la Cour de cassation du 12.03.2013, E. 2013/1615, K. 2013/4270, il a été jugé qu’après avoir ordonné la vente de l’immeuble, le tribunal devait se limiter à décider que le prix serait réparti entre les parties selon les quotes-parts inscrites au registre foncier ; ordonner que la part du débiteur copropriétaire, à concurrence de la dette, soit versée au dossier de poursuite de l’office d’exécution constitue une intervention dans l’exécution et est erroné.

Dans l’arrêt de la même chambre du 05.03.2013, E. 2013/982, K. 2013/3861, il a également été indiqué que le tribunal devait se limiter à ordonner la répartition du prix entre les parties selon les quotes-parts figurant au registre foncier et sur le certificat d’hérédité ; ordonner le transfert au dossier de poursuite d’une partie de la somme revenant au débiteur copropriétaire, proportionnellement au montant de la dette, constitue une intervention dans l’exécution et n’est pas conforme au droit.

La 7e chambre civile de la Cour de cassation a formulé ce principe plus simplement. Dans son arrêt du 14.10.2021, E. 2021/2868, K. 2021/1920, elle a précisé que, même dans les actions fondées sur l’article 121 de la loi sur l’exécution forcée et la faillite, le prix de vente ne devait pas être versé au dossier d’exécution mais être payé au copropriétaire , et qu’il était erroné d’ordonner que la part du prix revenant au débiteur défendeur soit versée au dossier de poursuite.

Dans l’arrêt de la même chambre du 27.09.2022, E. 2022/1697, K. 2022/5542, il a été expressément souligné que ce point devait être examiné d’office par le tribunal . Ainsi, même si les parties ne soulèvent aucune objection sur ce point, le tribunal doit ordonner que le prix soit payé au copropriétaire et non versé au dossier d’exécution forcée.

Dans l’arrêt de la 7e chambre civile de la Cour de cassation du 24.02.2022, E. 2022/312, K. 2022/1410, il a été indiqué que, lorsqu’il est décidé de mettre fin à l’indivision par vente, le dispositif doit préciser comment la vente sera réalisée, comment le prix de vente sera réparti et dans quelles proportions les frais seront perçus auprès des parties ; alors qu’il aurait fallu se limiter à ordonner le paiement du prix aux copropriétaires selon les proportions figurant au registre foncier et sur le certificat d’hérédité, il a été jugé erroné que la dernière phrase du point concerné du dispositif ordonne le paiement au créancier demandeur de la part revenant au débiteur à l’issue de la vente.

Dans l’arrêt de la 14e chambre civile de la Cour de cassation du 27.04.2021, E. 2021/1672, K. 2021/3118, il a été jugé erroné, alors qu’il aurait fallu se limiter à ordonner la répartition du prix de vente entre les copropriétaires selon leurs quotes-parts, d’ordonner que la somme revenant au débiteur défendeur soit versée au dossier de l’office d’exécution en imputation de la dette. Dans l’arrêt de la 6e chambre civile de la Cour de cassation du 12.10.2010, E. 2010/6171, K. 2010/10699, il a également été indiqué qu’il était incorrect d’ordonner, d’une manière intervenant dans les opérations que l’agent chargé de la vente doit accomplir au stade de l’exécution, le versement au dossier d’exécution de la somme correspondant à la part du débiteur défendeur dans le prix de vente.

La 14e chambre civile de la Cour de cassation est parvenue à la même conclusion dans son arrêt du 18.12.2019, E. 2016/11917, K. 2019/8786 : le prix de vente doit être payé au copropriétaire et non au dossier d’exécution forcée, et la mention relative au paiement de la dette faisant l’objet de la poursuite doit être supprimée du dispositif.

8. Il n’est pas non plus possible d’intervenir par voie de rectification du jugement

Une fois le jugement rendu, il n’est pas non plus possible d’intervenir dans la répartition du prix de vente par la voie de la rectification ou de l’interprétation du jugement. Cette question a été examinée dans l’arrêt de la 6e chambre civile de la Cour de cassation du 08.10.2012, E. 2012/12290, K. 2012/12957.

Dans cet arrêt, il est rappelé que les cas dans lesquels un jugement peut être rectifié ou interprété sont définis aux articles 305 et suivants du Code de procédure civile n° 6100 (ancien article 455 de la loi n° 1086) ; les droits reconnus aux parties et les obligations mises à leur charge dans le dispositif ne peuvent, par cette voie, être limités, étendus ou modifiés . Il a ensuite été jugé erroné de créer, après la décision relative à la répartition du prix de vente, une nouvelle disposition susceptible de créer une incertitude dans l’exécution et d’intervenir dans l’opération de répartition relevant de l’agent chargé de la vente, ainsi que d’accueillir la demande de rectification.

9. Comment le créancier recouvre-t-il sa créance ?

Puisque le tribunal ne peut pas transférer directement le prix au dossier d’exécution forcée, que doit faire le créancier ? La marche à suivre a été clairement indiquée dans l’arrêt de la 14e chambre civile de la Cour de cassation du 17.09.2014, E. 2014/6409, K. 2014/10086 : le créancier doit poursuivre le recouvrement de sa créance en demandant la saisie du prix de vente.

En pratique, la procédure fonctionne ainsi : la décision de dissolution de l’indivision devient définitive, le service chargé de la vente vend l’immeuble et isole la somme revenant au débiteur copropriétaire. Par l’intermédiaire de l’office d’exécution, le créancier fait pratiquer une saisie sur cette somme et demande que l’argent saisi soit transféré au dossier d’exécution. Le recouvrement relève donc de l’office d’exécution et du service chargé de la vente, et non du tribunal civil de paix.

Cette distinction impose une charge de suivi importante aux avocats des créanciers. Si la date de la vente n’est pas suivie et que la demande de saisie n’est pas présentée à temps, la somme versée au débiteur copropriétaire peut disparaître, rendant de fait inutile une procédure ayant duré plusieurs années.

10. Proportionnalité entre le nombre de biens immobiliers et le montant de la dette

L’action du créancier n’est protégée que dans la mesure où elle sert au recouvrement de sa créance. Lorsque plusieurs immeubles sont concernés, il ne peut être ordonné la vente de tous les biens au-delà de ce qui est nécessaire pour couvrir la dette.

Comme l’ont indiqué la 14e chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt du 04.06.2013, E. 2013/6327, K. 2013/8565, et la 6e chambre civile dans son arrêt du 12.10.2010, E. 2010/6171, K. 2010/10699, il convient, au regard du montant de la dette faisant l’objet de la poursuite, de déterminer à la date de l’action la valeur correspondant à la part du débiteur dans les immeubles, d’ordonner la dissolution de l’indivision uniquement pour le nombre de biens nécessaire au paiement de la dette et de rejeter la demande pour le surplus.

Il s’agit du deuxième moyen de défense important pour les copropriétaires défendeurs. Par exemple, si une dette de 500 000 TL conduit à demander la vente de cinq immeubles, mais que la quote-part du débiteur dans un seul d’entre eux suffit à couvrir cette dette, l’action doit être rejetée pour les quatre autres. Il est donc important de verser régulièrement au dossier les valeurs des immeubles et le montant de la dette et, si nécessaire, de demander une expertise.

11. Art. 648 du Code civil turc : désignation d’un curateur pour participer au partage

Un autre instrument à la disposition du créancier figure à l’article 648 du Code civil turc. Selon cette disposition, le créancier qui a acquis ou fait saisir la part d’un héritier dans une succession ouverte, ou qui détient à l’encontre de cet héritier un certificat d’insolvabilité, peut demander au juge de paix la désignation d’un curateur pour participer au partage à la place de cet héritier.

Cette institution complète l’action en dissolution de l’indivision. Après la dissolution de l’indivision, au stade du partage, le créancier peut faire désigner un curateur afin de protéger les droits du débiteur héritier dans le partage, de recevoir sa part et d’en percevoir les revenus. Le curateur remet les valeurs obtenues à la personne ou à l’autorité à laquelle elles doivent légalement être remises.

Le rapport entre l’article 642 du Code civil turc (demande de partage de la succession) et l’article 648 (désignation d’un curateur), ainsi que la voie que peut emprunter le créancier, a été examiné dans l’arrêt de l’Assemblée générale des chambres civiles de la Cour de cassation, E. 2003/514, K. 2003/512. L’arrêt souligne que le droit d’introduire l’action n’appartient ni au juge ni à une autre personne, mais uniquement à l’héritier ou au créancier autorisé par le tribunal de l’exécution.

12. Voies de recours : quelle erreur entraîne la cassation et laquelle peut être corrigée avec confirmation ?

Cette distinction présente une importance pratique, car elle détermine la manière de rédiger le recours.

Erreurs corrigées avec confirmation

Le fait d’ordonner le versement direct du prix de vente au dossier d’exécution, ou de ne pas indiquer le mode de vente dans le dispositif, est généralement considéré comme une irrégularité procédurale ne nécessitant pas un nouveau jugement. Les chambres concernées de la Cour de cassation suppriment du dispositif les mentions prévoyant un paiement au dossier d’exécution ou au créancier, ou les remplacent par des formules telles que « le prix de vente sera réparti entre les copropriétaires selon les parts figurant sur le certificat d’hérédité » ou « le prix obtenu de la vente sera distribué aux parties proportionnellement aux quotes-parts figurant au registre foncier et sur le certificat d’hérédité », puis confirment la décision ainsi corrigée.

Décisions allant dans ce sens : 6e chambre civile de la Cour de cassation, 26.11.2012, E. 2012/16827, K. 2012/15408 ; 14e chambre civile, 14.09.2020, E. 2020/2119, K. 2020/4891 ; 7e chambre civile, 27.09.2022, E. 2022/1697, K. 2022/5542 ; 14e chambre civile, 12.05.2014, E. 2014/3633, K. 2014/6093 ; 6e chambre civile, 17.01.2013, E. 2012/18203, K. 2013/414 ; 6e chambre civile, 20.09.2012, E. 2012/8249, K. 2012/11995 ; 6e chambre civile, 04.07.2011, E. 2011/3048, K. 2011/7343 ; et 6e chambre civile, 04.07.2012, E. 2012/7347, K. 2012/10016.

Erreurs nécessitant la cassation

En revanche, la décision est cassée lorsque la vente du bien a été ordonnée uniquement entre les copropriétaires ou lorsque la vente de tous les immeubles concernés a été ordonnée au-delà du montant de la dette (6e chambre civile de la Cour de cassation, 12.03.2013, E. 2013/1615, K. 2013/4270 ; 6e chambre civile, 12.10.2010, E. 2010/6171, K. 2010/10699).

13. Note 2026 : condition de médiation et effet de la loi n° 7589

Médiation comme condition préalable à l’action

En vertu de l’article 18/B ajouté à la loi n° 6325 sur la médiation dans les litiges civils par l’article 37 de la loi n° 7445, le recours préalable à un médiateur constitue une condition de recevabilité pour les litiges relatifs au partage de biens meubles et immeubles et à la dissolution de l’indivision. Cette règle est entrée en vigueur le 1er septembre 2023. Les actions introduites par les créanciers sont également concernées ; une action introduite sans procès-verbal final de médiation est rejetée pour irrecevabilité procédurale.

Loi n° 7589 et première adjudication réservée aux héritiers

La loi n° 7589, publiée au Journal officiel n° 33326 du 31 juillet 2026, a modifié l’article 114 de la loi sur l’exécution forcée et la faillite et prévoit que, pour les immeubles acquis par succession par tous les propriétaires et sur lesquels aucun tiers autre que les héritiers ne détient de droit de propriété, lorsque la dissolution de l’indivision par vente est ordonnée, la première adjudication est organisée uniquement entre les héritiers propriétaires. Cette procédure ne s’applique qu’une seule fois et, lors de cette adjudication, le seuil de l’offre est fixé à 100 % de la valeur estimée.

Le même texte prévoit une exemption de garantie pour le créancier qui demande la vente et souhaite participer à l’adjudication, ainsi que pour le Trésor, mais ne prévoit aucune exemption générale fondée sur la qualité de copropriétaire ou d’héritier. Dans les actions introduites par un créancier, il s’agit donc d’un avantage accordé à ce dernier.

14. Tableau d’analyse des décisions judiciaires

15. Liste de contrôle du dispositif du jugement

Lorsque la décision vous est notifiée, il convient de vérifier que les éléments suivants sont correctement indiqués dans le dispositif :

1. Le mode de vente est-il clairement indiqué ? La formule « vente par adjudication publique ouverte à tous / adjudication générale » figure-t-elle dans le dispositif ?
2. La mention « entre copropriétaires » a-t-elle été inscrite par erreur ? En l’absence de consentement de tous les copropriétaires et du créancier, elle ne doit pas y figurer.
3. Le document selon lequel le prix sera réparti est-il indiqué ? Registre foncier, certificat d’hérédité ou les deux.
4. Le dispositif prévoit-il que la part du débiteur soit versée au dossier d’exécution ou payée au créancier ? Si oui, cette mention doit être supprimée.
5. S’il existe plusieurs immeubles, la vente a-t-elle été limitée aux biens nécessaires pour couvrir la dette ? La demande a-t-elle été rejetée pour le surplus ?
6. La proportion dans laquelle les frais seront supportés par les parties est-elle indiquée ?

16. Questions fréquemment posées

Le champ hérité de mon père peut-il être vendu à cause de la dette de mon frère ou de ma sœur ?

Oui, si le bien est soumis à la propriété en main commune. Le créancier de votre frère ou sœur peut, sur la base d’une autorisation obtenue du tribunal de l’exécution conformément à l’article 121 de la loi sur l’exécution forcée et la faillite, introduire une action en dissolution de l’indivision, ce qui peut conduire à la vente de l’intégralité du bien. En revanche, si le bien est en copropriété par quotes-parts, cette action ne peut en principe pas être introduite.

Dans une action introduite par le créancier, pouvons-nous acheter le bien uniquement entre nous ?

Pour que la vente soit limitée aux seuls copropriétaires, le consentement de tous, y compris celui du créancier demandeur, est nécessaire. Le créancier, qui cherche à obtenir la valeur réelle de marché du bien, n’est pas obligé d’accepter cette demande. En l’absence de consentement, la vente se fait par adjudication publique ouverte à tous ; les copropriétaires peuvent toutefois eux aussi y participer.

Le tribunal peut-il verser directement au dossier d’exécution la part de mon frère débiteur ?

Non. Selon une jurisprudence constante, cela constitue une intervention dans l’exécution et un empiètement sur la compétence de l’agent chargé de la vente. Le tribunal doit seulement ordonner que le prix soit payé aux copropriétaires selon les quotes-parts figurant au registre foncier et sur le certificat d’hérédité. La Cour de cassation a précisé que ce point doit être examiné d’office par le tribunal.

La dette est faible mais la vente de tous nos immeubles est demandée. Que pouvons-nous faire ?

Vous pouvez soulever une objection fondée sur la proportionnalité. Selon la jurisprudence de la Cour de cassation, il faut déterminer, à la date de l’action et au regard du montant de la dette poursuivie, la valeur correspondant à la part du débiteur ; la dissolution de l’indivision doit être ordonnée uniquement pour les biens nécessaires pour couvrir la dette, et la demande doit être rejetée pour le surplus.

Si le créancier a introduit l’action sans autorisation, l’action est-elle immédiatement rejetée ?

Non. Si l’action est introduite sans autorisation, le tribunal accorde au demandeur un délai pour produire ce document. Si l’autorisation n’est pas produite dans ce délai, l’action est rejetée.

Le créancier peut-il introduire l’action sans recourir à la médiation ?

Non. Depuis le 1er septembre 2023, le recours préalable à un médiateur constitue une condition de recevabilité dans les litiges relatifs à la dissolution de l’indivision. Une action introduite sans procès-verbal final de médiation est rejetée pour irrecevabilité procédurale.

La décision est définitive et le dispositif prévoit un paiement au dossier d’exécution. Peut-on corriger cela par rectification ?

Non. Les droits reconnus aux parties et les obligations mises à leur charge dans le dispositif ne peuvent être limités, étendus ou modifiés par voie de rectification. L’objection doit donc être soulevée au stade du recours.

En tant que créancier, comment récupérerai-je l’argent après la vente ?

En demandant la saisie du prix de vente. Vous devez, par l’intermédiaire de l’office d’exécution, faire pratiquer une saisie sur la somme mise de côté par le service chargé de la vente au nom du débiteur copropriétaire et demander son transfert au dossier d’exécution. Si la date de la vente n’est pas suivie, la somme peut être versée et devenir difficile à récupérer.

17. Pourquoi l’assistance d’un avocat est-elle nécessaire ? Tuzla, Pendik, Kartal, Gebze et Kocaeli

Les actions en dissolution de l’indivision introduites par un créancier se situent à l’intersection de deux branches du droit : d’un côté le droit de l’exécution forcée et de la faillite, de l’autre le droit des biens et le droit des successions. L’issue du dossier dépend souvent non pas d’un débat de fond, mais d’une objection procédurale correcte soulevée au bon moment.

Pour le copropriétaire défendeur : quatre lignes de défense

• Objection relative au type de propriété : Si l’immeuble est en copropriété par quotes-parts, l’action ne peut en principe pas être introduite.
• Contrôle de l’autorisation : L’autorisation existe-t-elle et quels immeubles couvre-t-elle ?
• Objection de proportionnalité : Demande de limitation aux biens nécessaires pour couvrir la dette.
• Demandes de partage en nature et relatives aux constructions ou plantations incorporées au fonds : Avant la vente, examiner les possibilités de partage en nature et de constitution d’une propriété par étages ; s’il existe une construction sur le bien, déterminer à qui elle appartient.

Pour le créancier : suivi du recouvrement

Pour le créancier, gagner l’action ne suffit pas. Il faut obtenir l’autorisation avec le bon périmètre, accomplir la médiation obligatoire, faire rédiger un dispositif susceptible d’exécution, suivre le stade de la vente et faire pratiquer à temps une saisie sur le prix de vente. Un retard à n’importe quel maillon de cette chaîne peut rendre inutile une procédure ayant duré des années.

Litiges relatifs aux immeubles détenus en indivision sur la rive anatolienne d’Istanbul et à Kocaeli

Les actions en dissolution de l’indivision sont particulièrement fréquentes dans les zones soumises à une forte pression industrielle et résidentielle. Sur la rive anatolienne d’Istanbul, Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Sancaktepe, Sultanbeyli, Ümraniye, Ataşehir et Üsküdar ; du côté de Kocaeli, Gebze, Çayırova, Darıca, Dilovası, İzmit, Körfez et Başiskele comptent de nombreux terrains et champs à multiples copropriétaires transmis par succession.

Deux facteurs accroissent les litiges dans ces régions. Le premier est l’augmentation de valeur qui apparaît lorsque des parcelles à vocation agricole sont progressivement ouvertes à l’urbanisation ; le second est l’augmentation, au fil des générations, du nombre d’héritiers et donc du nombre de copropriétaires, qui peut se compter par dizaines. La dette personnelle d’un seul copropriétaire peut alors affecter directement toute la famille. Dans les zones industrielles de l’axe Tuzla-Gebze, les actions introduites par des créanciers en raison de dettes commerciales constituent également une catégorie importante.

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