Sommaire

1. Qu’est-ce qu’un Muhdesat ? Quelles Constructions et Quels Arbres Entrent dans Cette Catégorie ?

Le terme « muhdesat » signifie littéralement « chose créée ultérieurement ». En langage juridique, il désigne les constructions ainsi que les arbres plantés sous forme de vigne ou de verger sur un terrain appartenant à autrui.

La référence fondamentale qui délimite cette notion est l’arrêt d’unification de jurisprudence de la Cour de cassation du 22.12.1995, n° 1/3. Selon cet arrêt, en droit des biens, le muhdesat désigne les constructions et installations permanentes situées sur un terrain ainsi que les arbres plantés sous forme de vigne ou de verger. Plus précisément, il s’agit des constructions, installations et plantations appartenant, sur l’immeuble concerné, à une personne autre que le propriétaire ou à l’un des indivisaires.

Pour qu’il puisse être question de muhdesat, trois éléments doivent être réunis : l’existence effective sur l’immeuble d’une construction, d’une installation ou d’une végétation ; le caractère permanent et incorporé au terrain de cet élément, et non temporaire ; enfin, le fait qu’il résulte de l’action volontaire d’une personne et non d’un phénomène naturel.

2. Principe de la Partie Intégrante : art. 684 et 718 du Code civil turc

En droit turc, la propriété immobilière englobe en principe les constructions et les végétaux situés sur l’immeuble. Selon l’article 684 du Code civil turc n° 4721, le propriétaire d’une chose est également propriétaire de ses parties intégrantes. Est une partie intégrante l’élément qui, selon les usages locaux, constitue un élément essentiel de la chose principale et ne peut en être séparé sans destruction, détérioration ou modification de sa structure.

L’article 718 du même Code renforce ce principe : sous réserve des restrictions légales, la propriété du terrain comprend également les constructions, les végétaux et les sources. La lecture combinée de ces deux dispositions conduit à une conclusion claire : les bâtiments et les arbres situés sur l’immeuble constituent juridiquement des parties indissociables du fonds.

3. Le Muhdesat Peut-il Être Vendu Séparément du Fonds ?

Non. Dans le cadre d’une dissolution de l’indivision par vente, les bâtiments, arbres et autres parties intégrantes situés sur l’immeuble suivent le fonds et ne peuvent être vendus séparément. Ce principe est constamment rappelé par la jurisprudence de la Cour de cassation.

Les arrêts de la 14e chambre civile de la Cour de cassation du 01.12.2020, E. 2017/2668, K. 2020/7976, ainsi que ceux de la 7e chambre civile du 02.10.2023, E. 2023/2021, K. 2023/4336, et du 19.11.2025, E. 2025/4979, K. 2025/4848, précisent que, lorsqu’il est mis fin à l’indivision par vente, les bâtiments, arbres et autres parties intégrantes présents sur l’immeuble doivent être vendus avec le fonds.

La 20e chambre civile de la Cour de cassation, dans son arrêt du 02.04.2019, E. 2018/2658, K. 2019/2226, en a également exposé le fondement : les constructions et éléments similaires situés sur l’immeuble faisant l’objet d’une dissolution de l’indivision par vente étant considérés, au sens de l’article 684 du Code civil turc, comme des parties intégrantes du fonds, et le propriétaire du fonds étant également propriétaire de ses parties intégrantes, leur vente doit être ordonnée avec le fonds.

4. Être Titulaire d’un Muhdesat Confère-t-il un Droit de Propriété ?

C’est l’un des points les plus souvent mal compris en pratique. Le fait qu’il soit établi que le muhdesat vous appartient ne vous confère pas un droit de propriété distinct sur cette construction.

Comme le souligne l’arrêt d’unification de jurisprudence du 22.12.1995, n° 1/3, le droit portant sur le muhdesat est un droit personnel ; il ne confère à son titulaire ni un droit de propriété autonome distinct de la propriété du terrain, ni un droit réel limité. Le fondement juridique de ce droit se trouve aux articles 722, 724 et 729 du Code civil turc.

En pratique, cela signifie que la constatation du muhdesat ne vous attribue pas le titre de propriété de la partie correspondante de l’immeuble ; elle permet seulement que la part du prix de vente correspondant au muhdesat vous soit versée lors de la répartition. Selon la jurisprudence de la Cour de cassation, le fait que le muhdesat soit mentionné dans la rubrique des déclarations du registre foncier ne crée pas, à lui seul, un droit au profit de la personne concernée ; cette mention constitue un enregistrement attestant l’appartenance.

5. Mention au Registre Foncier : art. 19/2 de la Loi sur le Cadastre

Le cas où le muhdesat appartient à une personne autre que le propriétaire de l’immeuble ou à un seul des indivisaires est régi par le deuxième alinéa de l’article 19 de la loi sur le cadastre n° 3402. Selon cette disposition, lorsqu’un muhdesat appartenant à une personne autre que le propriétaire ou à l’un des indivisaires existe sur l’immeuble, son titulaire, sa nature, sa date de création et son mode d’acquisition sont indiqués dans la rubrique des déclarations du procès-verbal et du registre.

Cette mention constitue un fondement essentiel pour la protection des droits du titulaire du muhdesat dans les actions en dissolution de l’indivision. Lorsqu’elle existe, la question de l’appartenance est en grande partie tranchée et une action distincte n’est généralement plus nécessaire.

6. Comment l’Appartenance Est-elle Déterminée ? Trois Scénarios

Dans une action en dissolution de l’indivision, l’appartenance du muhdesat se détermine selon trois scénarios distincts.

6.1. S’il existe une mention au registre foncier ou un accord entre les indivisaires

Lorsqu’une mention figure dans la rubrique des déclarations du registre foncier ou que tous les indivisaires s’accordent sur l’appartenance du muhdesat, il n’est pas nécessaire d’introduire une action distincte. Dans son arrêt du 08.06.2023, E. 2023/892, K. 2023/3222, la 7e chambre civile de la Cour de cassation a indiqué qu’en l’absence de contestation entre les parties quant à l’appartenance du muhdesat, aucune action distincte en constatation n’était nécessaire et que l’appartenance du muhdesat aux défendeurs était établie.

6.2. En cas de contestation entre les indivisaires

Un délai est accordé à la partie qui revendique un droit afin qu’elle introduise une action en constatation de l’appartenance, et cette action est traitée comme une question préjudicielle. Les détails figurent dans la section suivante.

6.3. En l’absence de prétention, d’accord et de mention au registre

L’immeuble est considéré comme un tout. Dans son arrêt du 02.10.2023, E. 2023/2021, K. 2023/4336, la 7e chambre civile de la Cour de cassation a indiqué qu’en l’absence d’accord concernant le muhdesat, l’immeuble devait être évalué dans son ensemble et que le prix obtenu devait être réparti entre les indivisaires au prorata de leurs quotes-parts.

7. En Cas de Contestation : Délai Accordé et Question Préjudicielle

Lorsqu’il existe une contestation entre les indivisaires quant à l’appartenance du muhdesat et que certains d’entre eux revendiquent des droits sur ces éléments en demandant que cette question soit préalablement tranchée, le tribunal ne peut pas statuer d’office sur l’appartenance.

La procédure a été clairement exposée par la 7e chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt du 14.05.2024, E. 2023/2262, K. 2024/2585 : lorsqu’il existe un litige quant à l’appartenance des parties intégrantes situées sur l’immeuble et que certains indivisaires revendiquent des droits sur celles-ci en demandant que ce litige soit préalablement résolu, il convient d’accorder à cet indivisaire un délai approprié, conformément à l’article 165 du Code de procédure civile, afin qu’il saisisse la juridiction compétente.

Le jugement définitif rendu à l’issue de cette action sert de base au calcul des proportions dans le dossier de dissolution de l’indivision. Cette approche a également été retenue dans les arrêts de la 14e chambre civile de la Cour de cassation du 10.06.2021, E. 2019/302, K. 2021/3954, et de la 20e chambre civile du 02.04.2019, E. 2018/2658, K. 2019/2226.

8. Action en Constatation de l’Appartenance du Muhdesat : Compétence, Intérêt à Agir, Délai, Frais

Juridiction compétente et défendeurs

L’action en constatation de l’appartenance du muhdesat relève du tribunal civil de première instance. Elle doit être dirigée contre tous les propriétaires inscrits au registre foncier qui sont indivisaires de l’immeuble, à l’exception de ceux qui reconnaissent expressément que le muhdesat a été réalisé par le demandeur. Il n’est pas nécessaire d’assigner les indivisaires qui reconnaissent l’appartenance, ce qui réduit à la fois les frais judiciaires et la charge liée aux honoraires d’avocat.

Condition d’intérêt à agir : l’action ne peut être introduite sans procédure pendante

C’est l’aspect de cette action qui est le plus souvent négligé. Dans les actions déclaratoires, l’article 106 du Code de procédure civile exige que le demandeur dispose d’un intérêt juridique actuel, et l’existence de cet intérêt, en tant que condition de recevabilité, est examinée d’office à tous les stades de la procédure.

En pratique, en l’absence d’une action en dissolution de l’indivision pendante ou d’une procédure d’expropriation concernant l’immeuble l’action en constatation de l’appartenance du muhdesat ne peut pas être introduite. Lorsqu’aucune procédure n’est actuellement pendante, les tribunaux rejettent pour défaut d’intérêt à agir les actions déclaratoires fondées uniquement sur des litiges susceptibles de survenir à l’avenir. Il est donc inefficace d’introduire préventivement une telle action au motif d’éviter d’éventuels problèmes ultérieurs.

Délai : 10 ans pour les muhdesat antérieurs à la constatation cadastrale

En principe, le droit d’introduire une action en constatation de l’appartenance du muhdesat n’est pas limité dans le temps. Toutefois, lorsqu’il s’agit d’un muhdesat réalisé avant la constatation cadastrale, l’article 12/3 de la loi sur le cadastre n° 3402 prévoit, à compter de la date à laquelle les procès-verbaux cadastraux sont devenus définitifs, un délai de forclusion de dix ans. Après l’expiration de ce délai, aucune action fondée sur des causes juridiques antérieures au cadastre ne peut être introduite.

Frais judiciaires

Les frais judiciaires sont calculés, hors valeur du terrain, sur la valeur correspondant aux quotes-parts des défendeurs dans la valeur totale du muhdesat. Déclarer une valeur artificiellement faible lors de l’introduction de l’action afin de réduire les frais entraîne, lorsque la valeur réelle ressort du rapport d’expertise en cours de procédure, le paiement de frais complémentaires.

9. Que se Passe-t-il en l’Absence de Prétention ? Un Calcul de Proportion Peut Entraîner la Cassation

La règle fonctionne dans les deux sens. En l’absence de prétention relative au muhdesat, d’accord entre les parties ou de mention au registre, le tribunal commet également une erreur s’il procède d’office à un calcul de proportion entre le fonds et le muhdesat ; cette erreur peut entraîner la cassation.

En ce sens, on peut citer les arrêts de la 7e chambre civile de la Cour de cassation du 21.06.2023, E. 2023/2873, K. 2023/3525, de la 14e chambre civile du 01.12.2020, E. 2017/2668, K. 2020/7976, ainsi que de la 7e chambre civile du 08.09.2025, E. 2025/3105, K. 2025/3447.

La conséquence est lourde pour l’indivisaire titulaire du muhdesat : même si une maison que vous avez effectivement construite se trouve sur l’immeuble, le tribunal ne peut pas la prendre en compte d’office si aucune prétention et aucune constatation régulières ne figurent au dossier. La valeur de la maison est alors répartie, comme celle du terrain, entre tous les indivisaires au prorata de leurs quotes-parts.

10. Répartition du Prix de Vente : Méthode en Trois Étapes

Lorsque l’appartenance du muhdesat à certains indivisaires est établie, le prix de vente est réparti en trois étapes dans le cadre de l’article 699 du Code civil turc.

La méthode de calcul des proportions a été clairement décrite par la 7e chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt du 19.11.2025, E. 2025/4979, K. 2025/4848 : les valeurs du fonds et du muhdesat doivent être déterminées séparément à la date de l’action, ces valeurs doivent être additionnées pour obtenir la valeur totale de l’immeuble, puis il convient de déterminer, par un ratio en pourcentage, quelle part de cette valeur correspond au fonds et quelle part correspond au muhdesat.

Le principe de répartition est indiqué dans l’arrêt de la 7e chambre civile de la Cour de cassation du 05.06.2024, E. 2024/2404, K. 2024/3245 : la partie correspondant au muhdesat est versée à l’indivisaire titulaire du muhdesat, tandis que le solde est réparti entre tous les indivisaires, y compris celui-ci, au prorata de leurs quotes-parts. Dans l’arrêt de la même chambre du 21.10.2021, E. 2021/717, K. 2021/2218, l’absence de disposition concernant le solde du prix de vente a été considérée comme un motif de cassation.

11. Exemple de Calcul Chiffré

Illustrons la méthode. L’exemple ci-dessous est fictif et vise uniquement à montrer la logique du calcul.

Dans le même cas, si aucune prétention relative au muhdesat n’avait été formulée ou si l’action en constatation de l’appartenance n’avait pas été introduite dans le délai, les 8.000.000 TL auraient été répartis à parts égales entre les quatre indivisaires et la personne ayant construit la maison n’aurait reçu que 2.000.000 TL. La différence de 3.600.000 TL illustre la valeur d’une seule étape procédurale.

12. Plusieurs Immeubles et Caractère Exécutable du Dispositif

Lorsque l’action porte sur plusieurs immeubles, un pourcentage distinct doit être déterminé pour chacun d’eux. Ce point a été souligné par la 7e chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt du 15.09.2025, E. 2025/2558, K. 2025/3649. Les valeurs du fonds et du muhdesat variant d’un immeuble à l’autre, l’application d’un pourcentage moyen unique est erronée.

Un autre point essentiel concerne la rédaction du jugement. Afin d’éviter toute perte de droits pour l’indivisaire titulaire du muhdesat, l’existence et l’appartenance du muhdesat doivent être clarifiées au stade de l’instance et les proportions de répartition du prix de vente doivent être indiquées expressément dans le dispositif de manière à permettre l’exécution. Le fait de discuter le pourcentage dans les motifs sans l’inscrire dans le dispositif conduit à une décision impossible à appliquer au stade de la vente.

13. Que se Passe-t-il si le Muhdesat Appartient à un Tiers ?

Lorsque le muhdesat appartient à une personne tierce, étrangère aux indivisaires, la solution est différente. Cette personne ne peut pas être intégrée à l’action en dissolution de l’indivision et aucune part du prix de vente ne peut lui être attribuée.

Les arrêts de la 7e chambre civile de la Cour de cassation du 02.10.2023, E. 2023/2021, K. 2023/4336, et du 05.06.2024, E. 2024/2404, K. 2024/3245, précisent qu’il n’est pas possible d’intégrer cette personne à l’instance en qualité de titulaire du muhdesat ni de lui attribuer une part du prix de vente. La même solution a été réaffirmée dans les arrêts de la 7e chambre civile du 19.11.2025, E. 2025/4979, K. 2025/4848, et de la 18e chambre civile du 03.10.2016, E. 2015/12995, K. 2016/10862.

Dans ce cas, les droits du tiers ne disparaissent pas entièrement ; ses droits à indemnisation fondés sur les règles générales, conformément aux articles 722, 723, 724 et 729 du Code civil turc, restent réservés. Ces droits doivent toutefois être invoqués dans une action distincte et non dans le dossier de dissolution de l’indivision. Il est important que les personnes ayant construit sur un terrain en qualité de locataire ou d’occupant autorisé connaissent cette distinction.

14. Quels Éléments Ne Sont Pas Considérés comme Muhdesat ?

La limite de la notion de muhdesat réside dans le caractère de partie intégrante. Les éléments démontables et transportables, qui ne sont pas incorporés au terrain, ne sont pas considérés comme muhdesat.

• Éléments démontables : Dans la jurisprudence de la Cour de cassation, les éléments tels que les poteaux métalliques et les clôtures grillagées, qui peuvent à tout moment être démontés, emportés et séparés de l’immeuble, ne sont pas considérés comme des parties intégrantes.
• Arbres plantés à des fins commerciales en vue de leur coupe : Les arbres tels que les peupliers et les saules, plantés à des fins commerciales pour être abattus après avoir atteint une certaine maturité, ne sont pas considérés, par leur nature, comme des parties intégrantes de l’immeuble. En revanche, les arbres fruitiers plantés sous forme de vigne ou de verger entrent dans la catégorie du muhdesat.
• Constructions temporaires : Les constructions qui ne sont pas destinées à être permanentes sont appréciées au regard de l’article 728 du Code civil turc et ne sont pas considérées comme muhdesat.

Il existe toutefois un cas dans lequel le champ d’application est plus large : la transformation d’arbres sauvages (tels que l’olivier sauvage ou le pistachier térébinthe) en arbres fruitiers par greffage est considérée, au sens de l’article 19/2 de la loi sur le cadastre, comme un muhdesat devant être mentionné dans la rubrique des déclarations. La valeur créée par le travail et les dépenses peut ainsi être qualifiée de muhdesat, même si l’arbre lui-même ne l’était pas à l’origine.

15. Une Construction Irrégulière Entraîne-t-elle le Rejet de la Prétention Relative au Muhdesat ?

Non. Selon la jurisprudence de la 7e chambre civile de la Cour de cassation, le caractère irrégulier ou non autorisé de la construction située sur l’immeuble n’impose pas le rejet de l’action en constatation de l’appartenance du muhdesat.

La raison tient à la notion elle-même : le muhdesat est déterminé non selon l’existence d’un permis, mais selon le caractère permanent de la construction et son incorporation au terrain. L’absence de permis peut entraîner des sanctions administratives, mais elle ne supprime pas le droit de la personne ayant réalisé la construction à obtenir la part correspondante du prix de vente. En pratique, une part importante des constructions situées sur des terrains ruraux en indivision est dépourvue de permis et ces constructions sont régulièrement reconnues comme muhdesat dans ce type de procédures.

16. Frais de Procédure : Pas de Responsabilité Solidaire

Une erreur fréquente dans les actions relatives au muhdesat consiste à condamner solidairement les défendeurs aux frais de procédure. Selon l’arrêt de la 7e chambre civile de la Cour de cassation, E. 2021/4638, K. 2022/2810, chaque défendeur ne peut être tenu des frais de procédure et des honoraires d’avocat qu’au prorata de sa quote-part inscrite au registre foncier. La responsabilité solidaire n’a pas vocation à s’appliquer dans ces actions.

Cette règle peut produire une différence considérable dans les dossiers comprenant de nombreux indivisaires. Sur un immeuble comptant trente indivisaires, une condamnation solidaire pourrait rendre un héritier disposant d’une faible quote-part responsable de l’ensemble des frais de procédure. Lors de la notification du jugement, il convient donc de vérifier sous cet angle la partie relative aux frais et aux honoraires d’avocat.

17. Tableau Récapitulatif

18. Questions Fréquentes

J’ai construit la maison sur le terrain ; l’intégralité du prix de vente me sera-t-elle versée ?

Non, pas en totalité. Les valeurs du fonds et du muhdesat sont déterminées séparément et un pourcentage est calculé. La partie correspondant au muhdesat vous est versée exclusivement ; la partie correspondant au fonds est répartie entre tous les indivisaires, vous compris, au prorata de leurs quotes-parts. Vous percevez donc la valeur de la maison, tandis que vous ne recevez sur le terrain que la part correspondant à votre quote-part.

La constatation du muhdesat me donne-t-elle le titre de propriété de la maison ?

Non. Le droit portant sur le muhdesat est un droit personnel ; il ne confère à son titulaire ni un droit de propriété indépendant du terrain ni un droit réel limité. La constatation peut uniquement être invoquée lors de la répartition du prix de vente et dans des procédures telles que l’expropriation.

Puis-je introduire dès maintenant une action en constatation du muhdesat alors qu’aucune autre procédure n’est pendante ?

En principe, non. En l’absence d’une action pendante en dissolution de l’indivision ou d’une procédure d’expropriation, cette action ne peut pas être introduite ; les tribunaux rejettent pour défaut d’intérêt à agir les actions déclaratoires fondées uniquement sur des litiges susceptibles de survenir à l’avenir.

La construction est sans permis ; ma prétention sera-t-elle rejetée ?

Non. Selon la jurisprudence de la Cour de cassation, le caractère irrégulier de la construction n’impose pas le rejet de l’action. Le muhdesat est déterminé non selon l’existence d’un permis, mais selon le caractère permanent de la construction et son incorporation au terrain.

Puis-je réclamer une part pour les peupliers que j’ai plantés ?

Les arbres tels que les peupliers et les saules, plantés à des fins commerciales et destinés à être abattus à maturité, ne sont pas considérés par leur nature comme des parties intégrantes de l’immeuble. En revanche, les arbres fruitiers plantés sous forme de vigne ou de verger sont appréciés comme muhdesat.

J’ai construit la maison en tant que locataire et je ne suis pas indivisaire. Puis-je recevoir une part du prix de vente ?

Non. Si le muhdesat appartient à un tiers qui n’est pas indivisaire, celui-ci ne peut pas être intégré à l’action en dissolution de l’indivision et ne peut recevoir aucune part du prix de vente. Toutefois, vos droits à indemnisation fondés sur les règles générales conformément aux articles 722 à 724 et 729 du Code civil turc restent réservés ; ils doivent être invoqués dans une action distincte.

Existe-t-il un délai pour introduire une action relative au muhdesat ?

En principe, le droit d’agir n’est pas soumis à un délai. Toutefois, si le muhdesat a été réalisé avant la constatation cadastrale, un délai de forclusion de dix ans court, conformément à l’article 12/3 de la loi sur le cadastre, à compter de la date à laquelle les procès-verbaux cadastraux sont devenus définitifs.

Le pourcentage ne figure pas dans le dispositif, seulement dans les motifs. Est-ce un problème ?

Oui. Les proportions de répartition doivent être clairement indiquées dans le dispositif de manière à permettre l’exécution. L’absence de disposition concernant le solde du prix de vente a également été considérée comme un motif de cassation.

19. Pourquoi Est-il Important de Conduire Correctement la Procédure dans Ces Dossiers ?

Dans les litiges relatifs au muhdesat, la quasi-totalité des pertes de droits résulte non de l’absence du droit lui-même, mais du fait qu’il n’a pas été invoqué à temps. Si la prétention n’est pas versée au dossier, le tribunal ne peut pas la prendre en compte d’office ; si l’action n’est pas introduite dans le délai impératif accordé, la prétention est réputée abandonnée ; si le pourcentage n’est pas indiqué dans le dispositif, la décision ne peut pas être exécutée.

L’étape de l’expertise est également déterminante. Les valeurs du fonds et du muhdesat doivent être fixées séparément à la date de l’action ; si un rapport indiquant une valeur globale unique n’est pas contesté dans le délai, le calcul des proportions devient impossible. De même, lorsque le dossier comprend plusieurs immeubles, un pourcentage distinct doit être demandé pour chacun d’eux.

Articles connexes

• À qui appartient le droit à la transformation urbaine dans un appartement avec pièce sous toiture ? Quote-part de terrain ou usage effectif ?
• Peut-on effectuer des modifications dans les parties communes d’un immeuble ?