Sommaire

1. Que signifie exactement « vente entre indivisaires » ?

Dans une action en dissolution de l’indivision, une vente entre indivisaires signifie que l’immeuble est vendu dans le cadre d’une enchère restreinte à laquelle seuls les indivisaires existants peuvent participer. Cette méthode se distingue de la vente aux enchères publiques ouverte également aux tiers et produit, en pratique, deux effets : le bien ne sort pas du cercle familial ou des indivisaires, mais le prix de vente est généralement plus faible en raison d’une concurrence réduite.

Le système prévu à l’art. 699/3 du TMK comporte trois niveaux. La priorité est donnée au partage en nature. Si celui-ci est impossible ou si l’immeuble ne peut être divisé sans subir une perte de valeur importante, la vente aux enchères est ordonnée. Pour que la vente soit limitée aux seuls indivisaires, le consentement de tous est requis.

2. TMK art. 699/3 : exigence d’unanimité

Le texte de la loi est clair : décider que la vente aura lieu aux enchères uniquement entre les indivisaires exige le consentement de tous les indivisaires. La Cour de cassation turque applique cette règle de manière constante. Dans son arrêt de la 7e chambre civile du 09.11.2023, E. 2023/4885, K. 2023/5476, elle a indiqué que la vente de l’immeuble litigieux ne pouvait être organisée entre indivisaires qu’avec le consentement de tous.

Dans son arrêt du 09.09.2013, E. 2013/9589, K. 2013/11180, la 14e chambre civile de la Cour de cassation a également souligné que, faute d’accord de toutes les parties pour une vente entre elles, il fallait ordonner une vente aux enchères publiques. Le même principe a été réaffirmé dans l’arrêt de la 6e chambre civile du 10.03.2010, E. 2009/9528, K. 2010/2592, ainsi que dans les arrêts de la 14e chambre civile du 11.03.2014, E. 2014/479, K. 2014/3285, et du 07.04.2014, E. 2014/1795, K. 2014/4593.

Cette règle entraîne quatre conséquences pratiques :

• La majorité des quotes-parts ne suffit pas. Détenir 90 % des quotes-parts ne change pas le résultat.
• Le consentement d’un indivisaire ne peut pas être remplacé par une décision judiciaire. Le juge ne peut pas se substituer à l’indivisaire qui refuse de consentir.
• La seule demande du demandeur ne suffit pas.
• Un seul indivisaire qui refuse son consentement peut suffire à entraîner une vente aux enchères publiques.

3. Le Tribunal Peut-il Présumer le Consentement de sa Propre Initiative ?

Non. Le tribunal ne peut pas considérer automatiquement le silence des parties ou leur simple absence d’opposition à la vente comme un consentement à une vente entre indivisaires. Avant de statuer, il doit clarifier la volonté de chacun des indivisaires sur ce point.

Dans son arrêt du 21.12.2015, E. 2014/14951, K. 2015/11836, la 14e chambre civile de la Cour de cassation a exposé concrètement la marche à suivre : il convient de demander au demandeur et aux autres indivisaires s’ils consentent à cette modalité ; s’ils y consentent, la vente doit être organisée entre indivisaires, et à défaut, par enchères publiques.

4. Pourquoi la Mention « Entre Indivisaires » dans le Dispositif Constitue-t-elle un Motif de Cassation ?

La question du consentement doit être correctement reflétée non seulement dans les motifs, mais aussi dans le dispositif. En l’absence du consentement de tous les indivisaires, inscrire dans le dispositif la formule « vente entre indivisaires » constitue un motif de cassation.

Dans son arrêt du 24.11.2016, E. 2015/5649, K. 2016/9770, la 14e chambre civile de la Cour de cassation a décidé, faute de consentement, de supprimer du dispositif les mots « entre indivisaires » et de les remplacer par la mention « générale ». Dans son arrêt du 10.03.2010, la 6e chambre civile a également cassé une décision qui avait ordonné une vente entre indivisaires alors qu’une vente aux enchères publiques ouverte à tous aurait dû être prononcée.

C’est pourquoi, lorsque la décision vous est notifiée, l’un des premiers points à vérifier est cette mention dans le dispositif. Le périmètre de la vente détermine directement à qui l’immeuble pourra être vendu et dans quelles conditions de prix.

5. L’Exigence d’Unanimité a-t-elle Changé ?

Non, s’agissant de l’art. 699/3 du TMK. Les décisions récentes de la Cour de cassation ne montrent ni suppression ni assouplissement de l’exigence d’unanimité prévue par cet article. Les arrêts de 2022 et 2023 soulignent clairement que le tribunal ne peut ordonner la vente de l’immeuble entre indivisaires sans le consentement exprès de tous.

Il ne faut toutefois pas s’arrêter là. En 2026, une modification de la phase de vente dans la Loi sur l’exécution forcée et la faillite a instauré, pour certains immeubles, une procédure distincte d’enchère réservée aux héritiers, applicable sans le consentement de quiconque. L’art. 699/3 du TMK et cette nouvelle règle concernent des phases différentes et ne se substituent pas l’un à l’autre.

6. La Modification Majeure de 2026 : Loi n° 7589 et İİK art. 114

Selon la nouvelle réglementation, lorsque tous les propriétaires ont acquis l’immeuble par succession et qu’aucun tiers autre que les héritiers ne dispose d’un droit de propriété sur celui-ci, si la dissolution de l’indivision par vente est ordonnée, lors des enchères la première enchère est réservée exclusivement aux héritiers propriétaires. Cette procédure d’enchère réservée aux héritiers propriétaires n’est appliquée qu’une seule fois.

L’objectif de la réforme est clair : éviter qu’au premier tour l’immeuble soit vendu à une personne extérieure à la famille sur la base de la moitié de sa valeur estimée. Il ne faut toutefois pas exagérer sa portée. Si la première enchère échoue, la seconde revient au régime général et devient ouverte à tous. Il n’est donc pas possible d’affirmer que l’immeuble restera nécessairement entre les mains d’un héritier.

7. Les Trois Conditions de la Nouvelle Règle

Cette procédure spéciale d’enchère ne s’applique pas à tous les dossiers. Trois conditions doivent être réunies cumulativement :

La deuxième condition sera déterminante en pratique. Dans les immeubles successoraux, il est fréquent qu’un indivisaire cède sa quote-part à un investisseur ou à un voisin. Une telle cession prive les héritiers restants de cette protection. Les héritiers qui envisagent de céder leur quote-part doivent connaître les effets de cette opération sur les autres héritiers.

8. Le Seuil de 100 % et l’Importance Accrue de l’Évaluation

Le second volet de la nouvelle procédure concerne le seuil de l’offre. En règle générale, les offres déposées sur le portail de vente électronique doivent dépasser 50 % de la valeur estimée ; lorsque la première enchère est réservée aux seuls héritiers propriétaires dans le cadre d’une dissolution de l’indivision par vente, le seuil est de 100 % de la valeur estimée.

Plus précisément, lors de cette première enchère, l’offre doit dépasser le plus élevé des montants suivants : 100 % de la valeur estimée, ou le total des créances privilégiées par rapport à celle du demandeur à la vente et garanties par l’immeuble, auquel s’ajoutent les frais de réalisation et de répartition. Si la première enchère échoue, le seuil général de 50 % s’applique à la seconde.

9. Régime de la Garantie : Suppression de l’Exonération de l’Indivisaire

C’est l’aspect de la réforme qui joue au détriment des héritiers et qui est souvent omis dans les articles de presse. Le texte introduit par la loi n° 7589 prévoit une exonération de garantie, sur demande, pour le créancier qui sollicite la vente et souhaite participer à l’enchère, ainsi qu’une exonération pour le Trésor ; en revanche, il ne prévoit aucune exonération générale fondée sur la qualité d’indivisaire ou d’héritier. Les analyses indiquent que l’exonération de garantie dont bénéficiait l’indivisaire à hauteur de sa propre quote-part a été supprimée de l’art. 114 de l’İİK.

Pour participer à l’enchère, il faut en principe constituer une garantie égale à 10 % de la valeur estimée. Lues ensemble, ces deux règles signifient qu’un héritier doit à la fois disposer de cette garantie de 10 % et être en mesure de financer une offre dépassant la totalité de la valeur estimée pour participer à la première enchère. Pour les héritiers disposant de liquidités limitées, cette protection peut ainsi devenir inutilisable en pratique.

Il est donc opportun d’organiser le financement entre héritiers avant d’atteindre la phase de vente et, si nécessaire, de convenir que plusieurs héritiers présenteront une offre commune. Un tel accord peut également être conclu pendant la médiation au stade judiciaire.

10. Sanction Applicable à l’Adjudicataire qui ne Verse pas le Prix

La loi n° 7589 a instauré un régime de sanctions spécifique à la dissolution de l’indivision pour l’adjudicataire qui remporte l’enchère mais ne verse pas le prix dans le délai. La garantie versée n’est pas restituée ; après déduction des frais de vente, le solde est réparti entre les indivisaires au prorata de leurs quotes-parts. Si la personne défaillante est elle-même indivisaire, la totalité de la garantie est versée aux autres titulaires de quotes-parts proportionnellement à leurs droits. En outre, une amende administrative égale à 5 % du prix offert est infligée à l’adjudicataire.

Cette règle vise à dissuader la pratique consistant à formuler une offre élevée sans payer le prix afin de retarder la vente. En pratique, cette tactique était utilisée par certains indivisaires pour gagner du temps lorsqu’ils ne voulaient pas perdre l’immeuble ; elle entraîne désormais une conséquence financière directe.

11. Comparaison des Deux Régimes : TMK art. 699/3 – İİK art. 114

Confondre ces deux règles est l’une des erreurs les plus fréquentes dans la rédaction des requêtes. Le tableau ci-dessous résume la différence.

Résumé pratique : pour un immeuble hérité dont aucune personne extérieure n’est copropriétaire, la première enchère peut désormais se dérouler au sein de la famille sans recueillir le consentement d’aucun indivisaire. En revanche, si l’on souhaite que l’ensemble de la vente reste limité au cercle familial, le consentement de tous les indivisaires demeure nécessaire au titre de l’art. 699/3 du TMK.

12. Avant la Vente : Priorité au Partage en Nature et à la Copropriété par Étages

Toutes les questions relatives aux modalités de vente ne se posent que si une vente a été ordonnée. Avant de prononcer la dissolution de l’indivision par vente, le tribunal doit examiner d’office et de manière approfondie si un partage en nature est possible. Dans son arrêt du 06.07.2023, E. 2023/2238, K. 2023/3700, la 7e chambre civile de la Cour de cassation a indiqué que cette analyse doit porter sur la superficie, la nature du bien, le nombre et les quotes-parts des indivisaires, la nature agricole éventuelle et les règles d’urbanisme.

Le même arrêt précise que si les lots issus du partage en nature n’ont pas une valeur équivalente, une soulte doit être ajoutée au lot de moindre valeur afin d’assurer l’équilibre ; en l’absence d’accord entre les indivisaires, le juge ne peut pas, de sa propre initiative, attribuer certains immeubles à certains indivisaires et les autres à d’autres.

S’il existe une construction sur l’immeuble, la possibilité d’établir une copropriété par étages doit également être examinée. Dans son arrêt du 02.10.2023, E. 2023/2021, K. 2023/4336, la 7e chambre civile de la Cour de cassation a indiqué qu’une vente ne peut être ordonnée qu’après avoir achevé l’examen de la possibilité de mettre fin à l’indivision par l’établissement de la copropriété par étages, et seulement si les conditions nécessaires ne sont pas réunies.

Dans son arrêt du 02.07.2018, E. 2017/3482, K. 2018/5157, la 20e chambre civile de la Cour de cassation a détaillé la méthode d’attribution : s’il existe un partage de fait, il convient de le prendre en compte ; à défaut, un lot indépendant est d’abord attribué à chaque indivisaire par tirage au sort, puis les lots restants sont également attribués par tirage au sort en tenant compte des quotes-parts, avec fixation, si nécessaire, d’une soulte pour compenser les différences de valeur. Dans son arrêt du 12.04.2012, E. 2012/1775, K. 2012/3843, la 18e chambre civile a en outre admis que cette demande pouvait être présentée à tout stade de la procédure, y compris au stade du pourvoi, et que les irrégularités susceptibles d’être corrigées devaient être régularisées par la partie demanderesse.

13. Constructions et Améliorations : J’ai Construit la Maison, sa Valeur Me Revient-elle ?

Lorsque l’indivision est dissoute par vente et que l’immeuble comporte une maison, des arbres ou d’autres éléments incorporés au fonds, ceux-ci doivent être vendus avec le terrain. Cette règle a été rappelée par la 14e chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt du 07.04.2014, E. 2014/1795, K. 2014/4593.

Pour la répartition du prix, il faut distinguer deux situations. Dans son arrêt du 02.10.2023, E. 2023/2021, K. 2023/4336, la 7e chambre civile de la Cour de cassation a indiqué que, si les parties s’accordent sur la propriété des constructions ou améliorations, une proportion est calculée afin de verser la valeur correspondante à leur propriétaire ; en revanche, en l’absence d’accord sur les constructions ou améliorations, l’immeuble est évalué comme un tout et le prix obtenu est réparti entre les indivisaires au prorata de leurs quotes-parts a été retenu.

Cela signifie que l’indivisaire qui a construit la maison avec ses propres fonds ne peut pas exiger que l’intégralité de sa valeur lui soit versée si les autres indivisaires contestent cette propriété. Il faut alors faire constater, dans une action distincte, à qui appartiennent les constructions ou améliorations et demander que cette question soit traitée comme une question préjudicielle dans l’action en dissolution de l’indivision. À défaut, la valeur du bâtiment est répartie entre tous les indivisaires comme celle du terrain, au prorata de leurs quotes-parts.

14. Modalités de Vente dans les Actions Engagées par un Créancier

L’action en dissolution de l’indivision n’est pas toujours engagée par les indivisaires. Le créancier d’un indivisaire débiteur peut également agir sur la base de l’autorisation que lui confère la Loi sur l’exécution forcée et la faillite. Deux règles particulières s’appliquent alors.

Selon l’arrêt de la 6e chambre civile de la Cour de cassation du 12.03.2013, E. 2013/1615, K. 2013/4270, lorsque le créancier de l’indivisaire débiteur est demandeur, il n’est pas tenu d’accepter une vente limitée aux indivisaires ; la vente doit avoir lieu aux enchères publiques. Le même arrêt a également considéré comme une immixtion dans l’exécution le fait que le tribunal ordonne le versement au dossier d’exécution de la somme revenant à l’indivisaire débiteur, alors qu’il devait se limiter à ordonner la répartition du prix entre les parties selon leurs quotes-parts ; la décision a été cassée.

Ce second point est souvent négligé en pratique. Le rôle du tribunal de paix est d’ordonner la répartition du prix entre les indivisaires proportionnellement à leurs quotes-parts ; le transfert de la part du débiteur vers le dossier d’exécution relève de l’office d’exécution.

15. Loi n° 6537 : Suppression de l’Interdiction de Vente des Terres Agricoles

Pendant longtemps, les terres agricoles étaient soumises à un obstacle particulier. La dernière phrase du cinquième alinéa de l’art. 13 de la Loi n° 3083 sur la réforme agraire dans les zones irriguées interdisait aux tribunaux d’ordonner la dissolution d’une indivision successorale par vente. Cette phrase a été abrogée par l’art. 9 de la loi n° 6537, publiée au Journal officiel et entrée en vigueur le 15 mai 2014.

Dans son arrêt du 07.11.2024, E. 2024/3822, K. 2024/4998, la 7e chambre civile de la Cour de cassation a indiqué qu’en raison de cette modification, il n’existait plus d’obstacle légal à la dissolution de l’indivision par vente et qu’il convenait donc de statuer sur le fond ; la décision attaquée a été cassée.

Il faut bien comprendre la portée de cette réforme. La loi n° 6537 a supprimé l’obstacle spécial à la question « la vente est-elle possible ? » ; elle n’a pas modifié la règle de l’art. 699/3 du TMK concernant la question « à qui la vente sera-t-elle ouverte ? ». Elle n’a pas non plus instauré automatiquement une vente entre indivisaires pour les terres agricoles. Les limites d’indivisibilité applicables aux terres agricoles doivent par ailleurs être examinées séparément au regard de la loi n° 5403.

16. Médiation Préalable Obligatoire : Exigée Depuis le 1er Septembre 2023

L’art. 37 de la loi n° 7445, publiée au Journal officiel du 5 avril 2023, a ajouté l’art. 18/B à la Loi n° 6325 sur la médiation en matière de litiges civils. En vertu de cette disposition, dans les litiges relatifs au partage de biens meubles ou immeubles et à la dissolution de l’indivision, la saisine préalable d’un médiateur constitue une condition de recevabilité de l’action. Cette règle est entrée en vigueur le 1er septembre 2023.

• Elle n’a pas d’effet rétroactif. Pour les actions introduites avant le 1er septembre 2023 et toujours pendantes, il n’est pas obligatoire de saisir un médiateur.
• La sanction de l’absence de médiation est le rejet pour irrecevabilité procédurale. Les actions introduites sans joindre le procès-verbal final de médiation sont rejetées faute de condition de recevabilité. Une fois cette condition remplie, l’action peut être réintroduite.
• L’obligation ne concerne que la saisine. Aucun accord n’est imposé ; si les parties ne parviennent pas à un accord, la voie judiciaire reste ouverte.
• L’absence à la réunion a un coût. La partie qui ne participe pas à la première réunion sans excuse valable peut être condamnée aux frais de procédure et ne pas obtenir d’honoraires d’avocat à son profit, même si elle obtient ultérieurement gain de cause totalement ou partiellement.

Depuis la réforme de 2026, la médiation a également acquis une importance stratégique supplémentaire. Si les héritiers parviennent, au stade de la médiation, à convenir de la personne qui conservera l’immeuble et de son prix, le seuil de 100 % de la valeur estimée, l’obligation de garantie et le risque de voir le bien partir à un tiers lors de la seconde enchère ne se présentent pas. Il faut également garder à l’esprit qu’un certificat de force exécutoire doit être obtenu pour l’accord conclu dans les litiges de dissolution de l’indivision.

17. Principe Dispositif et Caractère Bilatéral de l’Action

Le juge est lié par les conclusions des parties ; il ne peut accorder davantage ni autre chose que ce qui est demandé. Dans son arrêt du 15.09.2022, E. 2022/4612, K. 2022/5192, la 7e chambre civile de la Cour de cassation a jugé contraire à la procédure et à la loi le fait d’ordonner une vente entre indivisaires sans respecter le principe dispositif et sans constater le consentement exprès de tous les indivisaires nécessaire pour limiter l’enchère aux seuls indivisaires.

D’autre part, ces actions mettent fin au rapport juridique entre indivisaires ou coïndivisaires portant sur des biens soumis aux règles de la copropriété ordinaire ou de la propriété en main commune et permettent le passage de la propriété collective à la propriété individuelle ; elles sont bilatérales et produisent des effets similaires pour les parties. Le défendeur peut donc, comme le demandeur, présenter ses propres demandes ; il peut notamment solliciter un partage en nature, l’établissement d’une copropriété par étages ou une vente entre indivisaires.

18. Questions Fréquemment Posées

Si notre terrain hérité est mis en vente, des tiers peuvent-ils participer ?

Depuis le 31 juillet 2026, si tous les propriétaires ont acquis l’immeuble par succession et qu’aucun tiers autre que les héritiers ne détient de droit de propriété, la première enchère est réservée aux héritiers propriétaires. Cette procédure n’est appliquée qu’une seule fois. Si la vente n’aboutit pas lors de la première enchère, la seconde est ouverte à tous.

L’un de mes frères ou sœurs avait vendu sa quote-part ; pouvons-nous bénéficier de la nouvelle règle ?

Non. La réglementation exige qu’aucun tiers autre que les héritiers ne détienne de droit de propriété. La cession d’une quote-part à une personne extérieure empêche les héritiers restants de bénéficier de cette protection.

Quel montant dois-je offrir lors de la première enchère réservée aux héritiers ?

L’offre doit dépasser le plus élevé des montants suivants : 100 % de la valeur estimée, ou le total des créances privilégiées et garanties par l’immeuble, auquel s’ajoutent les frais de réalisation et de répartition. Le seuil de 50 % applicable aux ventes ordinaires ne s’applique pas à cette enchère.

Suis-je exonéré de garantie parce que je suis indivisaire ?

Non. Le texte introduit par la loi n° 7589 ne prévoit aucune exonération générale fondée sur la qualité d’indivisaire ou d’héritier ; l’exonération à hauteur de la quote-part propre du titulaire a été supprimée de l’art. 114 de l’İİK. Pour participer à l’enchère, il faut en principe fournir une garantie égale à 10 % de la valeur estimée.

Puis-je obtenir que la vente se fasse uniquement entre nous même si les autres indivisaires ne le souhaitent pas ?

Non, en ce qui concerne la décision judiciaire. En vertu de l’art. 699/3 du TMK, une vente aux enchères limitée aux indivisaires exige le consentement de tous les indivisaires, et le consentement d’un indivisaire ne peut pas être remplacé par une décision judiciaire.

Si l’immeuble est vendu à un tiers, puis-je exercer mon droit de préemption ?

Non. En vertu du Code civil turc, le droit de préemption ne peut pas être exercé lors des ventes réalisées par adjudication forcée. Les enchères organisées dans le cadre d’une dissolution de l’indivision sont des ventes forcées et non des ventes volontaires. La seule manière de protéger votre intérêt consiste donc à participer personnellement à l’enchère.

J’ai construit la maison sur le terrain ; l’intégralité de son prix de vente me sera-t-elle versée ?

S’il existe un accord entre les indivisaires reconnaissant que les constructions ou améliorations vous appartiennent, une proportion est établie et la valeur correspondante vous est versée. À défaut d’accord, l’immeuble est évalué dans son ensemble et le prix est réparti entre les indivisaires au prorata de leurs quotes-parts. Il faut alors faire constater la propriété des constructions ou améliorations dans une action distincte.

Puis-je saisir directement le tribunal ou la médiation est-elle obligatoire ?

Depuis le 1er septembre 2023, la saisine préalable d’un médiateur constitue une condition de recevabilité. Une action introduite sans le procès-verbal final est rejetée pour irrecevabilité procédurale. Il n’existe aucune obligation de parvenir à un accord ; toutefois, la partie qui ne participe pas à la première réunion sans excuse valable peut être tenue aux frais de procédure même si elle obtient gain de cause.

19. Pourquoi est-il Important de Conduire Correctement la Procédure dans ce Type de Dossier ?

Dans les actions en dissolution de l’indivision, l’issue dépend souvent moins du fait d’avoir raison que de présenter la bonne demande au bon stade. Les demandes de partage en nature et de copropriété par étages produisent leurs effets pendant la phase judiciaire ; le consentement à une vente entre indivisaires intervient au stade du jugement ; la contestation de l’évaluation et la préparation de la garantie produisent leurs effets au stade de la vente. Une demande omise à une étape ne peut pas toujours être réparée à l’étape suivante.

La réforme de 2026 a rendu cette architecture encore plus sensible. Le seuil de 100 % de la valeur estimée constitue à la fois une protection et une charge financière importante pour les héritiers. Ne pas suivre la phase d’évaluation peut rendre inutilisable, en pratique, la protection pourtant prévue en théorie.

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